【正文】 大部分陽臺無花槽和曬衣架。供給樓盤專項調(diào)研n 在16個樓盤當(dāng)中87%的樓盤為框架結(jié)構(gòu)、有少部分為磚混和兩者混合的結(jié)構(gòu)形式；n 68%的樓盤設(shè)置的了架空層，90%的用途是用來停車，部分樓盤做為提高社區(qū)環(huán)境用途；60%的層高在3米左右，90%的墻面和天花為乳膠漆；n 50%的樓盤設(shè)置有首層大堂，50%的樓盤沒有設(shè)置；n 住宅大多以23個單元拼接；n 在建筑外墻裝飾上63%的樓盤采用涂料加面磚，其中面磚所占比例較少；約20%的樓盤選用涂料，有時在底層用線條勾勒出面磚效果，達(dá)到整體美觀的效果；約18%的樓盤全部使用面磚；n 公共部分基本都為簡單裝修，墻面、天花多為乳膠漆、地面為地磚和水泥沙漿抹平，電梯門套精致裝修的比例約40%；n 戶內(nèi)裝修：廚房：90%以上為毛坯房，地面水泥沙漿抹平。戶型滯銷的主要原因：n 部分戶型面積偏大、價位偏高，部分蝶式小高層中的大面積戶型表現(xiàn)得更加明顯；n 無景觀、區(qū)位優(yōu)勢、但價格較高、部分戶型噪音干擾較大；n 戶型布局不合理、朝向較差；n 沒有附送面積的頂層或底層。銷售較好，此戶型南北通透，三面采光，通風(fēng)、采光和觀景效果都極佳?？拷F路的一些別墅不好銷，因為噪音和安全問題。東側(cè)鄰湖的兩棟賣得較好；中央花園碧云天2002年初95%18套/月復(fù)式面積太大（小高層）朝北、125平方米小高層，格局、面積合理南湖山莊2003年3月一期已80%；二期20%左右。相當(dāng)于95折。總套數(shù)（戶）455144312489361175844二期698總3000戶建筑形式多層多層、小高層小高層小高層多層、小高層小高層、高層多層、小高層小高層、高層、聯(lián)排容積率綠化率50％58％50%40％%36%45%42%戶車比3：23：21：12：12:12：12：11：1名義價格(元/ M178。300000 M178。29500 M178。)四期3200 多層均價：2400聯(lián)排別墅：4450三層復(fù)式均3117；二層復(fù)式均2950； 18層均價：268012層均價：2655聯(lián)排均：2600獨(dú)立均： 4300多層均價：3100；小高層均：2900多層均價：2280多均：1950小高均：2350實(shí)售價格(元/ M178。178。25659 M178。在武漢市道路建設(shè)和市政配套快速發(fā)展的前提下，離市區(qū)較遠(yuǎn)的后湖地區(qū)的交通和生活條件大為改善，大規(guī)模的住宅小區(qū)相繼出現(xiàn)，如百步亭小區(qū)、后湖生態(tài)花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等，然而，作為江岸區(qū)住宅、投資開發(fā)熱點(diǎn)的后湖地區(qū)，交通不便一直是困擾其進(jìn)一步發(fā)展的主要原因。近年來金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：n 開發(fā)規(guī)模大 占地4000畝的常青花園、占地410畝的萬科四季花城、占地達(dá)570畝高爾夫城市花園等大盤項目，共同促動了金銀湖房地產(chǎn)的發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經(jīng)成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內(nèi)擬建項目集中（詳見后文擬建、待建項目部分），而光谷的科技開發(fā)非一日之功，片區(qū)項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。部分樓盤還擁有了網(wǎng)球場、游泳館、健身館、青少年活動中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從供需兩方面的綜合分析來看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效需求，也將以這三個區(qū)為主力逐步釋放。2002年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延續(xù)2001年的態(tài)勢，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭，％。東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭，拋開綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。與此同時，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產(chǎn)投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。對于不同的市場、不同的市場階段，不同綜合品質(zhì)（檔次）的住宅項目其短、中期的發(fā)展趨勢可能截然不同。 圖24 住宅市場預(yù)銷售總金額比較1999年以來，武漢市住宅預(yù)銷售金額呈現(xiàn)較為迅速的增長態(tài)勢，從增幅來看，保持了與房地產(chǎn)總體市場一致取向。（3）、武漢市房地產(chǎn)市場20032004年展望n 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移，市場的需求也會繼續(xù)相應(yīng)的轉(zhuǎn)化；n 新區(qū)開發(fā)與舊城改造形成聯(lián)動之勢；n 房地產(chǎn)相關(guān)政策將對市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大影響；n “三區(qū)五片”繼續(xù)保持熱點(diǎn)走勢；n 外地品牌發(fā)展商的介入使得市場競爭更為激烈；n 發(fā)展商日趨成熟與專業(yè)分工不斷細(xì)化；n 房地產(chǎn)開發(fā)的市場導(dǎo)向性加強(qiáng)；n 發(fā)展商溝通學(xué)習(xí)意識加強(qiáng)與競爭合理有序化?？