【文章內(nèi)容簡介】 實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營。 目 錄 第一部分 商業(yè)供給現(xiàn)狀 1 2 3 地塊商業(yè)配套 湖南路商圈 業(yè)態(tài)分布 南京各大商圈整體狀況 地塊周邊交通現(xiàn)狀與規(guī)劃狀況 地塊與南京其它商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)距離 地塊周邊人流量與停車狀況 公交線路密集，地鐵五號線將設(shè)站點(diǎn) 所在道路 公交線路數(shù)量 云南北路 2 湖南路 12 湖北路 4 中山北路 9 山西路 10 中央路 14 童家巷 1 馬臺街 4 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 湖南路商圈周邊的公交線路十分密集，有十多條線路在周邊設(shè)有站點(diǎn)。公交線路是到達(dá)湖南路的主要公共交通方式。 軌道交通方面，目前經(jīng)過湖南路商圈的地鐵為 1號線（玄武門站），規(guī)劃有 5號線（湖南路站），貫穿主城東南和西北。 ? 新街口 CBD 3公里 ? 大行宮 CBD ? 河西 CBD 8公里 ? 鼓樓廣場 ? 夫子廟 ? 南京火車站 3公里 ? 南京中央門長途汽車站 ? 南京下關(guān)長途汽車客運(yùn)站 ? 南京長途汽車客運(yùn)北站（浦口） ? 南京祿口國際機(jī)場 40公里 與南京市各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和交通站點(diǎn)距離 注：測量距離為直線距離 湖南路周邊商業(yè)繁華，而且緊鄰旅游景區(qū) 與南京市其它主要旅游景點(diǎn)距離 ? 玄武湖景區(qū) 小于 1公里 ? 中山陵 ? 總統(tǒng)府 4公里 ? 梅園新村 ? 雨花臺風(fēng)景名勝區(qū) ? 閱江樓 ? 明城墻 ? 雞鳴寺 ? 紫金山天文臺 ? 南京大屠殺紀(jì)念館 湖南路本身不僅是重要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)還是著名的旅游景點(diǎn) 目前湖南路商圈停車位較為緊缺 停車場類型 停車點(diǎn)數(shù)量（個(gè)） 停車位（個(gè)） 舉例 賓館停車場 7 577 鳳凰臺賓館、大方苑賓館、名人城市酒店等 單位內(nèi)部停車場 7 154 交通銀行、招商銀行、江蘇省科協(xié)直屬單位等 營業(yè)性停車場 9 1260 蘇寧銀河（部分自用）、湖北路 51號、廣廈置業(yè)立體車庫等 路邊停車場 3 440 湖北路沿線、云南北路部分、裴家橋巷內(nèi) 共計(jì) 26 2431 目前湖北路 51號地塊共有停車位 285個(gè) ? 按正常工作日統(tǒng)計(jì)，湖南路周邊有半數(shù)停車場的使用率已達(dá) 100％，剩下的使用率基本在 70％以上； ? 晚上停車場的使用率高于白天；在節(jié)假日基本上無處停放； ? 停車場收費(fèi)大多為 7元 /小時(shí)，有少數(shù)是按次計(jì)算，如 10元 /次； ? 隨著南京市私家車數(shù)量的急劇上升（連續(xù)三年保持 50％左右的高增長率），湖南路作為重要的商業(yè)街區(qū)，停車需求與供應(yīng)能力矛盾將越發(fā)突出。 人流量 消費(fèi)額 ? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2023年湖南路日平均人流量為 14萬人次，周末人流量為 30萬人次，節(jié)假日人流量達(dá) 50萬人次。 ? 湖南路商圈人流量最集中一段是從山西路市民廣場至丁家橋燈光隧道，以及獅子橋餐飲步行街，另外蘇寧環(huán)球購物中心前面也是重要的人氣聚集點(diǎn)。 ? 隨著地鐵一號線的貫通，湖南路靠中央路一端的人流量開始上升。未來湖南路地下商業(yè)街的經(jīng)營也將會進(jìn)一步積聚人氣。 ? 盡管湖南路和新街口接近百萬的黃金周人流量相比有一定差距，但是人均消費(fèi)額并不遜色。以十一黃金周為例，新街口、湖南路、中央門和夫子廟四個(gè)地區(qū)的營業(yè)額進(jìn)行比較，新街口地區(qū)實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)金額占總消費(fèi)金額的 ％，隨后依次為湖南路地區(qū)占％，中央門地區(qū)占 ％，夫子廟地區(qū)占 ％。 ? 從湖南路商圈本身看，其周邊地區(qū)云集了政府部門、事業(yè)單位、大型國企和高校，從學(xué)歷、收入等各項(xiàng)指標(biāo)看，湖南路商圈是南京本地購買群體質(zhì)量較高的地區(qū)。 