【正文】 費(fèi)者比例高于普通消費(fèi)者。 電影院 KTV 溜冰 美容健身 酒吧 一般 % 比較好 % 很好 % 說不清 % 不太好 % 圖 :對(duì)湖南路休閑娛樂的整體評(píng)價(jià)（ N＝ 156） ? 服務(wù)態(tài)度好（ %） ? 方便到達(dá)（ %） ? 休閑娛樂設(shè)施好（ %） ? 價(jià)格合理（ %） ? 娛樂項(xiàng)目有特色（ %） ? 娛樂場所規(guī)模大（ %） ? 周邊方便購物（ %） ? 周邊方便用餐 (%) 正面評(píng)價(jià) （多選） ? 娛樂項(xiàng)目沒有特色（ ） ? 不方便停車（ %） ? 娛樂場所規(guī)模?。?%） ? 價(jià)格不合理（ %） ? 服務(wù)態(tài)度差（ %） ? 沒有什么有名氣的場所（ %） ? 節(jié)目不夠時(shí)尚新穎（ %） ? 檔次低（ %） 負(fù)面評(píng)價(jià) （多選） % % ? 消費(fèi)者認(rèn)為在湖南路商圈休閑娛樂的優(yōu)點(diǎn)主要是服務(wù)態(tài)度好和方便到達(dá)，另外休閑娛樂設(shè)施好、周圍方便購物和用餐也是比較突出的優(yōu)點(diǎn)； ? 消費(fèi)者對(duì)湖南路負(fù)面評(píng)價(jià)比較多的是有了娛樂節(jié)目缺乏特色和不方便停車。 湖南路的休閑娛樂項(xiàng)目缺乏特色 KTV 酒吧 咖啡吧 茶吧 /茶館 電子游戲廳 電影院 歌舞廳 健身中心 美容中心 桑拿 /足浴 /按摩 室內(nèi)溜冰場 書城 普通休閑消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑消費(fèi)者 N＝ 41 圖 :希望湖南路增加的休閑娛樂場所 消費(fèi)者希望增加的場所與經(jīng)常光顧的一致 % % % % % ? 高端消費(fèi)者和普通消費(fèi)者相比希望增加的休閑娛樂場所有較大差別，高端消費(fèi)者希望增加酒吧、咖啡吧、美容中心、桑拿 /足浴 /按摩，普通消費(fèi)者希望增加 KTV、電影院、室內(nèi)溜冰場的比例則更高。 ? 盡管目前消費(fèi)者光顧健身場所的人數(shù)不多，但無論是高端消費(fèi)者還是普通消費(fèi)者希望增加健身中心的比例都比較高，說明對(duì)這方面的潛在需求較大 % 有可能 % 非?？赡? % 肯定去 % 肯定不去 % 一般 % 圖 :專程去新休閑娛樂場所的可能性（ N=156） 專程去新休閑娛樂場所 的可能性為 ％ 圖 :獲得休閑娛樂信息的途徑（多選） 朋友推薦 報(bào)紙 電視廣告 戶外廣告 雜志 街頭派送廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 逛的時(shí)候自己看到 電臺(tái)廣播廣告 普通休閑消費(fèi)者 N＝ 102 高端休閑消費(fèi)者 N＝ 41 ? 消費(fèi)者獲得休閑娛樂信息最主要是通過朋友推薦，其中普通消費(fèi)者的比例更高； ? 除了朋友推薦外，報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告對(duì)高端消費(fèi)者影響更大，而普通消費(fèi)者對(duì)戶外廣告、雜志街頭派送廣告等印象比較深。 受訪者對(duì)于新消費(fèi)場所的興趣度都較高 購物 餐飲 休閑娛樂 新街口 湖南路 夫子廟 太平南路 河西商業(yè)區(qū) 中央門 圖 :對(duì)于各商圈停車條件的評(píng)價(jià)（ N=74） 注 :滿分為 5分 河西商業(yè)區(qū)的停車條件好可能是高端消費(fèi)者愿意去的原因 ? 