【正文】 %復(fù)核，以保證問卷 100%的真實性，復(fù)核工作接受客戶的監(jiān)管。 督導(dǎo)一審：收完問卷后，全面審核問卷。 （三） 問卷審核質(zhì)量控制： 對訪問員完成的所有問卷在進(jìn)行編碼前的 100%二次審核。 陪訪： 定期做訪問員陪訪工作，了解訪問員碰到的實際困難并幫助22f9908bed90df1123bece0d47185a34 8 解決，糾正入戶過程和操作中的失誤。 項目培訓(xùn)： 注意問卷講解和模擬相結(jié)合，令訪問員正確理解問卷的操作。 家庭入戶調(diào)查 潛在消費(fèi)者 在售樓盤的售樓處門口攔截訪問，對象為潛在客戶 售樓處門口攔截調(diào)查 四 、質(zhì)量控制方案 確保項目的研究成果 ,保障收集一手資料的高質(zhì)量，將對調(diào)研實行嚴(yán)格質(zhì)量管控，并著重加強(qiáng)以下五方面的管控工作： （一） 訪問員的招聘及要求 有一定素質(zhì) 對房地產(chǎn)有一定了解 善於接受新知識 有一定調(diào)查訪問經(jīng)驗，有較好交流技巧 能吃苦耐勞，責(zé)任心強(qiáng)。 定量研究：客戶和潛在消費(fèi)者研究 在房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研中，考慮到產(chǎn)品特性和研究的針對性，客戶調(diào)研將選取相關(guān)樓盤和潛在消費(fèi)者作為調(diào)整對象，當(dāng)然，我們在分析時，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實客戶的理性表現(xiàn)和潛在消費(fèi)者的感性消費(fèi)意向，以便更全面、更科學(xué)分析消費(fèi)者的不同需求，并結(jié)合整體商業(yè)市場的供需狀況，完成項目的市場定位及物業(yè)建議工作。 設(shè)計商業(yè)物業(yè)樓盤調(diào)查表，針對現(xiàn)時在售的樓盤，收集相關(guān)盤資料，以了解供需關(guān)系，尋找市場空檔，結(jié)合消費(fèi)者和客戶的調(diào)研，完成項目的投資論證及定位工作。 研究方法： 1） 二手資料收集 在國土規(guī)劃部門、房地產(chǎn)交易中心等機(jī)構(gòu)收集資料。 ▲ 付款方式、管理費(fèi)用、交樓標(biāo)準(zhǔn)。 ▲ 營銷推廣策略：廣告推廣媒體、宣傳工具、銷售方式。 ▲ 樓盤定位及特點：客戶來源，目標(biāo)市場、有效賣點。 3） 供需狀況分析。 研究內(nèi)容： 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)發(fā)展特點。 深度訪談的走向依據(jù)受訪者的回答而定，隨著會談的展開，研究者徹底地探究每一個問題，并根據(jù)回答來決定下一問題。詳細(xì)在列出每一項所需的費(fèi)用，通過認(rèn)真的估算實事求是地給出每項的預(yù)算和總預(yù)算。 調(diào)研進(jìn)度和經(jīng)費(fèi)預(yù)算： 詳細(xì)地列出完成每一步驟所需的天數(shù)以及起始中止時間。 調(diào)研內(nèi)容和范圍： 說明調(diào)研的主要內(nèi)容，規(guī)定所需獲取的信息，列出主要的調(diào)查問題和有關(guān)的理論假設(shè)，明確調(diào)查的范圍和對象。 分析目標(biāo)客戶的購買心理及行為特點， 同時，分析影響客戶購買的各種因素，結(jié)合對產(chǎn)品價格、廣告與促銷的測試， 制訂項目營銷策略及其組合。22f9908bed90df1123bece0d47185a34 1 第一部分 市場調(diào)研 第一章 基本操作程序 第一節(jié) 市場調(diào)研體系 市場調(diào)研體系 市場環(huán)境、商業(yè)物業(yè)供需關(guān)系及發(fā)展趨勢之分析 客戶和消費(fèi) 行為分析 競爭對手 /相似樓盤調(diào)研 深度 訪談 本地 居民 調(diào)研 外來 人口 調(diào)研 實地 調(diào)研 二手資料的收集 二手 資料 收集 問卷面訪 區(qū)域商 業(yè)市場分析 客戶調(diào)研分析 投資環(huán)境及 市場前景分析 項目市場調(diào)研報告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 2 第二節(jié) 問卷調(diào)研操作流程圖 報告撰寫 市場調(diào)研研究報告 數(shù)據(jù)報告 確定項目研究目的 項目 確立 抽樣設(shè)計 問卷設(shè)計 項目前期工作 一、 項目名稱、編號 二、 執(zhí)行時間、方式 三、 問卷數(shù)量 四、 項目負(fù)責(zé)人 五、 執(zhí)行要求 執(zhí) 行 執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算 操作安排 項目培訓(xùn) 項目執(zhí)行 問卷撿查 問卷一審、復(fù)核 數(shù)據(jù)處理中心 問卷二審 問卷編碼 問卷錄入 數(shù)據(jù)分析 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 3 第三節(jié) 計劃報告基本內(nèi)容 一、確定調(diào)研目的： 了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點，明確市場及各細(xì)分市場的供需狀況，分析消費(fèi)者的不同需求及特點，利用市場細(xì)分，協(xié)助客戶尋找并確定目標(biāo)市場，明確目標(biāo)客戶群特征， 以完成項目定位工作。 市場上各種類型商業(yè)物業(yè)的供需情況，結(jié)合目標(biāo)客戶在產(chǎn)品及配套上的不同需求， 進(jìn)行物業(yè)定位及產(chǎn)品論 證。 