【文章內(nèi)容簡介】 、 情景式街區(qū)： 本項目引入水系做為景觀的主軸 ， 以水系在商鋪門前的流淌 ， 覆以玻璃作為商業(yè)街低層商鋪的主要景觀 ，增加本項目商業(yè)街情趣與格調(diào) ， 使消費者特別是受過良好教育的中高層次消費者產(chǎn)生共鳴 。 水文化景觀與琳瑯滿目的商品 、 眾多的商家及商業(yè)街區(qū)格調(diào) 、 建筑物裝飾風格 、 綠化小品完美融為一體 ，用各種奇趣的組合為商業(yè)街區(qū)帶來更多活力 。 87 ? 體驗式環(huán)境 步行街設置娛樂互動設施，在吸引消費者聚集的同時，還能使消費者有與眾不同的互動體驗，消費者在互動中產(chǎn)生留戀，從而在有效的達到延長消費者逗留時間的同時，吸引更多的商家入駐，繼而刺激投資者和商家的購買，極大的推動商鋪的銷售。 88 ? 整體規(guī)劃原則： ?國際特色風情原則 ?規(guī)劃的 空間尺度 原則 ?規(guī)劃傳統(tǒng)與時尚相結(jié)合 ?成本控制原則 89 ? 設計必須體現(xiàn)其六大特性： （ 1） 地標性 。 （ 2） 良好的導向性 。 （ 3） 入口的順暢性 。 （ 4） 水平人流的拉動性 。 （ 5） 垂直人流的拉動性 。 （ 6）街景的有效組織。 90 ? 項目功能分區(qū)： 區(qū)域 功能 建議引進商家 內(nèi)街 精品 、 服裝 、 餐飲 、 休閑 、 社區(qū)配套 一般品牌商家 ， 兼有散戶經(jīng)營 廣場及外街 銀行 、 咖啡廳 、 酒吧 、美食餐飲 、 服飾 、 纖體美容 、 沐足 、 販量 KTV、車展 、 小超市 大型的主力店 、 品牌店 ， 知名商家 91 ? 交通組織： 手扶電梯 ：在主入口步行街廣場的兩側(cè)設置一上一下的手扶電梯 ， 主街道兩端次出入口設置手扶電梯 ，將購物的人口引導至 2層及 3層 ， 提升 3層商鋪的經(jīng)營價值； 92 ? 空中連廊 ：將 3層部分沿主街道的四周建成走廊的形式 ， 寬度約 ， 兩邊通過空中連廊連接 ， 作為兩邊人流的聯(lián)系紐帶；連廊外端欄桿用不銹鋼及玻璃形成安全護欄 ， 高度約為 ；空中連廊的設計可以彌補 2層及 3層各商鋪間的聯(lián)系的不足 ， 方便購物人流的選擇導向； 樓梯 ：在步行街經(jīng)營價值較低的地方設置樓梯，作為貨物運輸?shù)拇怪蓖ǖ?，同時可作為消防走火通道設施； 93 ? 建筑風格： 建筑是凝固的音樂 ， 商業(yè)建筑更是如此 。 本項目建筑設計方案必須與項目的形象定位相結(jié)合 ， 既要彰顯國際風情 ， 又要滿足商鋪的銷售和經(jīng)營的需要 ， 符合商業(yè)發(fā)展趨勢 。 因此項目在充分演繹美國加州、泰國芭緹雅、法國巴黎的人文地理風情的基礎上，結(jié)合現(xiàn)代的時尚建筑元素。 94 ? 建筑外立面 第一立面 建筑物外立面采用和諧 、 統(tǒng)一 、 親切的建筑色彩 ，在外立面的設計借助墻面的浮雕 、 線條 、 開窗 、 玻璃體及多種色彩來增加活潑的元素 ， 使建筑物的外立面變幻 、 清新 、 具有強烈的視覺沖擊力 。 通過外墻、廊柱、二樓連廊、門洞、窗戶、欄桿、戶外招牌及各色的建筑符號構建筑成統(tǒng)一 時尚風格 。并點綴項目標志性的色彩，使項目格調(diào)清新高雅，具有強烈的時代感。 95 ? 第二立面： 為了進一步營造商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍，我司建議在外墻設置固定的位置安裝的廣告牌、燈飾等，增加商鋪的附加值。 96 ? 環(huán)境營造： 整體環(huán)境包括了商業(yè)街區(qū)的各個節(jié)點 ， 它們在功能上不僅起著聚集和疏導人流的作用 ， 同時也營造商業(yè)街區(qū)的購物 、 休閑環(huán)境的場所 。 把琳瑯滿目的商品、眾多的商家與商業(yè)街區(qū)格調(diào)、建筑物裝飾風格、綠化小品完美融為一體，用各種奇趣的組合為商業(yè)街區(qū)帶來更多活力是我們對商業(yè)街區(qū)環(huán)境設計的根本要求。 97 ? 1） 通道設計 通道設計不僅僅要解決商業(yè)街區(qū)內(nèi)部的人流、交通與疏散問題，它更為注重的是解決商業(yè)街區(qū)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流與溝通關系、人流自然順暢與平均分配關系。 98 ? 主入口設計： 寬度保持在 30米左右 。 中心廣場：廣場中央設置兒童娛樂天地；諸如旋轉(zhuǎn) 木馬 、 充氣跳跳床 、 充氣攀巖 、 充氣彈 跳等 ， 以此為項目吸引旺盛的人氣 ， 為 經(jīng)營者創(chuàng)造商機 。 道路寬度： 整條商業(yè)街區(qū)的寬度至少應該保持在為 812米之間 。 道路鋪裝： 道路的鋪裝必須根據(jù)各個街區(qū)的風格進 行鋪設 ， 每個街區(qū)都采用不同的鋪裝圖 案營造不同的特色 。 99 ? 