【正文】 聽一段巴赫，喝一杯咖啡，或再來上一曲探戈，大地之子聆聽自然之聲，寧靜無語，音樂人生！55 / 55。音樂、自然、寧靜、和諧，這些恒久不變的美好價值與品質，人性化的理念得到最大的詮釋。本案特有的河西首善之區(qū)的珍貴資源，音樂藝術的主題和開發(fā)商的先進開發(fā)思想，為營造迷人和諧優(yōu)美的生活意境，塑造詩意的棲居大地的場所氛圍提供了創(chuàng)作空間。l 在一片綠意中設置豐富多彩的景觀小品和運動休閑設施，沙坑、木馬、滑梯共同形成兒童游戲區(qū)；而飛泉流瀑、碧水清池則展現了自然的主題；網球場、卵石健康步道構成了運動休閑區(qū)；而藤廊、草亭則與花香鳥語一同組成寧靜宜人的休憩場所。引入水的活力元素，與秦淮河構成渾為一體的水的律動。孩子們在綠草中嬉戲，大人們在林間樹下漫步，是城市的生活，也是鄉(xiāng)村的悠閑。l 中心庭院契合主題，塑造觀景音樂臺。第二空間——景觀環(huán)境空間規(guī)劃創(chuàng)造性地引入“四級綠化體系”，一級綠化體系——小區(qū)邊緣綠化及沿河岸綠化帶，為整個小區(qū)創(chuàng)造良好的大環(huán)境；二級綠化體系——小區(qū)中心綠化、小區(qū)“呼吸”的肌部和環(huán)境景觀的最亮點，整個小區(qū)業(yè)主散步、游玩、社交的既安全又安靜的場所；三級綠化體系——垂直綠化體系，通過西墻綠化、公共開放空間垂直綠化和屋頂花園綠化、底部架空層綠化的整合，形成立體綠化型態(tài)；四級綠化體系——小區(qū)私家花園綠化、業(yè)主家庭內部的生態(tài)私人活動空間。 衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)178。 遠程教育、醫(yī)療：接入遠程教育網絡和國家遠程醫(yī)療網絡，可以享受在家上課和看病，有些疑難病癥更可在網上直接向國外醫(yī)院求醫(yī)。 隨時VOD娛樂信息服務：讓住戶在社區(qū)中自由自在，隨時都能點播和收看自己喜歡的節(jié)目、查看需要的圖文信息。 虛擬社區(qū)：在社區(qū)內部提供社區(qū)新聞、天氣預報、證券即時行情等受用戶關注的點播服務178。 24小時保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng)l 智能化系統(tǒng)：178。 住戶緊急報警系統(tǒng)178。 智能刷卡門禁178。 小區(qū)周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)178。l 樓梯間墻面為乳膠漆，感應式照明，地面防滑地磚，雕花鑄鐵欄桿花梨木扶手。根本毋需進入每一戶名宅室內，只要佇立一樓的門廳、電梯廳，就可感受一份尊貴與氣派。水電煤氣到位，變頻式供水，遠程抄表系統(tǒng)，統(tǒng)一設置排煙管道。）l 設置大進深的觀景陽臺，采用凸窗、轉角飄窗，增大空間采光觀景面，凸窗窗臺下預留隱蔽式空調機位，保證建筑外觀的優(yōu)美。層高為3米，盡可能隱梁設計。錯層設計，客廳、餐廳空間上相互貫通，視覺層次更為豐富開闊。l 戶型設計平面布局為一梯兩戶，使每戶都有良好景觀朝向，自然通風和南向采光的物理環(huán)境。創(chuàng)造出富有張力．和諧。建筑單體處理單體處理從新現代主義構成要素出發(fā)。會所設有幼兒及成人音樂教育中心，韻律教室，練琴房等服務設施，成為社區(qū)居民聆聽，學習，交流的音樂場所。使人在達到會所之前已先被臺階蘊含的氣勢征服。彰顯出一個色彩絢麗，輕舞飛揚的畫意空間，成為聆聽生命中最豐沛樂章的音樂殿堂。