【文章內(nèi)容簡介】 品牌。? 在項目的營銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運作周期。富華公寓項目名稱 富華公寓 電話 05368788266 8788277發(fā)展商 濰坊新立克置業(yè)有限公司 策劃代理 北京聯(lián)眾房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計 美國公司與當?shù)卦O(shè)計院 景觀規(guī)劃設(shè)計承建商 濟南四建 廣告策劃 北京聯(lián)眾(后期撤出)物業(yè)管理 山東中房物業(yè)管理公司 物管費 車位數(shù) 120 個地下車位，售 8 萬元/個地理位置 福壽東街 168號 車戶比 1：開盤日期 202212 交樓日期 20222占地面積 建筑面積 容 積 率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率15 畝 5 萬㎡ 5 200 20 層 1 棟16 層 1 棟 40% 83%25 / 228戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例三房二廳二衛(wèi) 146 ㎡ 62 31%三房二廳二衛(wèi) 156 ㎡ 26 13%四房二廳二衛(wèi) 217 ㎡ 36 18%三房二廳三衛(wèi) 234 ㎡ 52 26%戶型及面積 主力戶型及面積分布空中 ㎡ 4+20=24 12%規(guī) 劃A(16 層、地下二層為商鋪，一梯二層)座前有二 期 3 萬平方的超市與正大集團合作，B 座(18 層，地下二層為商鋪，一梯二層)180186。 落地景觀窗，分戶對講系統(tǒng)，層高 3 米建 筑 基層部分為高檔大理石，以上為高檔涂料，黃色主力戶型朝向 南北采暖方式 集中供暖交樓內(nèi)裝修標準 毛坯房產(chǎn)品特點小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)人車分流，電梯直通地下停車場 ，小區(qū)局域網(wǎng)，安防系統(tǒng)(感應(yīng)卡門禁系統(tǒng)，緊急救助裝置，紅外監(jiān)控系統(tǒng)，分戶對講系統(tǒng))項目周邊環(huán)境及配套富華財富中心，對面為檢查院(富華大廈，公寓，購物中心，濰坊會議接待中心，大酒店，國際會議中心，展覽中心，國際俱樂部，游樂園，別墅區(qū))，臨近 400 畝人民廣場，博物館，市政府，電視臺，郵電局均在 1 公里之內(nèi)。銷售價格 開盤時 2960 元/㎡，二個月后降到 2460 元/㎡， 目前最低 2598 元/㎡ 均價2938/㎡　 　 最高 3278/㎡。付款方式及折扣 3 成 20 年按揭 折銷售進度 目前銷售表上為 60%，實際在 20%左右。目標市場分析 中高收入者26 / 228項目包裝及營銷手法僅包裝了售樓部，大折頁，有沙盤坐銷賣點及主廣告語 財富中心，至尊宅邸項目綜合評價：該樓盤屬于比較失敗的樓盤。對于本項目的參考價值? 外觀設(shè)計過于沉悶，外墻涂料經(jīng)過雨水的沖刷已經(jīng)顯得十分破敗。? 肥梁胖柱到處可見，導致建筑成本上升。? 對市場估計的過于樂觀，戶型設(shè)計過大，銷售不暢。? 周邊環(huán)境(對面為檢查院)使部分客戶在選擇中，不把它做為首選。清荷園項目名稱 清荷園 電話 8798778799887發(fā)展商 濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 浩華不動產(chǎn)機構(gòu)建筑規(guī)劃設(shè)計 杭州市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 景觀規(guī)劃設(shè)計 杭州市城市規(guī)劃設(shè)計研究院承建商 中建八局 廣告策劃 浩華不動產(chǎn)機構(gòu)(策劃過錦繡園全程)物業(yè)管理 濰坊奎文區(qū)奎南物業(yè)管理有限公司 物管費 多層： 元/m2高層： 