【正文】 范圍內(nèi)可考慮帶裝修交樓。 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 35 fyeF 二、 項目地塊價值解析 區(qū)域周邊環(huán)境解析 ? 周邊居住環(huán)境解析 項目所在區(qū)域是一個早已發(fā)展地非常成熟的老生活 區(qū)，其中有多個經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位的家屬區(qū)，也有曾經(jīng)是長沙先富起來一代居住的桔園小區(qū)。這其中有一批家庭條件較好，而子女年齡在 20 多歲的家庭，他們的子女一方面對現(xiàn)有的居住條件不滿足，另一方面年輕人的獨立心態(tài)使他們希望能脫離父母獨立生活，但由于工作時間短，他們還沒有足夠的經(jīng)濟能力購買大面積的房子，在離家不遠的地方購買一套小戶型公寓既可實現(xiàn)獨立生活，又能在需要的時候得到家庭的照顧，可以說是父母和子女都能接受的較好選擇。這將是本案的主要客戶群來源之一。 ? 周邊商業(yè)環(huán)境解析 本項目同時歸屬東塘商圈和雨花亭商圈。東塘 商圈作為長沙的傳統(tǒng)三大商圈之一，在城市擴張后其地位將越來越高，在政府統(tǒng)一規(guī)劃后，目前正進行著業(yè)態(tài)升級，商圈的發(fā)展將越來越快；雨花亭商圈目前還處于起步階段，在今年年底沃爾瑪開業(yè)后，商圈將正式形成，隨著城市向南發(fā)展趨勢越來越明顯，作為連接城市中心和南城的雨花亭商圈，其地位和物業(yè)檔次都將不斷提高。 這兩個商圈的發(fā)展不僅使項目周邊的配套檔次得到根本性的改善和提升（例如沃爾瑪和時代華納影城將成為年輕一族享受城市休閑娛樂生活的好去處），同時也將使個體工商戶數(shù)量大大增加，其收入和經(jīng)濟能力也大大提高，他們中的一部分來自于區(qū) 域內(nèi)的原住居民，而更大的部分來自于城市其他區(qū)域或周邊縣市甚至更遠的地方，這部分人一方面有居住的需求，在離經(jīng)營地點不遠的地方購買一套小戶型公寓，不需要投入太大的成本又能方便其兼顧生活和經(jīng)營，對于投資意識強的他們來說這同時也是一種投資；另一方面其中經(jīng)營較好的人還有商業(yè)經(jīng)營的需求，原有的經(jīng)營場所已不能滿足其發(fā)展需要，可能需要更大的存貨空間，也可能需要一個辦公的場所，在離經(jīng)營地點不遠的地方投資一套可商住兩用的小戶型公寓是最好的選擇。這些個體工商戶也將是本案公寓的主要客戶來源之一。 ? 周邊商務(wù)環(huán)境解析 項目所在區(qū)域并不 是一個商務(wù)區(qū)，商務(wù)辦公對小戶型公寓的需求較少。但項目周邊有很多經(jīng)濟效益好的企事業(yè)單位和一些權(quán)力機構(gòu)，他們中的一些中高級管理人員有較高的經(jīng)濟收入，有較強的投資意識和投資能力，因公務(wù)需要他們經(jīng)常參加各種應(yīng)酬，在辦公地點附近購長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 36 fyeF 買一套小戶型公寓，既便于應(yīng)酬也能作為一項投資。他們也將是本案的目標客戶群之一。 地塊交通解析 本項目所臨的韶山路是長沙兩條南北向的交通主干道之一，有 10 多條公交線路通達城市各個區(qū)域，且地塊南側(cè)和北側(cè) 200 米范圍內(nèi)都有公交車站， 20 分鐘內(nèi)能到達城市 CBD 中心區(qū)。對于在 CBD 工作有購買公寓需求 的年輕白領(lǐng)，本項目距離他們的工作地點不遠，滿足他們選擇公寓的基本條件，而相對于位居 CBD 的公寓，本項目離過于喧鬧的都市有一定距離，可以得到稍微一點清靜，更適合享受獨立的居家生活。 本案距離城市 CBD 中心不遠且交通方便，也有獨特的吸引力，來自 CBD 中心的年輕白領(lǐng)也是本案的目標客戶來源之一。 規(guī)劃解析 ? 本項目容積率較高，要使主要產(chǎn)品住宅達到更高的居住品質(zhì)就要盡量降低小區(qū)內(nèi)的建筑密度，在規(guī)劃設(shè)計時要充分利用臨街面及臨街商業(yè)上方的空間； ? 但韶山路是城市主干道，車流量大且車速很快，噪音和廢氣等污染嚴重，會對路邊的住宅產(chǎn)品品質(zhì)影響很大，進而會影響到項目的整體品質(zhì)和形象，因而在臨街位置不適宜建設(shè)太多的住宅產(chǎn)品； ? 