二、確定調(diào)研計劃 市場調(diào)查計劃書的作用及主要內(nèi)容 調(diào)研目的： 說明提出該項目的 背景，要研究的問題和備選的各種可能決策，該調(diào)研結(jié)果可能帶來的社會效益或經(jīng)濟(jì)效益。 調(diào)研方針與方法： 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 4 用簡潔的文字表達(dá)調(diào)研方針，說明所采用的研究方法的重要特征，與其 他方法相比較的長處和局限性；將要采取的抽樣方案的主要內(nèi)容和步驟；樣本量的大小和可能達(dá)到的精度；采取什么質(zhì)量控制的方法；數(shù)據(jù)收集的方法和調(diào)查的方式；問卷的形式及設(shè)計方面的有關(guān)考慮，數(shù)據(jù)處理和分析的方法等等。計劃要稍稍留有余地，但也不能把時間拖得太長。 三、確定調(diào)研方法及內(nèi)容： 定量調(diào)研方法 定性調(diào)研方法 其它方法 *入戶訪問 *電話 /傳真訪問 *定點攔截 訪問 *郵寄調(diào)查 *互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查 *固定樣本跟蹤調(diào)查 *小組座談會 *深度訪談 *實驗法 *觀察法 *神秘顧客調(diào)查 *二手資料收集 *案頭分析 定性研究 焦點小組座談會（ FOCUS GROUP INTERVIEW）：邀請 812 人，通過甄選符合調(diào)研項目的消費(fèi)者或潛在消費(fèi)者，以小組的形式在主持人的引導(dǎo)下對某一觀念進(jìn)行深入討論，聽取他們對有關(guān)產(chǎn)品的需求及建22f9908bed90df1123bece0d47185a34 5 議，進(jìn)而了解消費(fèi)者的動機(jī)和行為的一種調(diào)研方法深度訪談：研究者與研究對象無限制的一對一會談，目的在于刺探和誘導(dǎo)詳細(xì)的回答，通常使用不定向技術(shù)來揭示隱藏的動機(jī)。 定性研究 —— 房地產(chǎn)市場環(huán)境、供需關(guān)系及特點。 2） 近年來土地供應(yīng)、商業(yè)銷售狀況、空置率。 針對所有在售樓盤進(jìn)行普查，主要針對可比較在售樓盤，調(diào)研重點有： ▲ 在售樓盤概況：名稱、位置、開發(fā)規(guī)模。 ▲ 物業(yè)狀況：面積、價格、銷售狀況（熱銷面積及比例）。 ▲ 建筑 規(guī)劃、周邊規(guī)劃、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等。 ▲ 綜合點評。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 6 2） 在售樓盤全面普查、實地調(diào)研。 定量研究 隨機(jī)入戶訪談 ：消費(fèi)者在家中接受面對面的訪問 定點攔截訪談：在公共場所，潛在顧客者被當(dāng)場攔住或在訪談室中進(jìn)行的面對面訪問 電話訪談：依據(jù)調(diào)查提綱 或問卷用電話與選定的被訪對象交談以收集信息的一種個別。 研究方法：問卷面對面訪問 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 7 類型 方法概況 調(diào)查方法 現(xiàn)實消費(fèi)者 在研究項目周邊地區(qū)，選擇近期（二年內(nèi)）開盤的樓盤，通過訪問樓盤住戶 ，了解他們購房的消費(fèi)狀況。 （二） 訪問員培訓(xùn)過程及跟進(jìn)工作 基礎(chǔ)培訓(xùn)： 注重訪問員在自信心、工作態(tài)度和操作技能方面的培訓(xùn)，讓訪問員較全面掌握市場研究的基礎(chǔ)知識，特別加強(qiáng) 房地產(chǎn)專業(yè)知識方面的培訓(xùn)。 模擬演習(xí)及試訪： 訪問員把入戶環(huán)節(jié)和整份問卷完整地做完一個訪問。 定期總結(jié)： 通過總結(jié)達(dá)到再培訓(xùn)的目的，令訪問員的操作更加規(guī)范。 督導(dǎo)初審：訪問員交問卷，督導(dǎo)當(dāng)場審核問卷。 督導(dǎo)二審：督導(dǎo)之間交換問卷，進(jìn) 行交叉審核。 （五） 編碼錄入質(zhì)量控制： 編碼：將問卷中的開放問題變成封閉題，以便計算機(jī)輸入和處理。 數(shù)據(jù)處理：將用 SPSS 軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計分析，可根據(jù)項目的需求和分析的需要進(jìn)行，并作出數(shù)據(jù)報告圖表。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布 （見項目區(qū)位圖）、公交線路、車站?？紤]到時間、人力與效果的關(guān)系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 調(diào)查方法 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 15 觀察法 專人定點、定時觀察調(diào)查對象的行為活動并記錄。 （四）調(diào)查實施 調(diào)查時段及相關(guān)方法 時間段 五 六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時間 實施人員 調(diào) 查 指 標(biāo) AM PM AM PM 共 2天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問法 /料查詢 2天 全組人員 交通路網(wǎng) 詢問法 /資料查詢 2天 全組人員 市政設(shè)施和規(guī)劃 觀察法 /詢問法 2天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 16 監(jiān)控、指導(dǎo)人員：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 五人 第五部分 調(diào)查復(fù)核 抽樣復(fù)核：監(jiān)控人員抽樣復(fù)核 二、商業(yè)市場調(diào)研報告（ 2） （一）調(diào)查緣起 調(diào)查背景 開發(fā)背景： 項目名稱：青島濱海二期 開 發(fā) 商： 物業(yè)類型：商住兩用 項目位置：香港中路與山東路交匯處東側(cè) 開發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)處于施工階段，商業(yè) 定位未明確 規(guī)劃要求： 調(diào)研目的 調(diào)查目的 了解商業(yè)環(huán)境狀況 研究目 為項目定位服務(wù)，尋求依據(jù) （二） 調(diào)查組織 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 17 調(diào)查主體 監(jiān)控負(fù)責(zé)人：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 調(diào)查范圍 調(diào)查地點：市南區(qū) 主要調(diào)查片區(qū)：北起江西路、南至東海西路、西到安三路、東至福州南路（含佳世客）的圍合區(qū)域 主要調(diào)查街道： ( 未調(diào)查道路 ) 南京路、福州南路 徐州南路、云霄路、南通路、鹽城路、海門路、新浦路、閩江路、漳浦路、漳平路 其他支路 主要商家調(diào)查 中山路商圈 大商家：百盛、發(fā)達(dá)、國貨、伊都錦 專業(yè)市場：中山商城、即墨路小商品市場 在售項目：東方新巴黎和其他 香港中路商圈 大商家：陽光百貨、海信百貨、家樂福、佳世客 專業(yè)市場、專業(yè)店：香港花園大型專業(yè)店（在 建） 調(diào)查指標(biāo)及內(nèi)容 調(diào)查指標(biāo) 調(diào)查內(nèi)容 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 18 片區(qū)商業(yè) 街鋪調(diào)查（非集中式商業(yè)） 業(yè)種、建筑面積、開間、進(jìn)深、層高、經(jīng)營額、租金、顧客來源 商場調(diào)查（集中式商業(yè)） 建筑物特點、開業(yè)時間、樓層和總面積、電梯情況、停車場位置及車位、商場中庭、裝修檔次、客流量、預(yù)計營業(yè)額、對外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場定位、管理費(fèi)、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場品牌組合 市南市北區(qū) 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級（高速公路、國家一級干道、省級公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路 燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 市政設(shè)施和規(guī)劃 市政設(shè)施：休閑娛樂、餐飲、金融、文化教育機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu) 城市規(guī)劃：交通、城市功能 調(diào)查要求 以上所列街道各商家按照表格及調(diào)查指標(biāo)詳細(xì)調(diào)查 按實際狀況畫商家分布圖 查輔助工具物料 青島地圖 調(diào)研表格（商鋪調(diào)查表、商場 /市場調(diào)查表、在售商業(yè)項目調(diào)查表） 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 19 筆記本、紙筆、計算器等 （三）調(diào)查方法 調(diào)研說明 因為是前期定位和規(guī)劃的相關(guān)調(diào)查，調(diào)研的范圍較大，對象較多。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方法上將做具體的要求，闡述如下文。 詢問法 一般隨機(jī)選取詢問對象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。初步核算， 2021年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長 %，比上年提高 個百分點，超額完成了年初確定的經(jīng)濟(jì)增長 13%的目標(biāo)，為 1995年以來的最高增幅。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，一產(chǎn)比重穩(wěn)步下降，二產(chǎn)比重上升，三產(chǎn)因受非典影響較大比重略有下降。 2021 年全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算總支出 億元，增長 %，較好地保證了全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要 全市固定資產(chǎn)投資保持了強(qiáng)勁增長。 城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場呈現(xiàn)異?；钴S態(tài)勢。 城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高。農(nóng)民人均