【正文】 石。關(guān)于建筑風格及立面材料：不同風格組合，體現(xiàn)尊貴排屋：? 項目內(nèi)部河道將地塊分隔為五個區(qū)塊，排屋可以按此分隔形成相對獨立的區(qū)塊，每個區(qū)塊排屋設(shè)計不同的建筑風格和立面（總體色彩反差不宜太大），以迎合不同喜好的客戶需求。總體要求外觀、線條、色彩、材料體現(xiàn)純正、尊貴的感覺。? 參考風格：中式風格：項目通過小橋流水景觀的營造，初具江南水鄉(xiāng)的意境，所以中式排屋應(yīng)是項目發(fā)展的一個方向，達到與景觀的完美融合。灰磚、黑瓦、白墻、紅門窗是人們對傳統(tǒng)中式建筑的基本概念，寬主街、窄胡同、豁然開朗的內(nèi)庭院、流暢的立面線條使產(chǎn)品空間序列連續(xù)變化，民族味濃。杭州市場目前尚未有類似風格樓盤，傳統(tǒng)中式風格建筑的亮相必將吸引眾多消費者的眼球；地中海式風格：溫潤而醇和的外立面顏色、粗樸而富有質(zhì)感的材料、眾多的回廊、構(gòu)架和觀景平臺，陶磚、海藍色的屋瓦和門窗，無不體現(xiàn)出浪漫、閑適的氣息，已成為豪宅的一種符號。美國南加州風格：注重前庭后院的幽雅搭配、景觀和建筑的相得益彰、自然環(huán)境和人文景觀的協(xié)調(diào)一致；鵝蛋黃涂料墻面+文化石+木構(gòu)架+方線腳+圓拱門。高層公寓：? 高層公寓立面相對來說要形成統(tǒng)一，以厚重、典雅的色彩體現(xiàn)項目尊貴的品質(zhì)，外立面全部采用石材干掛，一則與其他項目形成差異化優(yōu)勢，二則與項目高檔定位相匹配。? 高層公寓立面線條可采用簡化的歐式風格，局部運用歐式風格建筑元素，但整體立面線條盡量做到簡潔。關(guān)于產(chǎn)品：增加功能的延伸排屋：? 戶型：買高檔物業(yè)是買空間而不是買房間，房間數(shù)量控制在34個，增加客廳、廚房、臥室、陽臺等空間的面積，讓客戶享受尊貴空間；? 露臺：設(shè)計三層的排屋通過層層退臺擴大空間感，增加景觀感受面，使之具備別墅的品質(zhì)和享受。? 花園：排屋設(shè)計做到戶戶前庭后院，庭院景觀營造與項目景觀營造相結(jié)合，形成獨特、優(yōu)美景觀環(huán)境，提升產(chǎn)品品質(zhì)。? 一層休憩觀景平臺：排屋一層通過室內(nèi)空間向戶外延伸，豐富室外活動空間，增加業(yè)主與自然親近的元素，形成自身產(chǎn)品特色。? 功能延伸的地下空間：排屋地下室通過整體開挖，形成一體，排屋基礎(chǔ)通過部分抬高，形成半地下空間，可作為地下停車庫和家庭娛樂室（不計產(chǎn)權(quán)面積，減輕客戶購買壓力）等功用，并通過采光井達到自然采光和通風的效果，提供有效附加值。? 高車位配比：考慮汽車時代的到來以及高端客戶均為有車一族，而且家庭擁有的車輛一般不止一輛。因此，項目排屋主力戶型車位均按2車位/戶配給，充分滿足業(yè)主的停車需求。高層公寓：? 營造高層公寓第一層高項目高層住宅層高達3米，給客戶不同的空間尊貴感受。? 底層架空花園，通透無阻的景觀視覺效果高層住宅區(qū)底層全部采用架空設(shè)計，營造連續(xù)、通透的景觀視覺效果，提升項目整體品質(zhì)。? 獨特的全落地觀景飄窗設(shè)計高層住宅戶型窗體全部采用全落地觀景飄窗設(shè)計，營造大角度的景觀視覺效果。關(guān)于節(jié)能：打造節(jié)能型住宅節(jié)能型建筑是住宅發(fā)展的趨勢，本項目將大量采用新材料、新工藝，打造綠色節(jié)能型住宅。? 采用外墻外保溫，打造節(jié)能型生態(tài)住宅；? 窗戶全部采用雙層中空LowE玻璃，有效保溫隔熱；? 節(jié)水綜合技術(shù)；? 其他節(jié)能新材料、新工藝。關(guān)于配套：齊全? 項目各大區(qū)塊均配置高檔會所，由業(yè)主獨享；? 項目臨街商業(yè)設(shè)置銀行、超市、餐飲、休閑娛樂、郵政等生活配套設(shè)施，盡可能配套齊全；? 小區(qū)內(nèi)配置室內(nèi)外游泳池、網(wǎng)球場等；關(guān)于會所：尊貴、適用? 項目各大區(qū)塊均配置高檔會所，由業(yè)主獨享；? 會所裝修高檔、豪華，體現(xiàn)尊貴；? 會所配置室內(nèi)游泳池、棋牌室、中西餐廳、健身房、客房、美容美發(fā)美體、室內(nèi)運動場所（如羽毛球、乒乓球、壁球等）；關(guān)于智能化：智能建筑家居布線、智能照明、背景音樂、場景控制、電動窗簾控制、無線遙控控制、集中控制所等眾多智能化功能，讓您充分體現(xiàn)以自我為中心的尊貴感受。