湖南路商圈人流量大，人均消費(fèi)額高 研究內(nèi)容框架 第一部分 商業(yè)供給現(xiàn)狀 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 第三部分 主要結(jié)論與建議 附 錄 上海類似商業(yè)項(xiàng)目 Contents 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)者群體特征 購物消費(fèi)習(xí)慣 餐飲消費(fèi)習(xí)慣 休閑娛樂消費(fèi)習(xí)慣 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 湖南路消費(fèi)者高學(xué)歷白領(lǐng)比例高 高層管理人員 中層管理人員 辦公室一般職員 專業(yè)技術(shù)人員 普通勤雜人員 自由職業(yè)者 服務(wù)業(yè)職工 個(gè)體業(yè)主 未在職的家庭主婦 退休 在校學(xué)生 圖 :受訪者職業(yè)（ N＝ 215） % % % % 高中及以下 大專 大學(xué)本科 碩士及以上 圖 :受訪者學(xué)歷（ N＝ 215） % % 男 女 圖 :受訪者性別（ N＝ 215） 16歲 22歲 23歲 30歲 31歲 40歲 41歲 50歲 51歲 60歲 61歲 70歲 普通消費(fèi)者 N＝ 144 高端消費(fèi)者 N＝ 71 高端消費(fèi)者更年長 圖 :不同類型受訪者年齡 3001－ 4000元 4001－ 5000元 5001－ 6000元 6001－ 7000元 7001－ 8000元 8001－ 10000元 10000元以上 圖 :不同類型受訪者家庭收入 普通消費(fèi)者 N＝ 144 高端消費(fèi)者 N＝ 71 ? 六成以上受訪者年齡在40歲及以下， ? 普通消費(fèi)者的年齡低于高端消費(fèi)者，尤其是 2140歲這一年齡段差距較大。 ? 不同類型消費(fèi)者的家庭收入有較大差距，普通消費(fèi)者中 30014000元 /月收入的最高，高端消費(fèi)者的家庭月收入則比較平均，月收入 10000元以上的達(dá) %。 % % % 是，有南京戶籍 不是，但在南京居住超過 1年 不是，在南京居住未超過 1年 圖 :受訪者來源（ N＝ 215） 多數(shù)為本地居民 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 玄武區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 江寧區(qū) 棲霞區(qū) 白下區(qū) 雨花臺區(qū) 秦淮區(qū) 其他郊縣 六合區(qū) 圖 :常住居民所屬區(qū)縣（ N＝ 205） 徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、浙江、福建、安徽等 ? 家庭收入 30014000元比例最高（ ％） ? 年齡 30歲以下超過 60％ ? 本科及以上學(xué)歷為 ％ ? 職業(yè)類型比較多樣，專業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)業(yè)職工、學(xué)生、中層管理人員和辦公室一般職員比例皆超過 10％。 ? 消費(fèi)者多為南京市常住人口（包括南京戶籍 %和非南京戶籍 %），主要是城北和江北的各區(qū)，另外輻射蘇北和安徽地區(qū)部分居民。 湖南路消費(fèi)者特征 湖南路消費(fèi)者主要為收入中等的年輕人群 公交車 % 出租車 % 步行 % 自行車 % 私家車 % 電動(dòng)車 % 地鐵 % 是 % 否 % 圖 :到湖南路常用的交通方式（ N＝ 215） 圖 :受訪者是否擁有家庭用車（ N＝ 215） 公交車是到湖南路最常用的交通方式 周邊公交線路發(fā)達(dá)，乘坐公交車最為方便 來湖南路的相當(dāng)一部分是周邊居民，如鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū) 有相當(dāng)一部分有車族沒有開車來湖南路 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個(gè)月 1次 一個(gè)月 1次 兩個(gè)月 1次 三個(gè)月及以上 1次 普通購物消費(fèi)者 N＝ 137 高端購物消費(fèi)者＝ 54 購物頻次 普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個(gè)月 1次 一個(gè)月 1次 兩個(gè)月 1次 三個(gè)月及以上 1次 在外用餐頻次 普通休閑娛樂消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑娛樂消費(fèi)者 N＝ 46 0 10 20 30 40 50 60 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個(gè)月 1次 一個(gè)月 1次 兩個(gè)月 1次 三個(gè)月及以上 1次 在外休閑娛樂頻次 餐飲的消費(fèi)頻次最高 ? 