【文章內容簡介】 60。 1＃、2＃、3＃做平層產品結構 戶型配比產品戶型面積戶數比例平層二室75—90㎡35%三室115—130㎡15%戶型配比依據n 依據區(qū)域內市場消化量及消化速度看70㎡—90㎡為消化速度最快的，也是現在市場剩余量不多的，在這個階段我們提供這樣的產品可以完全被市場接受；n 戶型的設計是居于功能型與舒適型中間的，既滿足了區(qū)域內消費者的心里又，提升了項目的檔次；3) 5＃做樓中樓產品結構戶型配比產品戶型面積戶數比例樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%戶型配比依據n 樓中樓的產品設計在5＃，因為在這個小區(qū)規(guī)劃中，5＃是景觀和位置最好的位置。n 作為整個小區(qū)的規(guī)劃必須有點睛之筆，用樓中樓這種產品來提升整個小區(qū)的形象。n 而樓中樓這種產品講求居住的一種享受性，而區(qū)域內能接受的總價房又不能過高，所以將面積設定為140㎡左右的。4) 公建定位a) 服務于機場新區(qū)的大型商業(yè)配套設施n 公建主體部分引進大型社區(qū)超市，供小區(qū)及周邊居民使用，其效果類似于新華綠洲的家樂福超市。如果需要銷售，可在引進社區(qū)超市后，將公建全部分割成小面積，進行投資返租型銷售。形式類似于逸彩城的大商新瑪特超市。n 周邊缺少幼兒園，公建內可引進大型的幼兒園，以增加項目的賣點。n 西北側外圍做臨街公建，兩層面積控制在80—200㎡之間對外銷售。小區(qū)入口的廣場兩側設置臨建，兩層面積控制在100㎡左右，對外出租。n 地下：除地下車庫外，將小區(qū)會所放在公建地下，配以大型游泳池，不但不占用面積，還可以做盈利性設施向周邊居民開放，另外可將人防設施設置于地下部分。b) 公建定位后的區(qū)域帶動作用c) 公建的形式d) 公建定位的依據消費者在購房決策時，除考慮居住的舒適性外還要考慮生活的便利程度，而公建的作用既是給居民提供生活的便利性。項目周邊商業(yè)配套設施較少，且比較松散，不具備規(guī)模，不方便區(qū)域業(yè)主的日常生活，而本案卻有大面積的商業(yè)公建，所以在做項目定位時我們的宗旨是：“跳出紅線外，服務于整個機場新區(qū)”，因此我們的公建在形式上完全可以做成區(qū)域內獨有的社區(qū)超市，為周邊的業(yè)主提供日常消費品，這在很大程度上也提升了項目自身的知名度；5) 樓體的外觀 產品的定價1. 項目定價建議產品戶型面積戶數比例價位單價平層二室75—90㎡35%—4500元/㎡三室115—130㎡15%—復式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%25萬元5000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%35萬元三錯二室二廳一衛(wèi)50㎡6%6000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%4800元/㎡臨街公建80200㎡7500元/㎡整體公建5000元/㎡住宅約586戶2. 項目定價依據經濟的不斷增長促進了居民消費能力的提高，為本案的銷售提供了保障n 成熟的三口之家家庭平均年收入約為37674元，平均消費性支出為31806元。以每套房50萬元計算，三成首付，20年貸款，首付為15萬元，貸款35萬元，月供2409元，則年供28908元。假設購房者以月收入的35%償還貸款，則其年家庭收入應為82500元以上，在大連市有這種收入水平的家庭至少有20萬戶以上；區(qū)域房價的自然升值成為本案定價的堅實基礎n 目前本案在區(qū)域內住宅的合理價格為4200元/㎡，%計算，推出平層預推價4500元/㎡。n 以平層預推價格4500元/㎡為基數，綜合樓中樓、三錯層商品特殊性，推出其產品均價。n 樓中樓實際為躍層結構，但產品設計的特點是空間獨立，每戶都有大型的空中花園，通過產品的附加值，%較為合理。n 三錯層戶型實際使用率為140%，以平層均價4500元/㎡計算，合理價格應為6300元/㎡，但考慮新產品入市，快速吸引消費客群購買，所以降低價格為6000元/㎡。