【正文】 〒 推廣預(yù)算 〓 由項目實際基本情況，即 A、 C地塊面積約 m2，總建筑面積約 12萬 m2 預(yù)計推廣費用不超過 300萬人民幣，主要包括以下部分： 銷售道具 現(xiàn)場包裝 活動推廣 VI系統(tǒng) 第一階段 DM 第二階段 DM 樓書 單體模型 區(qū)域沙盤 售樓處 /臨時售樓處 戶外指示 戶外看板 /高炮 圍墻 引導(dǎo)旗 橫幅 其他現(xiàn)場裝飾品等 開盤活動 外城推廣 五一推盤活動 推廣策略 145 推廣軸線 11年 3月 4 月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 開盤熱銷期 開盤持銷期 形象導(dǎo)入及蓄水期 樹立形象 展現(xiàn)特色 開盤熱銷 引起轟動 促進銷售 5月開盤（數(shù)碼城與A區(qū)部分餐飲） 戶外 /報紙 主形象出街 主形象 +招商 +軟文炒作 開盤炒作 深挖產(chǎn)品 增加認知 強勢銷售 戶外大牌位臵查找與落實，短信、 掃街、電話行銷、招商 /銷售推介會全面啟動 加強報廣，網(wǎng)絡(luò)軟文的炒作，結(jié)合市場實際銷售及時調(diào)整，更加有針對性的進行短信、 掃街、電話行銷、客戶推介會 人員培訓(xùn) 物料及道具制作 前期引導(dǎo)，板塊 炒作、高調(diào)亮相， 聚焦蓄水，重 點招商 品牌推廣準備 現(xiàn)場租售中心公開 146 客戶 客戶 客戶 客戶 金鷹天地運河城 短信 電臺 活動 DM 電話 軟文。 比較內(nèi)容 權(quán)重 A B C 幸福路沿線 霸王舉鼎廣場周邊 楚街沿線 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段 35% 項目形象 20% 規(guī)劃 10% 項目規(guī)模 5% 人流量 20% 1 戶型產(chǎn)品 10% 合計 100% / / / 參考對象 租金 修正系數(shù) 修正價格 項目權(quán)重 權(quán)重價格 當期擬合價 格 A 30% B 10% C 60% 142 以認知銷售主力產(chǎn)品－－金鷹水景主題旺鋪為銷售主線， 強化項目在市場中的 “ 強勁的增值潛力、可實現(xiàn)的人脈群、稀缺的項目主題 ” ， 集中對向宿遷全市及周邊城市的 『 專業(yè)主題品牌經(jīng)營，商業(yè)物業(yè)投資商 』 ， 實行集中化、強效力、全面性的銷售策略， 最終實現(xiàn) 『 一炮而紅、持久營銷、快速回籠資金 』 的銷售成果。 租金反推原則：根據(jù)宿遷市場現(xiàn)狀，按商鋪回報周期 12年計算，由此得出： 楚街商鋪價格： /平米 〃 天 365天 12年 =10950元 /平米 140 售價：對周邊商鋪價格進行擬合，可推出本項目商業(yè)當期均價約為 14000元 /平米左右。 因此，純銷售與帶租約銷售相結(jié)合的銷售模式，選擇部分主力店進行帶租約銷售，以返租銷售靈活穿插其中，促進其它商鋪的銷售和價格的提升。 本項目商業(yè)街每個街區(qū)均要安臵適量的主力店，用來提升項目形象，促進其它商鋪的銷售，主力店位臵原則上安排在人流量大的拐角處或體量較大的單體中，主力店總量不得超過總店數(shù)的 10%。 ?項目綜合考慮，雖然帶租約銷售模式手續(xù)復(fù)雜，但可以提升項目商業(yè)整體形象。 銷售策略 136 ? 推售節(jié)奏應(yīng)把握從內(nèi)到外，由路側(cè)向臨河，按照主動線相反的方向有計劃的推售： ? 由青年路中間金鷹天地處開始，向南北兩側(cè)和東西兩側(cè)。 針對項目產(chǎn)品主題鮮明，品牌高端，商業(yè)街延伸面較深，并為了實現(xiàn)“跑量銷售”為主，快速回籠資金的銷售策略，我們認為： 借金鷹品牌和水景主題為銷售切入點 由業(yè)態(tài)檔次規(guī)劃為銷售思路主線，實現(xiàn)旺鋪規(guī)劃的業(yè)態(tài) 『 由低到高 』 、旺鋪人流吸引力 『 由弱到強 』 。 向洪澤湖路 入口 逐步推盤。 ① 由承租方根據(jù)雙方簽定的 『 租賃合同 』 ，根據(jù)旺鋪位臵，實施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修后，承租方入場經(jīng)營； ② 投資買家按合同獲得旺鋪的投資收益。 ① 根據(jù)旺鋪位臵，實施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修； ② 以自主經(jīng)營的方式吸引目標消費群，實現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經(jīng)營產(chǎn)業(yè)同步增值。 ?因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 ?如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。 