【文章內(nèi)容簡介】 空間已經(jīng)打開，升值潛力巨大。三墩區(qū)域市場客戶群體分析◆ 原三墩屬城市近郊范圍，區(qū)域的房產(chǎn)供應主要以小高層、高層公寓為主，在整個杭州區(qū)域內(nèi)屬于中檔產(chǎn)品，主力總價在80萬150萬之間；◆ 購買群體對居住品質(zhì)要求較高，對生活配套比較看重；◆ 大多有著生活或工作在城西的經(jīng)歷；◆ 一次置業(yè)解決居住問題的群體略少于二次置業(yè)改善居住環(huán)境的群體比例；◆ 以中青年客戶為主，白領(lǐng)人士較多。三墩板塊配套逐步完善，市場前景良好在杭州各大板塊中，三墩板塊是目前除城市中心區(qū)板塊外最為成熟，市場接受度最高的區(qū)域，已與城市中心區(qū)無縫連接。正在建設(shè)中的申花路商業(yè)中心投入使用后，將極大的完善整個大城西的配套，提升城西的房產(chǎn)價值，三墩區(qū)域?qū)⑹芤娣藴\。隨著三墩新城規(guī)劃的實施、市政、商業(yè)配套的不斷完善、浙大紫金港校區(qū)及其配套產(chǎn)業(yè)設(shè)施的建設(shè)、交通網(wǎng)絡(luò)的日趨成熟都將極大的促進三墩區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展，提升區(qū)域的附加值，特別是地鐵2號線的規(guī)劃建設(shè)，更提升三墩區(qū)域的期望預期。三墩板塊的公寓在未來幾年內(nèi)將存在著較大的升值空間，在杭州中高端房產(chǎn)市場中占有較大的市場份額，成為市場發(fā)展的熱點區(qū)域。第四章 項目整體定位一、項目地塊解析（一）宏觀區(qū)位社區(qū)成熟項目距離“老城西”直線距離僅約6000米，與中心城區(qū)已形成無縫連接，屬城市中心范疇；通達性好項目緊臨繞城高速，城際交通便捷；項目周邊有多條城市主干道。景觀資源好項目地處杭州西溪濕地西北側(cè)，屬杭州水網(wǎng)地帶，景觀資源優(yōu)越，是未來杭州高端物業(yè)發(fā)展的集中區(qū)域。大型配套成熟、優(yōu)越項目周邊大型配套有：浙大紫金港大學城、豐潭路商業(yè)中心、厚仁路商業(yè)中心、五里塘風情街、浙大醫(yī)學院康復中心等……（二）微觀區(qū)位項目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條河道匯聚于此，沿河道水系兩側(cè)各規(guī)劃約15米寬綠化帶，可作為項目的景觀優(yōu)勢，改善項目居住環(huán)境；項目北側(cè)為規(guī)劃中的三墩北大型居住區(qū)，東側(cè)為已建成的大型居住社區(qū)親親家園，西南側(cè)為規(guī)劃小學、中學，居住氛圍和條件日漸優(yōu)越；（三）區(qū)域規(guī)劃１、城西城市建設(shè)、旅游齊頭并進，三墩板塊受益大城西城市建設(shè)如火如荼；國家首個濕地公園——西溪濕地帶動“旅游西進”。三墩板塊毫無疑問將成為受益者，區(qū)域配套、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境等都將得到極大的提升，從而帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟。三墩區(qū)域是杭州城市規(guī)劃中的城市副中心2002年《杭州三墩地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》審批通過。，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)包括浙大紫金港校區(qū)、省政府行政、住宅區(qū)域、西湖科技經(jīng)濟園，南臨古運河與西溪濕地，中期人口20萬，遠期人口3040萬。至2010年左右，三墩將建設(shè)成為一個融教育科研、商貿(mào)休閑、居住為一體的區(qū)域中心和現(xiàn)代化新城，還將成為“學、住、游、創(chuàng)業(yè)在杭州”和諧示范的典型區(qū)域。同時確定了以五里塘風情街、鎮(zhèn)中路商業(yè)街、三墩中心公園作為三墩新城的發(fā)展中心，以體現(xiàn)三墩“新江南水鄉(xiāng)”的城市意象。三墩區(qū)域?qū)⒊蔀楹贾莩鞘幸?guī)劃中的城市副中心。三墩高標準、高起點的區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)提高了開發(fā)商及購房者對區(qū)域的預期，對區(qū)域附加值的提升起到極大的推動作用。三墩將成為繼老城西之后的又一個生態(tài)、人文板塊。