【文章內(nèi)容簡介】 漢市青菱中學(xué) 洪山區(qū)長江小學(xué)陸家街中學(xué)長江紫都馬榮幼兒園學(xué)校 數(shù)量小學(xué) 4中學(xué) 4合 計(jì) 8備 注 主要分布在白沙洲大道附近教育資源：區(qū)域中小學(xué)配套數(shù)量較少，且密度布局整體偏移于武昌及南湖方向，教育檔次普遍較差。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育配套分布青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院三橋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站東方醫(yī)院武漢市青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院 武漢市東方醫(yī)院武昌白沙洲醫(yī)院武船職工醫(yī)院第二衛(wèi)生所 醫(yī)院 數(shù)量衛(wèi) 生所 2綜 合醫(yī)院 3合 計(jì) 5備 注 主要分布在白沙洲大道附近醫(yī)療資源：項(xiàng)目附近醫(yī)院配套數(shù)量較少，檔次、條件較差，主要以基本的社區(qū)服務(wù)為主。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況醫(yī)療配套分布交通配套：公交線路少，主要沿主干道安排站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的居民出行非常不變。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況起564路32路910路起34路539路起907路交通配套分布564路、 539路為城市公交，分別通往東湖與武昌老城區(qū)，經(jīng)過紫陽路、武珞路等武昌主干道，覆蓋區(qū)域較廣。3 9 90 34等均為近郊區(qū)連接主城區(qū)的公交，運(yùn)行條件較差，運(yùn)營規(guī)范程度較低。區(qū)域內(nèi)的公交站臺較少、較差。通達(dá)性、可達(dá)性均較差，區(qū)域公共交通體系嚴(yán)重滯后。區(qū)域現(xiàn)狀點(diǎn)評： “自由主義 ”發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)、配套都較為原始，政府規(guī)劃有潛在利好。研究 層 面 研究 結(jié)論規(guī) 劃1產(chǎn)業(yè)2配套3 重點(diǎn)不突出，亮點(diǎn)不明顯，規(guī)劃不明確，前景不明朗； 交通規(guī)劃是區(qū)域發(fā)展?jié)撛谥卮罄茫?區(qū)域產(chǎn)業(yè)有轉(zhuǎn)型的趨勢。 配套欠缺且低端，難以便利的滿足基本生活所需； 交通配套特別是公共交通設(shè)施較少，路網(wǎng)的通達(dá)性不佳。 產(chǎn)業(yè)單體規(guī)模大，沒有形成集群疊加效應(yīng)，發(fā)展自然依托區(qū)域優(yōu)勢，與區(qū)域總體規(guī)劃相脫節(jié)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合包裝； 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，積聚了一大批有著實(shí)際置業(yè)需求的潛在購房群體。小結(jié)：白沙洲屬于典型的城鄉(xiāng)二元化發(fā)展模式，缺少城市化思想進(jìn)行統(tǒng)籌與規(guī)劃，是武漢三環(huán)線內(nèi)少有的 “生地 ”。被城市遺忘的世界？讀城心得：Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023造城Part 區(qū)域規(guī)劃定位：依托政府總體規(guī)劃、交通體系、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市關(guān)系等，提出區(qū)域規(guī)劃定位。政府居住組團(tuán)的總體規(guī)劃，兩條待建的過江通道，區(qū)域具備成為將總體規(guī)劃細(xì)化的政策基礎(chǔ)。A部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已趨于成型，亟待規(guī)劃的整合，產(chǎn)生全新的區(qū)域發(fā)展動力。區(qū)域也已經(jīng)出現(xiàn)了一定的功能分區(qū)特征。與武昌老城區(qū)、漢陽四新區(qū)、光谷等地理空間已經(jīng)結(jié)合，但區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展卻差別較大。BC武漢新南城總體規(guī)劃區(qū)域基礎(chǔ)城市關(guān)系總體規(guī)劃概念：兩型試點(diǎn)、生態(tài)新城。兩型試點(diǎn)生態(tài)新城 武漢獲批成為全國兩型社會試點(diǎn)城市之后，在武漢沒有哪一個(gè)區(qū)域具體承接試點(diǎn)，本區(qū)域作為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，具有典型性意義。 兩型試點(diǎn)區(qū)具有政策支持的可能性較大，區(qū)域發(fā)展可獲得更大、更好的發(fā)展空間。 生態(tài)是目前全球關(guān)注的重點(diǎn)，符合國家倡導(dǎo)的低碳、節(jié)能政策。 