某商業(yè)項目市場定位論證與分析報告-資料下載頁
2025-06-24 21:38本頁面
【正文】 相對較小，而市場的機會點卻相對較大，這是發(fā)展較為成熟的區(qū)域所無法擁有的。這在一定程度上有利于前期的投資。 項目定位□從當前的市場環(huán)境來看，目前盤龍城尚處于建設之中，交通、道路等市政配套設施還未完善，居住人口較少，消費力有限，因此在目前本區(qū)域根本不適合商業(yè)經營?！跬ㄟ^以上分析來看，我司建議本項目的目標客戶群主要為投資類客戶。 項目定位項目價格定位【參照樓盤選定】由于目前本項目所在的區(qū)域在售的商業(yè)項目基本沒有，因此在此僅選取了兩個樓盤作為本項目的參考。我司選取了目前與本項目所在區(qū)域的相似區(qū)域在售的商業(yè)項目作為本次定價的參照樓盤，采用市場比較法確定本項目的價格定位。 項目定位□量化定價因素各因素滿分湘隆時代商業(yè)中心耀江麗景灣本項目地段12862居住氛圍12850交通12640商業(yè)配套12830整體規(guī)劃9999區(qū)域環(huán)境8762升值潛力5445物業(yè)管理5545項目配套5555城市規(guī)劃4442樓盤規(guī)模5545外觀3333發(fā)展商信譽3332價格2211停車位3313總分100806244比例70%30%——均價700060003972項目定位注一：以上樣本樓盤價格均為我司近期通過市場調查所得。注二：由于湘隆時代商業(yè)中心和耀江麗景灣這兩個樓盤雖然在具體地理位置上與本項目不同，但是它們所在區(qū)域地位與本項目基本一致，且區(qū)域的發(fā)展情況也基本相同，同時湘隆時代商業(yè)中心在產品形態(tài)和經營定位上與本項目有較強的相似點，因此確定湘隆時代商業(yè)中心權重占70%，耀江麗景灣權重占30%。 項目定位根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價計算得：（700044/80）70%+（600044/62）30%=3972元/㎡ 項目定位□價格論證說明通過前面的分析我司認為本項目商業(yè)部分的均格定位于4000元/平米較為合理。其一套商鋪的總價主要在32萬左右，相對來說價格較被消費者接受。但是由于本項目目前所處的市場環(huán)境相對較差，消費者對于市場的信心不足，我司建議本項目在初期應以低于4000元/平米的價格入市。同時由于本項目開發(fā)量較大，銷售周期相對較長，因此可以在后期隨著市場的變化，根據(jù)當時的市場狀況進行相應的價格調整。 項目銷售建議五、項目銷售建議在前面我司已經對項目自身特點和項目所處的宏觀環(huán)境進行了分析，由此我司建議本項目采用如下銷售策略： 項目銷售建議設置多個售樓部，以吸引多方客戶?！跄壳氨P龍城的人流量少的狀況，對于本項目來說其主要的目標客戶群基本集中于城區(qū)，因此在武漢市中心另外設置分售樓部，可以最大范圍內的吸引目標客戶。 項目銷售建議適當?shù)匿N售優(yōu)惠政策□由于目前盤龍城尚未形成一定的商業(yè)氛圍和居住氛圍，因此消費者對于其項目的信心相對較弱，我司建議對于在盤龍城內已經購買住宅的客戶，如果購買本項目的商鋪則給予一定的優(yōu)惠。這主要是由于在盤龍城購買住宅的這一群客戶，其本身對于盤龍城是有足夠信心的，抓住這一批客戶也有助于促進本項目的銷售。 項目銷售建議返租銷售□由于項目目前所在的區(qū)域市場狀況來看，短期內商業(yè)氛圍的形成有一定的難度，因此這在一定程度上導致了部分目標客戶群市場信心不足，這不利于本項目的銷售，因此我司建議可適當采取返租的方式給目標客戶樹立信心，以促進本項目的銷售。當然，如果采取返租的方式銷售，則本項目實際的銷售價格就應根據(jù)返租的比例進行相應提高。 項目銷售建議自營與銷售相結合□出售的主要目的就是為了資金快速回籠，對于本項目來說，開發(fā)量相對較大，因此風險系數(shù)也相應較高，我司建議將部分商鋪進行銷售，以保證資金的周轉，在一定程度上降低風險系數(shù)。 項目銷售建議□由于目前市場商業(yè)氛圍的不成熟，勢必會影響部分目標客戶群的投資信心，因此我司建議本項目在銷售過程中自留一定面積的商鋪，通過優(yōu)惠條件引進知名品牌作為主力店，通過它們的良好經營將整個項目的商業(yè)人氣帶動起來，對前期的市場先進行預熱，以便于后期銷售和招商工作的順利進行。 項目銷售建議出租與出售相結合，以租帶售。□考慮到資金的回籠和項目的中長期收益兩個問題的協(xié)調統(tǒng)一，因此我司建議在市場接受程度適當?shù)臅r候將項目以適合的價格進行出售，而在不合適的情況下可以采取出租的形式對商鋪進行經營。 項目銷售建議□從長遠利益來看，隨著后期商業(yè)氛圍的逐漸濃郁，商業(yè)價值凸現(xiàn)，商鋪價格也將會隨之增長，如果再將商鋪以更高的價格銷售出去，會給開發(fā)商帶來的更大利潤空間。因此我司建議將自營的一部分商鋪采取先租后賣，可將前期租金轉化為購房款，這種做法對于商家也較為有利，降低了他們的投資風險，因此也比較樂意接受這一方式。 項目銷售建議帶租約銷售□在銷售工作進行的同時，招商工作將同步開始，招商成功的商鋪與商戶簽訂租賃合同并及時反饋至銷售部，對于只租不買的商戶，銷售部則可將其正在經營的商鋪以帶租約的形式對外出售（可以適當提高售價），業(yè)主在購買此商鋪的同時即可獲得商戶的租約。同時對先租用了本項目商鋪，后期又想購買商鋪的那部分商家可以將其前期的租金沖抵到購房款中。 結 語當然一個項目的成功與否關系著眾多因素，并不僅僅依靠項目自身產品的打造，后期的宣傳推廣也極為重要。在后期我司將從定位及項目產品出發(fā)針對項目的宣傳推廣提出了相關的宣傳形象定位以及后期的宣傳推廣方案。88 / 88
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