【正文】 指 標(biāo) AM PM 共 1天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢(xún)問(wèn)法 /料查詢(xún) 1 天 全組人員 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 20 交通路網(wǎng) 詢(xún)問(wèn)法 /資料查詢(xún) 1 天 全組人員 市政設(shè) 施和規(guī)劃 觀察法 /詢(xún)問(wèn)法 1 天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 監(jiān)控、指導(dǎo)人員：薛開(kāi)敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 （五）、調(diào)查復(fù)核 抽樣復(fù)核：監(jiān)控人員抽樣復(fù)核 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 21 第二部分 調(diào)研結(jié)論內(nèi)容 第一章 宏觀分析 第一節(jié) 青島經(jīng)濟(jì) 全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。 詢(xún)問(wèn)法 一般隨機(jī)選取詢(xún)問(wèn)對(duì)象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。 問(wèn)卷輸入：對(duì)輸入的數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯查錯(cuò)和抽樣檢查，以保證數(shù)據(jù)錄入的準(zhǔn)確性。 陪訪： 定期做訪問(wèn)員陪訪工作，了解訪問(wèn)員碰到的實(shí)際困難并幫助22f9908bed90df1123bece0d47185a34 8 解決，糾正入戶(hù)過(guò)程和操作中的失誤。 設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)樓盤(pán)調(diào)查表，針對(duì)現(xiàn)時(shí)在售的樓盤(pán)，收集相關(guān)盤(pán)資料，以了解供需關(guān)系，尋找市場(chǎng)空檔，結(jié)合消費(fèi)者和客戶(hù)的調(diào)研，完成項(xiàng)目的投資論證及定位工作。 ▲ 樓盤(pán)定位及特點(diǎn)：客戶(hù)來(lái)源，目標(biāo)市場(chǎng)、有效賣(mài)點(diǎn)。詳細(xì)在列出每一項(xiàng)所需的費(fèi)用，通過(guò)認(rèn)真的估算實(shí)事求是地給出每項(xiàng)的預(yù)算和總預(yù)算。22f9908bed90df1123bece0d47185a34 1 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 第一章 基本操作程序 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)研體系 市場(chǎng)調(diào)研體系 市場(chǎng)環(huán)境、商業(yè)物業(yè)供需關(guān)系及發(fā)展趨勢(shì)之分析 客戶(hù)和消費(fèi) 行為分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 /相似樓盤(pán)調(diào)研 深度 訪談 本地 居民 調(diào)研 外來(lái) 人口 調(diào)研 實(shí)地 調(diào)研 二手資料的收集 二手 資料 收集 問(wèn)卷面訪 區(qū)域商 業(yè)市場(chǎng)分析 客戶(hù)調(diào)研分析 投資環(huán)境及 市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 2 第二節(jié) 問(wèn)卷調(diào)研操作流程圖 報(bào)告撰寫(xiě) 市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告 數(shù)據(jù)報(bào)告 確定項(xiàng)目研究目的 項(xiàng)目 確立 抽樣設(shè)計(jì) 問(wèn)卷設(shè)計(jì) 項(xiàng)目前期工作 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)、編號(hào) 二、 執(zhí)行時(shí)間、方式 三、 問(wèn)卷數(shù)量 四、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 五、 執(zhí)行要求 執(zhí) 行 執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算 操作安排 項(xiàng)目培訓(xùn) 項(xiàng)目執(zhí)行 問(wèn)卷?yè)觳? 