【文章內(nèi)容簡介】 不斷拓寬。 65 威脅分析（ Threat） 潛在競爭威脅 ?隨著城市商業(yè)的轉(zhuǎn)型，集中型商業(yè)將越來越多，本案商業(yè)將受到同質(zhì)項目競爭。從而導致本項目集中商業(yè)體人氣聚集能力不足。 宏觀環(huán)境威脅 ?隨著 2023年各項房產(chǎn)新政的出臺，整個市場均受到了一定的沖擊，在住宅市場低迷的情況下，商業(yè)市場也必然不可避免的受到一定沖擊。 66 最大化發(fā)揮項目的自有資源，利用規(guī)模優(yōu)勢合理規(guī)劃，抓住市場空白點，實現(xiàn)利潤與品牌的雙重升華。 項目優(yōu)勢分析 項目機會分析 項目具有前瞻性、領先性的規(guī)劃結(jié)合金鷹品牌中時尚、高檔的內(nèi)涵，使得項目必然打造成為當?shù)厥浊恢傅臉藯U性商業(yè)綜合體。 區(qū)位優(yōu)勢 規(guī)劃優(yōu)勢 品牌優(yōu)勢 政府著力打造的新城核心區(qū)域，地理位臵極為優(yōu)越，結(jié)合項目周邊優(yōu)秀的自然景觀，使得項目整體起點較高。 隨著城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及外來人口的不斷導入，居民對于消費檔次的需求也必將日益顯現(xiàn)，本案的高端屬性將會滿足這部分需求 利用宿遷市場中高檔商業(yè)物業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，塑造產(chǎn)品品質(zhì)，填補市場空白 ,并且引領當?shù)厣虡I(yè)市場，促進城市商業(yè)升級換代。 現(xiàn)有產(chǎn)品檔次偏低 經(jīng)濟總量與城市規(guī)模的增長 環(huán)境優(yōu)勢 67 通過業(yè)態(tài)的巧妙規(guī)劃和差異化競爭來規(guī)避周邊項目對本案的競爭威脅。 項目劣勢分析 項目威脅分析 與周邊項目共同營造商業(yè)核心概念，達成共贏 現(xiàn)狀劣勢 人流導入劣勢 打造全功能商業(yè)綜合體，優(yōu)化自身產(chǎn)品業(yè)態(tài)，自成一體 更多迎合市場需求，引入有一定抗風險能力的業(yè)態(tài) 通過差異化定位和提升項目綜合價值，提升競爭力 潛在市場競爭 未來形勢的不確定 68 SWOT分析的結(jié)論 地產(chǎn)層面 —— 資源，還是資源 充分發(fā)揮利用景觀、地段這一得天獨厚的自身資源，實現(xiàn)經(jīng)濟利潤最大化 房產(chǎn)層面 —— 打造高品質(zhì)產(chǎn)品，規(guī)避競爭威脅 通過提升項目檔次來進行差異化競爭，規(guī)避市場威脅，并在一定程度 上填補市場空白，并通過對當?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)的升級換代來提升綜合競爭力 品牌層面 —— 金鷹進入宿遷的第一步，需要塑造品牌形象 本案作為金鷹集團在宿遷的第一個項目，需要借助該項目來最大化的聚集市場關(guān)注，維護金鷹的品牌形象，通過與寶龍城市廣場的錯位競爭，來達到共贏的目的，從而利于企業(yè)品牌落地 69 SWOT分析的結(jié)論 發(fā)揮水景資源優(yōu)勢、結(jié)合金鷹品牌， 打造宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè) 地產(chǎn)價值 房產(chǎn)價值 品牌價值 70 PART3 項目定位 71 定位發(fā)展思路 定位發(fā)展思考： 首屈一指如果體現(xiàn)？ 如何與寶龍的同質(zhì)化中跳脫出來？ 金鷹的高端品牌特點如何體現(xiàn)？ 如何與宿遷的城市文化與優(yōu)越的環(huán)境進行完美嫁接？ 簡單的順勢而為，構(gòu)建一座中規(guī)中矩的城市綜合體，僅僅依賴資源與規(guī)模完成銷售，還是摒棄平庸，敢于突破？ 