長沙消費者對住宅的朝向非?？粗?，要求最好朝南且南北對流，韶山路沿線商業(yè)上不適合開發(fā)東西朝向的住宅，則商業(yè)上方空間難以充分利用； ? 一方面小戶型公寓客戶與高端住宅客戶有很明顯的檔次差別，過大比例的小戶型公寓會對項目整體高端形象定位產(chǎn)生一定的影響；另一方面 項目的住宅以高端定位，其價格水平已超過了目前長沙大部分公寓產(chǎn)品的價格，太多的小戶型公寓產(chǎn)品并不會對提升項目利潤有太大幫助。因此項目應(yīng)適當控制公寓產(chǎn)品的開發(fā)量； ? 綜合來 看，在韶山路商業(yè)上方開發(fā)一定的對居住品質(zhì)要求不是太高的公寓產(chǎn)品是較為合適的選擇，而將公寓設(shè)置在韶山路與南面規(guī)劃路轉(zhuǎn)角處既可實現(xiàn)對規(guī)劃路商業(yè)上方空間的利用。也能使部分公寓產(chǎn)品朝向更高，有利于提高公寓的整體品質(zhì)。 開發(fā)一定量的公寓產(chǎn)品可以使本案在達到更高容積率、帶來更多銷售利潤的同時，又能使主要產(chǎn)品住宅能有更高的居住品質(zhì)。 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 37 fyeF 地塊內(nèi)部物業(yè)關(guān)系解析 ? 本項目走高端路線，將建立起高端的市場形象，住宅部分定位為“城市中心高端住宅”，項目的公寓處于臨街位置，其形象定位對項目的整體形象有很大的影響； ? 項目整體的高端形象 對公寓產(chǎn)品的形象也賦予了很大的提升力和支持力。 本案公寓產(chǎn)品可以也必須堅持高端定位，無論在建筑立面、戶型設(shè)計還是形象定位都應(yīng)體現(xiàn)較高的檔次。 地塊價值解析總結(jié) ? 區(qū)域居住、商業(yè)、商務(wù)環(huán)境的現(xiàn)狀及發(fā)展和便捷的交通帶來了大量的公寓需求，這為本案開發(fā)公寓產(chǎn)品提供了客戶基礎(chǔ)； ? 為實現(xiàn)更高的利潤收益、保證住宅的居住品質(zhì)，本案需要適當開發(fā)一些公寓產(chǎn)品，而公寓的定位以接近項目整體高端形象為宜。 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 38 fyeF 三、 項目公寓定位 項目開發(fā)公寓產(chǎn)品的綜合論證 綜上所述，我司認 為本案開發(fā)公寓產(chǎn)品有足夠的充分條件和必要條件，因此建議開發(fā)適量的公寓產(chǎn)品。 客戶定位 在以上分析中已經(jīng)基本得出了公寓客戶的來源，具體客戶定位如下： （ 1） 居家自住型客戶 ? 在周邊區(qū)域居住的 20 多歲的年輕人：有較強的獨立意識、時尚、潮流、新銳。 ? 在 CBD 工作的年輕白領(lǐng)：時尚、潮流、新銳。 （ 2） 商住兩用型客戶： ? 東塘商圈和雨花亭商圈的個體工商戶：事業(yè)處于發(fā)展上升階段，強烈的投資意識，認同區(qū)域的升值潛力。 開發(fā)公寓產(chǎn)品 長沙公寓產(chǎn)品熱銷 項目周邊有大量公寓產(chǎn)品需求 項目所在區(qū)域公寓供應(yīng)量不足 要降低密度提高住宅居住品質(zhì) 開發(fā)價格更高的公寓可以增加項目利潤 項目區(qū)位具備開發(fā)公寓的基本條件 要達到更高容積率實現(xiàn)更多利潤 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 39 fyeF （ 3） 投資型客戶 ? 周邊企事業(yè)單位的中高級管理人員：相對自住需求而言帶有更強的投資目的，有較強的投資意識和投資能力，認同區(qū) 域升值潛力。 ? 專業(yè)地產(chǎn)投資客：有專業(yè)的房地產(chǎn)知識，自己有專業(yè)的判斷能力，認可區(qū)域的升值潛力。 從以上客戶定位可以看出，本案公寓的目標客戶群在使用者層面居家自住需求較商務(wù)辦公需求更多。 市場形象定位 城市中心 新銳領(lǐng)地 說明： ? “城市中心”：強調(diào)了項目的區(qū)位，這是客戶購買公寓產(chǎn)品的最重要因素；此定位也與項目整體定位一脈相承； ? “新銳領(lǐng)地”：一方面在項目主要目標客戶中，居家自住型客戶都是年輕、時尚、潮流的城市新銳一族，而商住兩用型客戶也正處于事業(yè)成長期，也屬于商界的新銳力量；另一方面也代表了 LXIBM 作為長沙房地產(chǎn)市場的新軍，銳意進取的，銳不可擋的形象。 