【文章內(nèi)容簡介】 量不占優(yōu)勢；216。項目規(guī)模越大，品質塑造越高端， 項目整體容積率相對較?。ǚ粗廊唬?；區(qū)域項目規(guī)模分析216。高端項目以一線知名品牌開發(fā)商為主，開發(fā)項目體量較大；216。200畝以上的只有大華公園世家、永和坊、中海社區(qū)、富力城及融僑觀邸，其他項目以中小規(guī)模為主；高層 面積區(qū)間 占比一居 3070㎡ %二居 80105㎡ %三居 120150㎡ %四居 150180㎡ %五居 180250㎡ %產(chǎn)品形態(tài)：高端項目高層產(chǎn)品戶型配比分析：中端項目高層產(chǎn)品戶型配比分析：高層 面積區(qū)間 占比二居 80105 %三居 110125 %四室 126150 %總結分析：216。高端項目戶型基本以兩室和三室為主，兩室區(qū)間在 85—105 ㎡ 之間，三室在 120—150 ㎡ 之間；216。中端高層產(chǎn)品以三居為主，面積區(qū)間在 106—125 ㎡ ，充分利用想在曲江置業(yè)的客戶群體達到項目去化的效果。項目分類 項目名稱 銷售價格高檔產(chǎn)品 大華公園世家 8000紫薇永和坊 11000中海國際社區(qū) 10000富力城 7000鴻基紫韻 11000融僑觀邸 12023龍湖紫都城 7800萬科金域曲江 10000一般產(chǎn)品 曲江諸子階 7600曲江瀾山 5600曲江圣卡納 7500曲江城市花園二期 7300價格分析：216。區(qū)域項目價格普遍較高，高端項目高層均價多集中在 75001200元左右。216。因產(chǎn)品品質、規(guī)模、區(qū)位等因素的影響，中端項目基本保持在 56007000元左右；消費群分析購房者置業(yè)曲江熱情高漲◆ 隨著曲江擴版，購房者置業(yè)曲江需求增大，曲江再次迎來 移民熱潮 。 置業(yè)曲江區(qū)域 改善型需求占主導◆ 目前在曲江置業(yè)的客戶擁有一定的購買支付能力， 追求生活舒適度與品質 ，改善型需求占主導，投資是曲江樓市消化的一大主力，不容忽視。 客戶對戶型附加值及居住私密性要求提高。◆ 除了滿足居住功能外，潛在客戶對住宅戶型附加值的偏好不斷增強，反映出客戶對住宅產(chǎn)品需求逐漸升級。 ◆ 在戶型設計方面，潛在客戶更加注重戶型產(chǎn)品的綜合設計及戶型的私密性。折扣和贈送面積最容易打動客戶的優(yōu)惠方式◆ 09年延續(xù)到 10 年上半年的普遍性促銷優(yōu)惠刺激了客戶的購房欲望，也使得潛在客戶對以后的購房優(yōu)惠措施抱有更高的期望，因此折扣優(yōu)惠成為最為期望的◆ 此外部分項目通過贈送面積變相降價，也成為最能打動客戶購房的優(yōu)惠之一。曲江是西安目前政府投入力度最大、發(fā)展成效最明顯、也是最具價值的區(qū)塊，其他區(qū)域板塊很難超越曲江新區(qū)的發(fā)展； 板塊已經(jīng)形成了中海、金地、大華、融僑、富力、龍湖和天地源角力的局面。整體價格水平遠遠高于全市房地產(chǎn)價格水平，成為高檔住宅聚集區(qū)和西安富人區(qū)。 入住人士普遍層次較高，對生活質量、生活品味要求較高，收入水平在西安居中高層次，消費能力較強；臨湖片區(qū)的項目多為高端住宅 ：中海國際社區(qū)、曲江公館、金地芙蓉世家、鉆石半島；雁塔南路周邊樓盤多為高端項目 ：龍湖曲江盛景、金地尚林苑、曲江華府、曲江溪園等。繞城高速及以南區(qū)域 ：多為中檔住宅社區(qū)，主要有曲江觀唐、曲江城市花園、曲江瀾山、融僑曲江觀邸、大華公園世家和富力城。 西安最適宜居住的板塊中、高端客戶群一線開發(fā)商云集高品質資源型項目居多通過以上我們可以得出曲江板塊內(nèi)競爭項目建筑風格及文化訴求同質化現(xiàn)象嚴重，區(qū)域競爭環(huán)境惡化致使新開發(fā)項目通過差異化發(fā)展策略（萬科金域曲江）作為項目訴求，博得市場客戶青睞及關注，形成項目自身品牌亮點。