區(qū)域整體環(huán)境較差，對生態(tài)的改變需求強(qiáng)烈。 片區(qū)的農(nóng)科院、生態(tài)蔬菜基地、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場等，以及新近引進(jìn)的信息產(chǎn)業(yè)，均符合生態(tài)的特征，區(qū)域具有生態(tài)化的基礎(chǔ)與發(fā)展趨勢。 生態(tài)對居住環(huán)境的美化意義重大。規(guī)劃組團(tuán)分區(qū)：一區(qū)、兩帶、三園。武漢新南城功能分區(qū)規(guī)劃圖 組團(tuán)功能闡述一區(qū)：中央生態(tài)居住區(qū)。 主要區(qū)域?yàn)槿h(huán)線以北、白沙三路以南，長江以西，京廣鐵路以東，發(fā)展生態(tài)、低碳居住社區(qū)，并與商業(yè)結(jié)合，形成區(qū)域中心，打造真正意義的白沙洲居住組團(tuán)。兩帶：濱江景觀休閑帶與商業(yè)消費(fèi)休閑帶。 分別沿武金堤與白沙洲大道規(guī)劃商業(yè)與濱江休閑帶，其中，白沙五路作為地理中心形成橫向主商業(yè)街（帶），全面提高區(qū)域的生活品質(zhì)，樹立全新的區(qū)域形象。三園：高新產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園。 分別為都市工業(yè)園、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品市場、黃家湖大學(xué)城為基礎(chǔ)，全面升級區(qū)域產(chǎn)業(yè)，發(fā)展符合社會發(fā)展潮流的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)。中央生態(tài)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)園濱江景觀休閑帶商業(yè)消費(fèi)休閑帶各功能區(qū)（ 帶 ）的特色、互 補(bǔ) 關(guān)系： 全面提升區(qū)域的生活品質(zhì)，是政府兩江四岸規(guī)劃的重要組成部分。 區(qū)域公共活動中心，體現(xiàn)環(huán)境友好。濱江休閑 商業(yè)消費(fèi)生態(tài)農(nóng)貿(mào) 高新產(chǎn)業(yè) 引入大型商家，解決片區(qū)配套問題，形成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。 豐富片區(qū)的生活內(nèi)容，基本商業(yè)、娛樂、休閑消費(fèi)片區(qū)內(nèi)解決。 發(fā)展休閑、互動的生態(tài)消費(fèi)，提供全新的原生態(tài)消費(fèi)模式，具有商業(yè)價(jià)值。 倡導(dǎo)綠色生活。 區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定增值點(diǎn)； 與教育產(chǎn)業(yè)等形成互補(bǔ)、互動，發(fā)展具有高成長潛力的產(chǎn)業(yè)模式。 承載區(qū)域生活功能，根據(jù)需要發(fā)展各種類型的居住產(chǎn)品，滿足區(qū)域以及以外人群的需要。 處于中央地位，片區(qū)平均交通成本較低，體現(xiàn)資源節(jié)約。居住教育 產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，提升整個(gè)區(qū)域的品味與文化內(nèi)涵，打造高素質(zhì)人群區(qū)。 與居住結(jié)合，有利于解決區(qū)域的教育配套不全問題、教育品質(zhì)較低問題。泛白沙洲區(qū)域規(guī)劃的重要意義：改變區(qū)域模糊印象，加快區(qū)域發(fā)展，全面升級區(qū)域價(jià)值，向市場明確萬悅城價(jià)值底線。締造區(qū)域新價(jià)值造城心得：Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 2023萬科與城Part 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 超大規(guī)模、高容積率項(xiàng)目，預(yù)計(jì)后期拿地后，總建筑面積將接近或超過 100萬方。2023年 2月 5日萬科出資 P(2023)137號地塊（ 90萬建面）中的 1 1 1 18地塊，總建筑面積約 47萬平米。地塊 占地 建面容積率成交價(jià)樓面地價(jià)1 1 1186萬47萬 1343元 /㎡萬悅城產(chǎn)品以高層為主，參考魅力之城產(chǎn)品。主力戶型為 80—88 平米兩房、 107平米三房（ 34層產(chǎn)品）； 7281平米兩房、 96平米三房（ 18層產(chǎn)品）。兩房和三房的比例大約為 3： 1。項(xiàng) 目技 術(shù)經(jīng)濟(jì) 指 標(biāo)萬科之前大盤模式：以武漢萬科為例，跟隨政府規(guī)劃，與城市一同增值。武漢萬科四季花城開工時(shí)間： 2023年區(qū)域規(guī)劃： 1999年，金銀湖生態(tài)園建園 1武漢萬科城市花園開工時(shí)間： 2023年區(qū)域規(guī)劃： 2023國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地獲批， “ 光谷 ” 面市。 