【正文】 市場上各種類型商業(yè)物業(yè)的供需情況，結(jié)合目標(biāo)客戶在產(chǎn)品及配套上的不同需求， 進行物業(yè)定位及產(chǎn)品論 證。 ▲ 物業(yè)狀況：面積、價格、銷售狀況（熱銷面積及比例）。 定期總結(jié)： 通過總結(jié)達(dá)到再培訓(xùn)的目的，令訪問員的操作更加規(guī)范。 （四）調(diào)查實施 調(diào)查時段及相關(guān)方法 時間段 五 六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時間 實施人員 調(diào) 查 指 標(biāo) AM PM AM PM 共 2天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問法 /料查詢 2天 全組人員 交通路網(wǎng) 詢問法 /資料查詢 2天 全組人員 市政設(shè)施和規(guī)劃 觀察法 /詢問法 2天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 16 監(jiān)控、指導(dǎo)人員：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 五人 第五部分 調(diào)查復(fù)核 抽樣復(fù)核：監(jiān)控人員抽樣復(fù)核 二、商業(yè)市場調(diào)研報告（ 2） （一）調(diào)查緣起 調(diào)查背景 開發(fā)背景： 項目名稱：青島濱海二期 開 發(fā) 商： 物業(yè)類型：商住兩用 項目位置：香港中路與山東路交匯處東側(cè) 開發(fā)進度：現(xiàn)處于施工階段，商業(yè) 定位未明確 規(guī)劃要求： 調(diào)研目的 調(diào)查目的 了解商業(yè)環(huán)境狀況 研究目 為項目定位服務(wù)，尋求依據(jù) （二） 調(diào)查組織 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 17 調(diào)查主體 監(jiān)控負(fù)責(zé)人：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 調(diào)查范圍 調(diào)查地點：市南區(qū) 主要調(diào)查片區(qū)：北起江西路、南至東海西路、西到安三路、東至福州南路（含佳世客）的圍合區(qū)域 主要調(diào)查街道： ( 未調(diào)查道路 ) 南京路、福州南路 徐州南路、云霄路、南通路、鹽城路、海門路、新浦路、閩江路、漳浦路、漳平路 其他支路 主要商家調(diào)查 中山路商圈 大商家：百盛、發(fā)達(dá)、國貨、伊都錦 專業(yè)市場：中山商城、即墨路小商品市場 在售項目：東方新巴黎和其他 香港中路商圈 大商家：陽光百貨、海信百貨、家樂福、佳世客 專業(yè)市場、專業(yè)店：香港花園大型專業(yè)店（在 建） 調(diào)查指標(biāo)及內(nèi)容 調(diào)查指標(biāo) 調(diào)查內(nèi)容 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 18 片區(qū)商業(yè) 街鋪調(diào)查（非集中式商業(yè)） 業(yè)種、建筑面積、開間、進深、層高、經(jīng)營額、租金、顧客來源 商場調(diào)查（集中式商業(yè)） 建筑物特點、開業(yè)時間、樓層和總面積、電梯情況、停車場位置及車位、商場中庭、裝修檔次、客流量、預(yù)計營業(yè)額、對外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場定位、管理費、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場品牌組合 市南市北區(qū) 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級（高速公路、國家一級干道、省級公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路 燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。青島港口、旅游和海洋經(jīng)濟發(fā)達(dá) ， 國際貿(mào)易往來頻繁，國內(nèi)市場繁榮活躍 ，青島區(qū)域性商貿(mào)中心的地位凸顯。 內(nèi)外資商業(yè)巨頭競相登陸青島，零售 業(yè)態(tài) 進一步完善 、業(yè)種 更加豐富 。旅游經(jīng)濟、餐飲經(jīng)濟、休閑經(jīng)濟、時尚經(jīng)濟、夜間經(jīng)濟、社區(qū)經(jīng)濟、綠色經(jīng)濟等新型經(jīng)濟形態(tài) 得到催生，并迎來 前所未有的發(fā)展機遇 。 （ 4） 大中型商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃布局 ： 市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃總數(shù)為 134 處。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 31 ? 臺東三路商業(yè)步行街（ 2021 年命名） 該街所處位置歷史上就是一個商埠。 ? 啤酒文化街 （ 2021 年命名） 該街位于市北區(qū)的登州路。1945 年日本投降后，恢復(fù)了中山路的名稱。 商鋪租金價格差異較大，在６ 中山路商貿(mào)旅游區(qū)共有地塊 52 個，地塊面積 平方米，建筑面積 平方米。 