某大街商業(yè)項目市場定價報告(編輯修改稿)
2025-01-26 05:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 路交匯處） 商業(yè)氛圍 （正負(fù) 0） +5（內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)成熟） 10（商鋪空置率高） 5（商圈逐漸熱鬧） 人流量情況 （正負(fù) 0） +5（成熟商業(yè)帶來的人流） 15（遠(yuǎn)離城區(qū)，周中人流較少） 10（遠(yuǎn)離市中心） 車流量情況 （正負(fù) 0） +0（和本案相差不大） 10（人流量少，導(dǎo)致車流量不多） +0（主干道旁） 建筑外觀 （正負(fù) 0） 5（公建化無特色） 5（公建化無特色） 10（無特色） 項目規(guī)模 （正負(fù) 0） 10（尾盤） +5（未來新鋪推出） 5（尾盤） 停車位 （正負(fù) 0） +5（已營業(yè)停車位規(guī)劃較好） +0（整體建設(shè)中） 10（與住宅相接，占用嚴(yán)重） 經(jīng)營管理 （正負(fù) 0） +15（租售并舉商鋪入駐率高） +5（空置率高，但有萬達(dá)管理團(tuán)隊） +0（ 15年招商和入駐有所改善） 經(jīng)營商實力信譽(yù) （正負(fù) 0） +10（江陰品牌開發(fā)商） +10（全國品牌開發(fā)商） 5（住宅部分口碑不好） 未來發(fā)展 （正負(fù) 0） +5（成熟的業(yè)態(tài)和區(qū)域規(guī)劃） 5（未處市中心） 10（離市中心較遠(yuǎn)、配套不足） 透過對競品參數(shù)參考得出， 本案在地段、交通、未來發(fā)展和人車流量上具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢 測試均價選取 (首層） —— 興澄銀座， 二樓銷售均價為 /㎡，可推算其首層均價在 /㎡ 左右（單價 4萬元僅為個例） —— 萬達(dá)廣場， 根據(jù)其一拖二均價為 /㎡，可推導(dǎo)其首層均價在 /㎡ 左右 —— 鸚鵡之城， 根據(jù)其在售均價，推算出其首層的銷售均價為 /㎡ 注：一二層價格測算根據(jù)首層和二層 1: 比較法定價 參照區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目售價，得出當(dāng)前市場情況下，本案未來 首層銷售均價為 25220元 /㎡ 項目指標(biāo) 權(quán)重 本項目 興澄銀座 萬達(dá)廣場 鸚鵡之城 地理位置 12% 100 105 90 85 交通情況 9% 100 95 105 100 商業(yè)氛圍 14% 100 105 90 95 人流量情況 11% 100 105 85 90 車流量情況 7% 100 100 90 100 建筑外觀 6% 100 95 95 90 項目規(guī)模 6% 100 90 105 95 停車位 6% 100 105 100 90 經(jīng)營管理 8% 100 115 105 100 經(jīng)營商實力信譽(yù) 8% 100 110 110 95 未來發(fā)展 13% 100 105 95 90 系數(shù)累加 100% 100 項目權(quán)重 1 45% 35% 20% 項目單價（元 /㎡ ） 32023 21000 17000 修正單價（元 /㎡ ） 市場比較法 / 測算本案商業(yè)首層商業(yè) —— 根據(jù)與市場競爭個案進(jìn)行比較得出本案商業(yè)部分首層價格為 25220元 /㎡ 定價方法二 它是將需要定價的對象以預(yù)估收益率作為定價標(biāo)準(zhǔn)，通過目前項目或周邊租金反向推導(dǎo)商鋪售價 ? 針對 本案周邊商業(yè)租金，結(jié)合日鑫商業(yè)前期租賃市場數(shù)據(jù)，進(jìn)行分析，通過收益還原定價 本項目以使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售，以收益還原的方法定價更具有科學(xué)性 市場比較法 成本法 收益法 假設(shè)開發(fā)法 我司將以周邊商業(yè)租賃價格作為定價基礎(chǔ)， 采取價格收益法對本項目銷售產(chǎn)品進(jìn)行定價 每月租金 12月 空置月份 預(yù)估收益率 * 247。 租金參考 澄江福地 —— 江陰老城區(qū)最具客流的大型商業(yè)項目，客流較大，運(yùn)營較好， 首層鋪面租金為 /㎡ 天 項目介紹 地理位置 人民中路 118號 物業(yè)類型 商業(yè)街區(qū) 開發(fā)商 江陰時代置業(yè)有限公司 開盤時間 2023年 9月 開業(yè)時間 2023年 5月 占地面積（㎡） 246
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