【文章內(nèi)容簡介】 在商業(yè)培育期的過程中，兩大商圈的開發(fā)商都采取了開發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險性的做法。 52區(qū)級商業(yè)中心分析總結(jié) 對于本項目而言，由于同樣地處南城，會與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強的競爭關(guān)系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話，就會存在以下問題：{ 風(fēng)險大 崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長，在本區(qū)域內(nèi)的開發(fā)也有面臨較長商業(yè)培育期的可能性。{ 將會受到來自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競爭 崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢必會受到來自這兩個商圈的巨大壓力，同時在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢。 因此，對于本項目而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢，采用以下做法對我們比較有利：{ 如果只是簡單引入大型百貨商業(yè)，無疑將具有較高的商業(yè)風(fēng)險。因此，對于本項目，零售百貨雖然需要引入以支撐項目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個SHOPPING PARK 有機組成部分。v 應(yīng)充分利用 PASSAG手法對其內(nèi)部空間進行設(shè)計，使其更具有開放性v 對購物環(huán)境進行主題化設(shè)計，使整個購物與休閑更緊密地結(jié)合。53四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析兩廣路沿線市場分析54發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀業(yè)態(tài)分布狀況業(yè)態(tài)特征比較發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析區(qū)域發(fā)展水平及趨勢判斷區(qū)域發(fā)展水平及趨勢判斷按業(yè)態(tài)分析按路段分析周邊商業(yè)環(huán)境評價周邊商業(yè)環(huán)境評價大都市街商業(yè)分析四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 55（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀1. 路段劃分{ 由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長，其沿線業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，在進行本部分研究工作時，我們將按照下圖所示，將兩廣路劃分為 廣渠門內(nèi)路段 （廣渠門至崇文門大街部分）、 大都市街路段 和 廣安門內(nèi)路段 （前門大街至廣安門部分）三個部分進行對比分析。綜合體圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 56（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀2. 業(yè)態(tài)分布狀況{ 商業(yè) —— 分布較為廣泛v 廣渠門內(nèi)路段沿線以住宅底商為主v 大都市街沿線包括純商業(yè)、寫字樓底商以及批發(fā)市場等v 廣安門內(nèi)路段沿線主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主{ 寫字樓 —— 大都市街沿線較為集中{ 賓館酒店 —— 區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店綜合體圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫字樓 廣安門內(nèi) 大都市街 廣渠門內(nèi)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 57（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 租售價格水平業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 租金租金（元（元 /平米平米 天）天）全市平均租金全市平均租金（元（元 /平米平米 天）天）售價售價（元（元 /平米）平米）全市平均售價全市平均售價（元（元 /平米）平米）租金相對租金相對水平水平售價相對售價相對水平水平商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 4 1600035000 15000 中等 中等大都市街 5 —— 中等 ——廣安門內(nèi)大街 312 —— 中等 ——寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 11000 16000 較低 較低大都市街 —— —— —— ——廣安門內(nèi)大街 800014000 較低 較低賓館酒店 大都市街 240600元 /標(biāo)間 晚 —— —— ——數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)更新時間： 2023年一季度四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 58（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 出租出售率業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 出租出售率出租出售率商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 租售狀況良好，大于 80%大都市街 除批發(fā)市場以外，大多數(shù)商業(yè)店鋪空置廣安門內(nèi)大街 目前基本無閑置寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 不到 50%大都市街 80%樓已整棟出售，但目前空置率比較高，有部分明顯屬于進駐后又退出廣安門內(nèi)大街 50%左右賓館酒店 大都市街 客房出租率可保持在 80%左右數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 59（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 入駐客戶特征業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 入駐客戶特征入駐客戶特征商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 