購物方面，高端消費(fèi)者和普通消費(fèi)者的頻次接近；餐飲和休閑娛樂，高端消費(fèi)者的頻次略高于普通消費(fèi)者。 消費(fèi)者在購物上單次消費(fèi)金額最高 圖 :普通消費(fèi)者單次消費(fèi)金額（ N＝ 144） 1020元 2050元 50100元 100200元 200300元 300400元 400600元 600800元 8001000元 1000元以上 普通購物消費(fèi)者 普通餐飲消費(fèi)者 普通休閑娛樂消費(fèi)者 1020元 2050元 50100元 100200元 200300元 300400元 400600元 600800元 8001000元 1000元以上 高端購物消費(fèi)者 高端餐飲消費(fèi)者 高端休閑娛樂消費(fèi)者 圖 :高端消費(fèi)者單次消費(fèi)金額（ N＝ 71） 0 10 20 30 40 50 60 70 80 湖南路 新街口 夫子廟 中央門 普通購物消費(fèi)者 N＝ 137 高端購物消費(fèi)者 N＝ 54 購物時(shí)選擇的商業(yè)區(qū) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 湖南路 新街口 夫子廟 河西商業(yè)區(qū) 中山北路 太平南路 普通餐飲消費(fèi)者＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者＝ 56 用餐時(shí)選擇的商業(yè)區(qū) 湖南路 新街口 夫子廟 河西商業(yè)街 太平南路 普通休閑娛樂消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑娛樂消費(fèi)者 N＝ 46 圖：休閑娛樂時(shí)選擇的商業(yè)區(qū) 除湖南路和新街口外，部分高端消費(fèi)者選擇在河西商業(yè)區(qū)用餐和休閑娛樂 自己生活中需要 節(jié)慶假日 休閑娛樂中順便購物 工作或者學(xué)習(xí)疲勞，外出放松 了解時(shí)尚流行趨勢 就餐前后順便購物 購買禮物 家庭紀(jì)念日 陪同朋友 圖 :購物一般屬于哪些情況（ N＝ 191多選） 逛街購物中順便就餐 招待親戚或者同學(xué)、朋友 節(jié)慶假日 在家里吃煩了，想換換口味 休閑娛樂中順便就餐 招待客戶 家庭紀(jì)念日 其它 圖 :外出用餐一般屬于哪些情況（ N＝ 174多選） 親戚或者同學(xué)、朋友聚會 節(jié)慶假日 放松身心 逛街購物中順便娛樂 工作或者學(xué)習(xí)疲勞，外出放松 鍛煉身體 家庭紀(jì)念日 招待客戶 就餐前后順便娛樂 圖 :休閑娛樂一般屬于哪些情況（ N＝ 148多選） 購物過程中更易產(chǎn)生其它類型消費(fèi) ? 購物原因主要時(shí)由于自己生活需要，其次時(shí)在節(jié)慶假日里購物； ? 在外用餐很大程度上時(shí)在逛街購物中順便用餐及招待親友； ? 半數(shù)的休閑娛樂屬于親戚、同學(xué)或者朋友聚會。 ? 有相當(dāng)一部分消費(fèi)者會同時(shí)進(jìn)行購物、餐飲和休閑娛樂三種消費(fèi)，其中購物與其余兩者結(jié)合的比例更高。 與朋友一起購物，與愛人一起用餐，與戀人一起休閑 0 10 20 30 40 50 60 父母 孩子 戀人 配偶 朋友 同事 同學(xué) 客戶 購物 餐飲 休閑娛樂 圖 :消費(fèi)時(shí)的陪伴者（ N＝ 215多選） 0 10 20 30 40 半小時(shí)以內(nèi) 半小時(shí)－ 1小時(shí) 1－ 2小時(shí) 2－ 3小時(shí) 3－ 4小時(shí) 4－ 5小時(shí) 5－ 6小時(shí) 超過半天 一整天 不止一天 圖 :逛街購物的連續(xù)時(shí)間（ N＝ 205） ? 受訪者與朋友一起逛街購物的比例最高（ ％），其次是戀人（ ％）； ? 與配偶或戀人一起在外用餐的比例相對較高（ ％）； ? 休閑娛樂時(shí)與戀人在一起的比例（ ％）最高，其次是朋友（ ％）。 ? 逛街購物一般連續(xù) 23小時(shí)的最多（ ％），超