道路綠化： 道路綠化以高大樹種及矮小喬木為主 ， 通 過不同植被的高矮搭配 ， 營造出商業(yè)街區(qū) 夏天綠樹濃蔭 、 冬天白雪披枝的宜人景 象 ， 并與街頭小品共同構建層次分明且錯 落有序的商業(yè)街區(qū)景致 。 路燈設計： 路燈是商業(yè)街區(qū)營造國際風情的重要符號 之一，不同街區(qū)的路燈應該與該街區(qū)的定 位相適應，借助于燈桿、燈罩等設計元素 體現(xiàn)國際人文風情。 100 ? 街頭小品： 配合國際風情的定位在商業(yè)街區(qū)中引入一 定數(shù)量的街頭小品 ， 包括城市雕塑 ， 如街 頭藝人形象等 ， 讓懷舊的老人 、 時尚的年 輕人或者娛樂的少年兒童 ， 都可以在這里 找到某種自己所要的感覺 ， 引起共鳴 。 趣味小品設計： 為了進一步強調(diào)國際風情的定位，我 們建議增加一些趣味性的小品設計， 增添更多的樂趣。 101 ? 3） 店面裝飾 店面裝飾： 所有的店鋪門窗、商店招牌、廣告牌均統(tǒng) 一規(guī)劃、統(tǒng)一安裝，有統(tǒng)一的風格、統(tǒng)一 的形象，避免商家各自為政破壞商業(yè)街整 體形象，進而降低了商業(yè)的檔次。 102 ? 商鋪內(nèi)部空間布局： 開發(fā)商對商家進駐進行統(tǒng)一管 理 ， 指導商家對店鋪內(nèi)空間進行 設計 ， 使店面風格呈現(xiàn)多元統(tǒng) 一 ， 與商業(yè)街區(qū)的整體風格相協(xié) 調(diào) 。 騎樓過道裝飾： 如前所述，騎樓過道是人流通道之一， 也是雨雪天氣或夜晚人們享受購物樂趣 的活動空間，因此，建議在過道上增加 照明系統(tǒng)，以統(tǒng)一的吊旗懸掛方式，方 便各商家進行商業(yè)宣傳，營造更好的購 物氛圍和購物環(huán)境。 103 ? 4） 休閑設施設計 商業(yè)街區(qū)應留一部分空間來設置相應的休閑空間，可以擺放設置小型休閑設施，如座椅、太陽傘等，使消費者感受到商業(yè)街區(qū)內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能感受到自然、輕松的購物氛圍，產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購物吸引力。整體商業(yè)街的免費休閑設施以街頭長椅、風格各異的小品及旱地音樂噴泉為主，輔以商店內(nèi)及廣場內(nèi)各式各樣的休閑配套，形成完整、開放的空間序列，營造和諧統(tǒng)一的購物休閑空間。 104 ? 5） 休閑步道 為了進一步提升商業(yè)街區(qū)的商鋪價值 ， 充分發(fā)掘廣場的商用價值 ， 我們建議把沿廣場商鋪建設成雙開門的商鋪 ， 并在廣場內(nèi)設置一條寬約 5米左右的休閑步道 ，使商家可以利用休閑步道開展經(jīng)營活動 。 105 ? 6） 園區(qū)設施 廣場的設施和環(huán)境是吸引人們前往廣場休閑、娛樂的根本所在，環(huán)境及設施的建設應該作為商業(yè)環(huán)境規(guī)劃的重要部分。 我們建議根據(jù)當?shù)鼐用竦牧晳T，對廣場內(nèi)環(huán)境及設施進行重新設置和整合，在廣場里設置一部分休閑游樂設施（收費項目和免費項目結(jié)合）增加廣場休閑娛樂的價值，在步行街主干道設置兒童喜愛的仿古電動小火車、巡邏坦克等，吸引更多的市民前往休閑及觀賞。 106 ? 第七部分 ： 項目整體開發(fā)部署 及各類產(chǎn)品規(guī)劃要點 107 ? 一、贏利模式分析 租售比例： 物業(yè) 贏利方式 一層商鋪 出售產(chǎn)權 二層商鋪 出售產(chǎn)權 三層商鋪 出售產(chǎn)權 +部分招商增值后出售 108 ? 模式主要是基于項目當?shù)叵M者的購買能力和外來消費者的投資特點而決定的 。 一層和二層商鋪全部直接銷售；其他部分銷售 ， 部分長期持有 ， 通過出租獲利 ， 并可在物業(yè)升值后再出售產(chǎn)權 。 通過商鋪的銷售，收回項目成本，迅速回籠資金，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定基礎。同時，通過長期持有部分商鋪，實現(xiàn)項目的長久贏利。 109 ? 二、產(chǎn)品設計要點 步行街商鋪 1） 設計原則 配合重點商戶 、 定制設計： 適應人流流量及流向： 合理的實用率： 2） 商鋪設計 結(jié)構：商鋪采用框架結(jié)構 ， 柱位寬度設定在 4米 。 110 ? 商鋪數(shù)量 、 面積及配比： 從我司對市場情況的了解來看 ， 總價在 30萬元左右的商鋪 ， 是需求量最大的商鋪 ， 因此 ， 在進行商鋪間隔時我們要充分考慮到目標客戶的承受能力 ， 力求將大部份商鋪總價控制在 25— 35萬元之間 。 開間及進深： 全部商鋪為獨立產(chǎn)權鋪，包含單門面、雙門面及三門面等不同規(guī)格，開間為 4米，進深控制在 8~10米左右，最佳比例 1： 2。 111 ? 商業(yè)街區(qū)燈光環(huán)境設計 商