【正文】 近年來，隨著中山路的逐漸衰落及其它商圈的興起，百盛也面臨著經營壓力。 發(fā)達商廈 （ 1）基本情況 發(fā) 達 商 廈 建筑物特點 (外形、外立面 ) 玻璃幕墻 開業(yè)時間 1996 年 樓層和總面積 5 層 / m2 電梯情況 2 部扶梯 停車場位置及車位 地面 /20 多個 商場中廳 裝修檔次 中檔 客流量 4 人 /分鐘 (周二 10:30) 市場定位 中低檔 功能定位 購物 特色定位 大排檔、低價位、可講價 經營狀況 一般 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：處于中山路商圈；劣勢：經營管理差，鋪位獨立經營 對外租金 1F： 萬元 /m2/年 2F： 25%扣點 3F： 25%扣點 4F： 25%扣點 空置率： 0%，但有些商鋪發(fā)布出租信息 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 47 單鋪面積 — 150m2 商戶總數： 300 戶左右 管理費 3050 元 / m2/月 客戶來源 商戶來源范圍： 下崗職工為主 商戶特點：資金實力差、 小型 顧客來源范圍： 中低收入者 顧客特點：中老年 各樓層功能調查 樓 層 經營類別 預計面積 1F 珠寶、玉器、服裝、工藝品 1050m2 2F 女子時裝、職業(yè)裝、休閑、皮衣、羊絨大衣 1050m2 3F 男子休閑裝、西裝、牛仔、襯衣、領帶 1050m2 4F 童裝、兒童天地、床上用品 1050m2 5F 外貿服裝超市 1050m2 商場品牌組合調查 樓層 經營品牌 預計面積 2F 賽爾維尼嬌 /桂玲華服 /柯爾斯滕 /金夫人 /天田 /威尼爾 /海泛菲 /昕林/婷婷服飾 /柯賽摩 /納雨 /瑞 .縈絲西麗 /希德尼 /北京紫貝殼 /可妮 /凱也維亞 /嫚貝爾 /瑞奇特 /芳琳居 3F 華倫天奴 /稻草人 /圣丹妮 /雅戈爾 /名亨 /佳撒龍 /諾尼 .詩丹 /柒牌 /和平西褲 /波頓牛仔 /老爺車 /雄 /劍龍 /易拓套裝 /幸運風 4F 床上用品：清韻家紡、恒源祥、夢雪 皮具：老人頭、金利來、花花公子 襪子：卡蒂亞 毛衣：皮皮狗 春竹 伊云、老爺車 （ 2）購物環(huán)境 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 48 國貨商場 （ 1）基本情況 國 貨 商 廈 建筑物特點 (外形、外立面 ) 開業(yè)時間 1993 年 樓層和總面積 8 層 /20210m2 電梯情況 兩 部扶梯 停車場位置及車位 — 2F/150 個 商場中廳 裝修檔次 中低檔 客流量 38 人 (周一 19:1519:20) 市場定位 中檔百貨 功能定位 購物 特色定位 各樓層功能調查 樓 層 經營類別 預計面積 — 1F 超 市 2500m2 1F 珠寶 /金銀飾品 /鐘表 /手機 /照相器材 2500m2 2F 鞋類 2500m2 3F 女子正裝 /時裝 2500m2 4F 男士服裝 /男士用品 2500m2 5F 運動休閑服裝 /用品 2500m2 6F 床上用品 /婦女用品 /襪子 /羊毛衫 /內衣 2500m2 7F 小家電 /辦公用品 /兒童用品 /文具 2500m2 商場品牌組合調查 中山商城 （ 1）基本情況 中 山 商 城 建筑物特點 (外形、外立面 ) 開業(yè)時間 樓層和總面積 負 1 層 /8000m2 電梯情況 2 部扶梯 停車場位置及車位 無 商場中廳 無 裝修檔次 一般 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 49 客流量 17 人 /分鐘 (周三 15:00) 市場定位 服裝專業(yè)市場 功能定位 購物 特色定位 白領女性時尚服裝、服 飾的集中購物地 對外租金 17元 /m2/天 單鋪面積 15— 30m2 商戶總數： 245 戶 管理費 600— 1000 元 /月 客戶來源 商戶來源范圍： 商戶特點： 顧客來源范圍： 顧客特點： 各樓層功能調查 樓 層 經營類別 預計面積 1F 90%服裝 /8%鞋包 /2%飾品 8000 （ 2）購物環(huán)境 通道： 配套： 店鋪陳列： 