2萬科郊區(qū)大盤與政府規(guī)劃的關(guān)系 萬科比較親睞城市新區(qū)，以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)，進(jìn)行大規(guī)模土地運(yùn)營與開發(fā)，有效降低開發(fā)中的土地成本。 萬科與政府，項(xiàng)目與區(qū)域，在博弈中，萬科更多時(shí)候采取跟隨政府、引領(lǐng)市場策略，憑借獨(dú)到的眼光賺取城市成長的利潤。 萬科之前的模式可稱為 “ 被動規(guī)劃 ” 。萬悅城開創(chuàng)新模式：在陌生或模糊區(qū)域，主動參與區(qū)域規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)招拍掛時(shí)代的全新土地低成本模式。萬悅城模式模糊區(qū)域低價(jià)獲取大規(guī)模土地確保項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)獲取區(qū)域成長價(jià)值當(dāng)萬科之前模式被市場廣泛復(fù)制的年代，必須要有新的模式保持萬科在成本上的領(lǐng)先。政府對區(qū)域進(jìn)行深度規(guī)劃項(xiàng)目按萬科常規(guī)模式開發(fā)，利潤實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)避。政府規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)萬悅城模式運(yùn)營關(guān)系圖：萬科 市場政府運(yùn)營關(guān)系萬科引導(dǎo)并協(xié)助政府實(shí)施規(guī)劃；萬科與市場互動，在市場中獲取利潤；政府通過規(guī)劃教育市場，確認(rèn)區(qū)域價(jià)值；萬科與政府實(shí)現(xiàn)利益共享；區(qū)域：古田片區(qū) 區(qū)域：中心城區(qū)軌道沿線 區(qū)域：四新片區(qū) 2023年，地鐵集團(tuán)在 1號線沿線總體規(guī)劃中，提出 “ 漢江新城 ” 的概念，對整體區(qū)域進(jìn)行了全新定義，并推動區(qū)域 “ 兩價(jià) ” 上漲，實(shí)現(xiàn)地鐵集團(tuán)主要土地資產(chǎn)的大幅度升值。 2023年，地鐵集團(tuán)在 2號線沿線總體規(guī)劃中，提出了 2號線沿線為 “ 城市主軸 ” 概念，隨后，在 《 武漢城市總體規(guī)劃 (2023～ 2023年 )》 中，政府提出了 “ 一核 ”“ 一軸 ”“ 三區(qū) ” 的近期重大規(guī)劃，其中， “ 一核” 為兩江四岸地區(qū) 。“ 一軸 ” 指沿地鐵 2號線現(xiàn)代服務(wù)軸線。 武漢國際博覽中心項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，不斷與政府溝通，使區(qū)域規(guī)劃逐漸級別逐漸提升，在最近出臺的規(guī)劃中，四新片區(qū)成為了與后湖、楊春湖相提并論的 “ 三區(qū) ” —— 作為武漢重點(diǎn)規(guī)劃的大型居住區(qū)而迅速成為市場的熱點(diǎn)。 案例借鑒：主動參與區(qū)域規(guī)劃，可以讓項(xiàng)目在規(guī)劃中獲得更大、更多收益，與政府實(shí)現(xiàn)利益有條件共享。項(xiàng)目：軌道 1號線 項(xiàng)目：軌道 2號線 項(xiàng)目：國際博覽中心萬科 “悅 ”系，全新的陌生區(qū)域超級大盤開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)成熟土地市場下的低成本運(yùn)作。開創(chuàng)企業(yè)發(fā)展新模式成就區(qū)域價(jià)值新高度萬科與城：第一部分小結(jié)：經(jīng)過梳理之后，原本平淡無奇的白沙洲，頓時(shí)熠熠生輝，構(gòu)成了萬悅城價(jià)值基石。 實(shí)現(xiàn)白沙洲片區(qū)的價(jià)值深度梳理；1 區(qū)域重新定義可以作為項(xiàng)目基石；2 對萬科的大盤運(yùn)營提出全新的思路；3 客戶調(diào)研、區(qū)域分析將指導(dǎo)本案的后續(xù)工作。4Code of this report | 63169。 Copyright Centaline Group, 2023悅Part 2Code of this report | 64169。 Copyright Centaline Group, 2023悅勢Part 中國房地產(chǎn)的問題實(shí)際上三分之一是房地產(chǎn)自身的問題，三分之一是金融的問題，三分之一是宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。? 研究方法：選取具有類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景的國家進(jìn)行分析? 類似國家的選擇：國家經(jīng)濟(jì)地位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 /房地產(chǎn)市場表現(xiàn)可比性要求國家經(jīng)濟(jì)地位 當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列，但同樣與美國有較大差距經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速上漲 /GDP年均增長近 10%/貿(mào)易順差 /外匯儲備持續(xù)增長 /匯率升值壓力 /通貨膨脹壓力 /美元貶值房地產(chǎn)市場 價(jià)格快速增長 /土地價(jià)格飆升我們選取與中國目前較為相似的日元升值三個(gè)階段（ 1971年 1995年） —— 進(jìn)行比對分析宏觀調(diào)控的根本目的是在于避免出現(xiàn)類似于日本在 20世紀(jì) 80年代所出現(xiàn)的因房地產(chǎn)而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。