中心會所處理中心會所設計是提升社區(qū)形象力的關鍵。人行主入口設置在濱河路創(chuàng)造出強烈歸家意象，通過主入口會所漫步于園區(qū)林蔭道，在步移景換中體驗回家的溫馨感覺。為實現新現代主義建筑精髓提供更大舞臺。利用臺地高差變化，將外部城市環(huán)境與內部環(huán)境自然加以區(qū)隔，形成集中型音樂主題園林和生氣候舒適宜人的居住交往空間。不僅提升中心庭院的景觀品質，也提高了容積率。2．規(guī)劃布局結合市場產品定位和基地資源，以音樂為主題，新現代主義建筑語言為基調，以“因地制宜”的務實態(tài)度進行總體布局和建筑造型。共同演繹出真正震撼人心，富有人文內涵的新現代主義建筑群。它明快的格調，清新的風格，整一的造型，及精巧的細部處理，典雅的形式推敲，如一種激動人心的天籟之音，在縈繞在回蕩。這是新現代主義為新時代提供的一種新的價值，而正是這種新的價值，體現了本案目標客群孜孜以求和苦苦尋覓的生活夢想。這使新現代主義建筑既符合大眾的審美情趣，又具有濃厚的時代氣息。它沒有純古典建筑的繁復壓抑，更不是現代建筑的冰冷單調。新現代主義藝術風格成為本案最佳的建筑語言。l 是什么樣的建筑，可以塑造河西首善之區(qū)的建筑藝術里程碑。第一空間 居住環(huán)境空間規(guī)劃建筑風格l 建筑風格的取舍與本案的目標客群之需求特征息息相關，本案目標客群定位于——中產階級，該群體的最大特征是社會中堅分子，他們具有成熟的世界觀及個人價值取向，對于安身立命的居家環(huán)境，有著特定又極高的要求。通過規(guī)劃空間布局、建筑風格、材質的把握運用和環(huán)境園林、管理模式等的配合，從大的環(huán)境氛圍到建筑細部去體現高尚名宅所特有的物質形式與文化內涵。而本案產品魅力的塑造，除了精心打造第一空間——居住環(huán)境空間，和第二空間——景觀環(huán)境空間，更要創(chuàng)造本案獨具特色的第三空間——人文休閑環(huán)境空間。靜謐天籟之音。清晰的居住型態(tài)及居住文化載體提煉，使本案超越了南京現有的賣地段、產品、套型，甚至是價格的低水平開發(fā)模式，濃郁的精神與人文底蘊的歸屬感有助于本案從眾多競爭項目中脫穎而出，作為南京新都市主義高尚住宅的代表作，強勢品牌的樹立應是眾望所歸。靜謐蒼穹，仰望星河，生命之神攜大地之子聆聽生命中最豐沛的天籟之音。承天時、地利、人和之大成，本案亦將是區(qū)域房地產發(fā)展進行曲的最強音。老子有言：大音稀聲，天地有大美而不言。于是，音樂自然而然成了本案的主題。因為本案的資源實在太難得，因為目標客戶群的追求是生命的感動，本案對于城市而言，其使命便是讓生命享受真正的家的舒怡感受，走出喧囂，回歸寧靜，自然和諧的生活，讓詩意的棲息得以真正實現。得天獨厚的自然環(huán)境，地塊條件，產業(yè)背景及人文地理，歷史文脈等優(yōu)勢資源組合，為塑造一個“河西首善之區(qū)”提供了堅實的物質基礎與保證。而他們對生活品質的追求更體現在“千金買屋、萬金買鄰”的生命態(tài)度，這更是切合本案規(guī)模小的精品策略。新世紀的曙光照耀著我們，在本案目標客戶群的思想層次里，生命的意義已不僅僅是哲學概念，而更表現為生活的每個細節(jié)。因此，本項目專為中產階級精英階層量身打造“河西首善之區(qū)”頂級住宅。 表相浮華不再是價值取向，財富只是用來品味生活的詮釋，不再單純?yōu)榱遂乓『闷浞值南硎懿攀切赂挥械亩x。故把難銷房型有效的控制總價去化應不成問題。結合本案定位對于4房比例來說占35%應不成問題。如個案整體檔次較弱，即使規(guī)劃了4房，去化應很困難。