（四）交通條件項目可通過外圍繞城高速快速到達浙江省各個縣市，交通便捷；三墩正處于規(guī)劃地鐵2號線規(guī)劃結(jié)點內(nèi)，在金渡北路設(shè)有地鐵站點，地鐵的通車將進一步完善區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)，帶動區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。注：地鐵2號線規(guī)劃線路：西起瓶窯及經(jīng)良渚、三墩到古墩路，連接文二路，再向南走保俶路至慶春路，沿慶春路一直往東經(jīng)錢江新城奉化江路過江向南至蜀山車輛段。三墩可通過莫干山路、古墩路、上塘高架、文一路及紫金港路等多種途徑與主城區(qū)相連，申花路通車后，又將增加一條快速通道連接主城區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)完善。公共交通便捷，項目周邊有公交首末站一座，303384900、860、36402189假日4線等10余條公交線路通過區(qū)域。三墩區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，已融入到大城西板塊中。（五）周邊配套項目周邊配套一覽表配套名稱規(guī)模性質(zhì)建設(shè)時間商業(yè)豐潭路商業(yè)中心19萬㎡富強商業(yè)廣場、銀泰城北店、杭州深國投資商業(yè)中心等百貨為主2005年世紀聯(lián)華祥符購物中心8萬㎡食品、家電、百貨俱全的大賣場紫金廣場購物中心15萬㎡百貨類2006年杭州工業(yè)品國際貿(mào)易中心51萬㎡集工業(yè)品批發(fā)、零售、倉儲、會展及商務辦公、金融保險、文化娛樂、餐飲賓館等配套設(shè)施為一體的杭州工業(yè)品國際貿(mào)易中心2005年五里塘風情街6萬㎡精品購物、休閑文化2006年鎮(zhèn)中路商業(yè)公共中心行政、商業(yè)服務、文化娛樂、醫(yī)療、體育休閑等商務中心及創(chuàng)業(yè)園區(qū)浙大紫金港校區(qū)周邊輻射區(qū)域商務、商業(yè)教育三墩中心幼兒園5385㎡已投入使用三墩小學已投入使用三墩中學㎡杭州市示范學校已投入使用杭師院附中55000 ㎡省一級重點中學已投入使用浙大紫金港校區(qū)100萬㎡未來浙大主校區(qū)已投入使用醫(yī)療衛(wèi)生杭州第九醫(yī)院9441㎡浙江醫(yī)院分院已投入使用杭州拱墅區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院3508㎡二級區(qū)中醫(yī)院已投入使用杭州西湖區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院㎡省級，杭州市級醫(yī)保定點醫(yī)療機構(gòu)已投入使用公共空間城市中心廣場城市公共空間鎮(zhèn)北區(qū)公共中心城市公共空間三墩區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。而隨著浙大紫金港校區(qū)遷入、周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，三墩片區(qū)的配套日漸完善，成為杭州人氣最旺的城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢，地上建筑面積約41萬平方米，是近期出讓的規(guī)模較大的城區(qū)地塊，適合大盤操作，將成為未來三墩區(qū)域的標志性大盤，有利于本項目推廣和價值的提升。自然資源優(yōu)勢項目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側(cè)各規(guī)劃約15米寬綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)越，可作為項目的借鑒資源改善項目居住環(huán)境。若將上述資源納入項目綜合考慮，成為市區(qū)范圍內(nèi)稀有的大型低容積率樓盤。高檔物業(yè)發(fā)展熱點區(qū)域優(yōu)勢受土地供應影響，杭城的高端物業(yè)由“西湖時代”到“錢塘江時代”進而過渡到“西溪濕地時代”，三墩板塊作為西溪濕地的同質(zhì)區(qū)域，自然受到市場追捧。區(qū)域周邊目前云集了綠城、萬科、中海、坤和、耀江、濱江等國內(nèi)知名品牌房產(chǎn)企業(yè)進駐，將共同掀起杭城第三波高檔物業(yè)市場的熱潮。成熟配套優(yōu)勢三墩區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入及高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，三墩片區(qū)的配套日漸完善，與“老城西”無縫連接。