某地產(chǎn)項(xiàng)目定位策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-07 23:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 雙拼、聯(lián)排 臺(tái)地別墅 花園洋房 總占地 41建 面 惠州、深圳 未定， 世紀(jì) 東方城 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 小高層 占地 一期建面 4萬 惠州 未定 惠州高端樓盤基本概況 (四 ) ? ： 占地規(guī)模 入市時(shí)機(jī) 客戶群 合生國際 新城 東方威尼斯 奧林匹克 花園 潤園 萬林湖 棕櫚島 半島一號(hào) 東方新城 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 我們通過占地規(guī)模、入市時(shí)機(jī)、客戶群 3個(gè)指標(biāo)選取 8個(gè)同類項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品特征分析： ? 項(xiàng)目名稱 建筑風(fēng)格特征 東方威尼斯 意大利風(fēng)格， 合生國際新城 現(xiàn)代英式風(fēng)格， 現(xiàn)代歐洲村落式規(guī)劃 奧林匹克 花園 萊特建筑理念， 采用古典三段式結(jié)構(gòu) 潤園 法式 鵬基萬林湖 現(xiàn)代建筑風(fēng)格 半島一號(hào) 地中海建筑風(fēng)格 東方新城 現(xiàn)代美式風(fēng)格 建筑風(fēng)格分析 歐式建筑風(fēng)格依然為目前高端市場(chǎng)的主流，受到市場(chǎng)的追捧 ? 項(xiàng)目名稱 園林風(fēng)格及景觀布局 東方威尼斯 威尼斯風(fēng)情 合生國際新城 歐洲園林式 奧林匹克花園 地中海、普羅旺、 潤園 巴厘島風(fēng)情 鵬基萬林湖 未定 半島一號(hào) 地中海風(fēng)格 東方新城 東南亞園林風(fēng)情 園林景觀分析 歐式園林占據(jù)市場(chǎng)主流，客戶認(rèn)可程度高 ? 樓盤名稱 獨(dú)棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 290320 / / 170 230 160 180 合生國際 新城 / 五房 218318 四房 190 五房 219299 / / / / 奧林匹克 花園 / / 三房 186 四房 231282 / / / / 潤園 482 554 / 260415 200300 300 / 157 213 萬林湖 400 730 180 280 / / / 130 300 / 棕櫚島 / / / 285305 / / 104 180 半島一號(hào) / / 200260 / / / 128 250 東方新城 327 502 255 272 / / / / 戶型面積分析 ? 樓盤名稱 獨(dú)棟 別墅 雙拼 別墅 聯(lián)排別墅 （闊院 /合院） 疊加 別墅 空中 別墅 多層 洋房 小高層 東方威尼斯 / / 18 / / 110 217 合生國際新城 / 142 536 / / / / 奧林匹克花園 / / 420 / / / / 潤園 19 / 52 28 40 / 74 萬林湖 39 80 136 / / 453 / 棕櫚島 / / / 24 / / 131 半島一號(hào) / / 120 280 / / 1600 東方新城 82 45 / / / / / 總計(jì) 140 267 1282 332 40 563 2023 合計(jì)： 4646 戶型配比 (套數(shù) )分析 ? 項(xiàng)目名稱 營銷活動(dòng) /方式 東方威尼斯 2023年 4月抽獎(jiǎng)月 （獎(jiǎng)品為品牌家電） 合生國際新城 96折，及送 1年管理費(fèi) 22套特價(jià)聯(lián)排別墅 奧林 匹克花園 （ 1） “ 深圳 企業(yè)家中秋之夜” （ 2）圣誕親子嘉年華 （ 3）打造生態(tài)旅游 （ 4） 2023年 潤園 成立潤緣會(huì)（交納 5萬圓入會(huì)費(fèi)） 參加 06國慶 深圳 報(bào)看樓的活動(dòng) 鵬基萬林湖 參加 2023年 春交會(huì) 半島一號(hào) 參加 2023年 。 東方新城 1月 28日 深圳 看樓團(tuán) 東方新城杯高爾夫球賽 營銷方式分析 深圳成為推廣的重點(diǎn)區(qū)域 沒有針對(duì)香港進(jìn)行推廣 ? 惠州高端物業(yè)客戶區(qū)域分析65%50%55%50%45%25%30%40% 40% 40%55%70%5%10%5%10%5% 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%東方威尼斯合生國際奧林匹克花園潤園(一期)東方新城半島1號(hào)惠州 深圳 其他 客戶區(qū)域分析 說明：深圳客戶所占比例較大， 香港客戶所占比例極少 ? 結(jié)論： ，主要為復(fù)合性產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)豐富 ，歐式風(fēng)格依然是現(xiàn)在高端市場(chǎng)的主流 ，達(dá)到 1282套，獨(dú)棟和雙拼產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較小，市場(chǎng)稀缺。 