【正文】 3錯(cuò)5千 178。 178。 2室1萬 178。（6）階段業(yè)務(wù)策略（a）定期郵寄工程進(jìn)度策略，增加客戶信心及對開發(fā)商良好的信任感，發(fā)現(xiàn)鑫奇胡別于其他開發(fā)商（b) 老客戶介紹新客戶，介紹費(fèi)策略（c）當(dāng)場定購三日內(nèi)簽合同送贈品策略（d）針對滯銷戶型制定送簡裝修策略（e）團(tuán)購策略：每五戶為一單位給予一定的讓價(jià)（明開暗降）策略（7）預(yù)計(jì)創(chuàng)造來人500組，總體業(yè)績達(dá)到90%的目標(biāo)（8）階段問題注意事項(xiàng)：抵債房源的控管，在此階段為重中之重的工作，嚴(yán)格控制工程抵款房源，防止拋售抵債房，攏亂正常產(chǎn)品的價(jià)位【尾盤掃蕩期】（1）周期：46周（2）媒體：NP一版，8K海報(bào)50000份，軟文4P（3）主題：（a）即將交房；（b）推薦戶特價(jià)；（c）熱銷訊息；（d）剩余產(chǎn)品包裝（4）價(jià)格策略:比上一階段再上揚(yáng)3%,增加已購客戶信心,增大銷售折扣,全面促銷尾房（5）業(yè)務(wù)作為：（a）追簽合同進(jìn)度（b) 對第二環(huán)未購客房的問題加深過濾檢討或是針對價(jià)位給予更大的折讓,促成銷售（6）階段業(yè)務(wù)策略（a）剩余戶型含裝修銷售策略（b) 買公建送裝修準(zhǔn)備金（折讓）（c）裝修公司進(jìn)駐現(xiàn)場，裝修咨詢，套餐優(yōu)惠一條龍式服務(wù)策略（d）大戶型含車位銷售策略：1考慮車位含入房價(jià)車位也可貸款促銷車位2增加大戶型的附加值（e）買空中別墅送庭園綠化策略（f）三日之內(nèi)簽合同,送交房大禮178。（b）外銷人員進(jìn)駐，來直接銷售模式（c）對已購客戶進(jìn)行人際經(jīng)營，把資源回收再利用，從已購客戶周邊發(fā)掘新客戶，借由客房的經(jīng)營達(dá)到人際行銷之目的。五、銷售順序1. 產(chǎn)品：平層 三錯(cuò) 空中別墅2. 戶型：二室 三室/公建 樓中樓3. 樓號：①③——②⑥——④——⑤六、周波銷售計(jì)劃整盤的銷售分為五個(gè)階段，共計(jì)6個(gè)月【醞釀期】（1）周期：4周（2）媒體：NP形象稿2—3版，軟文10P（3）主題：對項(xiàng)目大環(huán)境的包裝與炒作，未來性的描述（4）業(yè)務(wù)作為：（a）接受客戶咨詢，累積客源，為開盤作準(zhǔn)備（b）消費(fèi)者市場調(diào)查，根據(jù)來客的反應(yīng)及時(shí)修正產(chǎn)品不足之處，符合消費(fèi)習(xí)性，檢討價(jià)們的訂立（c）人員進(jìn)場熱身、培訓(xùn)、銷售演練（d）布置售樓處，裝修樣板間，（e）引進(jìn)公建主力店：如大商、沃爾瑪（5）產(chǎn)品去化主力：這階段對所有產(chǎn)品只公開產(chǎn)品，不公開價(jià)位，保持客戶的好奇心，醞釀習(xí)壓，適時(shí) 引爆，銷售高潮（6）酚合事項(xiàng)：建立臨時(shí)咨詢接待處，在售樓處和樣板間未完成之時(shí)的臨時(shí)接待所建議 位置在迎客路上或是機(jī)場賓館一樓大堂，配以全區(qū)沙盤以利客戶尋找咨詢。 財(cái)務(wù)分析除以上幾點(diǎn)外，更需親自到周邊競爭項(xiàng)目及預(yù)推項(xiàng)目采盤，以達(dá)到知己知彼的全職“職業(yè)顧問”，進(jìn)而達(dá)到了解項(xiàng)目、深愛項(xiàng)目的最終目的。 施工理念e. 園林規(guī)劃理念d. 戶型設(shè)計(jì)理念c. 建筑規(guī)劃理念b.