【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來(lái)住宅市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場(chǎng)脫離的走勢(shì)，2000年，其需求指標(biāo)未被大勢(shì)有效拉動(dòng)，但2001年，其銷售面積、金額、價(jià)格均呈大幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，推動(dòng)該片區(qū)成為近年來(lái)武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開(kāi)發(fā)明星。2002年，由于萬(wàn)科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延續(xù)2001年的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢(shì)頭，％。住宅市場(chǎng)的另一亮點(diǎn)無(wú)疑是以“中國(guó)*光谷”的開(kāi)發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū)。2000年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場(chǎng)以當(dāng)年預(yù)售、％；2001年，由于光谷開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作低于預(yù)期，使得該年度區(qū)域總需求出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)的回調(diào)以健康的方式展開(kāi)，價(jià)格仍有微幅上調(diào)。2002年，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的進(jìn)一步明晰，市場(chǎng)回復(fù)到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其近年來(lái)的需求市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內(nèi)后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設(shè)的熱點(diǎn)聯(lián)系密切。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價(jià)格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。漢陽(yáng)、青山兩區(qū)，2002年均以均價(jià)上升、需求下滑的方式運(yùn)行，發(fā)展缺乏后力。而硚口更是出現(xiàn)全面負(fù)增長(zhǎng)，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。從供需兩方面的綜合分析來(lái)看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效需求，也將以這三個(gè)區(qū)為主力逐步釋放。（2）、熱點(diǎn)區(qū)域綜合分析1）、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開(kāi)發(fā)的南湖花園片區(qū)。南湖花園實(shí)際上并不鄰南湖，且有相當(dāng)距離，但由于開(kāi)發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。該片區(qū)過(guò)去以大規(guī)模開(kāi)發(fā)低價(jià)位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問(wèn)題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關(guān)注的購(gòu)房熱點(diǎn)。作為南湖范圍最大的一個(gè)居住片區(qū)，該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目建設(shè)此起彼伏，包括中央花園、新大地*博雅苑、新世紀(jì)寶安花園、寶安加州花園等在內(nèi)的新項(xiàng)目使南湖花園保持了隨時(shí)代而前進(jìn)的步伐——盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價(jià)位的普通市民階層。 1999年，由紅桃K集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的麗島花園入市，項(xiàng)目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。麗島花園以別墅開(kāi)發(fā)起步，分期建設(shè)多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價(jià)的社區(qū)形象，同時(shí)，其規(guī)劃、選材、施工、營(yíng)銷、物業(yè)管理（本司物業(yè)）均顯示了較為成熟的開(kāi)發(fā)模式，推動(dòng)了南湖片區(qū)居住理念的延伸，并對(duì)整個(gè)武漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入了新鮮的血液。過(guò)去武漢人一致認(rèn)為的“鄉(xiāng)下”，在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認(rèn)可。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從市場(chǎng)來(lái)看，盡管該項(xiàng)目的銷售不如人意，但麗島花園對(duì)真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。 近年來(lái)，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的項(xiàng)目相繼出現(xiàn)，明澤*半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及2002年底開(kāi)盤(pán)的獅城名居等，共同將該片區(qū)的住宅建設(shè)引向較高品質(zhì)的方向。南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置（距離高校/中心區(qū)的實(shí)際距離不遠(yuǎn)）兩項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，由于近年來(lái)高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具備一定的潛力。近年來(lái)南湖區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：n 注重環(huán)境開(kāi)發(fā)南湖片區(qū)是武昌的新興片區(qū)，靠近南湖水域一帶自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費(fèi)者文化水平較高使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中都將環(huán)境的開(kāi)發(fā)放在了首要位置。n 建筑風(fēng)格豐富南湖片區(qū)的住宅建筑風(fēng)格近年來(lái)發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風(fēng)格向多元化方向發(fā)展。n 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大由于南湖片區(qū)開(kāi)發(fā)起初以經(jīng)濟(jì)適用房為主（主要是南湖花園城），戶型類別單一，且面積較小，1999年以后，人們開(kāi)始注重對(duì)住宅功能的需求，針對(duì)這一轉(zhuǎn)變，南湖片區(qū)住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現(xiàn)了多層全復(fù)式設(shè)計(jì)的大戶型。n 配套設(shè)施日益完備隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動(dòng)了片區(qū)配套的日益完備。