400730M2，雙拼 180318M2，連排 190415M2，疊加別墅 200300M2,小高層 104250M2 ，單價(jià)越高，占有率越高 ，目前還未針對(duì)香港區(qū)域。 ? 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （ 新進(jìn)者 ） （ 社會(huì)資源 ） （自然資源） “核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣” （ 品牌 ） 主流模式：“ 1+3” 客觀性；典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件 成本高，對(duì)地塊先天條件依賴高 —— 體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值” [潤園 . 鵬基萬林湖 ] 補(bǔ)充模式：“ 1+4” 人本主義 , 體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適尺度和高性價(jià)比 客群相對(duì)復(fù)雜 [奧林匹克花園 . 合生國際新城 .領(lǐng)墅 ] ? 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會(huì)資源） （自然資源） 雖然有江景資源，但與其他項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)不明顯 初入市場(chǎng)，缺品牌支撐，但可整合資源 本項(xiàng)目的選擇：“ 1+2+4”（產(chǎn)品 +人文 +服務(wù) ） —— 體現(xiàn)“項(xiàng)目差異化” “ 4” — “人文性”體現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，增強(qiáng)社區(qū)的內(nèi)聚力和外來客戶牽引力 “ 1” — “產(chǎn)品”以獨(dú)特性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn) “ 2” — “服務(wù)”以人性化銷售及物管體現(xiàn)“安全”與“尊貴” ? 短期目標(biāo)：建立轟動(dòng)效應(yīng) 項(xiàng)目啟動(dòng)模式 實(shí)現(xiàn) 原則一：高端入市。樹立形象，制造價(jià)格標(biāo)桿。 原則二：形成熱銷效果。 原則三：用適量創(chuàng)新產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，擴(kuò)大客戶層面。 原則四：控制規(guī)模，制造稀缺。 作為差異化項(xiàng)目啟動(dòng)的原則： 建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 回到項(xiàng)目的目標(biāo) : ? KPI體系 尊貴的體驗(yàn) 功能化體系 高立意的形象主題 標(biāo)志性建筑群 硬性指標(biāo) 全新 生活方式 優(yōu)質(zhì)的豪宅尺度 人文商業(yè)街區(qū)的營造 名校效應(yīng) 國際品牌物管 都市休閑生活體驗(yàn) 頂級(jí)豪華會(huì)所 良好的內(nèi)環(huán)境營造 豪宅服務(wù)體系打造 ? 高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的高尚住宅區(qū) 高融合性的 可持續(xù)發(fā)展的 示范式的 ?通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn) ?是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶具有高輻射特性 ?開發(fā)模式具有示范效應(yīng) ?充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 ?國際化的 /多種用途 /不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái) ?擁有較大規(guī)模 /配套完善 ?為后續(xù)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) ? 第三部分 項(xiàng)目定位分析 ? 1. 地塊片區(qū)城市定位 以商業(yè)性開發(fā)為主的生活居住功能區(qū)域 毗鄰惠州市區(qū)，城市版塊節(jié)點(diǎn)門戶，惠州城市規(guī)劃最完善的區(qū)域，惠州有機(jī)會(huì)成為高尚住宅片區(qū)的區(qū)域，未來惠州的后花園。 本案 文教區(qū)域 ? 1小時(shí)車程 河源 深圳 1小時(shí)車程 惠東 惠陽 惠城 數(shù)碼工業(yè)園 半小時(shí)車程 50分鐘車程 5分鐘
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