某房地產(chǎn)項目前期市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-03-19 13:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 465246 西北富教小區(qū) 7052通天小區(qū) 63466545益文小區(qū) 7312濱河小區(qū) 7040華興小區(qū) 61768200 西勒石小區(qū) 55176729客戶分析 學(xué)區(qū)房客戶、投資客和改善型客戶云集一 環(huán) 內(nèi)商 業(yè)經(jīng)營 者、需要固定居所的人沈河區(qū)、大 東區(qū)的二次投 資人群學(xué)區(qū)房的定向人群醫(yī)院集合老 齡化人口區(qū)域內(nèi) 現(xiàn) 有 剛需人群1. 區(qū)域作為沈陽的經(jīng)濟龍頭區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端客群集中；2. 渾南板塊、長白島板塊等一直在加快對高端客戶群的消化速度，但限于城市交通壓力的增大，多數(shù)客戶會首先選擇居住距離辦公較近的項目，提高效率，節(jié)約時間成本。3. 于是針對客群也主要以一環(huán)內(nèi)固有中高端客戶為主，購房者主要是 2次購房以作投資，附帶一部分的學(xué)區(qū)房購買人群?？偨Y(jié) 未來市場幾乎無競爭，項目開發(fā)潛力巨大1. 周邊商圈云集，房地產(chǎn)項目以商業(yè)寫字樓為主，住宅產(chǎn)品稀缺，競爭項目罕有；2. 由于新房量少價高，二手房成交率居高不下；3. 區(qū)域價格率高于城市房地產(chǎn)均價，但相較于一些重點區(qū)域如渾河周邊的高端物業(yè)價格仍舊略低，并以實用為主；4. 區(qū)域特色明顯，醫(yī)療、學(xué)區(qū)優(yōu)勢突出，交通便捷、購物方便，居住條件優(yōu)越。四 項目本體分析項目指標 SWOT分析 優(yōu)勢分析 項目發(fā)展啟示用地性質(zhì)：居住商業(yè)規(guī)劃用地面積： ㎡容積率： ≤ 規(guī)劃總建筑面積： ㎡ 地上建筑面積： ㎡其中：住宅建筑面積： ㎡網(wǎng)點建筑面積： ㎡地下建筑面積： ㎡土地使用年限：居住 50年 商業(yè) 40年項目地址：沈河區(qū)萬柳塘路 44號占地面積： ㎡萬柳塘公園本案現(xiàn)狀單位：沈陽市當代醫(yī)院 新誠汽車銷售服務(wù)公司 新天成汽車維修公司項目參數(shù) 商業(yè)面積接近 1萬平米，利于后期銷售和開發(fā)利益最大化萬柳塘路先農(nóng)壇路項目周邊環(huán)境 成熟區(qū)位 豐富配套 便捷生活沈陽一環(huán)路內(nèi)，毗鄰萬柳塘路、先農(nóng)壇路，隸屬于沈陽行政、文化、經(jīng)濟中心區(qū) 沈河區(qū)與大東區(qū)交界處，本案與皇城文脈相連，周邊商圈密布、生活配套齊全，自然景觀豐富生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，是沈陽城市中心絕版的宜居地塊。城市一環(huán)內(nèi)，路網(wǎng)發(fā)達、交通便捷；幾大商圈擁簇，便利生活、鬧中取靜；周邊重點學(xué)校眾多，具明顯學(xué)區(qū)房特征；毗鄰幾大市屬公園，環(huán)境優(yōu)雅；宗地外廓方正且地面平整，無民拆。周邊老舊小區(qū)眾多，不利項目形象塑造；緊鄰一環(huán)路，汽車噪音較大；目前規(guī)劃商業(yè) 40%比例過大，建議減少；項目占地規(guī)模較小。城市南移以及渾南地區(qū)大力開發(fā)另本案所在成為熱點區(qū)域；未來地鐵的興建另區(qū)域交通更加便捷?