【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5000元 /平方米為分水嶺，投資者接受度急劇遞減，只有 4%的投資者考慮購(gòu)買，近 80%的被訪者明確表示暫不考慮，持觀望態(tài)度； ? 超過(guò)一半的有意愿經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為本項(xiàng)目商鋪合理租金范圍在 80120元 /月 /平方米， 70%的承租戶可以承受的租金總價(jià)集中在 5萬(wàn)元 /年以下； ? 人民路改造問(wèn)題中，消費(fèi)者最關(guān)注的問(wèn)題是人民路休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的建設(shè)與街區(qū)環(huán)境老化問(wèn)題。美食城、大型百貨、大型超市成為居民最希望新建的商業(yè)設(shè)施。 56 第二部分 巢湖人民路項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 第一章 、 巢湖市宏觀市場(chǎng)調(diào)研 第二章 、 巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研 第三章 、 巢湖市商鋪市場(chǎng)專項(xiàng)分析 第四章 、 巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研 第五章 、 巢湖市商業(yè)市場(chǎng)研究 第六章 、 項(xiàng)目立地條件研究 57 第三章、巢湖市賓館業(yè)專項(xiàng)調(diào)研 一 、 酒店現(xiàn)狀分析 二 、 賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 三 、 賓館消費(fèi)者調(diào)研 四 、 小結(jié) 58 一、酒店現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)概況 截至 2023年 3月 ， 巢湖市區(qū)共有大小賓館 18家 ， 巢湖市賓館客房總數(shù)約1200個(gè) ， 床位數(shù) 2300個(gè)左右 ， 其中傳統(tǒng)賓館 16家 ， 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 2家(巢旅 98酒店 )， 客房數(shù)分別為 981間和 219間；星級(jí)酒店中 ， 四星級(jí)酒店1家 ， 三星級(jí)酒店 6家 （ 市區(qū) 2家三星 ，1家 3星標(biāo)準(zhǔn)；半湯 3家三星 ） ， 二星級(jí)及其以下 9家 。 59 一、酒店現(xiàn)狀分析 檔次及結(jié)構(gòu)分布 ? 星級(jí)酒店 3星以上賓館中房間數(shù)占到總數(shù)的 %；而從酒店個(gè)數(shù)上看， 2星及其以下賓館最多，占總量的 50%， 3星以上賓館為 %。 3星級(jí)以上賓館客房套數(shù)較多，規(guī)模一般比低星級(jí)酒店大，這也與低星級(jí)酒店服務(wù)專業(yè)化水平及經(jīng)營(yíng)成本較低有關(guān)。 ? 經(jīng)濟(jì)型酒店 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店是一種與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌的，專業(yè)化、品牌化、連鎖化發(fā)展的酒店設(shè)施；在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家非常普及，市場(chǎng)份額約占整個(gè)酒店市場(chǎng)的 70%；其面對(duì)的客源為普通商務(wù)客人和老百姓的出游。 巢湖經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店僅 2家，房間數(shù)僅占總量的 11%，有大量的市場(chǎng)斷層。 60 一、酒店現(xiàn)狀分析 賓館供應(yīng)分布特征 巢湖現(xiàn)有賓館主要分布在沿中心城區(qū)重要道路（巢湖中路、健康路、向陽(yáng)路等）、風(fēng)景區(qū)沿邊地帶（臥牛山、半湯溫泉等）。 