某樓盤前期市場調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 23:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)房地產(chǎn)市場的一舉一動都將影響到本案。而在2001年徐匯區(qū)根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價(jià)低于4000元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級住宅區(qū)。而本案作為徐匯區(qū)的輻射區(qū)域，加上交通位置的優(yōu)越條件（位于本案的輕軌凱旋路站正好與徐家匯形成一個(gè)兩點(diǎn)一線的互動格局）；另外，受徐家匯整體房價(jià)的制約，將有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者會轉(zhuǎn)向本案區(qū)域?qū)ふ疫m合他們的房源。而同時(shí)根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計(jì)分析，目前市場上傾向于購買小高層的消費(fèi)者呈逐漸上升的趨勢，這勢必會為本案今后吸引到相當(dāng)一部分意向不到的客源。二、 周邊各案基本情況比較分析案名基地面積(平米)建筑面積容積率樓層綠化率(%)申亞新華府1138039400高層、小高層31當(dāng)代新華1300047000小高層36新華名邸1500046000小高層35晶采名人大廈2500180007高層60香榭苑809828000小高層35佳達(dá)新苑970028000小高層、多層32淮海新公館852144882高層42淮海新名門800019040小高層50分析與說明：1． 本區(qū)域位于上海老市區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大，由此導(dǎo)致該區(qū)域的小區(qū)規(guī)模都偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達(dá)15000平米。2． 各樓盤一般以小高層和高層為主，其中小高層又要比高層多，而多層在本區(qū)域極為少見。3． 由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則達(dá)到了7。4． 各區(qū)域的基地面積不大，使得大部分樓盤的綠化率不高，所列8個(gè)樓盤中，有5個(gè)樓盤的綠化率未超過40%。目前上海市的大部分樓盤小區(qū)的綠化率都已超過了40%，由此可見該區(qū)域大部分樓盤的綠化率偏低。但有些樓盤由于容積率偏高，為了消化這一不利因素，特意增大了綠化率，如晶采名人大廈的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高，達(dá)到了60%。三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析案名單價(jià)范圍(元/平米)均價(jià)(元/平米)總價(jià)范圍(萬)主力總價(jià)(萬)申亞新華府57007800700063313150當(dāng)代新華5400720060007016080新華名邸48806500560047835060晶采名人大廈800010000900070200100香榭苑5500690064005317070110佳達(dá)新苑480070865800471625090淮海新公館67009300750076167100淮海新名門5500720064006317590分析與比較：1． 本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價(jià)位普遍較高。從均價(jià)來看，新華名邸最低，但也要達(dá)到5600元/平米；最高的為晶采名人大廈，為9000元/平米。2． 該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價(jià)位越高，如果在新華路兩側(cè)，則越靠近新華路價(jià)位越高。新華路是東西向，其東端是淮海西路，屬于被上海市民普遍認(rèn)可的高級地段，晶采名人大廈和淮海新公館的均價(jià)是所列樓盤中最高的兩個(gè)，它們所處的位置也正好是位于新華路和淮海西路相交的地段。佳達(dá)新苑離本區(qū)域的黃金交叉點(diǎn)（新華路、淮海西路）較遠(yuǎn)，當(dāng)代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤都是以低價(jià)吸引客戶，故上述三樓盤的價(jià)
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