問(wèn)卷一審、復(fù)核 數(shù)據(jù)處理中心 問(wèn)卷二審 問(wèn)卷編碼 問(wèn)卷錄入 數(shù)據(jù)分析 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 3 第三節(jié) 計(jì)劃報(bào)告基本內(nèi)容 一、確定調(diào)研目的： 了解房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)，明確市場(chǎng)及各細(xì)分市場(chǎng)的供需狀況，分析消費(fèi)者的不同需求及特點(diǎn)，利用市場(chǎng)細(xì)分，協(xié)助客戶(hù)尋找并確定目標(biāo)市場(chǎng)，明確目標(biāo)客戶(hù)群特征， 以完成項(xiàng)目定位工作。計(jì)劃要稍稍留有余地，但也不能把時(shí)間拖得太長(zhǎng)。 針對(duì)所有在售樓盤(pán)進(jìn)行普查，主要針對(duì)可比較在售樓盤(pán)，調(diào)研重點(diǎn)有： ▲ 在售樓盤(pán)概況：名稱(chēng)、位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 6 2） 在售樓盤(pán)全面普查、實(shí)地調(diào)研。 模擬演習(xí)及試訪： 訪問(wèn)員把入戶(hù)環(huán)節(jié)和整份問(wèn)卷完整地做完一個(gè)訪問(wèn)。 （五） 編碼錄入質(zhì)量控制： 編碼：將問(wèn)卷中的開(kāi)放問(wèn)題變成封閉題，以便計(jì)算機(jī)輸入和處理。 調(diào)查方法 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 15 觀察法 專(zhuān)人定點(diǎn)、定時(shí)觀察調(diào)查對(duì)象的行為活動(dòng)并記錄。 詢(xún)問(wèn)法 一般隨機(jī)選取詢(xún)問(wèn)對(duì)象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。 城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)異?；钴S態(tài)勢(shì)。 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃為：以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 “兩點(diǎn)一環(huán) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。 商品交易市場(chǎng)成交 活躍。到年底，全市批零貿(mào)易餐飲業(yè)中，國(guó)有占 %，股份制占%，民營(yíng)占 %，外資占 9%，高度市場(chǎng)化的大流通格局基本形成。 大商貿(mào)發(fā)展格局正在顯現(xiàn) 。 2021 年 青島市人均 GDP 達(dá)到 2800 多美元，居民恩格爾系數(shù)下降到 %，邁進(jìn)富裕門(mén)檻。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 27 ? 通訊費(fèi)用支出快速增長(zhǎng) 2021 年我市居民平均每人在購(gòu)買(mǎi)手機(jī)等通訊工具上的花費(fèi)就達(dá)到 111 元，比 2021 年增長(zhǎng)了 %，這還不算話費(fèi)支出。 （ 3） 市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃布局 ： 確立 三主、兩副、 13 區(qū) 的市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心格局 。 （ 7） 社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 在市區(qū) 73 個(gè)社區(qū)中，按標(biāo)準(zhǔn)配置的社區(qū)基 本達(dá)到擁有商業(yè)服務(wù)設(shè)施不低于 15000 平方米，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 8001000平方米。