我們堅信金鷹作為品牌商業(yè)龍頭企業(yè)的企圖與雄心 定位初步方向：宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)體 72 操作理念 —— 三大操盤攻略 從讀懂金鷹到明晰金鷹宿遷攻略之方向 拒絕明庸，金鷹站在高品質(zhì)商業(yè)的前沿 UPCS觀點之一：高品質(zhì) 企圖決定宏圖！ 企業(yè)的發(fā)展擁有一致的內(nèi)涵與外延 我們從懂讀金鷹開始，從金鷹十來四年發(fā)展與壯大，研判金鷹進軍宿遷的戰(zhàn)略方向 。 “ 金鷹 ” 到哪里都是城市一張名片， “ 金鷹 ” 到哪里都是高端的、時尚的人士名流匯 金鷹始終站在高品質(zhì)商業(yè)體的前沿，金鷹始終引領城市時尚風向標！ 73 操作理念 —— 三大操盤攻略 一流商業(yè)賣文化，實現(xiàn)商業(yè)文化與本土文化完美嫁接！ UPCS觀點之二：以文化打造城市名片 商業(yè)文化 +本土文化 =城市代表作 /城市名片 我們致力追求：更大更高效的經(jīng)濟效益，更大的品牌效應！ 我們不能僅僅依賴賣地段，設計可以抄襲，業(yè)態(tài)可以復制，但文化卻無法拷貝。 金鷹擁有自己的獨有的商業(yè)文化，并以此塑造自身的品牌效應。 地域文化永遠是最具生命力，在區(qū)域市場文化也是將具有向心力 讓散發(fā)著獨特品牌文化的商業(yè)體也在一定程度承載鮮明特點的城市文化，將可以使商業(yè)體提升到一定城市名片與城市代表的高度！ 74 體驗經(jīng)濟時代，打造體驗式新型商業(yè)金鷹要作為！ UPCS觀點之三：全感觀體驗 操作理念 —— 三大操盤攻略 打造商業(yè)固有模式，以體驗為中心，創(chuàng)造全新的商業(yè)模式。 在體驗經(jīng)濟的時代里，將體驗的內(nèi)容與商業(yè)體進行深層次結(jié)合 創(chuàng)造體驗型空間為人們提供了可以充分體驗城市生活的舞臺， 將商業(yè)綜合體的發(fā)展視野不僅停留，更將觀光、休閑、表演的多元化的功能包容其中， 打造一個真正意義的全感觀體驗式商業(yè)新模式。刷新城市的眼界，實現(xiàn)與對手全面超越 75 一副商業(yè)成功的王牌 = 資源 基礎， 規(guī)模 前提 以 文化、高端、體驗成為項目將是致勝關(guān)鍵 順牌 好牌 + 高 端 文 化 全感觀 ＋ ＋ 76 項目定位關(guān)鍵詞延展 ? 品牌形象高品質(zhì) ? 軟硬環(huán)境高品味 ? 業(yè)態(tài)定位高價值 高端 文化 全體驗 ? 商業(yè)文化與地源文化相結(jié)合 ? 業(yè)態(tài)定位與文化行業(yè)相關(guān)連 ? 環(huán)境規(guī)劃與地域自然文化相結(jié)合 ? 功能定位突破商業(yè)局限，融觀光、演藝等綜合性功能 ? 業(yè)態(tài)定位向多元化深度擴展 ? 環(huán)境打造以突顯從全方位體驗為核心 77 我們在打造一個新的城市中心！為宿遷 的商業(yè)注入全新的概念，圍繞金鷹 品牌，塑造商業(yè)標桿 我們打造的是以金鷹天地為核心，精品 主力店貫穿其中的一個高品質(zhì)的產(chǎn)品 ! 本項目將作為宿遷城市新中心， 與古黃 河相依，是 一個可以輻射整個宿遷區(qū)域， 及周邊城市的高端產(chǎn)品！ 我們對項目的定位延展： 金鷹在造宿遷城市新中心！ 如何樹立本項目的價值體系，實現(xiàn)銷售目標均價上的突破 項目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破宿遷投資者心理界限，將本項目與其他商業(yè)產(chǎn)品（如一街之隔的寶龍）區(qū)別開 項目如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，營銷上吸引更多投資者關(guān)注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心 ？ ？ ？ 78 項目定位核心 ?我們將成為一座高品質(zhì) 金鷹商業(yè)品牌代表作 ?我們將成為一張融商業(yè)文化魅力與城市文化精神與一體的 城市名片 ?