與其他各板塊相比，三墩板塊是杭州目前居住條件、配套設(shè)施最為成熟的板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。低密度產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢自從停批低密度用地后，杭城別墅、排屋類產(chǎn)品日益稀少。本項目作為適合大規(guī)模開發(fā)低密度物業(yè)的項目，未來將成為極其稀缺的產(chǎn)品。（二）劣勢項目土地總價較高，一次性投入大。項目北側(cè)的杭宜鐵路拆除還需時日。項目北側(cè)杭宜鐵路雖然使用率極低，但會對客戶造成一定的心理影響，目前杭宜鐵路的拆除尚需時日。杭州規(guī)劃的地鐵二號線實施時間與本項目的開發(fā)周期不同步。杭州地鐵二號線建設(shè)雖然已納入規(guī)劃，但作為耗資巨大、建設(shè)周期長的市政系統(tǒng)工程，其開通運營時間與本項目開發(fā)周期難以同步進行。項目周邊厚仁路商業(yè)街、豐潭路商業(yè)中心等配套設(shè)施尚在建設(shè)中，有待成熟。（三）機會杭城房價進入新一輪上漲軌道。西溪濕地有望成為第三波高檔物業(yè)的代名詞。杭州高端物業(yè)市場經(jīng)歷了西湖——錢塘江——西溪濕地三個階段發(fā)展，隨著西湖、錢塘江區(qū)域供應量的萎縮，西溪濕地逐漸成為第三波高檔物業(yè)的代名詞。浙大高教園區(qū)日漸成熟，區(qū)域價值提升作用開始體現(xiàn)。隨著區(qū)域內(nèi)浙大紫金港校區(qū)的建設(shè)，其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，帶動區(qū)域發(fā)展和成熟，提升區(qū)域的文化底蘊和附加值，打造杭州的“海淀區(qū)”。浙大紫金港校區(qū)占地3200余畝、規(guī)劃建筑總面積100余萬平方米，是未來浙江大學的主校區(qū)。浙江大學是國家教育部直屬的全國重點大學，中國大學綜合實力第三名。有著百年輝煌歷史的浙江大學不僅提升了整個區(qū)域的人文氣質(zhì)，同時也提升了客戶對區(qū)域的關(guān)注度和認可度，相比下沙大學城，浙江大學無疑更具影響力和號召力。隨著古墩路的改造完成，申花路大商業(yè)中心的建設(shè)，區(qū)域配套設(shè)施日益成熟，處于由量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變的階段。三墩區(qū)域?qū)⑦M一步融入主城區(qū)，有利于三墩板塊房產(chǎn)的價值提升。（四）威脅區(qū)域內(nèi)尚無高檔樓盤面市大城西范圍雖有眾多品牌實力型企業(yè)開發(fā)的高檔物業(yè)，但項目周邊小區(qū)域內(nèi)尚無高檔樓盤面市，區(qū)域“富人區(qū)”的概念仍需市場培育。項目非純低密度住宅，影響整體品質(zhì)，為分攤樓面地價，不可避免將建設(shè)一部分高層或小高層公寓，進而影響項目整體品質(zhì)。這需要在項目定位、整體規(guī)劃及后期宣傳中盡量減小和避免這方面的影響。政策威脅近幾年國家宏觀政策調(diào)整大，調(diào)控措施不斷，政策可預見性差，未來幾年的宏觀政策走向也將對項目產(chǎn)生較大影響。三、項目發(fā)展難點通過項目地塊解析及項目SWOT分析，總結(jié)項目發(fā)展難點：如何創(chuàng)造最大價值項目具有較強的先天優(yōu)勢，受市場追捧當在意料之中，但如何充分利用這些先天優(yōu)勢，挖掘潛力，創(chuàng)造項目最大價值，同時通過項目建設(shè)，樹立公司在業(yè)界的強勢地位，是本項目開發(fā)的難點之一。如何協(xié)調(diào)物業(yè)類型項目物業(yè)類型涵蓋低密度物業(yè)和小高層（高層）住宅，而兩者的檔次、物業(yè)類型、消費群體都存在較大差別。因此，如何協(xié)調(diào)兩者之間的差別，形成整體、統(tǒng)一的開發(fā)，使項目各類物業(yè)既各具特色又和諧統(tǒng)一而不影響項目整體品質(zhì)，是本項目開發(fā)的難點之二。如何最大限度地挖掘項目的自然資源優(yōu)勢項目內(nèi)部雖然可借鑒自然資源較多，但多為規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，如何將這些資源與項目方案相融合，最大限度地挖掘項目的自然資源優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)，是項目開發(fā)的難點之三。四、項目發(fā)展方向判斷202。 