故建議3房2廳2衛(wèi)占45%。（四）產品建議 戶型配比建議： 　　 三房 50% 　　 四房 35% 　　 躍層 15%（含2F、頂樓躍層）因河西區(qū)域三房客群量相當龐大，近3年來3房占據了河西總去化量的半壁江山。 本案自身資源豐富，具備建頂級住宅基礎。購買驅動因素：A． 形象標志B． 社區(qū)品質C． 地段D． 建筑品質E． 價格F． 服務品質G． 物業(yè)配套H． 生活便利性（三）項目定位建議塑造河西首善之區(qū)頂級住宅的3個理由： 市場缺少這類產品。⑤通訊：與外界聯(lián)絡廣泛，接受新資訊，重視對外關系。③住：追求環(huán)境品質，注重鄰里氣質及小區(qū)物業(yè)形象。（二）目標客戶群定位區(qū)域分布：A．鼓樓區(qū) 70% B．南京市其他區(qū)域 25%C．外地及境外 5%年齡分布：A． 30歲以下 10%B． 31—45歲 55%C． 46—55歲 30%D． 55歲以上 5%職業(yè)：A． 企事業(yè)單位高層領導及白領B． 醫(yī)生、律師、教師、文藝工作等高收入階層C． 私營企業(yè)主、中小企業(yè)主D． 部分政府官員 客層人生觀分析：對文化、精神方面和生活質感的追求，①衣：講究質感，追求品牌，部分已跨入自我理性消費。選擇新城市中心區(qū)做為他們的居所，以此方式來證明自己的身份與地位，是他們向親人、家人或朋友展示自己實力與名望的最佳象征。知識經濟時代新理性事業(yè)領袖（CBD商務人士、高級白領）知識經濟時代的到來，造就了一批以知識資源換取財富的時代菁英，這部分人對事業(yè)執(zhí)著，工作上進，同時對生活享受熱情高漲，他們重視環(huán)境問題以及強烈的休閑健康意識，同時也在乎個人的身份及地位，愿意為高品質的生活付出高價格的代價。故本項目目標市場描述如下：改革開放后，城市新興中產階級（頂級換屋族）隨著改革開放的深入，南京的富有階層人士也越來越多，這些人都是經過艱辛的打拼才有今天的財富，雖然他們得到了比別人更多的金錢，但他們卻在拼命掙錢的同時失去了許多普通人應有享受的東西，所以，他們希望能在生活中尋回失去的東西。這些共有的特征最終歸結到生活追求上，表現為他們對純自然背景頂級建筑的鐘愛，足夠的經濟實力和不俗的眼光，使他們在選擇理想住宅時更為注重社區(qū)綜合品質，尤以景觀環(huán)境與社區(qū)文化精神內涵為重。正如大量中高檔項目及TOWNHOUSE項目把目標人群定位在白領精英階層一樣，一批郊區(qū)的“高級別墅”及市中心的“高尚住宅”在北京、上海等各大城市應運而生，“高尚住宅區(qū)”隨之浮出水面。在河西區(qū)域更是缺少此類頂級住宅。根據河西地區(qū)市調總結分析，不難看出，由于多數個案缺乏精準之市場定位和明確的客層區(qū)隔，而是以全方位滿足的姿態(tài)入市，導致個案內部客戶素質良莠不齊，事實上，真正成熟的、高素質消費者較難產生從眾消費心理，而寧愿等待真正滿意的產品出現。結論：從以上地塊價值的分析及市場定位的問題點與機會點分析，可以看出，如何解決項目地塊較高的土地開發(fā)價值與地塊本身帶來的先天不足之間的矛盾；以及如何以項目資源的有效整合來塑造獨一無二的產品魅力，是本案成功行銷的關鍵所在，因此，只有充分挖掘、利用并且擴大現有的利基點，一一解決項目存在的行銷障礙，才能擔負起項目發(fā)展之需，特別要強調的是，只有在現有資源有效整合的前提下，創(chuàng)造一種與目標客群息息相關的生活型態(tài)，賦予產品本身高度的文化價值和生命的靈魂，才能實現超越市場競爭，樹立個案優(yōu)越的市場品牌形象。