我們將打造一座融觀光、休閑、娛樂、購物于一體的全感觀 體驗式新型商業(yè)體 ?我們將構(gòu)建宿遷新城的 萬象之城 本案將成為： 以休閑、娛樂、觀光、購物一體的新型體驗式商業(yè)綜合體 城市新中心，國際化都會生活萬象城 79 地段價值的提升 規(guī)模效應 為住宅形成配套，輻射更廣 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營銷促動市場神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動性） 決定商業(yè)銷售力的六大因素 定 位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營 決定商業(yè)銷售力的六大因素 銷售力提升的范疇 規(guī) 模 營銷 合適的定位是提升銷售力的基礎與“排頭兵” 80 功能定位 81 功能整體定位之三大思路 ?思路一： 體現(xiàn)項目定位核心，功能全面展現(xiàn) “ 高端+文化 +全體驗 ” 三大要素； ?思路二： 與寶龍形成鮮明的 差異化 ； ?思路三： 針對楚街商街以及老城商圈，實現(xiàn)項目全面 提升與超越 。 82 功能定位之定位展現(xiàn)策略 ：將項目定位的關(guān)鍵要素與功能定位 ?針對項目定位 “ 高端 +文化 +全體驗 ” 進行功能定位布局。 ?將 “ 高格調(diào) ” 融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質(zhì)與高品味 ?本項目功能定位將作為展示 “ 金鷹品牌文化 ” 及 “ 宿遷地域文化 ” 的重要載體，選擇文化相關(guān)業(yè)態(tài)融入的項目業(yè)態(tài)功能組合之中 ?功能設臵強調(diào)情景式多元化的體驗模式，將體驗與多元化的功能有機結(jié)合。 高品味休閑功能 多元化娛樂功能 綜合性文化功能 本案功能定位布局 83 功能定位之錯位寶龍戰(zhàn)略： 避免與寶龍業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化，實際與寶龍的差異化與互補性 24街 沃爾瑪 蘇寧電器 橫店影視 24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū) ，主要包含國內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會、酒吧街、桑拿洗浴、自助式 KTV及休閑體驗式購物場所 Shoppingmall功能定位： 時尚主題百貨、大型國際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購物及休閑游樂設施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍 寶龍城市廣場定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣場為主 餐飲、娛樂休閑、電器 是寶龍的主力業(yè)態(tài) 84 與寶龍的功能定位對比：本案更高端、更文化、更體驗 餐飲休閑功能 主題式、體驗式休閑餐飲 多元娛樂功能 文化沙龍式會所、高端俱樂部 綜合文化功能 書城、數(shù)碼等文化時尚類功能 寶龍功能定位：餐飲、娛樂、電器作為其主力業(yè)態(tài)功能 本項目 85 功能定位之超越周邊戰(zhàn)略：與周邊現(xiàn)有商業(yè)與老區(qū)商業(yè)形成鮮明的定位超越與升級 仿古文化休閑購物街，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈 現(xiàn)“ 一頭重兩頭輕 ” 現(xiàn)象，服裝類最為集中， 整體消費水平處于中低檔次。 老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中， 作為市級商業(yè)區(qū)消費檔次較低； 百貨商場硬件設施較為落后。 