這些特色專(zhuān)業(yè)商業(yè)街在發(fā)揮聚集效應(yīng)、引導(dǎo)消費(fèi)、帶動(dòng)周邊商貿(mào)的發(fā)展、刺激旅游業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)與城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合等方面發(fā)揮了重要作用。 ? 中山商城（地下）服飾街（ 2021 年命名） 該商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全長(zhǎng)約 700米，共有各類(lèi)門(mén)店 240 多家，逐步成為我市白領(lǐng)女性時(shí)尚服裝、服飾的集中購(gòu)物地。通過(guò)近幾年的不斷發(fā)展，婚紗攝影服務(wù)業(yè)逐步積聚并形成了鮮明的特色。 ? 香江路綜合商業(yè)街 （ 2021 年命名） 該街位于黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中部。 1929 年 5 月 22 日國(guó)民黨接收專(zhuān)員公署為了紀(jì)念孫中山先生將山東路改稱(chēng) 中山路。中山路商圈，以中山路綜合商業(yè)街為中軸線，向東西兩側(cè)擴(kuò)展。占前六位的 業(yè)種 分別為服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品、鞋帽、皮包。 （一） 中山路發(fā)展的原則 城市復(fù)興的原則 ：中山路的城市復(fù)興， 不僅需要改善建筑環(huán)境，也需要復(fù)興社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活力。 （三） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路與策略 中山路產(chǎn)業(yè)布局南部以旅游消費(fèi)為核心，組織商業(yè)、餐飲、住宿；中部以文化教育活動(dòng)為中心、組織文化旅游、特色餐飲、特色商業(yè)；北部以市民消費(fèi)及辦公服務(wù)為核心、組織商貿(mào)、辦公、居住等。規(guī)劃建設(shè)成為集服務(wù)、辦公、娛樂(lè)于一體的文化服務(wù)區(qū)。 百盛 （ 1）基本情況 第一百盛 建筑物特點(diǎn) (外形、外立面 ) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1998 年 9 月 樓層和總面積 9 層、 3..5 萬(wàn) m2 電梯情況 14 層 4 部扶梯 / 48 層 2 部扶梯 垂直電梯 3 部 停車(chē)場(chǎng)位置及車(chē)位 地下三層停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位 200 個(gè) 商場(chǎng)中廳 兩個(gè) 2 層小中廳 裝修檔次 中低檔 客流量 市場(chǎng)定位 中檔百貨 功能定位 購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體 特色定位 時(shí)尚服飾 經(jīng)營(yíng)狀況 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 開(kāi)業(yè)較早，公眾認(rèn)知度較高 ? 多年運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富 劣勢(shì)： ? 所處的中山路商圈雖歷史悠久，但面臨新興商圈的競(jìng)爭(zhēng) ? 物業(yè)較陳舊，購(gòu)物環(huán)境有待改善 ? 功能單 一，難以滿足消費(fèi)者多重需求 對(duì)外租金 1F： 2F： 3F： 4F： 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 43 空置率： 單鋪面積 3— 40M2 商戶(hù)總數(shù)： 330 戶(hù) 管理費(fèi) 客戶(hù)來(lái)源 商戶(hù)來(lái)源范圍： 百盛自有客戶(hù) 商戶(hù)特點(diǎn)： 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：中等以上收入 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營(yíng)類(lèi)別 預(yù)計(jì)面積 — 1F 超市 2021 m2 1F 化妝品、珠寶、首飾 4000 m2 2F 女子時(shí)尚、休閑裝 4000 m2 3F 女子正裝 4000 m2 4F 男裝 4000 m2 5F 鞋類(lèi)、飾品 4000 m2 6F 體育用品 4000 m2 7F 家電 4000 m2 8F 兒童樂(lè)園、餐廳 4000 m2 商場(chǎng)品牌組合調(diào)查 樓層 經(jīng)營(yíng)品牌 預(yù)計(jì)面積 1F 