關(guān)于團隊：強強合作為塑造項目高檔形象和品質(zhì)，中天集團采取強強合作的團隊策略，無論是規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑施工、施工監(jiān)理、建筑用材、景觀營造還是物業(yè)管理等各個方面，都將選擇國際、國內(nèi)一流的合作單位和頂級的建筑材料，打造杭州頂級的、極其稀缺的高檔物業(yè)，提升項目附加值。第六章 項目開發(fā)節(jié)奏一期二期三期四期五期六期項目分期開發(fā)示意圖由于項目體量大，且產(chǎn)品非單一類型，結(jié)合市場及項目實際情況，擬考慮分六期開發(fā)，在具體操作過程中，可根據(jù)市場和銷售情況實施搭接開發(fā)和相應(yīng)方案調(diào)整，具體思路和方案如下：一、分期思路◆ 先期開發(fā)排屋類產(chǎn)品，一期建設(shè)的同時將一期內(nèi)部及可視范圍周邊區(qū)域環(huán)境改造、整治工作同步進行，以實物可見的高檔次聯(lián)體排屋和景觀環(huán)境吸引高端客戶購買，一則樹立項目形象，帶動產(chǎn)品在市場上的認知度和美譽度；二則可以堅定消費者的購買信心，同時利于后期物業(yè)的推廣；三則以合適的去化速度實現(xiàn)資金回籠，減少財務(wù)成本。◆ 一期物業(yè)作為樹立項目形象、公司品牌的排頭兵，是試探市場反映的敲門石，所以開發(fā)總量不宜過大，一則利于后期大量物業(yè)價值的提升，二則可以根據(jù)市場反映對后期開發(fā)物業(yè)進行調(diào)整?！? 項目分期要充分考慮不同物業(yè)銷售節(jié)奏的安排和不同產(chǎn)品的開發(fā)周期，基本保證物業(yè)為準現(xiàn)房銷售?！? 項目分期充分考慮順應(yīng)道路、自然河流等對項目的自然分隔?！? 項目各期的建設(shè)應(yīng)減小或避免后期施工對先期交房物業(yè)的影響?！? 項目分期施工進度應(yīng)根據(jù)銷售進度和市場狀況，適當調(diào)整每期的開發(fā)量、開發(fā)時間上的搭接，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。二、分期開發(fā)方案及進度安排綜合上述分期開發(fā)思路，確定項目分期方案及進度安排如下：項目分期開發(fā)方案及進度安排分期物業(yè)類型占地面積(平方米)建筑面積(平方米)占總量比例容積率開工時間一期排屋2395814843%商業(yè)5000%二期排屋6742848375%商業(yè)1500%三期高層公寓1843462070%商業(yè)1500%四期高層公寓2621983430%商業(yè)4000%五期排屋5546841463%商業(yè)1000%六期高層公寓38859139216%商業(yè)11000%合計230366413397100%第七章 項目營銷策略一、銷售策略先行主推企業(yè)品牌，而后確立樓盤高端形象，以高品質(zhì)排屋現(xiàn)房面市，以體驗式銷售手法，實現(xiàn)整個項目銷售目標！二、銷售節(jié)奏及進度安排項目銷售節(jié)奏及進度安排分期物業(yè)類型建筑面積(平方米)占總量比例開盤時間一期排屋14843%商業(yè)5000%二期排屋48375%商業(yè)1500%三期高層公寓62070%商業(yè)1500%四期高層公寓83430%商業(yè)4000%五期排屋41463%商業(yè)1000%六期高層公寓139216%商業(yè)11000%合計413397100%三、推廣階段及主題■ 第一階段：公司品牌樹立期時間：主要任務(wù)：擴大公司及項目在杭城的知名度和影響力營銷方式：廣告宣傳策略：? 本階段主要通過項目實施階段的深入（如與品牌公司合作開發(fā)，強勢介入高檔物業(yè)市場；三墩區(qū)域10萬平方米大型排屋社區(qū)浮出水面等），以媒體新聞報道的方式進行宣傳和推廣，增加公司、項目在杭城的曝光率；? 通過戶外廣告宣傳公司實力。執(zhí)行載體：報紙、戶外廣告■ 第二階段：樓盤形象樹立期時間：主要任務(wù)：擴大項目在杭城的知名度和高檔形象營銷方式：事件營銷、廣告宣傳策略：? 本階段主要對規(guī)劃設(shè)計單位、設(shè)計師及設(shè)計方案進行宣傳，達到側(cè)面宣傳項目的效果，曲線樹立項目的高檔形象；? 