【正文】 費者比例高于普通消費者。 電影院 KTV 溜冰 美容健身 酒吧 一般 % 比較好 % 很好 % 說不清 % 不太好 % 圖 :對湖南路休閑娛樂的整體評價（ N＝ 156） ? 服務(wù)態(tài)度好（ %） ? 方便到達(dá)（ %） ? 休閑娛樂設(shè)施好（ %） ? 價格合理（ %） ? 娛樂項目有特色（ %） ? 娛樂場所規(guī)模大（ %） ? 周邊方便購物（ %） ? 周邊方便用餐 (%) 正面評價 （多選） ? 娛樂項目沒有特色（ ） ? 不方便停車（ %） ? 娛樂場所規(guī)模?。?%） ? 價格不合理（ %） ? 服務(wù)態(tài)度差（ %） ? 沒有什么有名氣的場所（ %） ? 節(jié)目不夠時尚新穎（ %） ? 檔次低（ %） 負(fù)面評價 （多選） % % ? 消費者認(rèn)為在湖南路商圈休閑娛樂的優(yōu)點主要是服務(wù)態(tài)度好和方便到達(dá)，另外休閑娛樂設(shè)施好、周圍方便購物和用餐也是比較突出的優(yōu)點； ? 消費者對湖南路負(fù)面評價比較多的是有了娛樂節(jié)目缺乏特色和不方便停車。 湖南路的休閑娛樂項目缺乏特色 KTV 酒吧 咖啡吧 茶吧 /茶館 電子游戲廳 電影院 歌舞廳 健身中心 美容中心 桑拿 /足浴 /按摩 室內(nèi)溜冰場 書城 普通休閑消費者 N＝ 102 高端休閑消費者 N＝ 41 圖 :希望湖南路增加的休閑娛樂場所 消費者希望增加的場所與經(jīng)常光顧的一致 % % % % % ? 高端消費者和普通消費者相比希望增加的休閑娛樂場所有較大差別，高端消費者希望增加酒吧、咖啡吧、美容中心、桑拿 /足浴 /按摩，普通消費者希望增加 KTV、電影院、室內(nèi)溜冰場的比例則更高。 ? 盡管目前消費者光顧健身場所的人數(shù)不多，但無論是高端消費者還是普通消費者希望增加健身中心的比例都比較高，說明對這方面的潛在需求較大 % 有可能 % 非?？赡? % 肯定去 % 肯定不去 % 一般 % 圖 :專程去新休閑娛樂場所的可能性（ N=156） 專程去新休閑娛樂場所 的可能性為 ％ 圖 :獲得休閑娛樂信息的途徑（多選） 朋友推薦 報紙 電視廣告 戶外廣告 雜志 街頭派送廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告 逛的時候自己看到 電臺廣播廣告 普通休閑消費者 N＝ 102 高端休閑消費者 N＝ 41 ? 消費者獲得休閑娛樂信息最主要是通過朋友推薦，其中普通消費者的比例更高； ? 除了朋友推薦外，報紙、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體廣告對高端消費者影響更大，而普通消費者對戶外廣告、雜志街頭派送廣告等印象比較深。 受訪者對于新消費場所的興趣度都較高 購物 餐飲 休閑娛樂 新街口 湖南路 夫子廟 太平南路 河西商業(yè)區(qū) 中央門 圖 :對于各商圈停車條件的評價（ N=74） 注 :滿分為 5分 河西商業(yè)區(qū)的停車條件好可能是高端消費者愿意去的原因 ? 無論是購物、餐飲還是休閑娛樂，消費者對河西商業(yè)區(qū)的停車設(shè)施條件評價最高。一方面，河西商業(yè)區(qū)尚沒有老城區(qū)商業(yè)中心的人氣，另一方面，作為后起之秀，其意識到了停車條件對商業(yè)中心的重要影響，做了較好的規(guī)劃。 ? 在各個商圈中，消費者對購物、餐飲和休閑娛樂場所各自的停車條件的評價沒有顯著差別。有車族關(guān)注的是整個商圈的停車條件。 ? 消費者對湖南路停車條件的評價與新街口、夫子廟和中央門接近，且評價都比較低。 ? 除河西外，各個商圈停車條件的得分都不足 3分（滿分 5分），消費者對停車設(shè)施條件還有很大的提升要求。 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 不同業(yè)態(tài)經(jīng)營者目前店鋪狀況 對未來店鋪期望 經(jīng)營者對本項目的看法 餐飲和休閑娛樂對于店鋪的要求高于購物 ? 