元/m 2車位數(shù) 地下車位 400500 個(租金未定)地理位置 東風大街與金馬路交匯處市內(nèi)售樓地址：勝利東街渤海賓館對面 車戶比開盤日期一期：20221二期：045 月三期：交樓日期一期：竣工 20221031二期：三期：27 / 228占地面積 建筑面積 容積率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率 畝 萬平方，已建多層3600㎡，小高層22022㎡小高層：132 戶合計為300 多戶11 棟住宅：多層為 5 層，小高層為 11+1 層1 棟寫字樓40% 87%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例68二房91二房二廳二衛(wèi) 128132144三房二廳二衛(wèi)163四房二廳二衛(wèi) 182五房戶型及面積 主力戶型及面積分布復式 182規(guī) 劃 以軸線基準布局，新古典主義風格，地下超市 3000 多平方米，無儲物間，層高 3 米，建 筑 外墻色調(diào)小高層淺黃為主調(diào)+多層以淺紅色為主調(diào)，坡屋頂主力戶型朝向 南北采暖方式 水暖產(chǎn)品特點交樓內(nèi)裝修標準 毛坯房28 / 228小區(qū)配套 會所，安保智能，中心花園，天一廣場項目周邊環(huán)境及配套購物商場，農(nóng)業(yè)銀行，鳶都醫(yī)院，富華游樂園，濰坊學院、東方大酒店、東邊有 200畝地預備做住宅還未啟動(大邦房產(chǎn))、公路局、渤海賓館、渤海大學。銷售價格 最高：2800 元/㎡，最低：2100 元/㎡，均價：2500 元/㎡付款方式及折扣 一次付款 折，7 成 20 年按揭。銷售進度 一期 85%，二期內(nèi)部認購。182 平方的復式銷售不快，120130 平方的銷售最快，4 月銷售額均為 900 多萬元目標市場分析 商人，白領(lǐng)階層項目包裝及營銷手法 折頁加單頁，墻體廣告，沙盤，濰坊晚報(整版)、坐銷加行銷賣點及主廣告語中心花園，天一廣場，社區(qū)會所，安保智能系統(tǒng)，地理位置，主廣告語：蘇杭園林式水景健康社區(qū)，東部新城區(qū)居住夢想，都市心靈養(yǎng)生處，項目綜合評價：清荷園分三期開發(fā)。從目前其戶外廣告來看：采用簡約時尚、清新亮麗現(xiàn)代建筑風格。在建筑設(shè)計上，導入世界先進的建筑學和環(huán)境學等設(shè)計理念。在小區(qū)園林設(shè)計上，引入蘇杭園林藝術(shù)，將婉約的江南氣息與北方建筑風格結(jié)合在一起，形成互補優(yōu)勢。采用多樣化戶型設(shè)計，提高可選擇性。名門現(xiàn)代城項目名稱 名門現(xiàn)代城 電話 82286666 8278666發(fā)展商 山東名屋置業(yè) 策劃代理 富陽物業(yè)咨詢有限公司29 / 228建筑規(guī)劃設(shè)計 法國 Camp。P 建筑設(shè)計公司 景觀規(guī)劃設(shè)計 蘇州承建商 濟南四建 廣告策劃 開發(fā)商物業(yè)管理 山東名屋置業(yè) 物管費 元/㎡車位數(shù) 80 個，地理位置 東風東街與鳶飛路交匯處戶車比 1：開盤日期 2022 年 5 月 交樓日期 2022 年 10 月占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率 400 余戶 5 棟 1217層 40% 86%戶型 面 積 數(shù) 量 戶型比例三房二廳 121140 260 65%四房二廳 152 100 25%復式 247 40 10%戶型及面積 主力戶型及面積分布規(guī) 劃 一梯兩戶。園林設(shè)計地中海式風格。建 筑 外窗為高級鋁合金窗，配透明玻璃。外墻為面磚。屋頂為平層。主力戶型朝向 南北朝向。采暖方式 集中供暖。產(chǎn)品特點交樓內(nèi)裝修標準 毛坯房30 / 228小區(qū)配套 會所內(nèi)設(shè)游泳館、棋牌室、咖啡廳、健身房、桌球室、乒乓球室，室內(nèi)網(wǎng)球場。