經(jīng)濟(jì)背景 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的關(guān)鍵點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)反應(yīng)第一階段（ 19711972）國際：美國放棄美元兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰國內(nèi)：216。 近 20年 GDP年均增長近 10%；216。 貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長極度擴(kuò)張的財(cái)政和貨幣政策1. 經(jīng)濟(jì)經(jīng)過不到半年的衰退之后開始回升；2. 同時(shí)造成資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和 2位數(shù)的膨脹；3. 土地價(jià)格上漲 25%第二階段（ 19731984）國際：216。 美元再次貶值 10%；石油危機(jī)國內(nèi)：216。 近 20年 GDP年均增長近 10%；216。 貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長，市場流動性過剩216。 高達(dá) 2位數(shù)的通脹，土地價(jià)格大幅上漲1. 前期為抑制通貨膨脹采取 緊縮性財(cái)政、貨幣政策 ，后期為刺激經(jīng)濟(jì)采取 擴(kuò)張型財(cái)政政策2. 加速 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 ，提高出口產(chǎn)業(yè)競爭力3. 建立 “終身雇傭制 ”，建立政治和社會高效機(jī)制1. 一度出現(xiàn)負(fù)增長（ 1%2%）以及高通貨膨脹率（ 26%）的危局。2. 但最終走出困境，并一躍成為 “世界第一汽車出口大國 ”，實(shí)現(xiàn)大國崛起第三階段（ 19851995）國際：美元再次貶值 30%國內(nèi)：216。 希望從經(jīng)濟(jì)大國走向政治大國216。 雖然經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長， GDP增長率 10%下降到 4%左右；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長1. 寬松的貨幣政策 ，如低利率2. 為維持匯率 放出大量貨幣3. 后期為抑制泡沫出現(xiàn)采取緊縮型貨幣政策1. 出口最先受到?jīng)_擊，物價(jià)暴漲、勞動力成本急劇攀升，產(chǎn)業(yè)外移2. 熱錢大量進(jìn)入，市場流動性過剩，資金流向房地產(chǎn)和股市，產(chǎn)生大量泡沫；3. 在采取緊縮政策后泡沫破滅，外資出逃，國內(nèi)財(cái)富被攫取房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有助于流動性貨幣在外貿(mào)出口持續(xù)性增長的過程中向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。為刺激經(jīng)濟(jì)，新增信貸一直處于高位房地產(chǎn)投機(jī)氛圍過濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資下降為刺激經(jīng)濟(jì)，新增信貸一直處于高位房地產(chǎn)投機(jī)氛圍過濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資下降廣義貨幣增長刺激股市上揚(yáng)房地產(chǎn)投機(jī)成為流動性貨幣的蹺蹺板本次宏觀調(diào)控實(shí)際上是 20232023年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的延續(xù)，從中原對房地產(chǎn)周期性研究來看，房地產(chǎn)未來將面臨 23年的調(diào)整。香港房地差周期性研究 房產(chǎn)的價(jià)格會圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動的形態(tài)運(yùn)行，過份偏離會自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。中原地產(chǎn) “ 周期理論 ”新政前后全國市場走勢：一線城市受影響較大，反應(yīng)較大；二線城市影響較小，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但仍處于低谷期。數(shù)據(jù)來源：中原住宅 監(jiān)測 系 統(tǒng) ，中原地 產(chǎn) 研究中心2023年 46月全國 9大城市一手住宅周成交面積7月，新季度的開始，各界對調(diào)