部分樓盤(pán)還擁有了網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館、健身館、青少年活動(dòng)中心等場(chǎng)所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂(lè)趣。2）、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開(kāi)發(fā)、住宅建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域，2000年9月 28日，武漢市第十屆人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)了《武漢市人大常委會(huì)關(guān)于加快“武漢中國(guó)光谷”建設(shè)的決議》，明確了對(duì)“光谷”建設(shè)的政策取向，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施也不斷改善。同時(shí)，光谷建設(shè)引入的一批高科技人才，帶動(dòng)了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系，多數(shù)購(gòu)房人員對(duì)住房的要求較高，對(duì)智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等的要求更促進(jìn)了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展。光谷范圍內(nèi)，不僅有長(zhǎng)飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學(xué)、中國(guó)地質(zhì)大學(xué)、武漢化工學(xué)院、中南民族大學(xué)、武漢科技學(xué)院等眾多高校和科研院所。受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場(chǎng)以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對(duì)質(zhì)素較好的樓盤(pán)，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開(kāi)發(fā)效應(yīng)。光谷范圍內(nèi)，主要供應(yīng)兩種類型的住宅項(xiàng)目，其一是多層住宅，典型的項(xiàng)目包括當(dāng)代花園一至五期（現(xiàn)售當(dāng)代光谷智慧城）、尚文創(chuàng)業(yè)城、學(xué)府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價(jià)一般在1900～2200元左右；另一類是以湯遜湖開(kāi)發(fā)為核心的別墅概念，滿足科技新貴們?cè)谑杖肟焖僭鲩L(zhǎng)后對(duì)小資情調(diào)的急速追逐，作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍(lán)郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目以具備或準(zhǔn)備購(gòu)買私家車的購(gòu)房者為主要目標(biāo)客戶，距離中心區(qū)較遠(yuǎn)，但自然資源相對(duì)豐富。由于開(kāi)發(fā)階段不一，品質(zhì)差異較大，價(jià)格從1400～3000元不等。正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無(wú)窮，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內(nèi)擬建項(xiàng)目集中（詳見(jiàn)后文擬建、待建項(xiàng)目部分），而光谷的科技開(kāi)發(fā)非一日之功，片區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格、消化速度壓力將十分巨大。由以上特點(diǎn)我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：n 注重環(huán)境的開(kāi)發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。周邊良好的自然、人文環(huán)境會(huì)繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤(pán)的銷售賣點(diǎn)。n 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，會(huì)帶動(dòng)地價(jià)上漲。n 注重高科技概念的挖掘，物業(yè)管理將逐步走向智能化。安防、通訊、管理的自動(dòng)化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。n 由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，未來(lái)將有更多的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在湯遜湖地區(qū)出現(xiàn)?！?）、金銀湖片區(qū)在數(shù)年前,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無(wú)人知曉的荒地。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經(jīng)成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。金銀湖片區(qū)近年來(lái)發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。金銀湖片區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。其北有武漢天河機(jī)場(chǎng)，東有漢口火車站，雖遠(yuǎn)離市區(qū)，但已經(jīng)通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機(jī)場(chǎng)高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。土地資源的豐富、道路的通暢、交通的便利使金銀湖地區(qū)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們理想的樂(lè)土。上千畝的大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在此扎堆，數(shù)十億的大手筆的開(kāi)發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經(jīng)成為地產(chǎn)強(qiáng)者的舞臺(tái)。金銀湖地區(qū)的房地產(chǎn)持續(xù)升溫，2002年顯得更為洶涌。萬(wàn)科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭等大型項(xiàng)目相繼扎堆于此，并表現(xiàn)出較為顯著的區(qū)域特色。近年來(lái)金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：n 開(kāi)發(fā)規(guī)模大 占地4000畝的常青花園、占地410畝的萬(wàn)科四季花城、占地達(dá)570畝高爾夫城市花園等大盤(pán)項(xiàng)目，共同促動(dòng)了金銀湖房地產(chǎn)的發(fā)展。n 對(duì)居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開(kāi)發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。開(kāi)發(fā)商建設(shè)理念的不斷創(chuàng)新更多的表現(xiàn)在對(duì)人居環(huán)境的倍加關(guān)注。n 金銀湖地區(qū)的開(kāi)發(fā)熱潮，推動(dòng)了整個(gè)東西湖區(qū)房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東西湖區(qū)的住宅均價(jià)從2000年1137元/平方米一路上揚(yáng)，至2002年已達(dá)1704元/平方米。