n 區(qū)域內公建價格約為40008500元/㎡，但本案的大型公建是區(qū)域獨有的，公建的正常經營必會帶動整盤價值的提升，所以將臨街公建的價格定為7500元/㎡。，%成 本 利 潤 測 算 表(初算)序號項 目合 計萬元單 價元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開發(fā)成本以下110項合計 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價 499 72078　3建安費小高層 1100 52644小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費大配套 200 72078經省財政廳批準小配套 120 72078參考大連甘井子區(qū)某項目5政府交費共27項 100 72078概數計算，非精確值6綠化費 80 31338因小區(qū)檔次而定7監(jiān)理費 7 72078㎡8規(guī)劃、設計費 15 72078　9電增容費 90 72078　10不可預見費 40 72078　二銷售費用 　　　1銷售稅金 529 72078按銷售收入的11%計2廣告費/銷售傭金 240 72078按銷售收入的5%計3管理費用/財務費用 144 72078按銷售收入的3%計三總投資 　　　四銷售收入 　　　1平層銷售收入 4500 26235　2樓中樓銷售收入 4800 13115　3三錯銷售收入 5500 13294　4公建銷售收入 5000 18471全部銷售按5000元/㎡計五稅后利潤 　　　六利潤率利潤/銷售收入%　　　 項目入市時機以2006年3月中旬為前期市場介入的最佳時間點。[依據]n 在2006年房地產發(fā)展趨勢的不明確時期進入，占領市場先機，引領市場軌跡；n 2006年機場區(qū)域將開發(fā)的項目體量都較大，對本項目有很大的抗性，我們要與其他項目打開這個時間差，避免產生競爭；n 提前進入市場，根據2005年的市場現狀及2006年市場的宏觀預測，做房價的攀升定位，避免市場不良因素帶來的影響。 本案客群及客群特點1) 身份定位：城市中產階層。a) 項目地塊周邊2公里的常住客群n 這部分客群因為長期居住在區(qū)域內，已經形成了固定的居住習慣，購房時希望購買一處比現在住處更大環(huán)境更好的房子，其年齡約在40歲左右，收入穩(wěn)定，資金充足；n 這部分客群還包括在區(qū)域內工作的軍人；b) 機場工作人員n 這部分客群選擇在該處購房的重要原因是便于工作，他們的平均收入較高，且有比較豐厚的住房公積金補貼。他們的主要分為兩個部分：n 25歲以上的年輕人，目前住在機場提供的員工宿舍或同父母一起住，需要有自己獨立的空間，且有購房的能力和需求，他們比較適合本案的三錯小戶型；n 40歲左右的成熟家庭，兩代或三代人，子女尚未脫離父母，也可能要照顧一方的老人，他們可能會選擇本案的平層或躍層戶型大戶型；c) 城市飄一族n 現無固定居所，租房住，大多是服務行業(yè)中的精英，收入較高，接受新事物較快；d) 周邊村鎮(zhèn)的年輕客群n 辛寨子鎮(zhèn)、革鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)等周邊村鎮(zhèn)有大量的常住人口，年輕一代要結婚購房或因動遷等原因要離開原有區(qū)域，他們首選居住地會是機場，然后借此作為過渡再進入市區(qū)；e) 市內回流客戶n 早年從機場區(qū)域外出，事業(yè)有成后對該區(qū)域存在眷戀感，看好周邊的發(fā)展前景，決定從市內回流到機場新區(qū)的客戶；f) 投資客群n 短期投資快速收益，只有有利可圖就出手購房，目前這部分客群在周邊項目頻繁出現；2) 目標客群特點n 經濟背景：中產階層，有固定職業(yè)，收入穩(wěn)定且偏高，有一定的家庭儲蓄；n 行業(yè)特征：自營業(yè)主、大學教師、機場工作人員、服務行業(yè)、企業(yè)中高級管理人員等；n