⒐っ娣e：竣工面積的變化趨勢，與前一年度的新開工面積變化趨勢相比，呈現(xiàn)相對一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項目施工平均周期大約保持在1年左右的時間，市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。 土地供給規(guī)范化：2002年7月1日后，武漢市土地供給實(shí)行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競爭的基礎(chǔ)。二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)總體市場分析（1）、市場特征及環(huán)境分析1）市場特征武漢的房地產(chǎn)市場特征明顯。（5）、發(fā)展?jié)摿ΡM管武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在與沿海發(fā)達(dá)城市相比時仍有較大差距，甚至與內(nèi)地部分兄弟城市相比時也未見明顯優(yōu)勢，但其經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮螅髣藕茏?。消費(fèi)觀念與生活方式上相對保守、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展。武漢屬北亞熱帶季風(fēng)性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明，夏季最長約130多天，春秋二季各約60天。武漢現(xiàn)轄9個城區(qū)，2個郊區(qū)，2個縣。隨著沿海經(jīng)濟(jì)及新觀念的沖擊及投資對總體經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)的拉動效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，武漢市民的消費(fèi)觀念將會進(jìn)一步改善。1) 武漢具備無可比擬的地理位置優(yōu)勢。由于社會、經(jīng)濟(jì)、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產(chǎn)市場較之發(fā)達(dá)地區(qū)的同類市場還存在一定的差距，當(dāng)前總體上仍處于一個不斷規(guī)范、市場化的過程中。所有這些變化，極大的推動了武漢房地產(chǎn)二級市場的快速發(fā)展。2）、市場需求房地產(chǎn)市場的有效需求，通過預(yù)售/銷售金額最直接的體現(xiàn)出來。武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析在武漢市房地產(chǎn)總體市場的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標(biāo)中，住宅的所占百分比均不斷提高。其中，2000年、2002年增幅較大。在市場發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場供給越來越大，此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢，體現(xiàn)在市場價格上甚至可能出現(xiàn)價格的下調(diào)（或提升緩慢、或持平），在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風(fēng)險較大。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（1）、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一致的發(fā)展趨向。住宅市場的另一亮點(diǎn)無疑是以“中國*光谷”的開發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū)。（2）、熱點(diǎn)區(qū)域綜合分析1）、南湖片區(qū)談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。2）、光谷片區(qū)光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域，2000年9月 28日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關(guān)于加快“武漢由以上特點(diǎn)我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：n 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。n 對居住環(huán)境極為注重從規(guī)劃設(shè)計角度上看，金銀湖地區(qū)原先的荒蕪正好為開發(fā)商提供了大展拳腳的廣闊天地。后湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)是：n 開發(fā)項目以解放公園為中心向北側(cè)延伸，創(chuàng)建大面積住宅區(qū)沿漢黃公路，后湖片區(qū)由南向北開發(fā)了東方恒星園、后湖生態(tài)花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀(jì)家園等主要項目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。51595 M178。108984 M178。)四期97折3104多均97折：2328聯(lián)排97折：4361三層復(fù)式均98折：3031；二層復(fù)式均98折：2868；18層均96折：2572；12層均96折：2548；聯(lián)排均99折：2574；獨(dú)立均99折：4257；多均95折：2945；小高均95折：2755多均99折：2222；多均：1950；小高均：2350；銷售進(jìn)度四期19%20%44%34%50%60%30%20%開盤時間物業(yè)管理費(fèi)(元/ M178。