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 40 fyeF 價格定位 采用市場比較法進行價格定位。 ① 項目價格類比 ? 根據(jù)替代原則，選取以下 5個在長沙具有代表性的小戶型公寓項目作為比較案例。 類比樓盤名稱 均價 上城星座 3750 元 / M2 湘域中央 3780 元 / M2 BOBO 國際 3800 元 / M2 頤美現(xiàn)代城 3800 元 / M2 芙蓉同發(fā) 3700 元 / M2 ? 價格影響因素說明表 項目因素 細化因素 本案 景江東方 湘域中央 BOBO 國際 頤美現(xiàn)代 城 芙蓉同發(fā) 交易均價 待 估 3750 3780 3800 3800 3700 交易時間 交易情況 正常 正常 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 40% 環(huán)境 地理位置 韻山中路 三泰街 24號 X一路 235號 解放西路與太平街交匯處 芙蓉中路388號 芙蓉中路458號（識字嶺） 升值前瞻 良好 好 好 好 好 好 自然環(huán)境 一般 一般 一般 良好 一般 一般 周邊環(huán)境 較好 好 較好 良好 較好 較好 區(qū)域規(guī)劃 良好 較好 較好 較好 一般 較好 生活氣氛 較濃 濃厚 濃厚 濃厚 較濃 濃厚 人文氣氛 較濃 較濃 較濃 較濃 較濃 較濃 交通 步行交通 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 車行交通 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 便捷 公共交通 多路公交 車 多路公交 車 202等多路 多路公交 車 多路公交 車 多路公交車，便捷 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 41 fyeF 配套 生活服務(wù)設(shè)施 大型超市、銀行、酒店等 大型百貨、超市、銀行等 銀行、商場等 銀行、超市、廣場等 銀行、超市、圖書館等 酒店、商場、超市、醫(yī)療等 教育配套設(shè)施 中、小學 中學 育英小學 大同小學 中學 中學 中、小學較 完善 樓盤個別因素50% 建筑規(guī)模 較大 小 小 較小 較小 小 建筑形態(tài) 高層 高層 高層 高層 高層 高層 項目規(guī)劃 較好 一般 一般 一般 較好 一般 園林景觀 較好 一般 一般 一般 一般 較差 項目內(nèi)配套 較好 空中泛會 所花園 一期無會所， 24小時保安、 24小時清潔 雙會所 較好 一般 外立面 較好 一般 較好 一般 較好 較好 發(fā)展商品牌 LXIBM 宇凱房地產(chǎn) 景鵬房地 產(chǎn) 龍港房地 產(chǎn) 金域置業(yè) 同發(fā)置業(yè) 項目品牌 一般 一般 一般 一般 一般 一般 戶型設(shè)計 較好 較好 較好 一般 較好 一般 物業(yè)管理 待定 待定 景鵬管理 待定 待定 富保物業(yè) 營銷推廣 10% 營銷包裝 較好 一般 較好 一般 較好 較好 ? 價格影響因素修正系數(shù)表 長沙 LXIBM 東塘項目商業(yè)和公寓部分市場分析及產(chǎn)品定位報告 長沙 LXIBM 42 fyeF ? 計算結(jié)果： 比較修正后，以 X個比準均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果，即本項目的住宅現(xiàn)時平均價格為 3903元 /M2。 項目因素 細化因素 權(quán)重 本案 景江東方 湘域中央 BOBO國際 頤美現(xiàn) 代城 芙蓉同 發(fā) 交易均價 待估 3750 3780 3800 3800 3700 交易時間 交易情況 正常 正常 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素40% 環(huán)境 地理位置 100 103 103 102 102 102 升值前瞻 100 101 101 101 101 101 自然環(huán)境 100 100 100 101 100 100 周邊環(huán)境 100 102 100 101 100 100 區(qū)域規(guī)劃 100 99 9