【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不斷拓寬。 65 威脅分析（ Threat） 潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 ?隨著城市商業(yè)的轉(zhuǎn)型，集中型商業(yè)將越來(lái)越多，本案商業(yè)將受到同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。從而導(dǎo)致本項(xiàng)目集中商業(yè)體人氣聚集能力不足。 宏觀(guān)環(huán)境威脅 ?隨著 2023年各項(xiàng)房產(chǎn)新政的出臺(tái)，整個(gè)市場(chǎng)均受到了一定的沖擊，在住宅市場(chǎng)低迷的情況下，商業(yè)市場(chǎng)也必然不可避免的受到一定沖擊。 66 最大化發(fā)揮項(xiàng)目的自有資源，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)合理規(guī)劃，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙重升華。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目具有前瞻性、領(lǐng)先性的規(guī)劃結(jié)合金鷹品牌中時(shí)尚、高檔的內(nèi)涵，使得項(xiàng)目必然打造成為當(dāng)?shù)厥浊恢傅臉?biāo)桿性商業(yè)綜合體。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì) 政府著力打造的新城核心區(qū)域，地理位臵極為優(yōu)越，結(jié)合項(xiàng)目周邊優(yōu)秀的自然景觀(guān)，使得項(xiàng)目整體起點(diǎn)較高。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及外來(lái)人口的不斷導(dǎo)入，居民對(duì)于消費(fèi)檔次的需求也必將日益顯現(xiàn)，本案的高端屬性將會(huì)滿(mǎn)足這部分需求 利用宿遷市場(chǎng)中高檔商業(yè)物業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，塑造產(chǎn)品品質(zhì)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 ,并且引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)城市商業(yè)升級(jí)換代。 現(xiàn)有產(chǎn)品檔次偏低 經(jīng)濟(jì)總量與城市規(guī)模的增長(zhǎng) 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 67 通過(guò)業(yè)態(tài)的巧妙規(guī)劃和差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)規(guī)避周邊項(xiàng)目對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 項(xiàng)目威脅分析 與周邊項(xiàng)目共同營(yíng)造商業(yè)核心概念，達(dá)成共贏(yíng) 現(xiàn)狀劣勢(shì) 人流導(dǎo)入劣勢(shì) 打造全功能商業(yè)綜合體，優(yōu)化自身產(chǎn)品業(yè)態(tài)，自成一體 更多迎合市場(chǎng)需求，引入有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的業(yè)態(tài) 通過(guò)差異化定位和提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)力 潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)形勢(shì)的不確定 68 SWOT分析的結(jié)論 地產(chǎn)層面 —— 資源，還是資源 充分發(fā)揮利用景觀(guān)、地段這一得天獨(dú)厚的自身資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化 房產(chǎn)層面 —— 打造高品質(zhì)產(chǎn)品，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)威脅 通過(guò)提升項(xiàng)目檔次來(lái)進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避市場(chǎng)威脅，并在一定程度 上填補(bǔ)市場(chǎng)空白，并通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)換代來(lái)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力 品牌層面 —— 金鷹進(jìn)入宿遷的第一步，需要塑造品牌形象 本案作為金鷹集團(tuán)在宿遷的第一個(gè)項(xiàng)目，需要借助該項(xiàng)目來(lái)最大化的聚集市場(chǎng)關(guān)注，維護(hù)金鷹的品牌形象，通過(guò)與寶龍城市廣場(chǎng)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)達(dá)到共贏(yíng)的目的，從而利于企業(yè)品牌落地 69 SWOT分析的結(jié)論 發(fā)揮水景資源優(yōu)勢(shì)、結(jié)合金鷹品牌， 打造宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè) 地產(chǎn)價(jià)值 房產(chǎn)價(jià)值 品牌價(jià)值 70 PART3 項(xiàng)目定位 71 定位發(fā)展思路 定位發(fā)展思考： 首屈一指如果體現(xiàn)？ 