項目周邊環(huán)境及配套友誼商場、上海聯(lián)華、科技市場、中天影城、濰坊一中、體育場、烈士陵園，位于城市交通主干道，較為嘈雜。銷售價格 按套銷售。最高價 70 余萬，最低價 30 萬。均價 2750付款方式及折扣 按揭首付 30%，20 年。一次性付款。銷售進度 65%目標市場分析 中高收入消費者。外地人占 20%。項目包裝及營銷手法 戶外廣告（路牌廣告） ，無看樓通道，外墻包裝(期房時有)。賣點及主廣告語 商機無限、升值無限。20 年后舒適生活首映式。項目綜合評價：名門現(xiàn)代城是名屋置業(yè)有 限 公 司 繼名門世家之后，在濰坊傾心打造的一座高品質(zhì)新城。內(nèi)設(shè)名門現(xiàn)代城會所，小區(qū)實行全封閉式管理。其核心競爭優(yōu)勢為企業(yè)的品牌競爭力和主力戶型。 陽光外灘項目名稱 陽光外灘 電話 8213333 8253333發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 廈門大風堂建筑規(guī)劃設(shè)計 景觀規(guī)劃設(shè)計承建商 山東諸誠建筑有限公司山東景芝建工集團 廣告策劃 廈門大風堂31 / 228物業(yè)管理 威廉物管 物管費 元/㎡車位數(shù) 租價：80 元/月售價 萬，275 個地理位置 濰坊市東風東街白浪河畔（北下河）車戶比 1：開盤日期 交樓日期 現(xiàn)房占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率35 畝 5 萬㎡ 322 套 4 棟 45%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例二房二廳 80110 36 %三房二廳 133139 185 %四房二廳 133158 65 %四房二廳 186 24 %戶型及面積 主力戶型及面積分布五房二廳 189 12 %規(guī) 劃 行列布局。一梯兩戶、一梯四戶。共四棟，中間兩棟為塔式。層高 米建 筑 外墻面磚。主力戶型朝向 南北朝向。133㎡為主力戶型。采暖方式 集中供暖。交樓內(nèi)裝修標準 毛坯房。產(chǎn)品特點小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會所，區(qū)內(nèi)商鋪。項目周邊環(huán)境及配套 地處繁華地段，商業(yè)配套齊全，交通便利。銷售價格 最低價 2350，最高價 3300，層差 70 元。32 / 228付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸 20 年。一次性付款無折扣。銷售進度 臨東風街商鋪售磬。住宅僅余 20 套 。目標市場分析 中高收入消費者。項目包裝及營銷手法 戶外廣告（路牌廣告） 、網(wǎng)絡(luò)廣告。折頁。坐銷。賣點主廣告語：地段舉世無雙，風景這邊獨好。繁華中心點，水邊的香格里拉。賣點：雙景電梯住宅、酒店式迎賓大堂、私家疊水泳池、立體雙層花園、水景休閑咖啡廳、封閉式物業(yè)管理、全地下車道、人車分流、管家貼心服務(wù)、IC 卡門禁系統(tǒng)、地景噴泉瀑布、閉路監(jiān)控系統(tǒng)項目綜合評價：陽光外灘位于濰坊市中心，最便捷的交通干線區(qū)域，和平路、四平路近在咫尺。發(fā)展商極力營造與配套個性化的濰坊人精神樂園，兼容各種性格。33 / 228第二節(jié) 項目實態(tài)綜合分析一、綜合以上的個案樓盤和在調(diào)研中得到的資料，我們對濰坊的房地產(chǎn)市場有以下幾個觀點：產(chǎn)品素質(zhì)的逐漸提高?逐漸引進國內(nèi)、外比較著名設(shè)計公司進行規(guī)劃，如加拿大 MMM 景觀設(shè)計公司；?更加注重園林景觀的設(shè)計，如“清荷園”的蘇州園林風格的園林景觀；?小 區(qū) 智 能 化 管 理 的 應(yīng) 用 ， 電 子 巡 更 、 紅 外 線 報 警 、 可 視 對 講 等 智 能 化 系 統(tǒng) 也 出 現(xiàn) 在 市 場 ；?新工藝、新材料的使用，；?