銷售策略： 短期返租 (13年 )—— 針對一些中等面積的經(jīng)營者給予的靈活操作策略 132 優(yōu)勢： ?前期由開發(fā)商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位； ?給投資者堅定信心。 ?幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱； ?3年返租期較適中， 3年后商業(yè)有可能旺。 適用： ?商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益； ?可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報； ?純街鋪或中等體量左右的商業(yè)物業(yè)。 銷售策略： 純銷售模式 —— A區(qū)及 C區(qū)小體量商業(yè) 130 優(yōu)勢： ?通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費； ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量較少或零星小面積的商業(yè)物業(yè)。 純 銷 售 帶租約銷售 短期返租銷售 長期返租銷售 一般為一到三年返租 一般為八年以上返租 銷售策略 129 優(yōu)勢： ? 開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補貼與相關(guān)稅費； ? 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)兩種策略方案： 產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪， 回籠旺鋪的 銷售總金額。 【 品牌收益價值 】 通過品牌化經(jīng)營模式，為消費群提供體驗式購物環(huán)境， 保證常期高效吸引目標消費群， 更能保證商鋪投資回報價值。 124 ，提升商圈的檔次和形象，完善項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機； 2. 以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯位分布的原則，達到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（ TradeMix)； 3. 穩(wěn)定消費群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展； 4. 考慮各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進，營造良好的商業(yè)氛圍； 5. 結(jié)合古黃河的水景景觀，充分體現(xiàn)商業(yè)主題性，提升整個地塊的商業(yè)價值； ，最大化將項目塑造成 “槳聲燈影古黃河，車水馬龍新宿城”的代表形象。 123 人性化的指示系統(tǒng) 優(yōu)秀平面圖示意 現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng) 不僅給消費人群帶來愉悅的購物氛圍， 更能以小成本提高項目檔次， 以區(qū)別于其他鄰近項目的單一化標識。 121 ［財富之泉］打造蘇北蘇中地區(qū)最大型的噴泉，是本案最重要標志之一，也作為承載眾多娛樂、表演等功能的主要場所 122 低成本、簡捷便利的 但不失時尚浪漫的情景小品 情景式小品是多層次、多立面、多級化的； 既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景； 布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。 119 休憩主題空間 ?在各地塊中設(shè)臵多個廣場，如水景廣場、藝術(shù)廣場、濱水劇場、燈光廣場、藝術(shù)畫廊等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間。 118 景觀二大亮點 ［環(huán)景水系］ ? 水養(yǎng)育了宿遷這座古城， “ 濱河 ” 也是城市的重要標志之一，因此利用水，也將是本案成為城市新中心的最要組合部分 ? 水是匯聚財富，聚集人流的最要標志，水也極富靈動之氣 ? 一條環(huán)繞項目整體的水系，將為項目注入充滿靈性的項目靈魂，展示項目最具動感的靈動之美。 產(chǎn)品規(guī)劃建議：除 A、 C南北兩端廣場外，在中間開設(shè)多個下沉式廣場（廊道），增強人流導(dǎo)入 117 廣場，是 “ 城市名片 ” 、是 “ 項目標志 ” ，是 “ 消遣之始 ” 。 ?通過層層退讓，輔以建筑設(shè)計中的“減法”，使某些次要的廣場入口不顯得局促，同時也增加了空間的層次感，豐富了廣場的藝術(shù)形式。 產(chǎn)品規(guī)劃建議：建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代人文風(fēng)格。 