即墨路小商品世界 名稱 即墨路小商品市場 建筑物特點 (外形、外立面 ) \ 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 50 開業(yè)時間 \ 樓層和總面積 4 層 /4000m2 左右 電梯情況 2 部 停車場位置及車位 無 商場中廳 無 裝修檔次 一般 客流量 \ 市場定位 中低檔 功能定位 購物 特色定位 \ 對外租金 租金一般為 14 元 /m2/天 單鋪面積 3— 10m2 商戶總數： 400 戶左右 管理費 管理費 — 2F 為 元 /m2/月，其它為 8— 10 元 / m2/月 各樓層功能調查 樓 層 經營類別 預計面積 — 1F 床上用品 /服裝 /帽子 /化妝品 /玩具 /假發(fā) /裝飾花 /美甲 968m2 — 2F 服裝 /內衣 /童裝 /草編制品 /化妝品 /裝飾花 /家居飾品 /禮品 968m2 1F 經營工藝品 968m2 2F 鞋、襪子、箱 包 968m2 小結： 隨著市政府的東移，中山路商圈政治、經濟、文化中心的地位逐漸被東部商圈取代，同時中山路商圈商業(yè)物業(yè)較為陳舊，購物環(huán)境有待改善，中山路面臨正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。但隨著中山路商貿區(qū)改造的全面鋪開，中山路商圈將重新煥發(fā)生機，一個以商業(yè)為主、功能完善、配套設施齊全、中西文化交融、特色鮮明、檔次較高、既有濃郁傳統(tǒng)特色又具現代時尚的商業(yè)中心將呈現在廣大市民面前，成為島城一道亮麗的風景。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 51 第二節(jié) 香港中路商圈（又稱東部商圈） 一、商圈概況 香港中路商圈（又稱東部商圈）是隨著島城東部開發(fā)而迅速 崛起的新興商業(yè)。該商圈的大致范圍為東海西路、延安三路、江西路等圍合區(qū)域，區(qū)域內主要街道有香港中路、東海西路、山東路、福州南路、南京路、延安三路、徐州南路、閩江路、云霄路等。 由于開發(fā)東部方針的確立及市政府的東移，東部地區(qū)商業(yè)迎來了快速發(fā)展的黃金時機。香港中路商圈已成為青島市目前最具活力的商業(yè)區(qū)域之一。東部商圈以佳世客、家樂福為中心點向四周發(fā)散，佳世客步行街已形成了東部商圈的中軸線。 目前，香港中路商圈業(yè)態(tài)較為齊全，各商家整體實力不俗，彼此間競爭有序。 百貨業(yè)以陽光百貨、海信廣場為代表，網羅國際級服裝品牌， 聯手打造島城高端百貨業(yè)的第一陣營；大超市、賣場以佳世客、家樂福為代表，物美價廉的商品、舒適的購物環(huán)境及各具特色的經營模式在業(yè)界形成了無法撼動的霸主地位；國美、雅泰兩家家電零售巨頭形象店齊聚東部，掀起數碼、 3C 旋風；哥弟、一諾、紅領、好事中、巴龍、瑪絲菲爾、米笛、普普風、名品廣場等知名服裝專賣店星羅棋布，以個性化的店面設計、流行的服裝款式吸引白領們光顧。 金融、餐飲、休閑娛樂等商業(yè)配套服務，已呈現集聚效應。 目前，僅在香港中路設立青島（或山東）地區(qū)總部的金融機構就有 13 家，22f9908bed90df1123bece0d47185a34 52 各金融機構營業(yè)網點達 25 家，香港中路已 成為名副其實的島城金融一條街，隨著青島區(qū)域性金融中心地位凸顯及政府部門對香港中路金融街的扶持，將有更多的金融機構入駐。餐飲方面，云霄路、閩江路餐飲特色街已趨成熟，雙雙成為政府命名的商業(yè)特色街。休閑娛樂方面，目前島城的酒吧主要集中在東部，燕兒島路酒吧一條街已經延伸到漳州一路、閩江路等周邊地帶。 香港中路商圈匯聚著島城絕大部分的中高收入人群，他們講求物質與精神的雙重體驗，其消費已呈現高檔化、個性化、時尚化的趨勢。只有緊密迎合、有效引導這種消費趨勢，充分滿足消費者的需求，方能贏得商機?？v觀香港中路商圈的商業(yè)現狀， 大超市、賣場已經飽和，云霄路等商業(yè)街由于同質化，網點數量已近臨界點，而經營靈活、特色鮮明、市場細分明晰的專業(yè)店、主題商城尚有較大發(fā)展空間。 