【正文】 等大型高尚住宅區(qū)的居民。從 2023年的藍(lán)波灣，到 2023年的合生帝景灣 ……從 2023年的雅居樂白鷺湖，到 2023年的富力麗港中心 ……無論是淡市抑或是旺市，市場的 天花板 一次一次被打破，一個個旺銷紀(jì)錄被超越， 外銷 市場也沒有想像中冰冷。與本項目競爭最大。四期住宅將與本項目有直接競爭。公寓與寫字樓將與本項目有直接競爭。通過《香港商報》粵港看樓 “ 直通車 ” ，接送香港客戶看房。別墅領(lǐng)袖：雅居樂白鷺湖2023年 11月開盤售 60套，均價獨(dú)棟 /平米，雙拼 /平米。市場行情：房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，但領(lǐng)袖產(chǎn)品銷售狀況依舊良好供嚴(yán)重大于求，供求關(guān)系比達(dá)到 5以上。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，許多社區(qū)盤、資源盤品質(zhì)優(yōu)化，刺激換房需求。近幾年因產(chǎn)業(yè)發(fā)展而帶來的外來人口不斷增加，同時居民人均收入也在增加，根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》， 2023年規(guī)劃范圍內(nèi)常住人口 人， 2023年規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)有常住人口 ， 2023年底規(guī)劃范圍內(nèi)常住人口 ，規(guī)劃期內(nèi)增加 。城市格局構(gòu)架擴(kuò)大帶來良好發(fā)展機(jī)遇，組團(tuán)式城市住房建設(shè)規(guī)劃加快城市發(fā)展步伐。行家預(yù)測救樓市政策組合拳有望后續(xù)繼續(xù)出臺 。針對樓市措施還可能包括下調(diào)貸款首付比例，尤其是對于第二套房屋購買下調(diào) 40%的定金比例；允許增加發(fā)債來為開發(fā)商提供資金，減少或者減免土地增值稅；允許房屋購買者從個人所得稅扣除貸款等。這是 04年步入加息通道以來央行首次降息：其中， 10月 9日利率下調(diào)幅度較大，五年期貸款利率下調(diào) %，同時，存款利率也下調(diào)了 %。 ” 世界銀行高級副行長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫則指出，中國經(jīng)濟(jì)仍將保持穩(wěn)定快速發(fā)展。但在 中國經(jīng)濟(jì)上半年 GDP增長 %，依然屬于世界上增長速度比較快的國家 。世界銀行預(yù)測今年中國 GDP增長 ％ ，亞太經(jīng)合組織預(yù)測增長 ％ ，亞洲銀行預(yù)測增長 10％ 。華貿(mào)中心是一個城市中央的超大規(guī)模綜合體，它是一個 城市 的名片，為 社會 服務(wù)，是一個構(gòu)成城市 歷史的百年作品。謹(jǐn)呈：北京國華置業(yè)有限公司—— 華貿(mào)中心定位及營銷發(fā)展戰(zhàn)略報告建 筑 城 市 高 度中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司二零零八年十月中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司二 OO八年十月我來了 我看見 我征服Veni！ Vidi！ Vici！ 我來了6年前，北京國華以 “ 做誠信之人，筑經(jīng)典之城 ” 為宗旨，成功打造了北京華貿(mào)中心這一偉大時代的偉大作品。它必將是一個華南具有影響力的項目。2023年 10月，國際貨幣基金組織發(fā)表報告預(yù)測， 08至 09兩年中國經(jīng)濟(jì)增長速度將有所放緩，但增幅有望分別達(dá)到 %和 %， 中國經(jīng)濟(jì)仍將保持活力 。 10月初， 溫家寶總理表示： “總的看， 中國經(jīng)濟(jì)的基本面 并沒有改變，正朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展 。 政策走勢：為應(yīng)對全球金融危機(jī)，政府放松銀根，利好房地產(chǎn)市場9月底以來，為應(yīng)對金融海嘯，各國政府紛紛展開救市行動，全球減息周期開始啟動。