化妝品： CD、資生堂、 SKⅡ 、蘭蔻、嘉娜寶、美寶蓮、紅地球、KOSE、羽西、歐萊雅、歐箔萊、 H2O 珠寶：中意、瑰寶、立泰、潮紅基、周生生、秋櫻、名鉆坊、日本貝印飾品 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 44 2F 少女裝：衣艷、淑女屋、和平、德國(guó) A 嘜、貝拉維拉、簡(jiǎn)、芮英、卡佛 連、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普風(fēng)、亦谷、 TITI、艾格、超捷、 AD、洛卡、衣戀、城市麗人、芭路漫、季候風(fēng)、法妮、靜安鴻翔、斯柯、 ELLE、 AZONA、 SPRIT、 VERO、 MODA、ONLY、 、 G202 U2 飾品：凱撒大帝、芮雅、 SPRIT、 ELLE、耐克、伊施戴爾、震志、碧芝、 餐飲：牛排屋 3F 女裝： KUN、 EIN、羅曼、乙佰乙納、撒爾曼爾、菲姿、流行秀、FISH、古谷德、諾淇、 ELLE、瑞和菲瑪、舒浪、范怡文、密雪兒、佛蘭兒、皮爾卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奧黛莉、歐尼亞 、歐迪芬 4F 男裝：卡拉瑪、迪柯尼、奧斯卡丹、歐王、杰凡尼、佛倫斯、利奧納多、 BOSS、梅蘇里、茗牌、尼寶奧、老爺車(chē)、鱷魚(yú)、杜安、卡倫亞諾、巴黎世家、鐵獅東尼、湯尼威爾、時(shí)度、美爾雅、金利來(lái)、圣人夢(mèng)、恒源祥、老船長(zhǎng)、袋鼠、金盾、花雨傘、順美、杰亞杰尼、圣吉奧、紅領(lǐng)、報(bào)喜鳥(niǎo)、金利寶、法蘭、西姆、金狐貍、花花公子、好事中、老人頭、宜而爽、圣克萊、圣大保羅、華倫天奴、夢(mèng)特嬌、馬克華菲、藍(lán)豹、皮爾卡丹、威可多、卡丹狄諾 5F 皮具箱包 :BOSS、 ELL、華倫天奴 .露迪、圣大保羅、花花公子、森達(dá)、阿迪麗娜、紅 蜻蜓、哈森、天美意、老人頭、達(dá)芙尼、星期六、都隆、步步鳥(niǎo)、康利、百利、恩加圖、 SPRCOFFE 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 45 6F 休閑服裝：耐克、 ADIDAS、蘋(píng)果、流行雨、凱詩(shī)、茵寶、家世克私、凡高、奧索卡、探路者、豪健、德?tīng)柨?、雙星、格侖堡、艾仕、美津儂、速比濤、埃古、銳步、雷柏高、歡騰、班尼路、堡獅龍、鱷魚(yú)、佐丹奴、 PUMA、比麗思 辦公用品：震旦、卡西歐、富樂(lè)夢(mèng)、大陸、益而高、國(guó)增、艾譜、樹(shù)德、派克、英雄、威迪文 音像： AISENSE 圖書(shū)：百盛圖書(shū) 運(yùn)動(dòng)休閑鞋： ELLE、鱷魚(yú)、 ADIDAS 按摩器： SHSS、太陽(yáng)島、奧得 賽、凱勝 7F 床上用品：雅芳芳、恒源祥、富安娜 飾品、工藝品：無(wú)限空間、東南西北 家電、數(shù)碼產(chǎn)品：海爾、海信、三星、新月、方正、夏普、威東音響、德國(guó)偉嘉、西門(mén)子、大順燈飾 8F 童裝：斯乃納、米奇、阿卡邦、 ADIDAS、波姆斯、 SNOOPY、海辰貝貝、埃米希、加菲貓、凱茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、嬰方喜、小金貓、小兔瑪麗、小孩兒、美國(guó)蘋(píng)果、耐克、法米尼、OSHROSH、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、小豬班納、福瑞麟、蒂美、巧兒福 童鞋：卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃納、依柏可、劍橋 玩具：李氏兄 弟、培樂(lè)多、好孩子、奧迪雙鉆、樂(lè)高、凱利特、迪寶樂(lè)、啟迪、遠(yuǎn)航、百利威 帽子：盛錫福 （ 2）購(gòu)物環(huán)境 ①服裝陳列 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 46 ② 過(guò)道 百盛是進(jìn)入青島最早的外資百貨之一，在開(kāi)業(yè)之初曾在島城刮起時(shí)尚消費(fèi)的旋風(fēng)。東部商圈以佳世客、家樂(lè)福為中心點(diǎn)向四周發(fā)散，佳世客步行街已形成了東部商圈的中軸線。只有緊密迎合、有效引導(dǎo)這種消費(fèi)趨勢(shì)，充分滿足消費(fèi)者的需求，方能贏得商機(jī)。D、 BKUKI、 LADONNA、 GUESS、GIGI’ S、 KAMALILY、 L’ ORFEO、 BIBA、 JOJO、 LMLULU、柏盈、ALLVREMORR、 TANTPOURELLE、 JORYA、 JOSIRE、 LOUISA、 EVENY、PALMER’ S、 ZUCZUG、 GOZIR 22f9908bed90df1123bece0d47185