二、商圈租金水平 香港中路商圈的租金價格在２７ — １８２元／ｍ２／天，其中佳世客地下商業(yè)街的租金在１５２元／ｍ２／天左右，而云霄路上的商鋪價格在３６元／ｍ２／天左右。 三、主要商家 （一）主要代表商家一覽表 序號 商家名稱 零售業(yè)態(tài) 地 址 營業(yè)面積(m2) 備 注 1 青島東泰佳世客 購物中心 香港中路 72 號 12021 2 家樂福名達超市 大型綜合超 市 香港中路 21 號 12021 3 青島海信廣場 百貨店 山東路 9 號 27000 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 53 4 陽光百貨 百貨店 香港中路 48 號 20210 5 新華書店書城 大型專業(yè)店 香港中路 67 號 13600 （二）商家介紹 陽光百貨 （ 1）基本情況： 陽 光 百 貨 建筑物特點 (外形、外立面 ) 現代、時尚 開業(yè)時間 2021 年 9 月 29 日 樓層和總面積 3 層、 2 萬 m2 電梯情況 4 部扶梯、 2 部觀光梯 停車場位置及車位 地面、 40 個 商場中廳 入口小中庭、中部大中庭 裝修檔次 高檔 客流量 市場定位 高檔百貨 功能定位 購物、休閑、餐飲 特色定位 經營 世界名牌服飾 為主 經營狀況 良好 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 54 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 位于東部商圈，消費力強勁、商業(yè)氛圍濃厚 ? 交通便利 ? 物業(yè)質素高，購物環(huán)境好 ? 商品品牌號召力強，符合高檔百貨定位要求 劣勢： ? 開業(yè)時間較短，品牌知名度有待培育 ? 功能配套尚待完善 ? 與人氣旺盛的佳世客距離較遠，客流不能有效共享，顯得形單影只 單鋪面積 20— 40m2 商戶總數： 300 個左右 客戶來源 商戶來源范圍： 歐美國家 商戶特點：國 際一、二線品牌 顧客來源范圍： 青島本地及外地游客 顧客特點：高收入、注重生活品位 各樓層功能調查 樓 層 經營類別 預計面積 1F 精品男式箱包 /國際化妝品 珠寶首飾、手表、眼鏡 / 煙、酒、滋補品、名品超市等 7000 m2 2F 女職業(yè)裝、少女裝、淑女裝 / 女士鞋、包 / 女內衣、飾品 / 休閑、餐飲 7000 m2 3F 男士正裝、休閑裝、運動裝 / 男鞋 / 家居品牌 / 7000 m2 商場品牌組合調查 樓層 經營品牌 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 55 1F ① 名表：瑞士、歐米茄、天梭、艾美、浪琴、西鐵城、雷達、古馳、 摩凡陀 ② 化妝品： AUPRES、 BURBERRY、 AMNA、 SUI、幽蘭、清妃、高夫、美伊娜多、紀梵希、凡美、絲柔 ③屈臣氏、多麗美容筆、 BF、 MATIS、毛戈平、瑞琪糕點 ④包、鞋： BALLY、艾格納、鐵獅東尼、 KENT、 CURWEN ⑤保健品：金海參、雪峰茶、名品煙酒 ⑥珠寶：謝瑞麟、華洛絲奇、周大福、金至尊、六福、 FOHZFOLLIE、周先生、英皇、土溪地 ⑦男裝： VENEIIA、 JEEP、 MONT、 BLANC、 VERR、 ROBERTADI、 CAMERIN、紀凡希、鱷魚、布魯尼、雅格獅丹 2F ① 包：波尼爾、卡紛、迪卡龍、絲莉安、鐵塔、絲歌、菲齊 ②手飾：絲瑞孚、金城 ③帽子：季語 襪子： RELISH ④鞋：哈森、巴黎世家、瑞姿、天美意、捷曦、玖熙、迪寶、真美詩、柏高米蘭、百麗 ⑤內衣：戴安芬、皮爾卡丹、安莉芳、季侯風、維特芳 ⑥絲巾：卡普西尼 ⑦餐廳：大磨坊 ⑧服裝：德詩、納佰佳、哈芭、芭薩、 Jamp。D、 BKUKI、 LADONNA、 GUESS、GIGI’ S、 KAMALILY、 L’ ORFEO、 BIBA、 JOJO、 LMLULU、柏盈、ALLVREMORR、 TANTPOURELLE、 JORYA、 JOSIRE、 LOUISA、 EVENY、PALMER’ S、 ZUCZUG、 GOZIR 22f9908bed90df1123bece0d47185a34