【正文】 3錯5千 178。 178。 2室1萬 178。（6）階段業(yè)務策略（a）定期郵寄工程進度策略，增加客戶信心及對開發(fā)商良好的信任感，發(fā)現鑫奇胡別于其他開發(fā)商（b) 老客戶介紹新客戶，介紹費策略（c）當場定購三日內簽合同送贈品策略（d）針對滯銷戶型制定送簡裝修策略（e）團購策略：每五戶為一單位給予一定的讓價（明開暗降）策略（7）預計創(chuàng)造來人500組，總體業(yè)績達到90%的目標（8）階段問題注意事項：抵債房源的控管，在此階段為重中之重的工作，嚴格控制工程抵款房源，防止拋售抵債房，攏亂正常產品的價位【尾盤掃蕩期】（1）周期：46周（2）媒體：NP一版，8K海報50000份，軟文4P（3）主題：（a）即將交房；（b）推薦戶特價；（c）熱銷訊息；（d）剩余產品包裝（4）價格策略:比上一階段再上揚3%,增加已購客戶信心,增大銷售折扣,全面促銷尾房（5）業(yè)務作為：（a）追簽合同進度（b) 對第二環(huán)未購客房的問題加深過濾檢討或是針對價位給予更大的折讓,促成銷售（6）階段業(yè)務策略（a）剩余戶型含裝修銷售策略（b) 買公建送裝修準備金（折讓）（c）裝修公司進駐現場，裝修咨詢，套餐優(yōu)惠一條龍式服務策略（d）大戶型含車位銷售策略：1考慮車位含入房價車位也可貸款促銷車位2增加大戶型的附加值（e）買空中別墅送庭園綠化策略（f）三日之內簽合同,送交房大禮178。（b）外銷人員進駐，來直接銷售模式（c）對已購客戶進行人際經營，把資源回收再利用，從已購客戶周邊發(fā)掘新客戶，借由客房的經營達到人際行銷之目的。五、銷售順序1. 產品：平層 三錯 空中別墅2. 戶型：二室 三室/公建 樓中樓3. 樓號：①③——②⑥——④——⑤六、周波銷售計劃整盤的銷售分為五個階段，共計6個月【醞釀期】（1）周期：4周（2）媒體：NP形象稿2—3版，軟文10P（3）主題：對項目大環(huán)境的包裝與炒作，未來性的描述（4）業(yè)務作為：（a）接受客戶咨詢，累積客源，為開盤作準備（b）消費者市場調查，根據來客的反應及時修正產品不足之處，符合消費習性，檢討價們的訂立（c）人員進場熱身、培訓、銷售演練（d）布置售樓處，裝修樣板間，（e）引進公建主力店：如大商、沃爾瑪（5）產品去化主力：這階段對所有產品只公開產品，不公開價位，保持客戶的好奇心，醞釀習壓，適時 引爆，銷售高潮（6）酚合事項：建立臨時咨詢接待處，在售樓處和樣板間未完成之時的臨時接待所建議 位置在迎客路上或是機場賓館一樓大堂，配以全區(qū)沙盤以利客戶尋找咨詢。 財務分析除以上幾點外，更需親自到周邊競爭項目及預推項目采盤，以達到知己知彼的全職“職業(yè)顧問”，進而達到了解項目、深愛項目的最終目的。 施工理念e. 園林規(guī)劃理念d. 戶型設計理念c. 建筑規(guī)劃理念b.四、人員計劃【組織編制】【人員培訓計劃】針對本項目的特殊性及地段的未來性，人員的培訓也需要更加深入，除對項目本身的基本技術指標之外，更需了解下列的產品內容：a. 單體沙盤（三錯、空中別墅）。 小區(qū)沙盤沙盤178。 機場新區(qū)，大環(huán)境沙盤，包括公共建設，交通動線及使用分區(qū)（功能公區(qū)）178。二、售樓處 預計使用面積約500平方米，一樓設接待處、洽談區(qū)、理念區(qū)、建材陳設區(qū)； 2樓設簽約室、財務室、平層樓板間、三錯及空中別墅產品的樣板間，以工字鋼組合臨時房的方式，勢必搭建，以利銷售； 沙盤的制作共分三大主軸：178。 將中心廣場先行布置施工，預計的道路系統(tǒng)平整，結合西部大通道的施工，把整個項目的相關位置明確表現D M 覆蓋率低、針對性強、到達率低但準確 目標消費群的針對性傳播 目標消費群 252。報 廣 覆蓋率高、針對性低、到達率低但準確 產品的針對性傳播 目標消費群、非目標消費群 252。圍 檔 流動性低、覆蓋率低、印象深刻、針對性傳播 產品的針對性傳播 目標消費群 252。戶外單立柱（雙面或三面） 流動性低、覆蓋率不高、印象廣泛、傳播性高 品牌的針對性傳播 目標消費群、非目標消費群、流動性群體 252。