珠江新城商業(yè)項(xiàng)目市場分析報(bào)告-資料下載頁
2025-02-27 22:03本頁面
【導(dǎo)讀】市場狀況，以及未來即將上市及規(guī)劃待建的商業(yè)項(xiàng)目分析。珠江新城的寫字樓多集中在靠廣州大道的西南側(cè)，鄰近黃埔大道的。北側(cè)以及珠江新城的中部。如西側(cè)的華普廣場、星匯國際、雙城國際、以及碧海。寫字樓供應(yīng)量空前激增，潛量為廣州十區(qū)之首。供應(yīng)量都是全廣州最大的區(qū)域。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠江新城目前在建寫字樓總建筑面。積約為萬㎡，據(jù)統(tǒng)計(jì)06年全年可售的寫字樓總面積達(dá)30多萬㎡。2021年大量全新甲級寫字樓投入使用，CBD核心商務(wù)地位顯現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)已在相繼投入使用，富力集團(tuán)在2021年初即將全面進(jìn)駐富力中心。到2021年，珠江新城寫字樓將增加約220萬㎡的物業(yè)面積?？梢娭榻鲁菍⒃谖磥韮扇瓯３謴V州寫字樓供應(yīng)大戶的地位。2021雙城國際廣州市華鵬置業(yè)有限公司華穗路263號755062021東塔、西塔為寫字樓，中塔為公寓。量為全市上市量的2倍多。該類型寫字樓多規(guī)模體量較大，配套標(biāo)準(zhǔn)較高，發(fā)展商以銷售為主要目的，廈、富力盈隆廣場及富力科訊大廈。針對不能承受大型寫字樓租金的目標(biāo)客群。
【正文】 9000～ 13800 50～ 70 已售完 40～ 60㎡ 264 （ 四 ）公寓客戶群體分析 據(jù)我司調(diào)研得出，珠江新城公寓的主力客戶群體大致可分為五類買家： 買家類型 置業(yè)用途 客戶性質(zhì) 位置選擇 代表項(xiàng)目 集團(tuán)買家 作為集團(tuán)高級雇員的宿舍 跨國集團(tuán)、駐華辦事處、領(lǐng)事館人員 CBD中 心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 新凱公寓 愛丁堡公寓 新大廈 商務(wù)買家 作為 中小型企業(yè)的辦公樓 國內(nèi)的私營業(yè)主、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設(shè)計(jì)、投資咨詢等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財(cái)富港 星匯國際 投資買家 用于租賃或 收益 投資 ； 具有投資眼光的人士 用于租賃或商住投資 具有投資眼光的人士 CBD中心區(qū)，交易會(huì)、會(huì)展中心附近、 柏林國際公寓 嘉裕禮頓陽光 馬賽國際公寓 雙城國際公寓 史丹尼公寓 自住買家 日常居住 ，過渡性置業(yè)選擇 年輕的 CBD 辦公族、BOBO一族 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 馬賽國際公寓 SOHO買家 居住 +商務(wù)二合一 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設(shè)計(jì)等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財(cái)富港 史丹尼公寓 客戶群體分析： 這五類群體并不是截然分開的， 有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)交叉現(xiàn)象 ?？傮w而言，投資以及商務(wù)功能是客戶對公寓產(chǎn)品的兩大主要需求層面，其中以投資客戶購買居多。 在不同類型客戶購買的公寓產(chǎn)品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購買作為過渡性物業(yè)居?。毁徺I中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報(bào)和商務(wù)辦公為主要購買用途，該類產(chǎn)品的承租客戶多 為企業(yè)或商務(wù)人士；自由職業(yè)群體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復(fù)式型公寓產(chǎn)品更為偏好。 四、公寓市場綜述 ? 06 年公寓集中放量市場，市場競爭白熱化 06 年珠江新城公寓市場有近 30 萬㎡，約 4000 套單位的貨量投入市場，是近年來入市數(shù)量總和的數(shù)倍，而且在該區(qū)域的周邊還有數(shù)個(gè)公寓項(xiàng)目同期推出市場，因此， 2021 年的公寓市場競爭十分激烈，區(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目面臨內(nèi)外競爭對手的夾擊。 ? 珠江新城的公寓價(jià)格為全市最高，黃金地段價(jià)值顯現(xiàn) 珠江新城公寓的在售價(jià)格主要集中在 13000～ 18000 元 /㎡的區(qū)間，與區(qū)域外的 競爭對手相比高出 2021～ 5000 元 /㎡，一方面 06 年全市整體價(jià)格大勢走高，另一方面在于其價(jià)格的差異體現(xiàn)在地段、環(huán)境以及目標(biāo)客源差異三方面。珠江新城近期發(fā)展的利好吸引了投資者的關(guān)注及轉(zhuǎn)移，此外，大量外資企業(yè)進(jìn)駐亦推動(dòng)了區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的需求膨脹，從而促動(dòng)、支持了公寓價(jià)格的走高。 ? 