建筑風(fēng)格將以最直觀的體現(xiàn)項目高品味，文化感的定位特征。 C區(qū)業(yè)態(tài)分布小結(jié)： 以酒吧、 KTV、桑拿、中高檔會所為主 113 產(chǎn)品規(guī)劃建議 114 ［建筑群風(fēng)格三大要素］： 本案作為時尚現(xiàn)代的建筑群，應(yīng)立足城市文化，與城市精神高度融合，將是使建筑更能生根于這座城，成為真正意義上的城市名片。 ?隨著未來宿遷市消費者消費習(xí)慣的提升，用于休閑娛樂方面的支出也將逐步增加。 技術(shù)指標 具體要求 需求面積（㎡） ≥ 200 經(jīng)營樓層選擇（層） 1～ 3 結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥ 4 給排水 提供接口 供配電 提供接口且符合國家標準 排污 提供接口，排污水管直徑要寬 燃氣管道 需要 停車場車位 50左右 物業(yè)交付裝修標準 毛坯 娛樂類物業(yè)條件 112 ?宿遷的休閑娛樂目前主要包括以下幾類： KTV、洗浴按摩、酒吧、夜總會。 ? 體現(xiàn)文化氣息的精品餐飲街區(qū)，滿足了現(xiàn)代人特色化、個性化時尚消費愿望，舒適的就餐環(huán)境，適度的價位，可口的特色，招徠不同層次的消費群體，有效地擴大、拉動街區(qū)的商業(yè)氛圍。 對非家庭購物： 可玩、可看、可吃、可買； 3．提高顧客消費率 通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最大限度地刺激消費者的消費欲望。 對顧客需求有強烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國人 充分利用地緣優(yōu)勢，將市府路及洪澤湖路的人流最大限度地引導(dǎo)到本項目來。 以金鷹天地、大賣場、精品休閑商業(yè)街等為主。 目標客群定位 投資客戶 98 本項目的直接客戶是投資者和經(jīng)營者，銷售的目標客戶以投資者為主、經(jīng)營者為輔。 形成差異化定位 專業(yè)化精品路線 結(jié)合濱河景觀，走特色化主題。 結(jié)論：城市中心高端產(chǎn)品，以金鷹天地 品牌形象為核心輻射宿遷 全市，提升城市形象。 定位歸納 IT專業(yè)賣場 具有很大匯集人氣的作用。 無真正意義上的大型文化聚集，具有較強的吸引力。 94 商業(yè)街 大型書城 有楚街商業(yè)街，規(guī)模較大，存在競爭。 ? 2F主要經(jīng)營女鞋、女包、配飾， 主要品牌：百麗、雅樂士、千百度、 FED、湯普葛羅、圣伽步、愛步、天美意、亞加斯、暇步士、萊爾斯丹、思加圖、 ZIPPO、伊點、 FRANCE LUXE ? 3F主要經(jīng)營少淑女裝、內(nèi)衣、配飾、藥房洗化美甲， 主要品牌：埃斯普利、 ENI:D、 VERO MODA、 ONLY、衣戀、季候風(fēng)、 Roem、 MIKIBANA、曼婭奴、格蘭菲兒、 TeenieWeenie、百家好、 Mind Bridge、 ? 4F主要經(jīng)營淑女裝、配飾， 主要品牌：安乃安、季候風(fēng)、 eifini、杰西、伊詩夏蘭薇、歌力思、 KAKO、Casilino、藝之卉、宣恩黎介、 Oikos、 Theme、 CESARE BRUNI、 Lovely Lace、心滿緣等 。 項目整體 商業(yè)功能 體驗式 休閑功能 綜合性 文化功能 多元化 娛樂功能 養(yǎng)生類 保健功能 主題式 餐飲功能 人文式 社區(qū)公共 服務(wù)功能 品質(zhì) 購物功能 88 ［區(qū)域功能定位策略］ 圍繞 “ 金鷹天地 ” 品牌核心及功能布局，與其形成錯位及互動 B區(qū) 金鷹天地 C區(qū) 商業(yè)廣場 A區(qū) 商業(yè)廣場 我們的策略 — 以金鷹天地為商業(yè)領(lǐng)銜， A區(qū)及 C區(qū)功能定位圍繞金鷹天地的展開； 在與其現(xiàn)有業(yè)態(tài)及定能形成錯位，實現(xiàn)進行互補，及人流的共享與互動； 提升檔次，重點突出品牌高端形象和人文氣息，實現(xiàn)最終銷售的突破。體現(xiàn)：高端、文化、全體驗的商業(yè)定位核心。 老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中， 作為市級商業(yè)區(qū)消費檔次較低； 百貨商場硬件設(shè)施較為落后。 ?將 “ 高格調(diào) ” 融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質(zhì)與高品味 ?本項目功能定位將作為展示 “ 金鷹品牌文化 ” 及 “ 宿遷地域文化 ” 的重要載體，選擇文化相關(guān)業(yè)態(tài)融入的項目業(yè)態(tài)功能組合之中 ?功能設(shè)臵強調(diào)情景式多元化的體驗?zāi)Ｊ剑瑢Ⅲw驗與多元化的功能有機結(jié)合。刷新城市的眼界，實現(xiàn)與對手全面超越 75 一副商業(yè)成