如何與寶龍的同質(zhì)化中跳脫出來(lái)？ 金鷹的高端品牌特點(diǎn)如何體現(xiàn)？ 如何與宿遷的城市文化與優(yōu)越的環(huán)境進(jìn)行完美嫁接？ 簡(jiǎn)單的順勢(shì)而為，構(gòu)建一座中規(guī)中矩的城市綜合體，僅僅依賴(lài)資源與規(guī)模完成銷(xiāo)售，還是摒棄平庸，敢于突破？ 我們堅(jiān)信金鷹作為品牌商業(yè)龍頭企業(yè)的企圖與雄心 定位初步方向：宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)體 72 操作理念 —— 三大操盤(pán)攻略 從讀懂金鷹到明晰金鷹宿遷攻略之方向 拒絕明庸，金鷹站在高品質(zhì)商業(yè)的前沿 UPCS觀(guān)點(diǎn)之一：高品質(zhì) 企圖決定宏圖！ 企業(yè)的發(fā)展擁有一致的內(nèi)涵與外延 我們從懂讀金鷹開(kāi)始，從金鷹十來(lái)四年發(fā)展與壯大，研判金鷹進(jìn)軍宿遷的戰(zhàn)略方向 。 “ 金鷹 ” 到哪里都是城市一張名片， “ 金鷹 ” 到哪里都是高端的、時(shí)尚的人士名流匯 金鷹始終站在高品質(zhì)商業(yè)體的前沿，金鷹始終引領(lǐng)城市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)！ 73 操作理念 —— 三大操盤(pán)攻略 一流商業(yè)賣(mài)文化，實(shí)現(xiàn)商業(yè)文化與本土文化完美嫁接！ UPCS觀(guān)點(diǎn)之二：以文化打造城市名片 商業(yè)文化 +本土文化 =城市代表作 /城市名片 我們致力追求：更大更高效的經(jīng)濟(jì)效益，更大的品牌效應(yīng)！ 我們不能僅僅依賴(lài)賣(mài)地段，設(shè)計(jì)可以抄襲，業(yè)態(tài)可以復(fù)制，但文化卻無(wú)法拷貝。 金鷹擁有自己的獨(dú)有的商業(yè)文化，并以此塑造自身的品牌效應(yīng)。 地域文化永遠(yuǎn)是最具生命力，在區(qū)域市場(chǎng)文化也是將具有向心力 讓散發(fā)著獨(dú)特品牌文化的商業(yè)體也在一定程度承載鮮明特點(diǎn)的城市文化，將可以使商業(yè)體提升到一定城市名片與城市代表的高度！ 74 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，打造體驗(yàn)式新型商業(yè)金鷹要作為！ UPCS觀(guān)點(diǎn)之三：全感觀(guān)體驗(yàn) 操作理念 —— 三大操盤(pán)攻略 打造商業(yè)固有模式，以體驗(yàn)為中心，創(chuàng)造全新的商業(yè)模式。 在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代里，將體驗(yàn)的內(nèi)容與商業(yè)體進(jìn)行深層次結(jié)合 創(chuàng)造體驗(yàn)型空間為人們提供了可以充分體驗(yàn)城市生活的舞臺(tái)， 將商業(yè)綜合體的發(fā)展視野不僅停留，更將觀(guān)光、休閑、表演的多元化的功能包容其中， 打造一個(gè)真正意義的全感觀(guān)體驗(yàn)式商業(yè)新模式。刷新城市的眼界，實(shí)現(xiàn)與對(duì)手全面超越 75 一副商業(yè)成功的王牌 = 資源 基礎(chǔ)， 規(guī)模 前提 以 文化、高端、體驗(yàn)成為項(xiàng)目將是致勝關(guān)鍵 順牌 好牌 + 高 端 文 化 全感觀(guān) ＋ ＋ 76 項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞延展 ? 品牌形象高品質(zhì) ? 軟硬環(huán)境高品味 ? 業(yè)態(tài)定位高價(jià)值 高端 文化 全體驗(yàn) ? 商業(yè)文化與地源文化相結(jié)合 ? 業(yè)態(tài)定位與文化行業(yè)相關(guān)連 ? 環(huán)境規(guī)劃與地域自然文化相結(jié)合 ? 功能定位突破商業(yè)局限，融觀(guān)光、演藝等綜合性功能 ? 業(yè)態(tài)定位向多元化深度擴(kuò)展 ? 環(huán)境打造以突顯從全方位體驗(yàn)為核心 77 我們?cè)诖蛟煲粋€(gè)新的城市中心！為宿遷 的商業(yè)注入全新的概念，圍繞金鷹 品牌，塑造商業(yè)標(biāo)桿 我們打造的是以金鷹天地為核心，精品 主力店貫穿其中的一個(gè)高品質(zhì)的產(chǎn)品 ! 本項(xiàng)目將作為宿遷城市新中心， 與古黃 河相依，是 一個(gè)可以輻射整個(gè)宿遷區(qū)域， 及周邊城市的高端產(chǎn)品！ 我們對(duì)項(xiàng)目的定位延展： 金鷹在造宿遷城市新中心！ 