【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。 1＃、2＃、3＃做平層產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 戶(hù)型配比產(chǎn)品戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)比例平層二室75—90㎡35%三室115—130㎡15%戶(hù)型配比依據(jù)n 依據(jù)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)消化量及消化速度看70㎡—90㎡為消化速度最快的，也是現(xiàn)在市場(chǎng)剩余量不多的，在這個(gè)階段我們提供這樣的產(chǎn)品可以完全被市場(chǎng)接受；n 戶(hù)型的設(shè)計(jì)是居于功能型與舒適型中間的，既滿(mǎn)足了區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的心里又，提升了項(xiàng)目的檔次；3) 5＃做樓中樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶(hù)型配比產(chǎn)品戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)比例樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%戶(hù)型配比依據(jù)n 樓中樓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)在5＃，因?yàn)樵谶@個(gè)小區(qū)規(guī)劃中，5＃是景觀和位置最好的位置。n 作為整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃必須有點(diǎn)睛之筆，用樓中樓這種產(chǎn)品來(lái)提升整個(gè)小區(qū)的形象。n 而樓中樓這種產(chǎn)品講求居住的一種享受性，而區(qū)域內(nèi)能接受的總價(jià)房又不能過(guò)高，所以將面積設(shè)定為140㎡左右的。4) 公建定位a) 服務(wù)于機(jī)場(chǎng)新區(qū)的大型商業(yè)配套設(shè)施n 公建主體部分引進(jìn)大型社區(qū)超市，供小區(qū)及周邊居民使用，其效果類(lèi)似于新華綠洲的家樂(lè)福超市。如果需要銷(xiāo)售，可在引進(jìn)社區(qū)超市后，將公建全部分割成小面積，進(jìn)行投資返租型銷(xiāo)售。形式類(lèi)似于逸彩城的大商新瑪特超市。n 周邊缺少幼兒園，公建內(nèi)可引進(jìn)大型的幼兒園，以增加項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)。n 西北側(cè)外圍做臨街公建，兩層面積控制在80—200㎡之間對(duì)外銷(xiāo)售。小區(qū)入口的廣場(chǎng)兩側(cè)設(shè)置臨建，兩層面積控制在100㎡左右，對(duì)外出租。n 地下：除地下車(chē)庫(kù)外，將小區(qū)會(huì)所放在公建地下，配以大型游泳池，不但不占用面積，還可以做盈利性設(shè)施向周邊居民開(kāi)放，另外可將人防設(shè)施設(shè)置于地下部分。b) 公建定位后的區(qū)域帶動(dòng)作用c) 公建的形式d) 公建定位的依據(jù)消費(fèi)者在購(gòu)房決策時(shí)，除考慮居住的舒適性外還要考慮生活的便利程度，而公建的作用既是給居民提供生活的便利性。項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施較少，且比較松散，不具備規(guī)模，不方便區(qū)域業(yè)主的日常生活，而本案卻有大面積的商業(yè)公建，所以在做項(xiàng)目定位時(shí)我們的宗旨是：“跳出紅線(xiàn)外，服務(wù)于整個(gè)機(jī)場(chǎng)新區(qū)”，因此我們的公建在形式上完全可以做成區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的社區(qū)超市，為周邊的業(yè)主提供日常消費(fèi)品，這在很大程度上也提升了項(xiàng)目自身的知名度；5) 樓體的外觀 產(chǎn)品的定價(jià)1. 項(xiàng)目定價(jià)建議產(chǎn)品戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)比例價(jià)位單價(jià)平層二室75—90㎡35%—4500元/㎡三室115—130㎡15%—復(fù)式二室二廳一衛(wèi)50㎡6%25萬(wàn)元5000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%35萬(wàn)元三錯(cuò)二室二廳一衛(wèi)50㎡6%6000元/㎡三室二廳一衛(wèi)70㎡12%樓中樓三室二廳二衛(wèi)140㎡14%4800元/㎡臨街公建80200㎡7500元/㎡整體公建5000元/㎡住宅約586戶(hù)2. 項(xiàng)目定價(jià)依據(jù)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)促進(jìn)了居民消費(fèi)能力的提高，為本案的銷(xiāo)售提供了保障n 成熟的三口之家家庭平均年收入約為37674元，平均消費(fèi)性支出為31806元。以每套房50萬(wàn)元計(jì)算，三成首付，20年貸款，首付為15萬(wàn)元，貸款35萬(wàn)元，月供2409元，則年供28908元。假設(shè)購(gòu)房者以月收入的35%償還貸款，則其年家庭收入應(yīng)為82500元以上，在大連市有這種收入水平的家庭至少有20萬(wàn)戶(hù)以上；區(qū)域房?jī)r(jià)的自然升值成為本案定價(jià)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)n 目前本案在區(qū)域內(nèi)住宅的合理價(jià)格為4200元/㎡，%計(jì)算，推出平層預(yù)推價(jià)4500元/㎡。n 以平層預(yù)推價(jià)格4500元/㎡為基數(shù)，綜合樓中樓、三錯(cuò)層商品特殊性，推出其產(chǎn)品均價(jià)。n 樓中樓實(shí)際為躍層結(jié)構(gòu)，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特點(diǎn)是空間獨(dú)立，每戶(hù)都有大型的空中花園，通過(guò)產(chǎn)品的附加值，%較為合理。