汽車銷售、休閑娛樂、美容美發(fā)、餐飲、房屋中介、動物醫(yī)院、琴 行、藥店、干洗店等 中小型生活配套型商業(yè)大都市街 KTV 、珠寶、家居、保險公司，汽車銷售、電器等多種行業(yè)， 不完全是生活配套型商業(yè)廣安門內(nèi)大街 菜市口百百貨商場、老字號以及新興特色餐飲、電器、音像、美發(fā)等 中型生活配套服務(wù)型商業(yè)；寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 國有電力企業(yè)以及部分小型地產(chǎn)、 IT公司大都市街 大型國有銀行、國有傳媒企業(yè)、區(qū)級政府行政單位等廣安門內(nèi)大街 大型國有企業(yè)以及保險、貿(mào)易、機電、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、保險等領(lǐng)域小型公司賓館酒店 大都市街 都市白領(lǐng)、國外游客等四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 60（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀3. 業(yè)態(tài)特征比較分析{ 因素比較分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 路段路段 價格水平價格水平 出租出售率出租出售率 入駐客戶特征入駐客戶特征商業(yè) 廣渠門內(nèi)大街 較低 大于 80% 中小型生活配套商業(yè)大都市街 中等 多數(shù)空置 有一些非生活配套的特色型商業(yè)廣安門內(nèi)大街 中等 基本無閑置 大中型生活配套商業(yè)寫字樓 廣渠門內(nèi)大街 較低 小于 50% 大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè)大都市街 —— 空置率較高 大型國有企業(yè)以及行政部門廣安門內(nèi)大街 較低 50%左右 大型國有企業(yè)帶動部分小型企業(yè)賓館酒店 大都市街 —— 80%左右 都市白領(lǐng)、國外游客等四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 61（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論{ 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟，寫字樓市場蕭條，賓館酒店物業(yè)稀缺v 區(qū)域內(nèi)各個路段的商業(yè)物業(yè)在租金（售價）水平并不低的情況下，仍保持相對較高的入駐率； 區(qū)域內(nèi)較為成功的商業(yè)多以居住區(qū)域的配套型商業(yè)為主 ；v 與商業(yè)物業(yè)相比，區(qū)域的寫字樓在租金較低的情況下仍大量空置；客戶多為由于行政干與而入駐的國有大型企業(yè)，但這些國有大型企業(yè)的入駐也僅僅帶動了部分來自各個領(lǐng)域的中小型企業(yè)， 區(qū)域很難直接吸引有實力的大型企業(yè)入駐。v 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟型商務(wù)酒店進駐大都市街，開業(yè)以來經(jīng)營狀況一直良好。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 62（一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論{ 廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟，廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起，大都市街路段最為蕭條v 廣安門內(nèi)路段整體商業(yè)氛圍已經(jīng)較為成熟，休閑購物以及特色餐飲均已具備了一定的規(guī)模，已成為大中型的生活配套商業(yè)。v 廣渠門內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來，但尚無較大規(guī)模的商場，還屬中小型生活配套商業(yè)。v 相比之下大都市街的商業(yè)最為蕭條，還有部分商家進駐后又退出。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個路段沒有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。但除 KTV外，其他經(jīng)營都較為慘淡，目前高檔珠寶店也已撤出。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 63（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析1. 業(yè)態(tài)比較分析{ 兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀v 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟v 寫字樓市場蕭條v 賓館酒店物業(yè)稀缺{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 舊城改造導(dǎo)入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。 崇文區(qū)與宣武區(qū)都屬老城區(qū)，由于舊城改造得以人口置換，大大增強了居民的消費能力，從而帶動了區(qū)域內(nèi)生活配套性的商業(yè)的繁榮發(fā)展。但與此相比，其他休閑娛樂以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r尚不樂觀。v 區(qū)域內(nèi)尚未形成商務(wù)氛圍制約了區(qū)域商務(wù)物業(yè)的發(fā)展。 形成成熟的商務(wù)區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強勢的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。而目前來說，本區(qū)域哪一條件都不具備，而未來商務(wù)氛圍的形成將主要依賴于第二個條件的成熟。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長時間來孕育。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 64（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析1. 業(yè)態(tài)比較分析{ 兩廣路沿線業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀v 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對成熟v 寫字樓市場蕭條v 賓館酒店物業(yè)稀缺{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 人口素質(zhì)以及區(qū)域印象制約了區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)的發(fā)展252。 