商鋪面積：餐飲和休閑娛樂的經(jīng)營者大多要求 200平米以上的面積，而普通購物經(jīng)營者對于面積需求集中在 50平米左右； ? 層高：餐飲和休閑娛樂要求層高至少不低于 ，高者達(dá) 5m，購物無特別要求； ? 配套：餐飲和休閑娛樂對于停車位要求較多，一般的購物商鋪則無此考慮；此外，餐飲還需排污、管道、供電等設(shè)施到位。 深 訪 語 錄 ?如果好一點的店堂肯定要裝中央空調(diào)，如果是普通一些的話都還無所謂，大概三米就 差不多了，如果是裝中央空調(diào)的話，可能還要再高一二十公分，這樣裝了空調(diào)才不給人壓抑的感覺，不要人家手一深就能到空調(diào)的頂端了，那肯定人覺得不舒服。 －－王麗 ?我個人來講，酒吧的面積大概 500平方左右，但你要看是做什么，是輕吧還是迪吧哪種，迪吧面積更大。 －－張雷 ?賣服裝的話 50平米足夠了，賣服裝不需要什么倉儲的地方，要的就是周轉(zhuǎn)快。面積小的話比較靈活。 —— 鄧靜 租金與地段密切相關(guān)，租用時間和面積也有影響 ? 地段不同是影響租金價格的主要因素，湖南路和新街口商鋪的租金是其它地段商鋪的數(shù)倍，但業(yè)態(tài)的差別對租金的影響不明顯； ? 商鋪的面積會影響租金單價，面積越大，單價相對越低，如餐飲和休閑娛樂的需求面積較大，單位面積租金較低； ? 租用時間會影響租金，如餐飲一般租期達(dá) 5－ 10年，休閑娛樂的租期更長，其裝修成本比較高，因此租金相對較低。 業(yè)態(tài)： 地段 10－ 15元 5元以下 租金（元 /平方 /天 ) 湖南路商圈 其它商圈 新街口商圈 ：購物 ：餐飲 ：休閑娛樂 5－ 10元 15元以上 新街口商圈 湖南路商圈 湖南路商圈 新街口商圈 其它商圈 經(jīng)營者對地段的要求最高，其次是面積 ? 地段：經(jīng)營者普遍高度關(guān)注的是店鋪地段；對于地段的關(guān)注點集中于： 1）是否為鬧市區(qū)，人流量是否大； 2）是否位于交通干道； ? 面積：盡管經(jīng)營者對不同的經(jīng)營項目都有理想的面積要求，但對面積的要求會因地段的改變而有所變化，為了在好的地段經(jīng)營，寧愿犧牲面積。 ?所以鋪的面積比較大。但是如果在湖南路、新街口這樣的商圈，首先它寸土寸金，我們不可能鋪那么大的面積，而且它那個地方可能人流量比較快一些，就是速度，翻臺率會比較高。 －－王麗 ?（湖南路的地段）那肯定要好，不是一個檔次的，如果我能擠進(jìn)來，我打個比方來說我那邊（新門口）是五百（平方米），我寧愿到湖南路來搞個兩百或者是三百平方米的，這樣的比較好一點。 －－劉海平 深 訪 語 錄 經(jīng)營者認(rèn)為湖南路商圈發(fā)展?jié)摿Υ? ? 商業(yè)定位：南京的第二大商圈，中高檔商品為主。商業(yè)形態(tài)較為成熟，有公認(rèn)的強勢業(yè)態(tài)（餐飲、品牌專賣）和有影響力的品牌形象（無假貨、文明街）。 ? 消費群體：消費群體整體比較穩(wěn)定，并且有較高的消費水平和購買潛力。（年輕人和本地人） ? 湖南路發(fā)展蘊藏潛力：整體檔次的逐步提升，原有消費群體的保留和對新群體的不斷吸引，強勢業(yè)態(tài)對周邊其他業(yè)態(tài)的輻射和帶動。 ?購物吧，購物和餐飲，要講最強可能是餐飲吧，因為這邊廣告也做的也比較多。 －－周梅 ?（湖南路）應(yīng)該算是中檔到中高檔，還沒有完全是很高檔的，沒有。 ?因為一條街都以吃的東西為主，如果你蓋個娛樂、餐飲于一體的大型的活動中心的話我覺得還是可以的。 －－桑薇 ?我就覺得湖南路的消費群體是比較年輕化一點，新街口相對比較老百姓、大眾化一點，集中型一點。 ?吃喝玩樂，中高檔，都可以在這邊，而且這邊比較健康，相對來講比較健康一點，它的 KTV也好、什么也好，大眾消費比較能夠承受，比較健康。 －－管文娟 深 訪 語 錄 經(jīng)營者對本項目信心足，興趣度很高 ? 