【正文】 位延展 關(guān)鍵詞 ： 其打造的既是一種標(biāo)準(zhǔn)，也是一種生活理念。泰式產(chǎn)品風(fēng)格，成功的獲得了消費者的追捧！我們：在曲江這片熱土上，同樣需要另辟蹊徑、走差異化的產(chǎn)品路線。我們應(yīng)以怎樣的異域風(fēng)情才能占位市場，以塑造怎樣的異域文化博得市場客戶的青睞？這是我們目前所要面對的課題！萬科 項目發(fā)展核心問題思考我們應(yīng)該做到有據(jù)可循 經(jīng)過對區(qū)域競爭項目的了解、分析、 以及本案的價值分析確定項目主題定位、目標(biāo)客戶群體定位以及項目產(chǎn)品定位。結(jié)合市場研判，區(qū)別市場，確定本物業(yè)配比216。中高端定位 可以在風(fēng)險可控的前提下促進主要營銷目標(biāo)的相對均衡實現(xiàn)，應(yīng)該是 本案優(yōu)先發(fā)展的方向 。 西安最適宜居住的板塊中、高端客戶群一線開發(fā)商云集高品質(zhì)資源型項目居多通過以上我們可以得出曲江板塊內(nèi)競爭項目建筑風(fēng)格及文化訴求同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，區(qū)域競爭環(huán)境惡化致使新開發(fā)項目通過差異化發(fā)展策略（萬科金域曲江）作為項目訴求，博得市場客戶青睞及關(guān)注，形成項目自身品牌亮點。 入住人士普遍層次較高，對生活質(zhì)量、生活品味要求較高，收入水平在西安居中高層次，消費能力較強；臨湖片區(qū)的項目多為高端住宅 ：中海國際社區(qū)、曲江公館、金地芙蓉世家、鉆石半島；雁塔南路周邊樓盤多為高端項目 ：龍湖曲江盛景、金地尚林苑、曲江華府、曲江溪園等。曲江是西安目前政府投入力度最大、發(fā)展成效最明顯、也是最具價值的區(qū)塊，其他區(qū)域板塊很難超越曲江新區(qū)的發(fā)展； 板塊已經(jīng)形成了中海、金地、大華、融僑、富力、龍湖和天地源角力的局面。 ◆ 在戶型設(shè)計方面，潛在客戶更加注重戶型產(chǎn)品的綜合設(shè)計及戶型的私密性。 客戶對戶型附加值及居住私密性要求提高。因產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模、區(qū)位等因素的影響，中端項目基本保持在 56007000元左右；消費群分析購房者置業(yè)曲江熱情高漲◆ 隨著曲江擴版，購房者置業(yè)曲江需求增大，曲江再次迎來 移民熱潮 。區(qū)域項目價格普遍較高，高端項目高層均價多集中在 75001200元左右。中端高層產(chǎn)品以三居為主，面積區(qū)間在 106—125 ㎡ ，充分利用想在曲江置業(yè)的客戶群體達(dá)到項目去化的效果。200畝以上的只有大華公園世家、永和坊、中海社區(qū)、富力城及融僑觀邸，其他項目以中小規(guī)模為主；高層 面積區(qū)間 占比一居 3070㎡ %二居 80105㎡ %三居 120150㎡ %四居 150180㎡ %五居 180250㎡ %產(chǎn)品形態(tài)：高端項目高層產(chǎn)品戶型配比分析：中端項目高層產(chǎn)品戶型配比分析：高層 面積區(qū)間 占比二居 80105 %三居 110125 %四室 126150 %總結(jié)分析：216。項目規(guī)模越大，品質(zhì)塑造越高端， 項目整體容積率相對較?。ǚ粗廊唬?；區(qū)域項目規(guī)模分析216。區(qū)域板塊發(fā)展業(yè)態(tài)逐漸向多元化方向邁進，被譽為富人區(qū)的曲江將博得 “ 準(zhǔn)富裕階層 ” 的青睞和喜好；區(qū)域項目體量及容積率分析216。隨著曲江新區(qū)二次規(guī)劃發(fā)展的規(guī)劃與實施，區(qū)域市場成為兵家必爭之地，區(qū)域待開發(fā)項目居多（華僑城、萬科金域曲江、星河灣項目），產(chǎn)品供應(yīng)量大，未來競爭較為激烈；216。 將曲江建設(shè)成為一個國際化、人文化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的城市新區(qū)。提高服務(wù)水平，提高產(chǎn)出效益。使全區(qū)達(dá)到世界同類園區(qū)初級水平標(biāo)準(zhǔn)。從 2023年到 2023年，強化曲江新區(qū)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)主導(dǎo)文化產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。區(qū)域個案分析：曲江發(fā)展三步走：打造中國西部第一文化品牌 從 2023年到 2023年，實現(xiàn)曲江新區(qū)從旅游區(qū)向文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的轉(zhuǎn)變。優(yōu)惠策略 一次性 3個點，按揭 2優(yōu)惠推廣形式 目前主要靠園林景觀、網(wǎng)絡(luò)、戶外為項目目前的主要推廣方式客戶分析 客戶以大南郊區(qū)域客戶為主。區(qū)域個案分析：項目名稱 萬科金域曲江 開發(fā)商 西安萬科愷洲置業(yè)有限公司占地面積 229畝左右 總體量 38萬㎡容積率 綠化率 35%建筑風(fēng)格 泰式風(fēng)格戶型 近期推出面積在 76126㎡ 之間單價 精裝 800013000元 /㎡證件情況 五證齊全優(yōu)勢 項目品牌優(yōu)勢明顯，屬于曲江首個以泰式風(fēng)情為主的項目，園林景觀設(shè)計新穎、奇特，溫馨，體驗式營銷到位，戶型面積適中，布局合理。