政策走勢：許多城市已經(jīng)出臺救市措施，中央亦出臺相應(yīng)政策，行家預(yù)測未來將有進(jìn)一步動作刺激房地產(chǎn)市場2023年 5月以來，不少城市已在地方政府權(quán)限范圍內(nèi)明確 “ 救市 ” 思路、祭祭出 “ 救市 ” 新招，熱門方式如減免契稅、下調(diào)二手房交易綜合稅、放寬住房公積金貸款政策、降低開發(fā)企業(yè)報建費(fèi)，甚至直接對購房者進(jìn)行財政補(bǔ)貼等等。美林證券駐香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺同樣預(yù)測認(rèn)為，很快就能看到財政政策和貨幣政策的一個大規(guī)模轉(zhuǎn)向，政策將更趨向于刺激經(jīng)濟(jì)，而中國也將從美國房地產(chǎn)和金融行業(yè)汲取教訓(xùn)，減少房地產(chǎn)行業(yè)衰退對金融和經(jīng)濟(jì)的影響非常明顯。城市發(fā)展：惠州未來幾年發(fā)展?jié)摿薮螅?jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)高速增長為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供平臺惠州經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化進(jìn)程不斷提速、交通設(shè)施的不斷完善為房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展帶來機(jī)遇。根據(jù)《惠州市城市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2023—2023 年）》，市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市區(qū)包含了惠城區(qū)、惠陽區(qū)及大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總用地面積 。人口自然增長和收入水平的不斷增長將使得首次置業(yè)，換房等剛性居住需求趨于旺盛。 宏觀市場| 經(jīng)濟(jì)形勢| 政策走勢| 城市發(fā)展 中觀市場|區(qū)域背景|市場行情 微觀市場| 案例研究| 競爭局勢市場環(huán)境市場環(huán)境The Market區(qū)域背景：惠州 CBD發(fā)展步入成熟階段， CBD的發(fā)展需要一個城市綜合體的支撐隨著江北 “ 一軸十區(qū) ” 規(guī)劃的逐步完善， CBD雛形已成。價格停止了去年的高漲勢頭，保持在5000元 /平米，短期內(nèi)上揚(yáng)幾率小洋房領(lǐng)袖：寶安山水江南2023年 11月開盤即售 150套，均價 6500元 /平米。2023年 9月洋房開盤即售 80套，均價 5500元 /平米。贊助香港電視臺到現(xiàn)場拍攝關(guān)于建筑類以及項目品牌的電視劇香港布外展，并與香港中原聯(lián)合銷售征服者案例 2：富力 公寓：目前剩余約 ㎡ 。住宅： 預(yù)計 09年推出 5萬㎡高檔江景住宅 。公寓 09年入市，寫字樓 2023年入市公寓： 30萬㎡ 寫字樓： 8萬㎡商業(yè)： 未定市場呼喚征服者！宏觀 ：經(jīng)濟(jì)走勢、政策形勢、城市發(fā)展皆利好房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)步發(fā)展。 2023年，改寫惠州房產(chǎn)歷史的會否是華貿(mào)中心？下一個市場得征服者會否是華貿(mào)中心？市場利好征服者出現(xiàn)！市場需要征服者出現(xiàn)！如何進(jìn)行征服者打造？如何進(jìn)行征服者營銷？市 場 小 結(jié) 地塊解析| 區(qū)域分析| 地塊特征| SWOT分析 項目定位| 整體定位| 商業(yè)定位| 寫字樓定位| 公寓定位 物業(yè)發(fā)展建議| 規(guī)劃設(shè)計建議| 物業(yè)發(fā)展| 項目開發(fā) 風(fēng)險評估| 投資估算及資金籌措| 盈利能力模式分析| 財務(wù)與敏感度分析| 風(fēng)險及抗風(fēng)險分析征服者打造征服者打造The Conqueror’s Creating區(qū)域定性：一軸十區(qū)布局規(guī)劃，項目附近的市民樂園作為區(qū)域商業(yè)商務(wù)輻射源點“ 十區(qū) ” 指江北 17號區(qū)市行政中心區(qū)、市民樂園區(qū)、文化娛樂區(qū)、體育運(yùn)動區(qū)、科技展示區(qū)、江北 8號區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、江北 10號區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)、江北 16號區(qū)的綜合發(fā)展區(qū)、江北18號區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)及江北 9號區(qū)的居住區(qū)等 10個不同的功能區(qū)。