，F(xiàn)狀醫(yī)院對土壤、地下水有無醫(yī)療污染；一環(huán)內(nèi)限購的即時效應(yīng)以及未來可能政策影響；目前宗地產(chǎn)權(quán)歸屬可能產(chǎn)生的糾紛。S WO TSWOT本項目最大風險蘊含在項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)商圈 路程中街商務(wù)區(qū) ， 五愛商務(wù)區(qū) ， 3分鐘左右南塔商務(wù)區(qū) ， 5分鐘左右青年大街 ， 15分鐘左右三好街商圈 ， 15分鐘左右太原街商圈 ， 20分鐘左右市府商務(wù)區(qū) ， 13分鐘左右沈陽北站 ， 15分鐘左右配套建議 緊鄰沈陽各大商圈，配套完善，住宅產(chǎn)品日益稀缺，本項目商業(yè)只適合定位成社區(qū)型商業(yè)。中街：目前，沈陽市政府正著力將中街打造成 “ 東北第一街 ” ，政府將中街商圈定位為 “ 4A 級商貿(mào)文化旅游區(qū)” ，中街商圈將實行住宅控制規(guī)劃， 5～ 10 年使住宅建筑面積降到建筑物總面積的 1/3以下。五愛商圈：以經(jīng)營服裝、布料、鞋襪、針織品、箱包等產(chǎn)品的批發(fā)（兼零售）為主，主要道路兩側(cè)經(jīng)營有餐飲配套等服務(wù)設(shè)施。中街五愛目前一線城市的學(xué)區(qū)房效應(yīng)表現(xiàn)明顯，價格遠遠高于市場均價。一所名校往往能提升整個區(qū)域的價值，這是房地產(chǎn)公所周知的發(fā)展規(guī)律。學(xué)校 二十七中（省重點高中）育源中學(xué)（市重點中學(xué)）九十四中（省重點小學(xué)）朝陽一校（省重點小學(xué)）大南二校（智能藝術(shù)幼兒園）六零六所幼兒園教育資源 中小學(xué)教育資源豐厚，為本項目開發(fā)成功打下堅實基礎(chǔ)醫(yī)療設(shè)施 優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，項目價值提升引擎醫(yī)療 四六三醫(yī)院省友誼醫(yī)院省東方醫(yī)院陸軍總院省內(nèi)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療院所分布周邊，令本案核心價值力明顯提升，為打造居住型高端社區(qū)奠定基礎(chǔ)。公園 萬柳塘公園萬泉公園青年公園長青公園項目西側(cè)緊鄰萬柳塘公園，公園占地31萬㎡，東側(cè)是萬泉公園，目前公園北側(cè)的濱河水系正在清淤治理，后期將成為沈陽市一條主要河道，并為區(qū)域內(nèi)居民帶來一道亮麗的景色。環(huán)境資源 公園環(huán)抱、綠意生活，享受超值公園生活生活配套 三大商圈交匯，公園生活盡享都市繁華商圈五愛商圈（專業(yè)商圈）中街商圈（市級商圈）南塔商圈（專業(yè)商圈）萬泉商圈（社區(qū)商圈）本案周邊三大商圈駁合，功能定位鮮明。生活便利，鬧中取靜。總結(jié) 本項目地塊位置、周邊資源環(huán)境，十分適合小體量住宅開發(fā)本案所在：1. 地快完整方正，易于規(guī)劃；2. 現(xiàn)狀地上物為醫(yī)院、商戶，便于拆遷安置；3. 地理位置優(yōu)越，出行便捷；4. 自然資源豐沛，為城市中心不可多得之宜居所在；5. 競爭項目稀少，價格穩(wěn)定上升；6. 獨特優(yōu)勢明顯，學(xué)區(qū)、醫(yī)療資源眾多。五 項目經(jīng)濟估算（請中鐵增添此部分內(nèi)容）六 房地產(chǎn)可行性研究結(jié)論發(fā)展結(jié)論 城市精致
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