61 一、酒店現(xiàn)狀分析 入住率 、 市場(chǎng)份額 巢湖賓館歷年入住率%%%%%%%%%%%%%%2023 2023 2023 2023 2023 2023 202362 一、酒店現(xiàn)狀分析 入住率 、 市場(chǎng)份額 不同檔次賓館入住率情況% %%%%%%%%%%%%4 星級(jí) 3 星級(jí) 2 星級(jí)及其以下 經(jīng)濟(jì)型2 0 0 6 年巢湖各檔酒店市場(chǎng)占有率經(jīng)濟(jì)型16%2 星及其以下32%3星46%4星6%63 一、酒店現(xiàn)狀分析 客戶特征 ?我們將入住巢湖賓館的主要客戶群分為：商務(wù)散客、會(huì)議 /商務(wù)團(tuán)體、旅游散客、旅游團(tuán)體與其他等四個(gè)部分； ?日常商務(wù)客人 (包括散客和商務(wù)團(tuán)體 )是目前巢湖酒店的主要客源，約占其全部客源的 76%； ?三星級(jí)以上賓館的消費(fèi)者以商務(wù)散客以及會(huì)議類消費(fèi)者為主，二星級(jí)及其他賓館以觀光旅游團(tuán)體和散客為主，兼顧部分商務(wù)散客和個(gè)別商務(wù)會(huì)議團(tuán)體。 客戶性質(zhì) 2 0 0 6 年巢湖賓館客戶性質(zhì)%%%%%商務(wù)散客 會(huì)議/ 商務(wù)團(tuán)體 旅游散客 旅游團(tuán)體 其他64 一、酒店現(xiàn)狀分析 ?入住巢湖酒店的客人約 40%來(lái)自周邊省份和城市，部分高檔次品牌管理的酒店省外客人的比例數(shù)達(dá) 60%，如國(guó)際飯店； ?巢湖作為四線城市 ,省內(nèi)人士仍是賓館的主要客源 ,達(dá)到總量的61%，江蘇由于距離較近，也達(dá)到了總量的 11%； ?而國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的客源中以長(zhǎng)三角與珠三角居多。 客戶來(lái)源 2 0 0 6 年巢湖賓館客戶性質(zhì)%%%%江蘇省安徽省內(nèi)國(guó)內(nèi)其他地區(qū)其他65 一、酒店現(xiàn)狀分析 據(jù)統(tǒng)計(jì) , 大多商務(wù)人士選擇入住星級(jí)酒店 ,客源分布特點(diǎn)表現(xiàn)為單極分化， 3星以上賓館客戶占有 50%以上比率；這主要由于 :商務(wù)出差或短期逗留的日?；ㄤN常由公司承擔(dān) ,無(wú)沉重經(jīng)濟(jì)顧慮；這部分客源更加關(guān)注酒店的設(shè)施和服務(wù)。 商務(wù)客人對(duì)賓館需求 表： 2023 年商務(wù)客人巢湖酒店需求53364539426332827218222714295118050100150200250300350400旺 季 （ 3 5 , 1 0 1 2 月 ） 淡 季 （ 1 2 , 6 9 月 ） 平均4星3星2星經(jīng)濟(jì)型酒店總需求量 862 575 718 （ 間 /天 ） 66 一、酒店現(xiàn)狀分析 不同檔次賓館篩選評(píng)定 我司對(duì)賓館的評(píng)定嚴(yán)格依靠當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際情況，按照 “ 市場(chǎng)表現(xiàn) ” 和 “ 經(jīng)濟(jì)效益 ” 兩方面來(lái)劃分等級(jí)，評(píng)估不同檔次酒店的可行性。由上表可知， 4星級(jí)酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店在本項(xiàng)目中的可行性及經(jīng)濟(jì)效益最高。 注：上圖中的 “ 1” 、 “ 2” 、 “ 3” 、 “ 4” 代表該項(xiàng)在五類中的排名， “ 比較結(jié)果 ” 中的數(shù)值為該列數(shù)值之和。比較結(jié)果的數(shù)值越小，表明其排名越靠前，即其可行性及經(jīng)濟(jì)效益也越高。 比較因素 4星級(jí) 3星級(jí) 2星級(jí)及其以下 經(jīng)濟(jì)型 市場(chǎng)表現(xiàn) 入住率 2 1 4 3 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 1 3 4 2 經(jīng)濟(jì)收益 運(yùn)營(yíng)成本 4 3 1 2 客房收益 1 2 4 3 其他收益 1 2 3 4 比較結(jié)果 9 11 16 14 注：以上調(diào)查數(shù)據(jù)為目前市場(chǎng)實(shí)際反饋，不代表未來(lái)市場(chǎng)某些不可預(yù)期原因而可能造成的變動(dòng)。 