四、人員計(jì)劃【組織編制】【人員培訓(xùn)計(jì)劃】針對本項(xiàng)目的特殊性及地段的未來性，人員的培訓(xùn)也需要更加深入，除對項(xiàng)目本身的基本技術(shù)指標(biāo)之外，更需了解下列的產(chǎn)品內(nèi)容：a. 單體沙盤（三錯(cuò)、空中別墅）。 小區(qū)沙盤沙盤178。 機(jī)場新區(qū)，大環(huán)境沙盤，包括公共建設(shè)，交通動(dòng)線及使用分區(qū)（功能公區(qū)）178。二、售樓處 預(yù)計(jì)使用面積約500平方米，一樓設(shè)接待處、洽談區(qū)、理念區(qū)、建材陳設(shè)區(qū)； 2樓設(shè)簽約室、財(cái)務(wù)室、平層樓板間、三錯(cuò)及空中別墅產(chǎn)品的樣板間，以工字鋼組合臨時(shí)房的方式，勢必搭建，以利銷售； 沙盤的制作共分三大主軸：178。 將中心廣場先行布置施工，預(yù)計(jì)的道路系統(tǒng)平整，結(jié)合西部大通道的施工，把整個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)位置明確表現(xiàn)D M 覆蓋率低、針對性強(qiáng)、到達(dá)率低但準(zhǔn)確 目標(biāo)消費(fèi)群的針對性傳播 目標(biāo)消費(fèi)群 252。報(bào) 廣 覆蓋率高、針對性低、到達(dá)率低但準(zhǔn)確 產(chǎn)品的針對性傳播 目標(biāo)消費(fèi)群、非目標(biāo)消費(fèi)群 252。圍 檔 流動(dòng)性低、覆蓋率低、印象深刻、針對性傳播 產(chǎn)品的針對性傳播 目標(biāo)消費(fèi)群 252。戶外單立柱（雙面或三面） 流動(dòng)性低、覆蓋率不高、印象廣泛、傳播性高 品牌的針對性傳播 目標(biāo)消費(fèi)群、非目標(biāo)消費(fèi)群、流動(dòng)性群體 252。車體廣告 流動(dòng)性強(qiáng)、覆蓋率高、無長久停留性 品牌的廣泛傳播 目標(biāo)消費(fèi)群、非目標(biāo)消費(fèi)群、關(guān)注群體 252。廣告主題：關(guān)于居住的文化 早一步成就你的別墅生活（空中別墅戶型）這輩子，我住在適中心 為生活去創(chuàng)造的私之域（空中別墅特點(diǎn)） 不是每一種智慧都能晉身繁華之最（空中別墅的機(jī)遇）第五階段：心慕其神，遠(yuǎn)近交之——個(gè)別出擊、完美謝幕針對尾盤剩余戶型做針對性的推廣及品牌效應(yīng)的最后出擊。廣告主題：機(jī)場新區(qū)尊尚住宅細(xì)細(xì)研磨一杯咖啡，慢慢沖煮的心情（交通）感受新區(qū)魅力 悠悠欣賞一片落葉，輕輕舒展的愉悅（環(huán)境）閱讀云頂生活 靜靜閱讀一本書籍，悄悄增長的睿智（人文） 緩緩書寫一篇日記，久久停留的情緒（生活）第三階段：雷聲震天，精彩登場——突出特色、制造高潮在銷售趨于平緩的進(jìn)行的時(shí)候，通過廣告打出我們的第一種特色產(chǎn)品——三錯(cuò)戶型，再次匯聚人流量，通過三錯(cuò)戶型的廣告，拉動(dòng)人氣，同時(shí)帶動(dòng)平層的銷售，形成銷售的第二個(gè)波峰。售樓處、樣板間的、銷售工具的準(zhǔn)備第二階段：待見其人，漸領(lǐng)其神——整合資源、蓄勢開盤整合樓盤的相關(guān)資源，在前期鋪墊的基礎(chǔ)了，收攏人氣，打出項(xiàng)目的形象，蓄勢開盤。 推廣方式及階段第一階段：未見其人，先聞其聲——借勢造勢、烘炒地段消費(fèi)客群購房時(shí)通常遵循認(rèn)同城市——認(rèn)同區(qū)域——認(rèn)同產(chǎn)品——認(rèn)同生活方式的規(guī)律進(jìn)行，所以首先我們要烘托區(qū)域，炒作其未來前景，使該地段人氣聚集，使消費(fèi)客群陷入未來的一個(gè)夢中。2.