【正文】 內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以娛樂休閑為主的山西路廣場等。 服裝店日租金為 1525元 /平米，如鄂爾多斯 湖南路靠近中央路的租金略低 4 獅子橋主力業(yè)態(tài)為餐飲 注：數(shù)據(jù)來源為市場走訪，店鋪主要是門面店 ?獅子橋以餐飲為主，集聚非常高的人氣； ?既有高檔次的獅王府、毛家飯店等，也有中等消費(fèi)的南京大排檔，以及價(jià)廉物美的南京特色小吃，高中低檔次都有，品類齊全； ?餐飲店面積大到五六百平方米，小的不足五平方米； ?受訪者反映，獅子橋在南京幾乎成了餐飲的代名詞，獅王府、毛家飯店經(jīng)常需提前預(yù)定； ?購物類型主要以煙酒、南京特色食品為主，也有服裝等店鋪在與獅子橋相交的小巷內(nèi)； ?另有少量休閑娛樂場所，如 KTV、足浴等； ?根據(jù)走訪了解，獅子橋的租金起伏較大，長期租用，面積大的店鋪較低；而小面積的門面房租金與湖南路相當(dāng)； 購物 % 餐飲 % 休閑娛樂 % 其他類型 % 獅王府大酒店 毛家飯店 南京大排檔 傣妹火鍋 粗茶淡飯 獅子樓 …… 獅子橋餐飲店的平均租金低于湖南路 湖 南 路 1 輕工 大廈 2 獅 子 橋 北 湖 路 大中型餐飲店的日租金為 1025元/平米，如東北人家、一茶一座、粗茶淡飯等； 奶茶店－可立得的日租金達(dá) 30元 /平米。 樓層設(shè)置 品牌舉例 面積 (平米 ) 日均營業(yè)額 (元 ) 第一層 化妝品、鞋子、品牌箱包、黃金珠寶玉器 周大生 35 4000 露華濃 7 1500 De BON 10 2023 第二層 少女流行服裝 SNOOPY 40 2023 50 5000 百芙倫 20 2023 第三層 職業(yè)女裝 貝拉維拉 25 3000 HONRN 35 3000 貝特如 25 3000 第四層 男裝 阿瑟斯 22 1500 FUN 35 2023 BALENO 55 1000 第五層 運(yùn)動(dòng)裝備、健 身器材 addida 45 4000 umbro 30 3000 美津濃 35 3000 耐克 38 3500 太平洋百貨 ?通過聯(lián)營的形式，以扣點(diǎn)方式收取費(fèi)用，包含水電費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)）另收，每年約為 500元； ?由于硬件設(shè)施和裝修檔次較低，太平洋百貨的扣點(diǎn)要稍低于蘇寧銀河和蘇寧環(huán)球； ?根據(jù)了解，珠寶首飾類為 2530％， 化妝品扣點(diǎn)大多 為 27%，一般品牌的服裝為 25%，箱包皮具為 22%； ?具體的扣點(diǎn)情況要和商場招商人員詳談，涉及到給他們的回扣、變相計(jì)算進(jìn)場費(fèi)等。主體位于湖南 路下方，建筑面積約 70000平方米，地下深度控制在兩層以內(nèi)，總投資為 6億元。 地下商鋪所經(jīng)營的商品難以提升檔次感，中低檔商品為主流。 ? 湖南路商圈人流量最集中一段是從山西路市民廣場至丁家橋燈光隧道，以及獅子橋餐飲步行街，另外蘇寧環(huán)球購物中心前面也是重要的人氣聚集點(diǎn)。 % % % 是，有南京戶籍 不是，但在南京居住超過 1年 不是，在南京居住未超過 1年 圖 :受訪者來源（ N＝ 215） 多數(shù)為本地居民 鼓樓區(qū) 下關(guān)區(qū) 玄武區(qū) 浦口區(qū) 建鄴區(qū) 江寧區(qū) 棲霞區(qū) 白下區(qū) 雨花臺(tái)區(qū) 秦淮區(qū) 其他郊縣 六合區(qū) 圖 :常住居民所屬區(qū)縣（ N＝ 205） 徐州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、浙江、福建、安徽等 ? 家庭收入 30014000元比例最高（ ％） ? 年齡 30歲以下超過 60％ ? 本科及以上學(xué)歷為 ％ ? 職業(yè)類型比較多樣，專業(yè)技術(shù)人員、服務(wù)業(yè)職工、學(xué)生、中層管理人員和辦公室一般職員比例皆超過 10％。 不太好 一般 比較好 很好 ? 停車不方便（ %） ? 商品種類少（ %） ? 商品價(jià)格不合理（ %） ? 商業(yè)氣氛不足（ %） ? 交通不方便（ %） ? 商品沒有特色（ %） ? 商品缺乏時(shí)尚感（ %） ? 購物場所面積?。?%） 負(fù)面評(píng)價(jià) （多選） ? 交通方便（ %） ? 商品種類齊全（ %） ? 商品質(zhì)量好（ %） ? 商品價(jià)格合理（ %） ? 