而東西湖區(qū)的房?jī)r(jià)上漲恰恰是由于金銀湖片區(qū)新推樓盤(pán)的房?jī)r(jià)大幅提高所致，可以說(shuō)金銀湖片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)增值和市場(chǎng)發(fā)展。 n 主要的客戶群多數(shù)來(lái)自漢口金銀湖片區(qū)的主要客戶群，多數(shù)來(lái)自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區(qū)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)得到了市民的充分認(rèn)同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區(qū)更具明顯的優(yōu)勢(shì)。4）、江岸后湖江岸區(qū)位于武漢市東北部的長(zhǎng)江北岸，是中共武漢市委員會(huì)、武漢市人民政府所在地。由于江岸老城區(qū)開(kāi)發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠(yuǎn)的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。在武漢市道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下，離市區(qū)較遠(yuǎn)的后湖地區(qū)的交通和生活條件大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn)，如百步亭小區(qū)、后湖生態(tài)花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等，然而，作為江岸區(qū)住宅、投資開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的后湖地區(qū)，交通不便一直是困擾其進(jìn)一步發(fā)展的主要原因。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要特點(diǎn)是：n 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以解放公園為中心向北側(cè)延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū)沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開(kāi)發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開(kāi)紫竹苑、世紀(jì)家園等主要項(xiàng)目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤(pán)。n 價(jià)格主要分布在16002300元/平方米之間后湖地區(qū)住宅價(jià)格普遍較低，相對(duì)銷售較好的東方恒星園約2300元/平方米，其他樓盤(pán)價(jià)位相對(duì)較低，后湖生態(tài)花園僅售1600元/平方米，房屋經(jīng)濟(jì)實(shí)用，個(gè)別樓盤(pán)，如佳海茗苑，以Townhouse為主，均價(jià)約2900元/平方米。n 樓盤(pán)以“綠色生態(tài)”為主題，集科學(xué)為一體，更加注重“以人為本”和 “人”的需求如百步亭北側(cè)規(guī)劃中有市內(nèi)最大的700畝城市生態(tài)花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態(tài)花園設(shè)有氣象溫度風(fēng)向監(jiān)測(cè)站等。四、供給樓盤(pán)調(diào)研供給樓盤(pán)調(diào)研以項(xiàng)目周邊重點(diǎn)樓盤(pán)為主、輔以其它典型樓盤(pán)。主要調(diào)研的區(qū)域有：南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、洪山廣場(chǎng)及水果湖、東湖沿線、徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。供給樓盤(pán)概況表41 供給樓盤(pán)指標(biāo)匯總（南湖、光谷樓盤(pán)）項(xiàng)目名稱麗島花園南湖山莊明澤半島獅城名居水藍(lán)郡名都花園當(dāng)代光谷智慧城學(xué)府佳園開(kāi)發(fā)商聯(lián)合置業(yè)武漢佳和南湖農(nóng)業(yè)園科技創(chuàng)業(yè)洪發(fā)物業(yè)發(fā)展湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)武漢城投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)代物業(yè)發(fā)展武漢東湖高新集團(tuán)區(qū)位南湖以北，珞獅南路以東珞獅路507號(hào)南湖以南，珞獅南路以東珞獅路441號(hào)光谷南湖畔卓刀泉南路路口民族大道與雄楚大街交匯東湖高新總部對(duì)面土地面積146740 M178。 M178。25659 M178。51595 M178。340170 M178。650000 M178。100000 M178。131399 M178?？偨ㄖ娣e154000 M178。180000 M178。178。108984 M178。121695 M178。60000 M178。一期680000M178。整體130000 M178。170562 M178。總套數(shù)（戶）1000590156753498436一期（總數(shù)4000多戶）7261266建筑形式多層、小高層、高層、別墅多層、聯(lián)排小高層、高層小高層、高層聯(lián)排、別墅多層、小高多層多層、小高、別墅容積率綠化率65％49％46％40％60%50%40％40％戶車比2：11：12：12：12：1；1：14：13：12：1名義價(jià)格(元/ M178。)四期3200 多層均價(jià)：2400聯(lián)排別墅：4450三層復(fù)式均3117；二層復(fù)式均2950； 18層均價(jià)：268012層均價(jià)：2655聯(lián)排均：2600獨(dú)立均： 4300多層均價(jià)：3100；小高層均：2900多層均價(jià)：2280多均：1950小高均：2350實(shí)售價(jià)格(元/ M178。)四期97折3104多均97折：2328聯(lián)排97折：4361三層復(fù)式均98折：3031；二層復(fù)式均98折：2868；18層均96折：2572；12層均96折：2548；聯(lián)排均99折：2574；獨(dú)立均99折：4257；多均95折：2945；小高均95折：2755多均99折：2222；多均：1950；小高均：2350；銷售進(jìn)度四期19%20%44%34%50%60%30%20%開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)管理費(fèi)(元/ M178。.月)（小高）（別墅）（多層）（多層）（聯(lián)排）（小高）（高層）（小高）（高層）（聯(lián)排）（別墅）（多層）（小高）（多層）（多層）（小高）（別墅）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)加拿大B＋H武漢江城臺(tái)灣何偉良武漢大學(xué)設(shè)計(jì)研究院菲臘國(guó)際設(shè)計(jì)事務(wù)所武漢市建筑設(shè)計(jì)院張?jiān)谠?、美?guó)CAMIER JOHNSON建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所武漢建設(shè)設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)香港怡境師捷爾實(shí)設(shè)計(jì)公司法國(guó). 武漢大學(xué)設(shè)計(jì)研究院武漢市園林設(shè)計(jì)院武漢法雅園林養(yǎng)護(hù)有限公司浙江攬景環(huán)境設(shè)計(jì)公司香港怡景設(shè)計(jì)物業(yè)管理麗島物業(yè)（本司物業(yè)顧問(wèn)）佳和物業(yè)深圳地王物業(yè)洪偉物業(yè)管理香港怡高物業(yè)顧問(wèn)名星物業(yè)（戴德梁行顧問(wèn)）當(dāng)代物業(yè)管理武漢新城物業(yè)表42 其它區(qū)域主要樓盤(pán)指標(biāo)匯總表項(xiàng)目名稱東湖林語(yǔ)都市經(jīng)典世紀(jì)彩城