邀請首席設(shè)計師進行方案設(shè)計說明，舉辦規(guī)劃設(shè)計講座，側(cè)面宣傳公司及項目形象；? 通過戶外廣告，以簡單直白的方式宣傳項目主要賣點（不附帶任何其他信息），如主訴“樓盤，都市中的親水豪宅”，達到一種神秘感，吸引客戶的好奇心，引起客戶對項目的持久關(guān)注。執(zhí)行載體：活動、報紙、戶外廣告■ 第三階段：蓄水期時間：主要任務(wù)：傳達項目品質(zhì)、賣點，積累潛在客戶營銷方式：現(xiàn)場展示、廣告宣傳、事件營銷策略：? 本階段通過銷售現(xiàn)場形象、施工質(zhì)量、項目開發(fā)理念、項目用材等展示，傳達項目的高檔形象；? 通過報紙廣告、產(chǎn)品說明會等形式傳達項目賣點、項目訴求的生活模式、開發(fā)理念等；執(zhí)行載體：現(xiàn)場、報紙、活動■ 第四階段：開盤銷售期時間：主要任務(wù)：傳達銷售信息，強化項目賣點營銷方式：廣告宣傳、事件營銷策略：? 傳達項目火爆銷售的信息，制造房源緊俏感；? 舉辦客戶答謝酒會及二期產(chǎn)品說明會。執(zhí)行載體：報紙、活動■ 第五階段：持續(xù)銷售期時間：隨著項目銷售的深入，后期應(yīng)強化項目的賣點，主推都市親水生態(tài)豪宅概念，高層公寓產(chǎn)品宣傳只作為附屬宣傳，以統(tǒng)一的項目形象出現(xiàn)在客戶面前。第八章 項目財務(wù)評價一、主要技術(shù)經(jīng)濟指標凈用地面積230366平方米，地上建筑面積413397平方米其中排屋104681平方米高層公寓284716平方米商業(yè)及會所24000平方米二、建安成本單位建安造價測算表內(nèi) 容排屋高層公寓商業(yè)及會所地下室單方建安成本1600元/m21350元/m21600元/m22500元/m2工程量m2104681m2284716m224000m275000m2建安總成本：77176萬元三、投資估算項目總成本費用估算表（單位：萬元）一、開發(fā)成本24號25號合計土地成本155530160680316210前期工程費212520094134建安工程費400983707877176工程配套費265725115167不可預見費120311122315二、代建成本31483148三、開發(fā)費用管理費用221320344247銷售費用442740688495財務(wù)費用283502565054000總投資額239751235142474892具體投資及用款計劃見下表：序號投資項目年投入合計2007年2008年2009年2010年2011年2012一開發(fā)成本1土地成本3162103162102前期費用20678278274130041343建安投資177711759532421105830771764公建配套45219311847876051675不可預見費98552897316702315二開發(fā)費用1財務(wù)費用78751800018000101250540002銷售費用680152928882718101934084953管理費用170934123213175951704247三代建成本31483148合計31912630373430005768923365510474892占總投資比例%%%%%%100%四、分期銷售收入測算分期銷售收入測算表（單位：萬元）分期物業(yè)類型可銷售面積(m2)單 價(萬元/m2)銷售金額(萬元)占銷售總額比例分期合計(萬元)一期排屋1484344529%53529商業(yè)30009000%二期排屋48375145125%149625商業(yè)15004500%三期高層公寓6207099312%107487商業(yè)15004500%停車位245個15萬元/個3675%四期高層公寓83430133488%150438商業(yè)400012000%停車位330個15萬元/個4950%五期排屋41463124389%127389商業(yè)10003000%六期高層公寓139216222746%260996商業(yè)1000030000%停車位550個15萬元/個8250%合計410397849464100%849464備注：地下車位建筑面積75000平方米，共計車位1875個，其中人防占用車位750個，可銷售車位1125個；商業(yè)及會所24000平方米，其中業(yè)主所有會所3000平方米，開發(fā)商所有商業(yè)（部分可作為會所性質(zhì)使用）21000平方米。五、損益表損益計算表（單位：萬元）序號