會展中心、眾多五星級酒店帶來龐大的商務(wù)、旅游人流會展經(jīng)濟(jì)將真正的改變江北中心區(qū)的人流，會展中心將舉行的電子、服裝、玩具、禮品、文博會等展覽會，將成為國際化的展覽盛會，會展中心每年帶來的參觀商數(shù)以千萬計。華貿(mào)中心WNES地塊微觀價值：臨文昌一路地塊價值面最大，特別是銜接會議中心、 TCL總部大廈兩大路口。機(jī)會 Opportunity 威脅 Threaten；。 以高端形象入市216。 迎合市場大勢216。 建筑城市高度形象定位及形象語巨擘級 城市理想實踐者備選： CBD核心超級國際航母形象語：建筑巨 擘，構(gòu)筑城市理想驅(qū)動 —— 城市動力 聚核城市，財富中央 城市動力，財富引擎巨擘定勢，領(lǐng)秀未來品鑒世界級生活 (或商務(wù) )堅持少數(shù)派的世界級享受用國際化視野引領(lǐng) CBD……項目價值平臺建立自身豐富的業(yè)態(tài)空間組合，互為依托，共同分享彼此價值的提升，其聚合的人流、商務(wù)流、經(jīng)濟(jì)流帶來了項目整體價值的提升，形成了一個自成體系的全新價值平臺。甲級寫字樓住宅公寓商務(wù)公寓酒店公寓購物中心提升品質(zhì)資源平臺商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流高消費(fèi)人流提升品質(zhì)旅游租客商業(yè)定位市場研究：華南板塊具有影響力的購物中心較少，珠三角東部缺乏較有影響力的購物中心深圳： 華潤萬象城、中信城市廣場東莞： 華南 MALL廣州： 天河城、正佳廣場、中華廣場市場研究：惠州缺乏中高檔次購物中心配套，江北缺乏購物中心配套花邊嶺商圈： 港惠新天地、天虹商場、人人樂超市、海雅百貨、數(shù)碼街等西湖商圈： 麗日購物廣場、西湖步行街江北商圈： 麗日購物廣場江北店、金寶購物商場吉之島項目商業(yè)主題及形象華貿(mào)廣場開放式消費(fèi)空間，開放只為更好的篩選展示三大空間結(jié)構(gòu)：立體緯度空間 /平面銜接空間 /整體合成空間Mix Hall釋放一種 CBD商業(yè)空間，倡導(dǎo) Openning ,一種開放的，互動的緊密協(xié)調(diào)空間體統(tǒng)。項目商業(yè)操作理念三：宜人為人要求商業(yè)店鋪的集中形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，這就是商業(yè)街的本質(zhì) —— 室內(nèi)商業(yè)活動沿店鋪的街道空間向室外的延伸。業(yè)態(tài)定位 ——CitySuper 超市1. CitySuper模式 —— 新生的中產(chǎn)階級，收入較高，對生活品質(zhì)要求高的顧客群的業(yè)態(tài)；2. 主要經(jīng)營以國外日用生活品、食品為主；3. 目標(biāo)顧客是對生活品質(zhì)要求較高的中產(chǎn)階級；4. 強(qiáng)調(diào)體驗式購物，前衛(wèi)、時尚商品為主；5. 超市內(nèi)的裝修格調(diào)以簡潔、舒適，強(qiáng)調(diào)購物的娛樂性和趣味性，體現(xiàn)一種獨(dú)特的生活方式的店鋪。中產(chǎn)階層的形成可以分為自然形成或有意識控制的結(jié)果，二次世界大戰(zhàn)后，西方盛行中產(chǎn)，那是自然形成的結(jié)果，在中國，絕大部分是無產(chǎn)者，中產(chǎn)階層需要有意識控制，才能得以形成。業(yè)態(tài)定位 —— 大型中式（觀景）宴會廳、個性（觀景）會務(wù)中心業(yè)態(tài)定位 —— 項目內(nèi)部小區(qū)路定位因素：1. 商業(yè)人流導(dǎo)向引導(dǎo)；2. 配合商務(wù)人流需求。中心區(qū)目前商鋪物業(yè)租金價值為 120150元 /㎡以租金收益還原法測算市場銷售價格： 2023035000元 /㎡。