如何樹(shù)立本項(xiàng)目的價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)均價(jià)上的突破 項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破宿遷投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他商業(yè)產(chǎn)品（如一街之隔的寶龍）區(qū)別開(kāi) 項(xiàng)目如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，營(yíng)銷(xiāo)上吸引更多投資者關(guān)注，銷(xiāo)售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心 ？ ？ ？ 78 項(xiàng)目定位核心 ?我們將成為一座高品質(zhì) 金鷹商業(yè)品牌代表作 ?我們將成為一張融商業(yè)文化魅力與城市文化精神與一體的 城市名片 ?我們將打造一座融觀(guān)光、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的全感觀(guān) 體驗(yàn)式新型商業(yè)體 ?我們將構(gòu)建宿遷新城的 萬(wàn)象之城 本案將成為： 以休閑、娛樂(lè)、觀(guān)光、購(gòu)物一體的新型體驗(yàn)式商業(yè)綜合體 城市新中心，國(guó)際化都會(huì)生活萬(wàn)象城 79 地段價(jià)值的提升 規(guī)模效應(yīng) 為住宅形成配套，輻射更廣 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營(yíng)銷(xiāo)促動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動(dòng)性） 決定商業(yè)銷(xiāo)售力的六大因素 定 位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營(yíng) 決定商業(yè)銷(xiāo)售力的六大因素 銷(xiāo)售力提升的范疇 規(guī) 模 營(yíng)銷(xiāo) 合適的定位是提升銷(xiāo)售力的基礎(chǔ)與“排頭兵” 80 功能定位 81 功能整體定位之三大思路 ?思路一： 體現(xiàn)項(xiàng)目定位核心，功能全面展現(xiàn) “ 高端+文化 +全體驗(yàn) ” 三大要素； ?思路二： 與寶龍形成鮮明的 差異化 ； ?思路三： 針對(duì)楚街商街以及老城商圈，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面 提升與超越 。 82 功能定位之定位展現(xiàn)策略 ：將項(xiàng)目定位的關(guān)鍵要素與功能定位 ?針對(duì)項(xiàng)目定位 “ 高端 +文化 +全體驗(yàn) ” 進(jìn)行功能定位布局。 ?將 “ 高格調(diào) ” 融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質(zhì)與高品味 ?本項(xiàng)目功能定位將作為展示 “ 金鷹品牌文化 ” 及 “ 宿遷地域文化 ” 的重要載體，選擇文化相關(guān)業(yè)態(tài)融入的項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合之中 ?功能設(shè)臵強(qiáng)調(diào)情景式多元化的體驗(yàn)?zāi)Ｊ剑瑢Ⅲw驗(yàn)與多元化的功能有機(jī)結(jié)合。 高品味休閑功能 多元化娛樂(lè)功能 綜合性文化功能 本案功能定位布局 83 功能定位之錯(cuò)位寶龍戰(zhàn)略： 避免與寶龍業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化，實(shí)際與寶龍的差異化與互補(bǔ)性 24街 沃爾瑪 蘇寧電器 橫店影視 24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū) ，主要包含國(guó)內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會(huì)、酒吧街、桑拿洗浴、自助式 KTV及休閑體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所 Shoppingmall功能定位： 時(shí)尚主題百貨、大型國(guó)際超市、五星影院、室內(nèi)游樂(lè)、品牌專(zhuān)賣(mài)店等購(gòu)物及休閑游樂(lè)設(shè)施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍 寶龍城市廣場(chǎng)定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣(mài)場(chǎng)為主 餐飲、娛樂(lè)休閑、電器 是寶龍的主力業(yè)態(tài) 84 與寶龍的功能定位對(duì)比：本案更高端、更文化、更體驗(yàn) 餐飲休閑功能 主題式、體驗(yàn)式休閑餐飲 多元娛樂(lè)功能 文化沙龍式會(huì)所、高端俱樂(lè)部 綜合文化功能 書(shū)城、數(shù)碼等文化時(shí)尚類(lèi)功能 寶龍功能定位：餐飲、娛樂(lè)、電器作為其主力業(yè)態(tài)功能 本項(xiàng)目 85 功能定位之超越周邊戰(zhàn)略：與周邊現(xiàn)有商業(yè)與老區(qū)商業(yè)形成鮮明的定位超越與升級(jí) 仿古文化休閑購(gòu)物街，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈 現(xiàn)“ 一頭重兩頭輕 ” 現(xiàn)象，服裝類(lèi)最為集中， 整體消費(fèi)水平處于中低檔次。 