無論是購物、餐飲還是休閑娛樂，消費(fèi)者對(duì)河西商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施條件評(píng)價(jià)最高。一方面，河西商業(yè)區(qū)尚沒有老城區(qū)商業(yè)中心的人氣，另一方面，作為后起之秀，其意識(shí)到了停車條件對(duì)商業(yè)中心的重要影響，做了較好的規(guī)劃。 ? 在各個(gè)商圈中，消費(fèi)者對(duì)購物、餐飲和休閑娛樂場所各自的停車條件的評(píng)價(jià)沒有顯著差別。有車族關(guān)注的是整個(gè)商圈的停車條件。 ? 消費(fèi)者對(duì)湖南路停車條件的評(píng)價(jià)與新街口、夫子廟和中央門接近，且評(píng)價(jià)都比較低。 ? 除河西外，各個(gè)商圈停車條件的得分都不足 3分（滿分 5分），消費(fèi)者對(duì)停車設(shè)施條件還有很大的提升要求。 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者目前店鋪狀況 對(duì)未來店鋪期望 經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目的看法 餐飲和休閑娛樂對(duì)于店鋪的要求高于購物 ? 商鋪面積：餐飲和休閑娛樂的經(jīng)營者大多要求 200平米以上的面積，而普通購物經(jīng)營者對(duì)于面積需求集中在 50平米左右； ? 層高：餐飲和休閑娛樂要求層高至少不低于 ，高者達(dá) 5m，購物無特別要求； ? 配套：餐飲和休閑娛樂對(duì)于停車位要求較多，一般的購物商鋪則無此考慮；此外，餐飲還需排污、管道、供電等設(shè)施到位。 深 訪 語 錄 ?如果好一點(diǎn)的店堂肯定要裝中央空調(diào)，如果是普通一些的話都還無所謂，大概三米就 差不多了，如果是裝中央空調(diào)的話，可能還要再高一二十公分，這樣裝了空調(diào)才不給人壓抑的感覺，不要人家手一深就能到空調(diào)的頂端了，那肯定人覺得不舒服。 －－王麗 ?我個(gè)人來講，酒吧的面積大概 500平方左右，但你要看是做什么，是輕吧還是迪吧哪種，迪吧面積更大。 －－張雷 ?賣服裝的話 50平米足夠了，賣服裝不需要什么倉儲(chǔ)的地方，要的就是周轉(zhuǎn)快。面積小的話比較靈活。 —— 鄧靜 租金與地段密切相關(guān)，租用時(shí)間和面積也有影響 ? 地段不同是影響租金價(jià)格的主要因素，湖南路和新街口商鋪的租金是其它地段商鋪的數(shù)倍，但業(yè)態(tài)的差別對(duì)租金的影響不明顯； ? 商鋪的面積會(huì)影響租金單價(jià)，面積越大，單價(jià)相對(duì)越低，如餐飲和休閑娛樂的需求面積較大，單位面積租金較低； ? 租用時(shí)間會(huì)影響租金，如餐飲一般租期達(dá) 5－ 10年，休閑娛樂的租期更長，其裝修成本比較高，因此租金相對(duì)較低。 業(yè)態(tài)： 地段 10－ 15元 5元以下 租金（元 /平方 /天 ) 湖南路商圈 其它商圈 新街口商圈 ：購物 ：餐飲 ：休閑娛樂 5－ 10元 15元以上 新街口商圈 湖南路商圈 湖南路商圈 新街口商圈 其它商圈 經(jīng)營者對(duì)地段的要求最高，其次是面積 ? 地段：經(jīng)營者普遍高度關(guān)注的是店鋪地段；對(duì)于地段的關(guān)注點(diǎn)集中于： 1）是否為鬧市區(qū)，人流量是否大； 2）是否位于交通干道； ? 面積：盡管經(jīng)營者對(duì)不同的經(jīng)營項(xiàng)目都有理想的面積要求，但對(duì)面積的要求會(huì)因地段的改變而有所變化，為了在好的地段經(jīng)營，寧愿犧牲面積。 ?所以鋪的面積比較大。但是如果在湖南路、新街口這樣的商圈，首先它寸土寸金，我們不可能鋪那么大的面積，而且它那個(gè)地方可能人流量比較快一些，就是速度，翻臺(tái)率會(huì)比較高。 －－王麗 ?（湖南路的地段）那肯定要好，不是一個(gè)檔次的，如果我能擠進(jìn)來，我打個(gè)比方來說我那邊（新門口）是五百（平方米），我寧愿到湖南路來搞個(gè)兩百或者是三百平方米的，這樣的比較好一點(diǎn)。 －－劉海平 深 訪 語 錄 經(jīng)營者認(rèn)為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。商業(yè)形態(tài)較為成熟，有公認(rèn)的強(qiáng)勢業(yè)態(tài)（餐飲、品牌專賣）和有影響力的品牌形象（無假貨、文明街）。 ? 消費(fèi)群體：消費(fèi)群體整體比較穩(wěn)定，并且有較高的消費(fèi)水平和購買潛力。（年輕人和本地人） ? 湖南路發(fā)展蘊(yùn)藏潛力：整體檔次的逐步提升，原有消費(fèi)群體的保留和對(duì)新群體的不斷吸引，強(qiáng)勢業(yè)態(tài)對(duì)周邊其他業(yè)態(tài)的輻射和帶動(dòng)。 ?購物吧，購物和餐飲，要講最強(qiáng)可能是餐飲吧，因?yàn)檫@邊廣告也做的也比較多。 －－周梅 ?（湖南路）應(yīng)該算是中檔到中高檔，還沒有完全是很高檔的，沒有。 ?因?yàn)橐粭l街都以吃的東西為主，如果你蓋個(gè)娛樂、餐飲于一體的大型的活動(dòng)中心的話我覺得還是可以的。 －－桑薇 ?我就覺得湖南路的消費(fèi)群體是比較年輕化一點(diǎn)，新街口相對(duì)比較老百姓、大眾化一點(diǎn)，集中型一點(diǎn)。 ?吃喝玩樂，中高檔，都可以在這邊，而且這邊比較健康，相對(duì)來講比較健康一點(diǎn)，它的 KTV也好、什么也好，大眾消費(fèi)比較能夠承受，比較健康。 －－管文娟 深 訪 語 錄 經(jīng)營者對(duì)本項(xiàng)目信心足，興趣度很高 ? 項(xiàng)目信心：經(jīng)營者皆對(duì)本項(xiàng)目表示看好； ? 關(guān)注動(dòng)向：大多數(shù)經(jīng)營者愿意繼續(xù)關(guān)注本項(xiàng)目，希望及時(shí)得知本項(xiàng)目有關(guān)信息； ? 租購意向：除少數(shù)考慮轉(zhuǎn)行和不擴(kuò)展業(yè)務(wù)的受訪者外，都對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的購買或租用意向。 業(yè)態(tài)類型 信心度 訪問具體類別 購物 項(xiàng)目信心 品牌服裝、飾品、箱包、鞋帽等等，覆蓋新街口、湖南路、中央門商圈，以中高端為主 關(guān)注動(dòng)向 租購意向 餐飲 項(xiàng)目信心 獨(dú)立中餐館、西餐、商務(wù)簡餐、茶社、連鎖型中餐館，以新街口和湖南路商圈及周邊為主 關(guān)注動(dòng)向 租購意向 休閑娛樂 項(xiàng)目信心 KTV、酒吧、迪吧、婚慶、健身場館，涉及湖南路商圈、新街口商圈、五臺(tái)山和 1921酒吧街 關(guān)注動(dòng)向 租購意向 經(jīng)營者最佳推薦業(yè)態(tài)為餐飲 ? 不僅餐飲經(jīng)營者首選餐飲，購物和休閑娛樂的經(jīng)營者也看好餐飲，認(rèn)為餐飲是最穩(wěn)妥最有利的選擇，理由主要有： 1）湖南路的餐飲遠(yuǎn)沒有飽和； 2）餐飲是湖南路的強(qiáng)勢業(yè)態(tài)，已形成氣候； 3）湖南路現(xiàn)有的餐飲檔次一般，類型（以中餐居多）比較單一。 ?湖南路這一帶還有待于開發(fā)，我現(xiàn)在看中的是它現(xiàn)在沒有大型的餐飲，你看現(xiàn)在餐飲龍頭也不過是獅王府，獅王府太單調(diào)了一點(diǎn)，它就是光餐飲，相對(duì)來說它的配套設(shè)施不是很齊全。 －－劉海平 ?做吃的能打出名字來，一說做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去 1912，這樣一個(gè)概念，要能形成概念。 －－紀(jì)慧 ?最好搞餐飲。南京人喜歡淮揚(yáng)菜，這邊缺少揚(yáng)州菜。這塊的本身檔次高，可以發(fā)展高檔餐飲。 －－魏耀鑫 深 訪 語 錄 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費(fèi)業(yè)態(tài)需求 消費(fèi)習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標(biāo)準(zhǔn)和租金回報(bào)期望 投資者對(duì)本項(xiàng)目的看法 成熟地段 新區(qū)、 專業(yè)市場 ? 我如果再買的話，會(huì)買再小一點(diǎn)面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價(jià)不會(huì)太高承受不起。像這么大面積的店鋪比較方便出租，經(jīng)營什么項(xiàng)目也比較靈活。 －－洪嫻 ? 要是有 2個(gè) 25平米的和 1個(gè) 50平米的店鋪，我會(huì)選前者，這樣風(fēng)險(xiǎn)比較小。 －－倪波 ? 我買的那個(gè)店鋪是一排房子，有一千多個(gè)平方，我們拿的是中間一個(gè)大概兩百多個(gè)平方，它對(duì)面就是黃鶴家園，是一個(gè)新的小區(qū)，還有來鳳小區(qū)等等很多小區(qū)，所以它的發(fā)展也是很好的，這是我們當(dāng)初考慮的一個(gè)原因。 －－孫丹丹 個(gè)人投資店鋪面積有限 ? 在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，個(gè)人所投資的地段較好的店鋪，面積多在 50平方米以下，主要原因是單價(jià)較貴，個(gè)人的承受能力有限。 ? 另一方面，受訪者認(rèn)為小面積的店鋪 這樣的店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)會(huì)比較高，經(jīng)營的項(xiàng)目也比較靈活，更容易出租。 ? 購買面積較大（ 100平米以上）的店鋪的個(gè)人投資者多在專業(yè)市場或新建的住宅區(qū)附近。 ? 這兩種情況下，商鋪價(jià)格相對(duì)較低，有較大的上漲空間，但是投資者在憧憬未來豐厚利潤回報(bào)的同時(shí)也需要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。 個(gè)人投資者 機(jī)構(gòu)投資者 ? 海外基金在投資之前會(huì)進(jìn)行評(píng)估，它們只會(huì)選擇大城市的最優(yōu)和最好地段，像寫字樓、公寓、商鋪等整體或整層購買。 －－朱喜平 ? 現(xiàn)在南京不讓賣產(chǎn)權(quán)式商鋪了，失敗的例子很多，容易引起經(jīng)營糾紛，蘇寧銀河（的商鋪投資者）都吵著要退鋪?zhàn)印? －－戚建林 投資者皆傾向于投資成熟商圈中的店鋪 ? 要是再買的話，我會(huì)買再比較成熟的商圈，像湖南路這邊