楚街 老城區(qū) 楚街及老城區(qū)商業(yè)功能定位特點：單一性餐飲、娛樂、傳統(tǒng)百貨功能，檔次普遍為中等以下為主 86 與楚街及老商業(yè)的功能定位對比：本案更多元、更時尚、更品質(zhì) 品質(zhì)餐飲功能 時尚主題式品牌餐飲 娛樂休閑功能 旅游觀光與時尚娛樂相結(jié)合 時尚文化功能 文化產(chǎn)業(yè)與數(shù)碼產(chǎn)品相結(jié)合 楚街及老商圈功能定位：單一性餐飲、娛樂、傳統(tǒng)百貨為主 本項目 87 功能定位結(jié)論：產(chǎn)品功能定位注重宿遷相對亟需的幾大功能：餐飲、娛樂、休閑、購物，突出高端 +文化 +體驗的多元化新型商業(yè)功能定位 作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，強勢吸納全城中高端人士的全方位消費需遠距離。體現(xiàn)：高端、文化、全體驗的商業(yè)定位核心。 因此本項目商業(yè)功能包括：購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、健身、交流、公共服務等多種功能。 項目整體 商業(yè)功能 體驗式 休閑功能 綜合性 文化功能 多元化 娛樂功能 養(yǎng)生類 保健功能 主題式 餐飲功能 人文式 社區(qū)公共 服務功能 品質(zhì) 購物功能 88 ［區(qū)域功能定位策略］ 圍繞 “ 金鷹天地 ” 品牌核心及功能布局，與其形成錯位及互動 B區(qū) 金鷹天地 C區(qū) 商業(yè)廣場 A區(qū) 商業(yè)廣場 我們的策略 — 以金鷹天地為商業(yè)領銜， A區(qū)及 C區(qū)功能定位圍繞金鷹天地的展開； 在與其現(xiàn)有業(yè)態(tài)及定能形成錯位，實現(xiàn)進行互補，及人流的共享與互動； 提升檔次，重點突出品牌高端形象和人文氣息，實現(xiàn)最終銷售的突破。 89 ［解讀金鷹天地］ 功能定位：以服裝、服飾為主中高端時尚百貨 ? 1F主要經(jīng)營化妝品、配飾、精品店、名表， 主要品牌：蘭芝、美諦高絲、水芝澳、美伊娜多、積姬仙奴、露華濃、阿芙、蘇菲娜、歐惠、雅漾、印象之美、施華洛世奇、天梭、西鐵城等。 ? 2F主要經(jīng)營女鞋、女包、配飾， 主要品牌：百麗、雅樂士、千百度、 FED、湯普葛羅、圣伽步、愛步、天美意、亞加斯、暇步士、萊爾斯丹、思加圖、 ZIPPO、伊點、 FRANCE LUXE ? 3F主要經(jīng)營少淑女裝、內(nèi)衣、配飾、藥房洗化美甲， 主要品牌：埃斯普利、 ENI:D、 VERO MODA、 ONLY、衣戀、季候風、 Roem、 MIKIBANA、曼婭奴、格蘭菲兒、 TeenieWeenie、百家好、 Mind Bridge、 ? 4F主要經(jīng)營淑女裝、配飾， 主要品牌：安乃安、季候風、 eifini、杰西、伊詩夏蘭薇、歌力思、 KAKO、Casilino、藝之卉、宣恩黎介、 Oikos、 Theme、 CESARE BRUNI、 Lovely Lace、心滿緣等 。 金鷹天地業(yè)態(tài)功能定位：主要經(jīng)營品類除時尚百貨之外，還涵蓋特色簡餐、時尚沙龍等特殊業(yè)態(tài)，品牌豐富，時尚新銳 90 ［片區(qū)功能定位］ —— 以金鷹天地為核心的業(yè)態(tài)組團 項目的核心品牌價值，金鷹有什么？ 金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨 圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場分析，進行業(yè)態(tài)互補 結(jié)合項目濱河景觀，突出人文氣息 書城和 IT專業(yè)賣場作為主力店，與金鷹錯位業(yè)態(tài)，最大化的“以點帶面” 作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個項目發(fā)展的又一關(guān)鍵，同時，休閑娛