【正文】 再在 45元 /平方米 /月的基礎(chǔ)上提升約 10%，達到 50元 /平方米 /月。根據(jù)通常的 12年投資回報法則，我們可以在這一種情況下測算出我們的可售價格： 50*12*12=7200元 /平方米 顯然，這個目標與我們所想到達的的差距還很大，那么，是不是投資者的投資回報率一定要達到 8%以上呢？根據(jù)現(xiàn)今的市場情況，投資率在 8%以上只是一個較為理想的狀況，如果實際投資回報率維持在 6%左右也還是對買家有基本吸引力的，如果以 6%的投資回報率來面向市場的話，那我們項目的可售價格就將會是以下這個價格： 50元 /平方米 /月 *12/6%=10000元 /平方米 我們認為，這個售價是可以為我們大家所接受的。 2．鑒于我們項目特有的核心競爭力，提前確認我們的溢價，假定我們的租金承托能力能夠和鄭州市較為中心區(qū)域的租金相抗衡，以這樣一個較為中心區(qū)域的租金作為定價的參考體系。 根據(jù)我們對市場個案的考察，在目前的鄭州餐飲市場中，普通中餐店租金為約為 30元 / ㎡ /月，中餐火鍋店租金約為 55元 / ㎡ /月，西餐租金為 65元 / ㎡ /月。 假定這三種餐飲的比例分別為 20%、 30%、 50%，那么我們項目在計算這種溢價時，可以把承托租金定為： 30*20%+55*30%+65*50%=55元，以 6%的投資回報率來計算，那么我們項目最后可承托的售價就是： 55元 /平方米 /月 *12/6%=11000元 /平方米 如果，按照這個溢價比例，我們的售價就更高了，此外，西餐能夠承托更高的租價，所以，為了提高售價，提高投資利潤，在有市場容量的前提下，我們應(yīng)該盡可能加大西餐廳在項目中的經(jīng)營比重。 但另外一方面，現(xiàn)實環(huán)境還有嚴峻的一面，因為經(jīng)營者多認為本項目位置較偏，商家普遍租金承受力僅僅在 2540元 /月 /㎡ ；投資者能不能承受住我們這么高的溢價，對我們的項目始終保持投資熱情和信心，這對我們項目本身以及我們操作項目的能力提出了嚴峻的考驗。 總結(jié)： 以上兩個方法都不是純粹科學(xué)意義上的定價方法，而是一種居于某種假設(shè)性或揣測性基礎(chǔ)上的定價方法，有很大的主觀性和一定的隨意性。 這種定價方法雖然并不十分科學(xué)，但它最能激發(fā)主觀能動性，是目標定價原則下的一個好方法。 因為在本項目，甲方下達的銷售價格目標，并不是完全按照本區(qū)域常規(guī)市場下的行情進行銷售動員的，而是大量提高了常規(guī)下的價格系數(shù)，有很大的挑戰(zhàn)性。 目標價格定位的好處是可以激發(fā)潛能，發(fā)揮主觀能動性，缺點是過于主觀，有很大的隨意性和不確定性。 在這里，通過上述幾個假定項目的某個溢價指數(shù)為基礎(chǔ)的幾個測算方法，來推斷我們項目的合理但非常有張力的價格點處在何處。這種檢測方法也可以幫助我們進行某種可控性的判斷，是某種科學(xué)性的體現(xiàn)，可以在強調(diào)主觀能動性的基礎(chǔ)上來適當(dāng)限制我們的頭腦發(fā)熱。 但是，正如股票市場上的溢價并無法絕對準確把控一樣，本項目的溢價指數(shù)也不能完全把控，究竟應(yīng)該把我們項目獨特的競爭力換算為多大的溢價指數(shù)，是值得我們反復(fù)探求的問題。 【 租售策略組合 】 本項目的 租售策略組合 組合原則 確保整個項目的投資者與經(jīng)營者絕大部分是一對一的對應(yīng)關(guān)系。少部分是多對一關(guān)系，避免一對多關(guān)系。而這一點。 組合策略要點 —— 之一 先招商后銷售 商鋪的價格往往比住宅高出好幾倍，精明的購鋪者在投資前慎之又慎，而商場的旺場是直接給到購鋪者信心的最好保障，“先招商后銷售”的策略就是前期通過大力招商引入主力商家及眾多品牌商家，從而使項目的商業(yè)價值得到體現(xiàn)，并由此提升商業(yè)物業(yè)的投資價值，為銷售提供有力保障，有望達到一炮而紅。 組合策略要點 —— 之二 鼓勵經(jīng)營者自購，降低首付比例 商鋪價格較為昂貴，且風(fēng)險較大，為解決這兩個難題，本項目可降低投資門檻，減少投資風(fēng)險，具體做法如下：購買者首期只需支付總價的 23成， 5成銀行按揭，剩下 23成的購鋪款可與開發(fā)商簽訂協(xié)議，用前兩年的租金償還發(fā)展商。 組合策略要點 —— 之三 帶租約銷售 項目先通過前期招商，再把招商成功的商鋪整個或拆分出售給投資人，通過“馬上投資馬上收益”的投資保障給到投資者極大信心，從而實現(xiàn)快速銷售。 組合策略要點 —— 之四 定點定向銷售 尋找鄭州及周邊有能力的大投資客 ,針對性地進行定點宣傳，例如活動營銷等方式 ,會起到事半功倍的效果。 組合策略要點 —— 之五 提高售價，變相返租銷售 為了保障購鋪者的信心，根據(jù)實際情況實行 3~5年返租銷售，返租金額可在首期款中一次扣減，直接為購鋪者減輕了巨大的投資壓力。 組合策略要點 —— 之六 委托招租 這一做法的好處是擺脫了業(yè)主“單兵作戰(zhàn)”的煩惱，不需再想方設(shè)法自己出租物業(yè)，可以借助發(fā)展商的品牌實力，由發(fā)展商前期統(tǒng)一招商，后期統(tǒng)一經(jīng)營管理，也有利于整個商場的業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，促進商場的迅速旺場，商鋪的價值也隨之水漲船高，最終收益的仍是業(yè)主本人。 報告結(jié)束 謝謝?。? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 10:28:50 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 10:28:50 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 10:28:50 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/232023/1/232023/1/23Jan2323Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/232023/1/232023/1/23Monday, January 23, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 23日星期一 2023/1/232023/1/232023/1/23 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 2023/1/232023/1/232023/1/231/23/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/232023/1/23January 23, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023/1/232023/1/232023/1/232023/1/23 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