購物場所面積大（ %） ? 商品流行時(shí)尚（ %） ? 服務(wù)質(zhì)量好（ %） ? 周邊餐飲場所比較多（ 9%） 正面評(píng)價(jià) （多選） 購物者對(duì)湖南路最多的負(fù)面評(píng)價(jià)是停車不便 圖 :對(duì)湖南路商圈購物的評(píng)價(jià)（ N＝ 205） ? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈購物的優(yōu)點(diǎn)主要是交通方便，另外商品質(zhì)量好、服務(wù)質(zhì)量好和周邊餐飲場所比較多都是比較突出的優(yōu)點(diǎn)，在負(fù)面評(píng)價(jià)中提及比例很少； ? 消費(fèi)者對(duì)湖南路負(fù)面評(píng)價(jià)比較多的是停車不方便，另外商業(yè)氣氛不足、商品沒有特色也是湖南路需要改進(jìn)的方面，基本沒有受訪者對(duì)這兩點(diǎn)持正面評(píng)價(jià)。 高檔次中餐 (如獅王府、毛家飯店） 中檔次中餐（如南京大排檔） 特色餐飲（如回味鴨血粉絲湯） 特色西餐（如韓國燒烤、日本料理） 商務(wù) /休閑簡餐（如悠仙美地、貓空） 中式快餐（如綠柳居、大娘水餃） 特色小吃飲料（如燒烤、奶茶） 西式快餐（如肯德基、麥當(dāng)勞） 普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56 % % % % % 比較好 % 一般 % 不太好 % 很好 % 說不清 % 圖 :對(duì)湖南路餐飲的整體評(píng)價(jià)（ N＝ 183） ? 口味好（ %） ? 方便到達(dá)（ %） ? 價(jià)格合理（ %） ? 餐飲種類多（ %） ? 衛(wèi)生狀況好（ %） ? 服務(wù)水平高（ %） ? 周邊方便購物（ %） ? 檔次高（ %） 正面評(píng)價(jià) （多選） ? 價(jià)格不合理（ %） ? 不方便停車（ %） ? 餐飲種類少（ %） ? 衛(wèi)生狀況差（ %） ? 不方便到達(dá)（ %） ? 服務(wù)水平低（ %） ? 口味差（ %） ? 周邊不方便休閑娛樂（ %） 負(fù)面評(píng)價(jià) （多選） 湖南路餐飲綜合優(yōu)勢明顯 % % ? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈用餐的優(yōu)點(diǎn)主要是口味好，另外方便到達(dá)、餐飲種類多和周邊方便購物都是比較突出的優(yōu)點(diǎn)，在負(fù)面評(píng)價(jià)中提及比例相對(duì)較低； ? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈用餐的缺點(diǎn)提及率最高的盡管是價(jià)格不合理，但是也有相當(dāng)部分消費(fèi)者有相反意見。 湖南路的休閑娛樂項(xiàng)目缺乏特色 KTV 酒吧 咖啡吧 茶吧 /茶館 電子游戲廳 電影院 歌舞廳 健身中心 美容中心 桑拿 /足浴 /按摩 室內(nèi)溜冰場 書城 普通休閑消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑消費(fèi)者 N＝ 41 圖 :希望湖南路增加的休閑娛樂場所 消費(fèi)者希望增加的場所與經(jīng)常光顧的一致 % % % % % ? 高端消費(fèi)者和普通消費(fèi)者相比希望增加的休閑娛樂場所有較大差別，高端消費(fèi)者希望增加酒吧、咖啡吧、美容中心、桑拿 /足浴 /按摩，普通消費(fèi)者希望增加 KTV、電影院、室內(nèi)溜冰場的比例則更高。 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者目前店鋪狀況 對(duì)未來店鋪期望 經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目的看法 餐飲和休閑娛樂對(duì)于店鋪的要求高于購物 ? 商鋪面積：餐飲和休閑娛樂的經(jīng)營者大多要求 200平米以上的面積，而普通購物經(jīng)營者對(duì)于面積需求集中在 50平米左右； ? 層高：餐飲和休閑娛樂要求層高至少不低于 ，高者達(dá) 5m，購物無特別要求； ? 配套：餐飲和休閑娛樂對(duì)于停車位要求較多，一般的購物商鋪則無此考慮；此外，餐飲還需排污、管道、供電等設(shè)施到位。但是如果在湖南路、新街口這樣的商圈，首先它寸土寸金，我們不可能鋪那么大的面積，而且它那個(gè)地方可能人流量比較快一些，就是速度，翻臺(tái)率會(huì)比較高。 ?因?yàn)橐粭l街都以吃的東西為主，如果你蓋個(gè)娛樂、餐飲于一體的大型的活動(dòng)中心的話我覺得還是可以的。南京人喜歡淮揚(yáng)菜，這邊缺少揚(yáng)州菜。 ? 購買面積較大（ 100平米以上）的店鋪的個(gè)人投資者多在專業(yè)市場或新建的住宅區(qū)附近。 個(gè)人投資者 機(jī)構(gòu)投資者 ? 海外基金在投資之前會(huì)進(jìn)行評(píng)估，它們只會(huì)選擇大城市的最優(yōu)和最好地段，像寫字樓、公寓、商鋪等整體或整層購買。 －－魏耀鑫 深 訪 語 錄 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標(biāo)準(zhǔn)和租金回報(bào)期望 投資者對(duì)本項(xiàng)目的看法 成熟地段 新區(qū)、 專業(yè)市場 ? 我如果再買的話，會(huì)買再小一點(diǎn)面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價(jià)不會(huì)太高承受不起。 ?吃喝玩樂，中高檔，都可以在這邊，而且這邊比較健康，相對(duì)來講比較健康一點(diǎn)，它的 KTV也好、什么也好，大眾消費(fèi)比較能夠承受，比較健康。 －－劉海平 深 訪 語 錄 經(jīng)營者認(rèn)為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。 －－王麗 ?我個(gè)人來講，酒吧的面積大概 500平方左右，但你要看是做什么，是輕吧還是迪吧哪種，迪吧面積更大。 受訪者對(duì)于新消費(fèi)場所的興趣度都較高 購物 餐飲 休閑娛樂 新街口 湖南路 夫子廟 太平南路 河西商業(yè)區(qū) 中央門 圖 :對(duì)于各商圈停車條件的評(píng)價(jià)（ N=74） 注 :滿分為 5分 河西商業(yè)區(qū)的停車條件好可能是高端消費(fèi)者愿意去的原因 ? 無論是購物、餐飲還是休閑娛樂，消費(fèi)者對(duì)河西商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施條件評(píng)價(jià)最高。 高檔次中餐 中檔次中餐 特色餐飲 特色西餐 商務(wù) /休閑簡餐 中式快餐 特色小吃飲料 西式快餐 普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56 不同類型消費(fèi)者對(duì)于餐飲類型需求差別較大 圖 :希望湖南路增加的餐飲場所 ? 總體來看，消費(fèi)者希望湖南路增加的購物場所是中檔次中餐和特色餐飲； ? 高端消費(fèi)者和普通消費(fèi)者相比希望增加的餐飲場所有較大差別，高端消費(fèi)者希望增加高檔次中餐、特色西餐、商務(wù) /休閑簡餐和西式快餐，普通消費(fèi)者希望增加中檔次中餐、中式快餐和特色小吃飲料的比例則更高。超級(jí)大賣場的所要求的營業(yè)面積偏大，應(yīng)綜合考慮所在地塊的體量限制，決定合適的購物場所； ? 另一方面，普通購物者與高檔購物者對(duì)于湖南路購物場所的檔次需求有較大差別，商業(yè)項(xiàng)目對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者需有明確定位。 湖南路消費(fèi)者特征 湖南路消費(fèi)者主要為收入中等的年輕人群 公交車 % 出租車 % 步行 % 自行車 % 私家車 % 電動(dòng)車 % 地鐵 % 是 % 否 % 圖 :到湖南路常用的交通方式（ N＝ 215） 圖 :受訪者是否擁有家庭用車（ N＝ 215） 公交車是到湖南路最常用的交通方式 周邊公交線路發(fā)達(dá)，乘坐公交車最為方便 來湖南路的相當(dāng)一部分是周邊居民，如鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū) 有相當(dāng)一部分有車族沒有開車來湖南路 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個(gè)月 1次 一個(gè)月 1次 兩個(gè)月 1次 三個(gè)月及以上 1次 普通購物消費(fèi)者 N＝ 137 高端購物消費(fèi)者＝ 54 購物頻次 普通餐飲消費(fèi)者 N＝ 118 高端餐飲消費(fèi)者 N＝ 56 0 10 20 30 40 50 每天 1次 2－ 3天 1次 每周 1次 半個(gè)月 1次 一個(gè)月 1次 兩個(gè)月 1次