不足 以高層產(chǎn)品為主，戶型舒適性較差，優(yōu)惠策略 一次性 2個點，按揭無優(yōu)惠推廣形式 目前主要靠以老帶新、網(wǎng)絡(luò)為項目目前的主要推廣方式客戶分析 客戶以高新區(qū)、南郊及陜北客戶為主力客戶群體。置業(yè)顧問回饋政策影響較大，近期銷量下滑較為嚴(yán)重。區(qū)域個案分析： 曲江圣卡納曲江圣卡納產(chǎn)品分析所推產(chǎn)品 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 均價 去化情況1號樓 91 % 18 % 7800元 /㎡2號樓 127 % 14 %125 % 14 %91 % 14 %總計 6440㎡ 100% 60 100%戶型 面積區(qū)間 面積比 套數(shù) 套數(shù)比兩室 91㎡ % 32 84%三室 125—127 ㎡ % 28 16%合計 60 100%項目名稱 曲江圣卡納 開發(fā)商 陜西高山置業(yè)有限責(zé)任公司占地面積 10畝左右 總體量 ㎡容積率 綠化率 35%建筑風(fēng)格 英倫風(fēng)情戶型 近期推出面積在 91127㎡ 之間銷售情況 7月中旬推出 2號樓（ 18—26 層），剩余 8套； 1號樓推出 23—30 層中間戶型，現(xiàn)剩余 27套左右單價 2號樓均價在 7800元 /㎡ ； 1號樓均價在 7300元 /㎡ 。證件情況 五證齊全優(yōu)勢 項目緊鄰電視塔 CBD，區(qū)域位置良好，出行便捷，建筑風(fēng)格新穎，戶型設(shè)計適中，產(chǎn)品定位符合年輕群體的需求，不足 項目地塊狹小，容積率高，整體舒適性差，優(yōu)惠策略 一次性 2個點，按揭無優(yōu)惠推廣形式 目前主要靠以老帶新、網(wǎng)絡(luò)及營銷中心為項目目前的主要推廣方式客戶分析 客戶以西高新及航天科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的客戶為主。優(yōu)惠策略 暫無優(yōu)惠推廣形式 目前主要靠以老帶新、網(wǎng)絡(luò)為項目目前的主要推廣方式客戶分析 客戶以航天科技產(chǎn)業(yè)園及項目附近客戶為主，置業(yè)顧問回饋政策影響較大，近期銷量下滑較為嚴(yán)重。區(qū)域個案分析 ： 富力城富力城南區(qū)所推產(chǎn)品類型 面積 面積比 套數(shù) 套數(shù)比 均價 去化情況高層 120㎡ 43% 128 40% 7300元 /㎡ 8月 21號 開始排號90㎡ 32% 128 40%140㎡ 25% 64 20%總計 35840㎡ 100% 320 100%項目名稱 曲江瀾山 開發(fā)商 西安市宏峰實業(yè)有限公司占地面積 60畝左右 總體量 22萬㎡容積率 5 綠化率 38%建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約風(fēng)格戶型 近期推出面積在 84105㎡ 之間銷售情況 3月分別推出 2號樓及 3號樓的中上層樓位，總套數(shù)在 136套左右，現(xiàn)剩余 32%，月均去化套數(shù)在 20套左右。不足 距離城市較遠(yuǎn)，區(qū)域配套設(shè)施較差，營銷推廣策略 目前無優(yōu)惠推廣形式 目前主要靠以老帶新、短信、網(wǎng)絡(luò)為項目目前的主要推廣方式客戶分析 以西安中高層精英人士居和其他區(qū)域（陜南、陜北）的成功人士居多。社區(qū)目前較為成熟。圣卡納中海國際社區(qū)龍湖紫都城曲江 永和坊富力城 大華 ? 區(qū)位交通條件的優(yōu)越性： 大環(huán)境分析，交通條件得天獨厚，雁塔南路、航天大道，得地理之極；路網(wǎng)構(gòu)建完善，區(qū)域發(fā)展速度因此加速；? 臨大盤的附加值高： 項目緊臨富力城利于跟隨形成 “ 共贏 ” ；地塊小結(jié) ：本體屬性與競爭價值的比較 ——單一價值屬性都無法形成有效核心競爭力核心競爭力 ——結(jié)合項目本體，差異化的藍(lán)海是？人文價值屬性不夠成差異化競爭板塊升值潛力價值不足與抗衡成熟樓盤高端配套屬性不構(gòu)成直接購買動力 產(chǎn)品設(shè)計價值是購買基本屬性價值，但不構(gòu)成直接動力 雖居曲江但屬邊緣地帶 無品牌號召力，無法形成市場影響力緊隨大盤拾遺補漏城市新興區(qū)域，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住環(huán)境優(yōu)良，生活環(huán)境安逸中高端產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿^(qū)地塊發(fā)展價值：區(qū)域在售競爭性產(chǎn)品分析3板塊競爭項目融僑 n 地塊上有高壓線，輻射較大；n 沒有直接與曲江大道相鄰，缺乏天然展示面和基地廣告效應(yīng)； n 邊緣性新發(fā)展區(qū)，現(xiàn)狀環(huán)境品質(zhì)不佳，生活配套有待完善，公共交通便捷度有待提高； ；n 屬城中村改造項目，市場存在一定抗性。n 曲江新區(qū)二次發(fā)展，航天科技產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃建設(shè)，板塊發(fā)展百廢待興，價值不斷被挖掘，潛力逐漸顯現(xiàn)。市場冰封，降