車體廣告 流動性強、覆蓋率高、無長久停留性 品牌的廣泛傳播 目標消費群、非目標消費群、關注群體 252。廣告主題：關于居住的文化 早一步成就你的別墅生活（空中別墅戶型）這輩子，我住在適中心 為生活去創(chuàng)造的私之域（空中別墅特點） 不是每一種智慧都能晉身繁華之最（空中別墅的機遇）第五階段：心慕其神，遠近交之——個別出擊、完美謝幕針對尾盤剩余戶型做針對性的推廣及品牌效應的最后出擊。廣告主題：機場新區(qū)尊尚住宅細細研磨一杯咖啡，慢慢沖煮的心情（交通）感受新區(qū)魅力 悠悠欣賞一片落葉，輕輕舒展的愉悅（環(huán)境）閱讀云頂生活 靜靜閱讀一本書籍，悄悄增長的睿智（人文） 緩緩書寫一篇日記，久久停留的情緒（生活）第三階段：雷聲震天，精彩登場——突出特色、制造高潮在銷售趨于平緩的進行的時候，通過廣告打出我們的第一種特色產品——三錯戶型，再次匯聚人流量，通過三錯戶型的廣告，拉動人氣，同時帶動平層的銷售，形成銷售的第二個波峰。售樓處、樣板間的、銷售工具的準備第二階段：待見其人，漸領其神——整合資源、蓄勢開盤整合樓盤的相關資源，在前期鋪墊的基礎了，收攏人氣，打出項目的形象，蓄勢開盤。 推廣方式及階段第一階段：未見其人，先聞其聲——借勢造勢、烘炒地段消費客群購房時通常遵循認同城市——認同區(qū)域——認同產品——認同生活方式的規(guī)律進行，所以首先我們要烘托區(qū)域，炒作其未來前景，使該地段人氣聚集，使消費客群陷入未來的一個夢中。2.原名“珍丁高原”(Genting Highlands)，由于山中云霧縹緲，令人有身在山中猶如置身云上的感受，故改為云頂。 車庫——超然市外寧靜生活1萬平的地下停車場完全實現了本項目的人車分流，更滿足了項目的目標消費客群——中產階級的生活特性，輔助的提升了整個項目的檔次。目前為止，周邊的新興居住區(qū)及原有居住區(qū)都沒有這樣規(guī)模的公建，本項目公建的建立將成為此區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)。 公建——一步到位便捷生活，更加大了本項目公建的特殊性。即在公建的頂層設置園林及人行步道，使園林更貼近生活。 環(huán)境——錯落景觀悠然生活利用植物的錯落栽植，形成視覺的立體變幻，一方面增強了低樓層的私密性，另一方面賦予建筑以生命力，使建筑成為園林的點綴。三錯的另類戶型如同現代時尚的少女，婀娜多姿，這種戶型是一種內在生命的對話、一種欲望的追求，展現了生命的心意與支持。 戶型——立體化的動感生活樓中樓的別致戶型，將普通產品別墅化，將生活立體化。也將大大增加項目的交通配套價值。據工程相關負責人介紹，西部大通道將在2006年6月按計劃實現全線通車。 交通——20分鐘的效率生活1分鐘：從城西到城東——710車站?？啃^(qū)門外3分鐘：到達城市各個角落——步行3分鐘到達迎客路公交集中車站10分鐘：飛向全球各國——步行10分鐘到達周水子國際機場登機口20分鐘：欣賞海天一色——經西部大通道直接到達亞洲最大的臨海廣場（星海灣廣場）注：西部大通道從周水子機場前旅順北路出發(fā)，向南經虹港路、南林路、華林路、石門山隧道工地、紅旗中路魏臺橋工地，沿馬欄河畔經宏業(yè)路、西南路、五一路、中山路，一直到勝利路。 居住區(qū)：擬建設成中高檔次、環(huán)境幽雅、配套齊全的現代化新型生態(tài)社區(qū)。178。 商務區(qū)：規(guī)劃內容為地區(qū)行政中心、商務、文化、體育、醫(yī)療等，兼有酒店、會展及商品服務配套設施功能。178。它將成為大連市非“富”即“貴”住宅地段外又一最新的“成長股地段”。鼎潤府、錦城園等為代表的住宅小區(qū)的啟動，各種配套的日漸跟進，昔日落后的棚戶區(qū)形象正在被越來越多先知先覺的開發(fā)企業(yè)所改寫。 前景——未來市中心的生活大大連”建設的推進、“西拓北進”的實施，城市外延空間的不斷放大，城市人口的不斷外移又讓普通的購房者面臨新的選擇。因此我們的推廣就要圍繞這個點展開。其中居住占據了絕對大的比例。為下一個項目打下良好的伏筆與鋪墊。 明年3月入市，經前期市場鋪墊（1個月時間），經開盤、強銷、熱銷、清盤四個階段，在半年內清盤。