原名“珍丁高原”(Genting Highlands)，由于山中云霧縹緲，令人有身在山中猶如置身云上的感受，故改為云頂。 車庫——超然市外寧靜生活1萬平的地下停車場完全實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目的人車分流，更滿足了項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)客群——中產(chǎn)階級的生活特性，輔助的提升了整個(gè)項(xiàng)目的檔次。目前為止，周邊的新興居住區(qū)及原有居住區(qū)都沒有這樣規(guī)模的公建，本項(xiàng)目公建的建立將成為此區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)。 公建——一步到位便捷生活，更加大了本項(xiàng)目公建的特殊性。即在公建的頂層設(shè)置園林及人行步道，使園林更貼近生活。 環(huán)境——錯(cuò)落景觀悠然生活利用植物的錯(cuò)落栽植，形成視覺的立體變幻，一方面增強(qiáng)了低樓層的私密性，另一方面賦予建筑以生命力，使建筑成為園林的點(diǎn)綴。三錯(cuò)的另類戶型如同現(xiàn)代時(shí)尚的少女，婀娜多姿，這種戶型是一種內(nèi)在生命的對話、一種欲望的追求，展現(xiàn)了生命的心意與支持。 戶型——立體化的動(dòng)感生活樓中樓的別致戶型，將普通產(chǎn)品別墅化，將生活立體化。也將大大增加項(xiàng)目的交通配套價(jià)值。據(jù)工程相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，西部大通道將在2006年6月按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)全線通車。 交通——20分鐘的效率生活1分鐘：從城西到城東——710車站?？啃^(qū)門外3分鐘：到達(dá)城市各個(gè)角落——步行3分鐘到達(dá)迎客路公交集中車站10分鐘：飛向全球各國——步行10分鐘到達(dá)周水子國際機(jī)場登機(jī)口20分鐘：欣賞海天一色——經(jīng)西部大通道直接到達(dá)亞洲最大的臨海廣場（星海灣廣場）注：西部大通道從周水子機(jī)場前旅順北路出發(fā)，向南經(jīng)虹港路、南林路、華林路、石門山隧道工地、紅旗中路魏臺橋工地，沿馬欄河畔經(jīng)宏業(yè)路、西南路、五一路、中山路，一直到勝利路。 居住區(qū)：擬建設(shè)成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的現(xiàn)代化新型生態(tài)社區(qū)。178。 商務(wù)區(qū)：規(guī)劃內(nèi)容為地區(qū)行政中心、商務(wù)、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會展及商品服務(wù)配套設(shè)施功能。178。它將成為大連市非“富”即“貴”住宅地段外又一最新的“成長股地段”。鼎潤府、錦城園等為代表的住宅小區(qū)的啟動(dòng)，各種配套的日漸跟進(jìn)，昔日落后的棚戶區(qū)形象正在被越來越多先知先覺的開發(fā)企業(yè)所改寫。 前景——未來市中心的生活大大連”建設(shè)的推進(jìn)、“西拓北進(jìn)”的實(shí)施，城市外延空間的不斷放大，城市人口的不斷外移又讓普通的購房者面臨新的選擇。因此我們的推廣就要圍繞這個(gè)點(diǎn)展開。其中居住占據(jù)了絕對大的比例。為下一個(gè)項(xiàng)目打下良好的伏筆與鋪墊。 明年3月入市，經(jīng)前期市場鋪墊（1個(gè)月時(shí)間），經(jīng)開盤、強(qiáng)銷、熱銷、清盤四個(gè)階段，在半年內(nèi)清盤。