物業(yè)管理意識的提高，引入深圳金地物業(yè)管理公司等做物管顧問。市場營銷也漸有起色在售樓部的裝修、銷售物料的準備、銷售人員的培訓、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地產(chǎn)市場的真實狀況。在營銷包裝方面相對較好的有：人民廣場的“怡和星國際” 、東風街的“清荷園”等。34 / 228從無序競爭到有序競爭從原始的房地產(chǎn)開發(fā)階段，到商品房市場的發(fā)展，以及房地產(chǎn)開發(fā)理念的提升、實力派（如怡和星國際）的崛起，房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識也在增強，相關(guān)土地政策、房地產(chǎn)政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭將打破原始的競爭狀態(tài)，逐漸向市場化發(fā)展，優(yōu)勝劣汰。二、我們對以后能夠影響本項目的發(fā)展因素進行了分析：（一）自然因素汛期影響由于本項目地塊南邊距河岸 30 米，汛期來臨，將會對本項目的施工帶來一定的影響，在以后的設(shè)計中也要充分考慮，避免洪水來臨時對商業(yè)營業(yè)造成影響。不可抵抗力地震、暴風雪、戰(zhàn)爭等不可抵抗力有可能對項目造成影響。（二）社會因素政治因素政局的動蕩，領(lǐng)導人的變更，個人的意愿等可能對本項目的發(fā)展造成影響。政策因素35 / 228國家的土地政策、房地產(chǎn)法規(guī)的頒布也可能對本項目造成影響。如 2022 年的 121 文件對別墅用地的控制，對開發(fā)商的限制。其它因素如銀行利率的調(diào)整等因素，都將對本項目造成影響。36 / 228第四章　市場需求調(diào)查分析第一節(jié)　消費者住宅調(diào)查分析一、消費者調(diào)查的目的通過消費者購房需求調(diào)查，掌握目標客戶的消費習慣、購買水平（包括收入狀況、可接受單價、總價等） 、投資意向（包括地段選擇、物業(yè)類別、投資時機、投資面積、配套及功能要求等） 、信息來源及客戶的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項目的產(chǎn)品定位、市場細分、銷售策略等提供決策依據(jù)。二、調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)查我們設(shè)計了“住宅消費者購房調(diào)查問卷” 。以調(diào)查問卷的方式對濰坊市各種職業(yè)的消費者進行了調(diào)查。調(diào)查對象抽樣范圍：國家公務(wù)員、行政事業(yè)單位人員、私營業(yè)主、公司白領(lǐng)及其他各行各業(yè)人員。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街等。調(diào)查時間：2022 年 5 月 3 日——2022 年 5 月 10 日本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 500 份，收回有效問卷 490 份。37 / 228三、客戶的共同特征（1）年齡范圍調(diào) 查 者 年 齡 范 圍20～ 30歲%31～ 40歲%% 20～ 30歲 31～ 40歲 40～ 50歲 50歲 以 上分析：為使調(diào)查更好的掌握我們的目標客戶消費心理，選擇了 2040 的年齡范圍。這二類客戶各占一半。（2）調(diào)查者的職業(yè)38 / 228調(diào) 查 者 的 職 業(yè) 職 業(yè) 范 圍行 政 事 業(yè) 單 位 人 員%私 營 業(yè) 主%其 他%國 家 公 務(wù) 員%%公 司 白 領(lǐng)%國 家 公 務(wù) 員行 政 事 業(yè) 單 位 人 員私 營 業(yè) 主公 司 白 領(lǐng)其 他分析：目前濰坊地區(qū)企業(yè)集資建房的較多，不利于商品房市場的發(fā)展，主力購房人群基本為私營業(yè)主；