老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中， 作為市級(jí)商業(yè)區(qū)消費(fèi)檔次較低； 百貨商場(chǎng)硬件設(shè)施較為落后。 楚街 老城區(qū) 楚街及老城區(qū)商業(yè)功能定位特點(diǎn)：?jiǎn)我恍圆惋?、娛?lè)、傳統(tǒng)百貨功能，檔次普遍為中等以下為主 86 與楚街及老商業(yè)的功能定位對(duì)比：本案更多元、更時(shí)尚、更品質(zhì) 品質(zhì)餐飲功能 時(shí)尚主題式品牌餐飲 娛樂(lè)休閑功能 旅游觀(guān)光與時(shí)尚娛樂(lè)相結(jié)合 時(shí)尚文化功能 文化產(chǎn)業(yè)與數(shù)碼產(chǎn)品相結(jié)合 楚街及老商圈功能定位：?jiǎn)我恍圆惋嫛蕵?lè)、傳統(tǒng)百貨為主 本項(xiàng)目 87 功能定位結(jié)論：產(chǎn)品功能定位注重宿遷相對(duì)亟需的幾大功能：餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物，突出高端 +文化 +體驗(yàn)的多元化新型商業(yè)功能定位 作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，強(qiáng)勢(shì)吸納全城中高端人士的全方位消費(fèi)需遠(yuǎn)距離。體現(xiàn)：高端、文化、全體驗(yàn)的商業(yè)定位核心。 因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、健身、交流、公共服務(wù)等多種功能。 項(xiàng)目整體 商業(yè)功能 體驗(yàn)式 休閑功能 綜合性 文化功能 多元化 娛樂(lè)功能 養(yǎng)生類(lèi) 保健功能 主題式 餐飲功能 人文式 社區(qū)公共 服務(wù)功能 品質(zhì) 購(gòu)物功能 88 ［區(qū)域功能定位策略］ 圍繞 “ 金鷹天地 ” 品牌核心及功能布局，與其形成錯(cuò)位及互動(dòng) B區(qū) 金鷹天地 C區(qū) 商業(yè)廣場(chǎng) A區(qū) 商業(yè)廣場(chǎng) 我們的策略 — 以金鷹天地為商業(yè)領(lǐng)銜， A區(qū)及 C區(qū)功能定位圍繞金鷹天地的展開(kāi)； 在與其現(xiàn)有業(yè)態(tài)及定能形成錯(cuò)位，實(shí)現(xiàn)進(jìn)行互補(bǔ)，及人流的共享與互動(dòng)； 提升檔次，重點(diǎn)突出品牌高端形象和人文氣息，實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售的突破。 89 ［解讀金鷹天地］ 功能定位：以服裝、服飾為主中高端時(shí)尚百貨 ? 1F主要經(jīng)營(yíng)化妝品、配飾、精品店、名表， 主要品牌：蘭芝、美諦高絲、水芝澳、美伊娜多、積姬仙奴、露華濃、阿芙、蘇菲娜、歐惠、雅漾、印象之美、施華洛世奇、天梭、西鐵城等。 ? 2F主要經(jīng)營(yíng)女鞋、女包、配飾， 主要品牌：百麗、雅樂(lè)士、千百度、 FED、湯普葛羅、圣伽步、愛(ài)步、天美意、亞加斯、暇步士、萊爾斯丹、思加圖、 ZIPPO、伊點(diǎn)、 FRANCE LUXE ? 3F主要經(jīng)營(yíng)少淑女裝、內(nèi)衣、配飾、藥房洗化美甲， 主要品牌：埃斯普利、 ENI:D、 VERO MODA、 ONLY、衣戀、季候風(fēng)、 Roem、 MIKIBANA、曼婭奴、格蘭菲兒、 TeenieWeenie、百家好、 Mind Bridge、 ? 4F主要經(jīng)營(yíng)淑女裝、配飾， 主要品牌：安乃安、季候風(fēng)、 eifini、杰西、伊詩(shī)夏蘭薇、歌力思、 KAKO、Casilino、藝之卉、宣恩黎介、 Oikos、 Theme、 CESARE BRUNI、 Lovely Lace、心滿(mǎn)緣等 。 金鷹天地業(yè)態(tài)功能定位：主要經(jīng)營(yíng)品類(lèi)除時(shí)尚百貨之外，還涵蓋特色簡(jiǎn)餐、時(shí)尚沙龍等特殊業(yè)態(tài)，品牌豐富，時(shí)尚新銳 90 ［片區(qū)功能定位］ —— 以金鷹天地為核心的業(yè)態(tài)組團(tuán) 項(xiàng)目的核心品牌價(jià)值，金鷹有什么？ 金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨 圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場(chǎng)分析，進(jìn)行業(yè)態(tài)互補(bǔ) 結(jié)合項(xiàng)目濱河景觀(guān)，突出人文氣息 書(shū)城和 IT專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)作為主力店，與金鷹錯(cuò)位業(yè)態(tài)，最大化的“以點(diǎn)帶面” 作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的又一關(guān)鍵，同時(shí)，休閑娛