未來珠江新城 的 公寓市場 將成為旺拼 “戰(zhàn)場” 現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來二次開發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著 環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開發(fā)進(jìn)入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城， 同時(shí)區(qū)內(nèi)及鄰近 周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來幾年珠江新 城將 成為 廣州市國內(nèi)外大集團(tuán)公司的 匯聚 地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) ； 加上地鐵開通、新光快速路建設(shè)、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個(gè)商務(wù)中心， 企業(yè)將逐漸遷移進(jìn)駐，帶來龐大的公寓租客源；而且 區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求 高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應(yīng)的稀缺將進(jìn)一步促進(jìn)公寓市場的發(fā)展。 附表 —— 珠江新城未來 商業(yè)用地發(fā)展概況 序號 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 占地面積㎡ 總建面積㎡ 1 富力中心 富力地產(chǎn) 8100 160000 2 富力盈力大廈（北塔寫字樓） 富力地產(chǎn) 9082 118000 （寫字樓 41916） 3 富力 A31項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 8328 62460 4 富力 B15項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7880 94557 5 富力 B16項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7897 118452 6 富力 J27項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7918 118771 7 富力 D11項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 14498 101483 8 富力 J11項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7942 142964 9 富力 M14(辦公 /酒店 ) 富力地產(chǎn) 13182 131816 10 富力 M19(辦公 /酒店 ） 富力地產(chǎn) 11413 79889 11 津?yàn)I騰越大廈 A46 廣東津?yàn)I房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 6292 83469 12 中鼎 A36項(xiàng)目 中鼎集團(tuán) 6784 57662 13 雅居樂 B17項(xiàng)目 雅居樂集團(tuán) 6805 88466 14 廣晟資產(chǎn) B16項(xiàng)目 廣東廣晟資產(chǎn)公 司 7896 118452 15 廣東煙草大廈 B18 中國煙草總公司 廣東省公司 10600 170000 16 偉騰 D33項(xiàng)目 廣州偉騰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 4526 27200 17 偉騰 D42項(xiàng)目 廣州偉騰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 16921 84606 18 宏城 D37項(xiàng)目 廣東宏城發(fā)展 11156 109690 19 明和實(shí)業(yè) F14項(xiàng)目 廣州明和實(shí)業(yè)有 限公司 10200 80000 20 明和實(shí)業(yè) F23項(xiàng)目 廣州明和實(shí)業(yè)有 限公司 10200 80000 21 明和實(shí)業(yè) F24項(xiàng)目 廣州明和實(shí)業(yè)有 限公司 25600 190000 22 嘉裕 F22之一 項(xiàng)目 廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10100 80000 23 雙子塔西塔 J12 城建集團(tuán) 31000 370000 24 城建集團(tuán) B210 城建集團(tuán) 10800 106000 25 保利地產(chǎn) F22 保利地產(chǎn) 12880 101752 26 保利地產(chǎn) I6 I6 I64 保利地產(chǎn) 20704 148354 27 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) I14項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 6545 45821 28 中國名牌大廈 I23 6623 34443 29 廣州萬基隆置業(yè) J22項(xiàng)目 萬基隆置業(yè)公司 8066 116000 合計(jì) 319938 3220307
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