落后的形象制約中高端酒店的發(fā)展。 南城很長時間以來相對落后的區(qū)域印象以及大量低消費能力的外地流動人口導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)一直以來沒有出現(xiàn)較為高檔的賓館酒店252。 區(qū)域適宜中高端酒店的選址。 區(qū)域內(nèi)無論是交通條件、與市中心的距離，還是區(qū)域自身的商旅傳統(tǒng)，都非常適合中高檔商務(wù)酒店入駐252。 目前已有的中端酒店入住率狀況良好。 客源多為城市中產(chǎn)階級以及國外游客等消費能力較高的人群，他們的停留也將在一定程度上促進區(qū)域商業(yè)的繁榮252。 可以看出，并不是沒有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是 區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來吸引相應(yīng)的人群。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 65（二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析2. 路段比較分析{ 兩廣路沿線路段現(xiàn)狀比較v 廣安門內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟v 廣渠門內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起v 大都市街路段最為蕭條{ 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析v 周邊居住物業(yè)的檔次以及發(fā)展成熟度將對區(qū)域商業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。252。 廣安門內(nèi)路段周邊是經(jīng)過拆遷置換的較為成熟的中端居住社區(qū)，因此區(qū)內(nèi)中檔百貨、中檔特色餐飲等依托于周邊居住人群的商業(yè)業(yè)態(tài)也已具備一定的規(guī)模，發(fā)展得較為成熟；252。 廣渠門內(nèi)路段是正在興起的中高檔居住社區(qū)，近鄰新世界商圈，目前區(qū)內(nèi)已具有一定人氣，區(qū)域內(nèi)的小型配套商業(yè)也在逐漸興起；252。 大都市街路段沿線目前沒有較為成熟的中高端居住區(qū)域，仍以危改區(qū)居多，居民消費能力低，區(qū)域印象差，因此大都市街在一段時間內(nèi)還不能像另外兩條路段一樣形成與居住人群密切相關(guān)的配套型商業(yè)。四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 66（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價1. 大都市街概況{ 規(guī)模v 全程 v 由 15棟建筑組成v 總建筑面積 30萬平米{ 功能及定位v 集購物、觀光、休閑、娛樂、辦公等功能于一體的經(jīng)濟一條街 大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 67（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 空間位置緊鄰v 本項目區(qū)域的 H地塊緊鄰大都市街西端{ 將受到大都市街氛圍的強烈影響{ 大都市街較大的體量以及較長的延伸范圍勢必會對整個區(qū)域以及周邊產(chǎn)生輻射式的影響{ 本項目區(qū)域的 H區(qū)緊鄰大都市街，在一定程度上已經(jīng)成為反大都市街的一部分大都市街項目地塊四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 68（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 表格說明v 陰影部分為非商業(yè)物業(yè)v 紅色字體標(biāo)注的租售價格 是以建筑面積計算的，其他租售價格以套內(nèi)面積計算v 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫樓號 業(yè)態(tài) 入駐商業(yè) 經(jīng)營狀況 銷售均價（元 /平米） 租賃均價（元 /天 平米）租售情況北一 寫字樓 　 　 已售北二 寫字樓 　 　 已售北三 商業(yè) 金興通人家 空置 —— —— 已售北四 商業(yè) 京港國際珠寶城 已撤出 12800 已售北五 寫字樓、商業(yè) 香港廣場 已撤出 12800 已售北六 寫字樓 　 　 已售北七 酒店 ?？耸⒕频?工程暫停 13000 已售四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 69（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價樓號 業(yè)態(tài) 入駐商業(yè) 經(jīng)營狀況 銷售均價（元 /平米） 租賃均價（元 /天 平米）租售情況南一 商業(yè) 大中電器 不好 25000 7　 （分割租售）南二 寫字樓、商業(yè) 體育精品大世界 基本空置 14000　 4　 （分割租售）南三 商業(yè) 一層底商 相對較好 13000 3 已售南四 辦公 　 　南五 商業(yè) 天王星量販 KTV達芬奇家居沿街底商僅 KTV經(jīng)營狀況較好 —— —— 已售南六 酒店 中欣戴斯酒店 新開業(yè) 15800 已售南七 寫字樓 　 　 　南八 寫字樓、商業(yè) 美博城 北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地 —— —— 　 已售四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 70（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 初期被商家看好，但后期紛紛撤出v 初期有多家商業(yè)機構(gòu)進駐大都市街，但后來多為撤出或關(guān)閉{ 小體量底商、娛樂業(yè)以及批發(fā)市場經(jīng)營狀況較好v 天王星 KTV市區(qū)內(nèi)人氣較旺的場所v 珍貝大廈底商是區(qū)域內(nèi)少數(shù)經(jīng)營狀況較好的商業(yè)v 美容美發(fā)用品市場美博城是北京著名美容美發(fā)業(yè)聚集地{ 區(qū)域原有中低端商業(yè)氛圍尚未完全扭轉(zhuǎn){ 沒有能夠支撐區(qū)域形成全新商圈的人群和商務(wù)條件{ 沒有形成能夠突破商圈限制的特色化商業(yè)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 71（三）周邊商業(yè)環(huán)境評價{ 本區(qū)域 H地塊在很大程度上受到大都市街商業(yè)氛圍的影響{ 面向大范圍客戶群體的大體量商業(yè)經(jīng)營模式目前不適宜 H地塊運作{ 不能依靠大都市街的區(qū)域帶動，而應(yīng)更多依靠本區(qū)域北部地塊的帶動作用{ 主要應(yīng)更加關(guān)注區(qū)域內(nèi)部住宅以及商務(wù)配套的商業(yè)四、周邊商業(yè)對本區(qū)域影響分析 72（四）周邊市場分析結(jié)