曲江延伸區(qū)域成為未來發(fā)展的核心，高層產(chǎn)品形態(tài)將成為區(qū)域發(fā)展的主流，延伸區(qū)域將成為發(fā)展主流建筑風格呈現(xiàn)多元化 綜合定位系統(tǒng)界定4金網(wǎng)絡置業(yè)西安分公司風險高面向高端精英階級的終極消費需求和資產(chǎn)管理需求主力客群本體條件地段、資源和產(chǎn)品支持全面弱勢營銷目標高端定位速度目標低利潤目標很高品牌目標很高項目定位建議 —方向一金網(wǎng)絡置業(yè)西安分公司域中端主流家庭的基本居住需求主力客群本體條件地段、資源和產(chǎn)品未充分挖掘營銷目標面向西安及周邊區(qū)中端主流定位風險低速度目標高利潤目標低品牌目標低項目定位建議 —方向二金網(wǎng)絡置業(yè)西安分公司面向成長中的準精英階層的改善性需求主力客群本體條件 地段、資源和產(chǎn)品基礎條件具備營銷目標 中端主流定位風險中低速度目標高利潤目標高品牌目標高項目定位建議 —方向三可以通過策劃設計及營銷運作，創(chuàng)造與目標客戶精準對位的獨特價值體系，為項目的中高端定位提供充分支持。中高端定位 可以在風險可控的前提下促進主要營銷目標的相對均衡實現(xiàn)，應該是 本案優(yōu)先發(fā)展的方向 。明確項目發(fā)展定位的核心問題定位問題本項目如何來定位？如何確定物業(yè)產(chǎn)品配比？競爭問題如何在項目上實現(xiàn)突破，全面超越外地品牌的優(yōu)質項目？面對成熟發(fā)展區(qū)域，應采取什么樣的差異化思路區(qū)別市場競爭？項目的利潤最大化差異化精品： “ 叫好又叫座 ”216。結合市場研判，區(qū)別市場，確定本物業(yè)配比216。打造 “ 差異化精品風格 ” 是提升物業(yè)價值的手段，但不是唯一的手段，也未必是最好的手段領先的產(chǎn)品品質 —— 項目面臨中海、金地、萬科、龍湖等外來知名開發(fā)商的產(chǎn)品競爭，要做到西安市場領先，就要打造具有西安影響力的精品樓盤；領先的銷售績效 —— 如何突破市場現(xiàn)有高層產(chǎn)品價格天花板，以及如何分解本案后期持續(xù)暢旺銷售的壓力，重點在于項目差異化的定位思路和策略，合理配置產(chǎn)品線。項目發(fā)展核心問題思考我們應該做到有據(jù)可循 經(jīng)過對區(qū)域競爭項目的了解、分析、 以及本案的價值分析確定項目主題定位、目標客戶群體定位以及項目產(chǎn)品定位。市場項目建筑風格琳瑯滿目，以現(xiàn)代簡約風情、歐式風情及中式風格為主，同質化現(xiàn)象嚴重。我們應以怎樣的異域風情才能占位市場，以塑造怎樣的異域文化博得市場客戶的青睞？這是我們目前所要面對的課題！萬科 金域曲江通過差異化發(fā)展思路，以新穎的建筑形態(tài)和風格成為引領曲江建筑發(fā)展的一朵奇葩。泰式產(chǎn)品風格，成功的獲得了消費者的追捧！我們：在曲江這片熱土上，同樣需要另辟蹊徑、走差異化的產(chǎn)品路線。以異域風情建筑作為項目區(qū)別于其它項目的出發(fā)點，在市場上吸引和爭奪市場客戶，開拓出自己的一片天地。定位延展 關鍵詞 ： 其打造的既是一種標準，也是一種生活理念。出牌方向：異域風情萬科的泰式產(chǎn)品為東南亞風格，我們從曲江產(chǎn)品的市場差異化出發(fā)，在成熟的歐式風格中選取最具浪漫色彩的法式風格，再從此風格中擇取代表性的南法風格作為產(chǎn)品的開發(fā)，即普羅旺斯，打造項目的唯一性、排它性、差異性。 曲江 普羅旺斯 90萬平米法式城邦締造另一種全新的 “ 新曲江 ” 生活風情項目建筑采用法派風尚風格，以有效區(qū)分曲江片區(qū)競爭項目現(xiàn)有精神風貌特征。普羅旺斯印象：普羅旺斯， 12世紀時，以它的騎士愛情而聞名。一提起法國，我們立刻會說 “Romantic!”其實，這個詞的詞源 “Romance”，表達的意思就是對一個高貴女人忠心耿耿的愛情是騎士一切活動的出發(fā)點和終結點。去普羅旺斯進行自己的情人節(jié)之旅，追隨一下典雅的騎士愛情，也許愛情從此就真的地老天荒了。 除了浪漫的愛情傳奇，這里有充滿激情的都市馬塞、尼斯，溫文爾雅的大學城艾克斯、阿維尼翁，還有那些逃過世紀變遷的中世紀小村落，荒蕪的峽谷、整齊的田野、原始的山脈 …你很難找到什么地方能象普羅旺斯一樣，將過去與現(xiàn)在如此完美的融合。環(huán)著地中海的普羅旺斯海岸，有 “蔚藍海岸 ”之名。從 18世紀開始，就是皇親貴族、富賈名流最時髦的渡假圣地，當北方被厚重的冰雪覆蓋時，他們就仿佛候鳥般南飛，聚集在海灘邊享受溫暖的陽光、空氣與奢靡、浮華的生活，這種型態(tài)與名氣一直延續(xù)到今日。普羅旺斯 —— 熏衣草的故鄉(xiāng)隨著一部 《 熏衣草 》 的熱播，很多浪漫少女都迷上了那種花語為 “等待愛情 ”的紫色小花，甚至有很多 “花癡 ”千里迢迢地趕到一覓芳蹤。對于美食王國的法蘭西而言，普羅旺斯最大的優(yōu)勢在于農(nóng)產(chǎn)豐富，有 “法國農(nóng)場 ”的美譽。而普羅旺斯料理最大特色就