67 一、酒店現(xiàn)狀分析 酒店規(guī)模特征 現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng) ? 截至 2023年 3月 ,巢湖賓館總供應(yīng)量為 M2,其中 3星以上酒店市場(chǎng)供應(yīng)量約 萬(wàn) M2, 約占總供應(yīng)量的 57%； ? 經(jīng)濟(jì)型酒店供應(yīng)量約 M2，約占總供應(yīng)量的 16%。 標(biāo)準(zhǔn) 名稱 占地面積 （ M2） 建筑面積 （ M2） 三星以上酒店 臨湖賓館 13000 7500 望湖賓館 8586 7000 國(guó)際飯店 11000 7200 半湯（ 3家3星賓館） 260000 19000 軍分區(qū)招待所 1000 2250 小計(jì) —— 293586 42950 68 一、酒店現(xiàn)狀分析 ? 標(biāo)準(zhǔn)間面積上星級(jí)酒店之間差別不大，都在29M2左右； ? 經(jīng)濟(jì)型酒店在考慮成本及性價(jià)比的基礎(chǔ)上將標(biāo)準(zhǔn)間面積定在了25M2左右。 標(biāo)準(zhǔn)間面積 巢湖賓館標(biāo)房面積38352825322925 25252321250102030404 星級(jí) 3 星級(jí) 2 星級(jí)及其以下 經(jīng)濟(jì)型平方米上限 均值 下限69 一、酒店現(xiàn)狀分析 ? 套房隨著星級(jí)升高而增大，市場(chǎng)平均水平相差較大； ? 雖然套房對(duì)房間內(nèi)配套要求較高，巢湖的經(jīng)濟(jì)型酒店也設(shè)置了傳統(tǒng)意義上的套房。 套房面積 巢湖賓館套房面積90806065806853657056456501020304050607080901004 星級(jí) 3 星級(jí) 2 星級(jí) 經(jīng)濟(jì)型平方米上限 均值 下限70 一、酒店現(xiàn)狀分析 酒店價(jià)格特征 ? 酒店的經(jīng)營(yíng)受到季節(jié)性因素影響，房?jī)r(jià)隨之波動(dòng)，所以需要從一個(gè)年度的經(jīng)營(yíng)周期分析。以下為我司研究中剔除特價(jià)房及節(jié)慶期優(yōu)惠以后的年度均價(jià)。 巢湖賓館標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格3202081809832019514098320180100 980501001502002503003504星 3星 2星 經(jīng)濟(jì)型元/天/間上限 均值 下限71 一、酒店現(xiàn)狀分析 巢湖賓館套房?jī)r(jià)格5284283283885284003103885283682803880501001502002503003504004505005504 星級(jí) 3 星級(jí) 2 星級(jí)及其以下 經(jīng)濟(jì)型元/天/間上限 均值 下限72 二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 旅游市場(chǎng)發(fā)展 ?巢湖目前流動(dòng)人口平均為 15000人 /日，其中旅游人口為 5000人 /日，市場(chǎng)住宿供給量明顯不足； “ 五一 ” 和 “ 十一 ” 黃金周旅游人口達(dá)到 35000人 /日；根據(jù) 《 巢湖市濱湖地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》 預(yù)測(cè)，至 2023年，市區(qū)流動(dòng)人口將達(dá)到 6萬(wàn)人 /日，其中旅游人口達(dá)到 /日； ?經(jīng)過(guò)對(duì)城市流動(dòng)人口、旅游人口的線性增長(zhǎng)分析，至 2023年，城市賓館日接待能力應(yīng)達(dá)到 6萬(wàn)人左右，留宿人口按期 40%計(jì)，城市賓館床位數(shù)應(yīng)達(dá)到 1600024000個(gè)，市場(chǎng)空缺很大； 73 二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 賓館規(guī)劃分布 根據(jù)我司了解，目前較為確定需要安排興建 4家星級(jí)以上賓館及部分高級(jí)商務(wù)酒店。 ?半湯旅游度假區(qū)（現(xiàn)空療所在地），占地 5公頃的星級(jí)賓館 1座，主要接待知該片區(qū)旅游觀光、休閑度假、沐浴逗留的游客，并融入會(huì)議洽談、團(tuán)體活動(dòng)等商務(wù)功能。（半湯目前現(xiàn)有瑞泉賓館、湯山賓館、京港大酒店等） ?半湯新區(qū)占地 1座，主要服務(wù)來(lái)該片區(qū)從事經(jīng)商、辦公、科研教育的商務(wù)工作者和來(lái)巢留住的高品位客戶。 ?巢湖新客站（世紀(jì)廣場(chǎng)）占地 1公頃的星級(jí)賓館 1座，按照安排通過(guò)型旅客的暫住餐飲。 ?城南（巢湖南路西側(cè)）占地 2公頃的星級(jí)賓館 1座。 ?在城區(qū)及沿湖兩岸的適當(dāng)位置選址興建 3個(gè)床位數(shù)均在 150個(gè)以的高級(jí)商務(wù)酒店（原計(jì)劃是 5個(gè)，已經(jīng)興建完成 2座巢旅 98經(jīng)濟(jì)型酒店）。 74 二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 未來(lái)新增供應(yīng)分析 由土地批租、土地貯備及市場(chǎng)情況分析、我司統(tǒng)計(jì)了解，巢湖未來(lái)幾年內(nèi)新增酒店物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá) 910套，具體指標(biāo)如下： 等級(jí) 數(shù)量 位置 供應(yīng)套數(shù)（套） 對(duì)本項(xiàng)目影響 星級(jí) 1 半湯旅游度 假區(qū) 120 核心客戶群定位有差別，距離較遠(yuǎn)，但對(duì)于商務(wù)會(huì)晤、團(tuán)隊(duì)客有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 1 半湯新區(qū) 100 1 巢湖新客站 120 目標(biāo)客戶定位不同，距離較遠(yuǎn)，影響較弱 1 巢湖南路西 側(cè) 120 經(jīng)濟(jì)型酒店 3 在城區(qū)及沿湖兩岸 450 尚不清楚定位 共計(jì) 7 —— 910 表：巢湖 20232023年賓館規(guī)劃 75 二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè) 年份 客房數(shù) 入住率 入住客房 市場(chǎng)需求 旅游人口 留宿人口 整體市場(chǎng)空缺本項(xiàng)目市場(chǎng)有效需求2023 780 % 523 838 3773 1509 316 522023 840 % 521 956 4301 1720 435 712023 980 % 637 1090 4903 1961 453 742023 1200 % 798 1242 5590 2236 444 722023 1249 % 837 1416 6372 2549 579 942023 1301 % 898 1614 7265 2906 717 1172023 1355 % 962 1840 8282 3313 878 1432023 1410 % 1043 2098 9441 3776 1055 1722023 1468 % 1101 2392 10763 4305 1291 2112023 1529 % 1154 2727 12270 4908 1572 2562023 1592 % 1202 3108 13987 5595 1906 3112023 1658 % 1252 3544 15946 6378 2292 3742023 1726 % 1303 4040 18178 7271 2736 4462023 1797 % 1357 4605 20723 8289 3248 5302023 1871 % 1413 5250 23624 9450 3837 6262023 1948 % 1471 5985 26931 10772 4514 7362023 2028 % 1531 6823 30702 12281 5292 8632023 2110 % 1593 7778 35000 14000 6185 1009表： 2023年 2023年巢湖賓館行業(yè)供給需求與空缺預(yù)估 76 二、賓館供求市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)