n 三錯(cuò)層戶(hù)型實(shí)際使用率為140%，以平層均價(jià)4500元/㎡計(jì)算，合理價(jià)格應(yīng)為6300元/㎡，但考慮新產(chǎn)品入市，快速吸引消費(fèi)客群購(gòu)買(mǎi)，所以降低價(jià)格為6000元/㎡。n 區(qū)域內(nèi)公建價(jià)格約為40008500元/㎡，但本案的大型公建是區(qū)域獨(dú)有的，公建的正常經(jīng)營(yíng)必會(huì)帶動(dòng)整盤(pán)價(jià)值的提升，所以將臨街公建的價(jià)格定為7500元/㎡。，%成 本 利 潤(rùn) 測(cè) 算 表(初算)序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)萬(wàn)元單 價(jià)元/㎡建筑面積（㎡）備 注一開(kāi)發(fā)成本以下110項(xiàng)合計(jì) 　　　1土地出讓金 425 72078　2地價(jià) 499 72078　3建安費(fèi)小高層 1100 52644小高層建筑成本1100元/㎡公建 1500 18471公建建筑成本1500元/㎡4配套費(fèi)大配套 200 72078經(jīng)省財(cái)政廳批準(zhǔn)小配套 120 72078參考大連甘井子區(qū)某項(xiàng)目5政府交費(fèi)共27項(xiàng) 100 72078概數(shù)計(jì)算，非精確值6綠化費(fèi) 80 31338因小區(qū)檔次而定7監(jiān)理費(fèi) 7 72078㎡8規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi) 15 72078　9電增容費(fèi) 90 72078　10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 40 72078　二銷(xiāo)售費(fèi)用 　　　1銷(xiāo)售稅金 529 72078按銷(xiāo)售收入的11%計(jì)2廣告費(fèi)/銷(xiāo)售傭金 240 72078按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)3管理費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用 144 72078按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)三總投資 　　　四銷(xiāo)售收入 　　　1平層銷(xiāo)售收入 4500 26235　2樓中樓銷(xiāo)售收入 4800 13115　3三錯(cuò)銷(xiāo)售收入 5500 13294　4公建銷(xiāo)售收入 5000 18471全部銷(xiāo)售按5000元/㎡計(jì)五稅后利潤(rùn) 　　　六利潤(rùn)率利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入%　　　 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)以2006年3月中旬為前期市場(chǎng)介入的最佳時(shí)間點(diǎn)。[依據(jù)]n 在2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的不明確時(shí)期進(jìn)入，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)，引領(lǐng)市場(chǎng)軌跡；n 2006年機(jī)場(chǎng)區(qū)域?qū)㈤_(kāi)發(fā)的項(xiàng)目體量都較大，對(duì)本項(xiàng)目有很大的抗性，我們要與其他項(xiàng)目打開(kāi)這個(gè)時(shí)間差，避免產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)；n 提前進(jìn)入市場(chǎng)，根據(jù)2005年的市場(chǎng)現(xiàn)狀及2006年市場(chǎng)的宏觀預(yù)測(cè)，做房?jī)r(jià)的攀升定位，避免市場(chǎng)不良因素帶來(lái)的影響。 本案客群及客群特點(diǎn)1) 身份定位：城市中產(chǎn)階層。a) 項(xiàng)目地塊周邊2公里的常住客群n 這部分客群因?yàn)殚L(zhǎng)期居住在區(qū)域內(nèi)，已經(jīng)形成了固定的居住習(xí)慣，購(gòu)房時(shí)希望購(gòu)買(mǎi)一處比現(xiàn)在住處更大環(huán)境更好的房子，其年齡約在40歲左右，收入穩(wěn)定，資金充足；n 這部分客群還包括在區(qū)域內(nèi)工作的軍人；b) 機(jī)場(chǎng)工作人員n 這部分客群選擇在該處購(gòu)房的重要原因是便于工作，他們的平均收入較高，且有比較豐厚的住房公積金補(bǔ)貼。他們的主要分為兩個(gè)部分：n 25歲以上的年輕人，目前住在機(jī)場(chǎng)提供的員工宿舍或同父母一起住，需要有自己獨(dú)立的空間，且有購(gòu)房的能力和需求，他們比較適合本案的三錯(cuò)小戶(hù)型；n 40歲左右的成熟家庭，兩代或三代人，子女尚未脫離父母，也可能要照顧一方的老人，他們可能會(huì)選擇本案的平層或躍層戶(hù)型大戶(hù)型；c) 城市飄一族n 現(xiàn)無(wú)固定居所，租房住，大多是服務(wù)行業(yè)中的精英，收入較高，接受新事物較快；d) 周邊村鎮(zhèn)的年輕客群n 辛寨子鎮(zhèn)、革鎮(zhèn)堡鎮(zhèn)等周邊村鎮(zhèn)有大量的常住人口，年輕一代要結(jié)婚購(gòu)房或因動(dòng)遷等原因要離開(kāi)原有區(qū)域，他們首選居住地會(huì)是機(jī)場(chǎng)，然后借此作為過(guò)渡再進(jìn)入市區(qū)；e) 市內(nèi)回流客戶(hù)n 早年從機(jī)場(chǎng)區(qū)域外出，事業(yè)有成后對(duì)該區(qū)域存在眷戀感，看好周邊的發(fā)展前景，決定從市內(nèi)回流到機(jī)場(chǎng)新區(qū)的客戶(hù)；f) 投資客群n 短期投資快速收益，只有有利可圖就出手購(gòu)房，目前這部分客群在周邊項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)；2) 目標(biāo)客群特點(diǎn)n 經(jīng)濟(jì)背景：中產(chǎn)階層，有固定職業(yè)，收入穩(wěn)定且偏高，有一定的家庭儲(chǔ)蓄；n 行業(yè)特征：自營(yíng)業(yè)主、大學(xué)教師、機(jī)場(chǎng)工作人員、服務(wù)行業(yè)、企業(yè)中高級(jí)管理人員等；n