項目信心：經(jīng)營者皆對本項目表示看好； ? 關(guān)注動向：大多數(shù)經(jīng)營者愿意繼續(xù)關(guān)注本項目，希望及時得知本項目有關(guān)信息； ? 租購意向：除少數(shù)考慮轉(zhuǎn)行和不擴展業(yè)務(wù)的受訪者外，都對本項目有較強的購買或租用意向。 業(yè)態(tài)類型 信心度 訪問具體類別 購物 項目信心 品牌服裝、飾品、箱包、鞋帽等等，覆蓋新街口、湖南路、中央門商圈，以中高端為主 關(guān)注動向 租購意向 餐飲 項目信心 獨立中餐館、西餐、商務(wù)簡餐、茶社、連鎖型中餐館，以新街口和湖南路商圈及周邊為主 關(guān)注動向 租購意向 休閑娛樂 項目信心 KTV、酒吧、迪吧、婚慶、健身場館，涉及湖南路商圈、新街口商圈、五臺山和 1921酒吧街 關(guān)注動向 租購意向 經(jīng)營者最佳推薦業(yè)態(tài)為餐飲 ? 不僅餐飲經(jīng)營者首選餐飲，購物和休閑娛樂的經(jīng)營者也看好餐飲，認(rèn)為餐飲是最穩(wěn)妥最有利的選擇，理由主要有： 1）湖南路的餐飲遠(yuǎn)沒有飽和； 2）餐飲是湖南路的強勢業(yè)態(tài)，已形成氣候； 3）湖南路現(xiàn)有的餐飲檔次一般，類型（以中餐居多）比較單一。 ?湖南路這一帶還有待于開發(fā)，我現(xiàn)在看中的是它現(xiàn)在沒有大型的餐飲，你看現(xiàn)在餐飲龍頭也不過是獅王府，獅王府太單調(diào)了一點，它就是光餐飲，相對來說它的配套設(shè)施不是很齊全。 －－劉海平 ?做吃的能打出名字來，一說做吃的地方人家都知道湖南路，像玩的地方人家都去 1912，這樣一個概念，要能形成概念。 －－紀(jì)慧 ?最好搞餐飲。南京人喜歡淮揚菜，這邊缺少揚州菜。這塊的本身檔次高，可以發(fā)展高檔餐飲。 －－魏耀鑫 深 訪 語 錄 目 錄 第二部分 商業(yè)業(yè)態(tài)需求 1 2 消費業(yè)態(tài)需求 消費習(xí)慣 3 經(jīng)營者需求 4 投資者看法 投資者目前所投資店鋪的狀況 選擇店鋪的標(biāo)準(zhǔn)和租金回報期望 投資者對本項目的看法 成熟地段 新區(qū)、 專業(yè)市場 ? 我如果再買的話，會買再小一點面積的， 20平方米左右，地段要比較好，總價不會太高承受不起。像這么大面積的店鋪比較方便出租，經(jīng)營什么項目也比較靈活。 －－洪嫻 ? 要是有 2個 25平米的和 1個 50平米的店鋪，我會選前者，這樣風(fēng)險比較小。 －－倪波 ? 我買的那個店鋪是一排房子，有一千多個平方，我們拿的是中間一個大概兩百多個平方，它對面就是黃鶴家園，是一個新的小區(qū)，還有來鳳小區(qū)等等很多小區(qū)，所以它的發(fā)展也是很好的，這是我們當(dāng)初考慮的一個原因。 －－孫丹丹 個人投資店鋪面積有限 ? 在湖南路、新街口等已成熟的商圈中，個人所投資的地段較好的店鋪，面積多在 50平方米以下，主要原因是單價較貴，個人的承受能力有限。 ? 另一方面，受訪者認(rèn)為小面積的店鋪 這樣的店鋪租金單價會比較高，經(jīng)營的項目也比較靈活，更容易出租。 ? 購買面積較大（ 100平米以上）的店鋪的個人投資者多在專業(yè)市場或新建的住宅區(qū)附近。 ? 這兩種情況下，商鋪價格相對較低，有較大的上漲空間，但是投資者在憧憬未來豐厚利潤回報的同時也需要承擔(dān)一定的投資風(fēng)險。 個人投資者 機構(gòu)投資者 ? 海外基金在投資之前會進(jìn)行評估，它們只會選擇大城市的最優(yōu)和最好地段，像寫字樓、公寓、商鋪等整體或整層購買。 －－朱喜平 ? 現(xiàn)在南京不讓賣產(chǎn)權(quán)式商鋪了，失敗的例子很多，容易引起經(jīng)營糾紛，蘇寧銀河（的商鋪投資者）都吵著要退鋪子。 －－戚建林 投資者皆傾向于投資成熟商圈中的店鋪 ? 要是再買的話，我會買再比較成熟的商圈，像湖南路這邊