90000 M178。146000 M178。)多均價：4200小高均價：3000小高層均價：2430小高均價：2460多均：2900 小高均：30004層復(fù)式：3800高層均價：3410多均：2550小高均：2900花園洋房：2700小高均：2400聯(lián)排均價：3400實(shí)售價格(元/ M178。都市經(jīng)典小高均價：3000小高均98折：2940一次性付款：97折銀行按揭98折；水藍(lán)郡聯(lián)排均：2600獨(dú)立均： 4300聯(lián)排均99折：2574獨(dú)立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折學(xué)府佳園多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性與按揭都無折扣。有10%單位保留（包含）21套/月兩房150200平米大中戶型銷售較好獅城名居2002年12月34%左右51套/月（含開盤及團(tuán)購）復(fù)式及大戶型，因面積太大，總價過高，且臨街的小高層銷售受阻。239平方米的聯(lián)排別墅：戶型設(shè)計合理；537平方米的獨(dú)立別墅：沿湖岸線，景觀較好；學(xué)府佳園三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好，160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。三號樓237M178。（5）、供給樓盤開發(fā)周期、銷售進(jìn)度與平均銷售速度表410 供給樓盤開發(fā)周期、銷售進(jìn)度與平均銷售速度（）樓盤名稱開發(fā)周期、銷售進(jìn)度與平均銷售速度藍(lán)灣俊園二期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：617套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：25套；四季花城二期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：712，銷售進(jìn)度：85%，平均每月銷售：74套；東湖林語開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：455套，銷售進(jìn)度：50%，平均每月銷售：23套；明澤半島開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：156套，銷售進(jìn)度：44%，平均每月銷售：8套；中央花園碧云天四期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：326套，銷售進(jìn)度：95%左右，平均每月銷售：18套；南湖山莊二期開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：320，銷售進(jìn)度：20%，平均每月銷售：21套獅城名居開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：753，銷售進(jìn)度：34%，平均每月銷售：51套（有部分團(tuán)購）麗島花園四期開工： 開盤時間 入伙時間：套數(shù)：252，銷售進(jìn)度：19%，平均每月銷售：25套（24套交訂金）名都花園一期一期開工： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：436，銷售進(jìn)度：60%，銷售進(jìn)度：14套都市經(jīng)典一期開盤： 入伙時間：套數(shù)：255套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：25套水藍(lán)郡開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：498，銷售進(jìn)度：50%，平均每月銷售：學(xué)府佳園四期開盤： 入伙時間： 套數(shù)144套，銷售進(jìn)度：20%，平均每月銷售：15套安順星苑開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：936套，銷售進(jìn)度：70%，平均每月銷售：60套世紀(jì)彩城一期開工： 開盤時間： 入伙時間：二期開工： 開盤時間： 入伙時間：一期340套 銷售100% 二期套數(shù)460套一期平均每月銷售：28套福星城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：844套，銷售：50%，持銷期平均每月銷售：27套高爾夫城市花園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)416套永清庭園開工時間： 開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：369套，平均每月銷售：15套整體銷售達(dá)70%（其中2棟15層約40%由市委購買）怡景花園開盤時間： 入伙時間：套數(shù)：299套，銷售進(jìn)度：30%，平均每月銷售：15套簡析：大多數(shù)項目從開工到開盤的時間周期較短，最長的為9個月，最短的為2個月，據(jù)了解，有的項目甚至剛剛開工就進(jìn)入銷售，大部分發(fā)展商通過自己的關(guān)系來縮短這個周期，加速利潤的回籠。衛(wèi)生間：毛坯占到調(diào)查樓盤的90%以上，地面水泥沙漿抹平。n 電：50%的樓盤戶內(nèi)管線敷設(shè)與穿線都完成，31%樓盤到戶內(nèi)配電箱，20%樓盤到入戶門。一個生活陽臺、一個廳室陽臺。這樣的物業(yè)管理費(fèi)，較之各院校、機(jī)關(guān)、科研院所自管房產(chǎn)所收取的管理費(fèi)已經(jīng)高出許多，與這樣的“較高”的收費(fèi)相對應(yīng)，購房者對各物業(yè)公司所提供的服務(wù)大多表示滿意，顯示居民對生活品質(zhì)的追求正逐步提高。