項目規(guī)模大；202。 位于主城區(qū)；202。 區(qū)域配套成熟；202。 自然資源豐富；202。 為分攤樓面地價，存在部分高容積率產(chǎn)品；202。 開發(fā)商品牌實力；發(fā)展思路：以高檔低密度排屋（現(xiàn)階段別墅替代產(chǎn)品）為主，體現(xiàn)項目檔次和形象，發(fā)展部分高層住宅物業(yè)，其品質(zhì)塑造與排屋檔次相匹配。強化項目自然資源優(yōu)勢，打造都市中心的親水生態(tài)低密度物業(yè)，順應稀缺市場，避免與區(qū)域中檔樓盤同質(zhì)化，形成差異化競爭優(yōu)勢。202。 商品房價格進入新一輪上漲軌道；202。 高檔物業(yè)市場價格敏感性不高；202。 高度認可稀缺資源和開發(fā)商品牌實力；202。 大城西高檔物業(yè)發(fā)展成熟，區(qū)域認同度高；202。 停批低密度項目用地，高檔物業(yè)日益稀缺。市場背景項目發(fā)展條件 項目發(fā)展中低檔次物業(yè)的不現(xiàn)實性? 項目高成本決定項目不能走低價路線本項目地塊樓面地價約7000—7700元/平米、其他開發(fā)成本大于2500元/平米，兩者合計已與目前區(qū)域在售樓盤均價基本持平，因此，成本決定項目發(fā)展中低檔次物業(yè)不現(xiàn)實。? 不利于公司品牌及項目形象樹立中低檔項目以低價為主要競爭手段。在低成本前提下，項目規(guī)劃設(shè)計、建筑、園林景觀、物業(yè)管理等可發(fā)揮的空間極為有限，因此，項目難以樹立與其他項目的競爭力，影響項目長遠發(fā)展和形象，也不利于公司品牌形象的樹立。? 不利于實現(xiàn)利潤最大化中低檔次物業(yè)只能實現(xiàn)中低銷售價格，開發(fā)利潤薄弱，不能取得利潤的最大化。 項目發(fā)展高檔物業(yè)的市場要素? 供應匱乏目前杭州高檔物業(yè)市場供應匱乏。? 需求旺盛浙江及周邊省市的強勢經(jīng)濟及民營資本為高檔物業(yè)市場提供了堅實的需求基礎(chǔ)，高檔物業(yè)市場需求旺盛，許多高檔樓盤已到無房可售的地步。? 價格承受能力強杭州高檔物業(yè)價格上限不明顯，客戶認可的稀缺產(chǎn)品及資源，愿意為之付出較為高昂的代價，目前杭州低密度物業(yè)已知的最高市場價格達到5—6萬元/平方米，價格承受能力強。? 具備先天條件項目地塊自然資源豐富，景觀可塑性強，是可借鑒的資源優(yōu)勢，具備發(fā)展高檔物業(yè)產(chǎn)品的先天條件。? 配套成熟項目所處區(qū)域配套成熟，具有一般低密度物業(yè)所不具備的居住氛圍和成熟度。五、項目總體發(fā)展戰(zhàn)略在以上市場及項目分析的基礎(chǔ)上，融合物業(yè)特性，為項目整體定位和細分各類物業(yè)之開發(fā)特色明確方向，提出項目發(fā)展總體發(fā)展戰(zhàn)略如下： 依托片區(qū)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，打造都市生態(tài)高檔社區(qū)突出產(chǎn)品稀缺特色，挖掘項目升值潛力※ 項目所處片區(qū)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢明顯，項目發(fā)展應主要依托該優(yōu)勢，打造杭州頂級都市生態(tài)高檔社區(qū)?！? 由于高檔低密度物業(yè)的稀缺性，將確立項目在區(qū)域競爭的優(yōu)勢和項目形象。※ 項目屬于都市中的高檔社區(qū)，這是其他區(qū)域的高檔物業(yè)所無法比擬和復制的，更加強化了項目的稀缺性，有助于挖掘項目的升值潛力，對客戶產(chǎn)生強大的吸引力。六、項目定位（一）定位依據(jù)市場調(diào)查及分析實地勘察結(jié)合公司及項目的實際情況（二）項目規(guī)劃設(shè)想項目D2D25兩地塊被城市道路和自然河道劃分成五個區(qū)塊，在項目總體規(guī)劃設(shè)計中應把握各區(qū)塊自身的特色及相互之間的協(xié)調(diào)，形成項目獨有的優(yōu)勢。（1）清晰分區(qū)，整盤融合項目自然分區(qū)清晰，可以此打造大盤下的小社區(qū)，強調(diào)各區(qū)的私密性，同時通過內(nèi)部路網(wǎng)形成呼應，整盤融合，做到“形離神不離”；通過水體及小區(qū)道路的營造，將排屋與高層住宅之間加以分隔，形成相對獨立的組團體系，把握空間層次的過渡。（2）發(fā)揮自然水體資源優(yōu)勢項目內(nèi)部水體資源豐富，可將現(xiàn)有水體資源向項目縱深延伸，改善項目內(nèi)部小環(huán)境。（3）整合市政綠化與項目景觀項目章家橋河北側(cè)的城市公園及沿河綠化帶，屬市政范疇，