在江北三新村營業(yè)一餐飲店，家庭月收入在 20萬以上。某機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主姓名： 樊主任年齡： 42家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家學(xué)歷： 本科物業(yè)：東湖花園、 麗港中心交通工具： 自駕車某機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)，客家人，三口之家，其妻子是中學(xué)教師，有一個讀初中的女兒。為子女買房客戶分析屬性 ： 30歲以上的三口以上的家庭，父母年收入大約在 30萬以上，多次置業(yè)，其子女在江北或郊區(qū)工作，以子女名義買房，其子女為首次置業(yè)。其兒子 25歲，目前在江北一裝飾公司上班，即將結(jié)婚。購買麗格國際公寓 2房，面積 80平米，價格 5000元 /平米，總價 40萬。投資客戶分析屬性 ： 40歲以上的三口以上的家庭，年收入大約在 30萬以上，多次置業(yè)，購房多為一次性付款。其朋友圈中有較多喜好投資房產(chǎn)，同時對其眼光較為信任，故為麗港國際公寓介紹了較多客戶。企業(yè)團(tuán)購客戶訪談廣州市某企業(yè)老板客戶姓名： 鄭先生年齡： 47家庭結(jié)構(gòu)： 未知學(xué)歷： 大專以上物業(yè)：仍在選擇交通工具： 自駕車廣州某企業(yè)老板，其企業(yè)將搬遷至惠州，鄭先生用了 1個月時間專門尋找適合的項目做為宿舍以及寫字樓 。較為關(guān)注產(chǎn)品的地段，對江北片區(qū)較為認(rèn)可。目前已經(jīng)在南湖明珠為員工購買了數(shù)套房產(chǎn)，對南湖明珠的配套較為滿意。對江北環(huán)境、交通較為認(rèn)可，認(rèn)為江北是惠州最高尚的居住生活區(qū)，想選取高端以及帶有商務(wù)、國際性質(zhì)的住宅做為居住用房，但沒有理想對象，故選取了濤景高爾夫酒店做為居所。康帝國際酒店是惠州唯一五星級酒店，周邊環(huán)境、景觀、交通較好，且康帝國際酒店深入研究各國客戶的生活習(xí)慣、風(fēng)土人情，提供體貼細(xì)微服務(wù)。工作室客戶訪談自由工作室客戶姓名： 唐先生年齡： 28家庭結(jié)構(gòu)： 兩口之家學(xué)歷： 本科以上物業(yè)：瑞嘉大廈交通工具： 自駕車河北人，來惠州工作 2年以上，其家庭位于深圳。第二居所客戶分析屬性 ：惠東、博羅、深圳、廣州、香港等地客戶，與惠州有一定工作關(guān)聯(lián)，常來惠州，購買房產(chǎn)做為第二居所，臨時居住或接待其朋友，多為一次性付款；心理特征： 較為喜歡群居，購買房產(chǎn)后介紹其親戚朋友一起購買；置業(yè)動機(jī) ：較為關(guān)注環(huán)境、配套、產(chǎn)品品質(zhì)；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。心理特征： 急于買房以結(jié)婚或商務(wù)需求；置業(yè)動機(jī) ：對首付門檻以及月供敏感度高，關(guān)注項目與工作地點的便利度；需求戶型： 1房、 2房為主， 40100平米的戶型。住宅戶型定位：戶型配比論證體系結(jié)論一戶型面積動態(tài)分析暢銷戶型分析項目自身條件修正社會發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)及發(fā)展趨勢結(jié)論二結(jié)論三結(jié)論四市場角度分析客戶角度分析自身角度分析社會科學(xué)角度分析1234推導(dǎo)過程 1：通過惠州全市歷年戶型面積配比區(qū)間及其走勢，判斷惠州市的基本戶型配比；分析片區(qū)可比項目，界定出歷年來的片區(qū)同類項目主力戶型配比概況全市普通住宅戶型面積走向分析年數(shù)據(jù)來源：惠州國土資源管理局比重增長率90—144 ㎡的三房、四房戶型一直為市場主流，占到 40%以上，但受 90/70政策影響， 2023年較前幾年有較大程度的下降；90㎡以下的一房、兩房戶型占到 30%以上，是重要組成部分；144㎡的四房及四房以上大戶型的比重在 15%—20% 之間，并略顯上升之勢。一房、兩房暢銷戶型項目名稱 一房 二房荷蘭水鄉(xiāng) 738310%東方威尼斯 % 帝景灣 金裕碧水灣 金城花園 738611%該片區(qū)兩房所占比例很少，比例在 10%左右。適合增加 1房、 2房的公寓