發(fā)達(dá)商廈 （ 1）基本情況 發(fā) 達(dá) 商 廈 建筑物特點 (外形、外立面 ) 玻璃幕墻 開業(yè)時間 1996 年 樓層和總面積 5 層 / m2 電梯情況 2 部扶梯 停車場位置及車位 地面 /20 多個 商場中廳 裝修檔次 中檔 客流量 4 人 /分鐘 (周二 10:30) 市場定位 中低檔 功能定位 購物 特色定位 大排檔、低價位、可講價 經(jīng)營狀況 一般 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：處于中山路商圈；劣勢：經(jīng)營管理差，鋪位獨立經(jīng)營 對外租金 1F： 萬元 /m2/年 2F： 25%扣點 3F： 25%扣點 4F： 25%扣點 空置率： 0%，但有些商鋪發(fā)布出租信息 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 47 單鋪面積 — 150m2 商戶總數(shù)： 300 戶左右 管理費 3050 元 / m2/月 客戶來源 商戶來源范圍： 下崗職工為主 商戶特點：資金實力差、 小型 顧客來源范圍： 中低收入者 顧客特點：中老年 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營類別 預(yù)計面積 1F 珠寶、玉器、服裝、工藝品 1050m2 2F 女子時裝、職業(yè)裝、休閑、皮衣、羊絨大衣 1050m2 3F 男子休閑裝、西裝、牛仔、襯衣、領(lǐng)帶 1050m2 4F 童裝、兒童天地、床上用品 1050m2 5F 外貿(mào)服裝超市 1050m2 商場品牌組合調(diào)查 樓層 經(jīng)營品牌 預(yù)計面積 2F 賽爾維尼嬌 /桂玲華服 /柯爾斯滕 /金夫人 /天田 /威尼爾 /海泛菲 /昕林/婷婷服飾 /柯賽摩 /納雨 /瑞 .縈絲西麗 /希德尼 /北京紫貝殼 /可妮 /凱也維亞 /嫚貝爾 /瑞奇特 /芳琳居 3F 華倫天奴 /稻草人 /圣丹妮 /雅戈爾 /名亨 /佳撒龍 /諾尼 .詩丹 /柒牌 /和平西褲 /波頓牛仔 /老爺車 /雄 /劍龍 /易拓套裝 /幸運風(fēng) 4F 床上用品：清韻家紡、恒源祥、夢雪 皮具：老人頭、金利來、花花公子 襪子：卡蒂亞 毛衣：皮皮狗 春竹 伊云、老爺車 （ 2）購物環(huán)境 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 48 國貨商場 （ 1）基本情況 國 貨 商 廈 建筑物特點 (外形、外立面 ) 開業(yè)時間 1993 年 樓層和總面積 8 層 /20210m2 電梯情況 兩 部扶梯 停車場位置及車位 — 2F/150 個 商場中廳 裝修檔次 中低檔 客流量 38 人 (周一 19:1519:20) 市場定位 中檔百貨 功能定位 購物 特色定位 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營類別 預(yù)計面積 — 1F 超 市 2500m2 1F 珠寶 /金銀飾品 /鐘表 /手機 /照相器材 2500m2 2F 鞋類 2500m2 3F 女子正裝 /時裝 2500m2 4F 男士服裝 /男士用品 2500m2 5F 運動休閑服裝 /用品 2500m2 6F 床上用品 /婦女用品 /襪子 /羊毛衫 /內(nèi)衣 2500m2 7F 小家電 /辦公用品 /兒童用品 /文具 2500m2 商場品牌組合調(diào)查 中山商城 （ 1）基本情況 中 山 商 城 建筑物特點 (外形、外立面 ) 開業(yè)時間 樓層和總面積 負(fù) 1 層 /8000m2 電梯情況 2 部扶梯 停車場位置及車位 無 商場中廳 無 裝修檔次 一般 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 49 客流量 17 人 /分鐘 (周三 15:00) 市場定位 服裝專業(yè)市場 功能定位 購物 特色定位 白領(lǐng)女性時尚服裝、服 飾的集中購物地 對外租金 17元 /m2/天 單鋪面積 15— 30m2 商戶總數(shù)： 245 戶 管理費 600— 1000 元 /月 客戶來源 商戶來源范圍： 商戶特點： 顧客來源范圍： 顧客特點： 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營類別 預(yù)計面積 1F 90%服裝 /8%鞋包 /2%飾品 8000 （ 2）購物環(huán)境 通道： 配套： 店鋪陳列： 即墨路小商品世界 名稱 即墨路小商品市場 建筑物特點 (外形、外立面 ) \ 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 50 開業(yè)時間 \ 樓層和總面積 4 層 /4000m2 左右 電梯情況 2 部 停車場位置及車位 無 商場中廳 無 裝修檔次 一般 客流量 \ 市場定位 中低檔 功能定位 購物 特色定位 \ 對外租金 租金一般為 14 元 /m2/天 單鋪面積 3— 10m2 商戶總數(shù)： 400 戶左右 管理費 管理費 — 2F 為 元 /m2/月，其它為 8— 10 元 / m2/月 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營類別 預(yù)計面積 — 1F 床上用品 /服裝 /帽子 /化妝品 /玩具 /假發(fā) /裝飾花 /美甲 968m2 — 2F 服裝 /內(nèi)衣 /童裝 /草編制品 /化妝品 /裝飾花 /家居飾品 /禮品 968m2 1F 經(jīng)營工藝品 968m2 2F 鞋、襪子、箱 包 968m2 小結(jié)： 隨著市政府的東移，中山路商圈政治、經(jīng)濟、文化中心的地位逐漸被東部商圈取代，同時中山路商圈商業(yè)物業(yè)較為陳舊，購物環(huán)境有待改善，中山路面臨正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 二、商圈租金水平 香港中路商圈的租金價格在２休閑娛樂方面，目前島城的酒吧主要集中在東部，燕兒島路酒吧一條街已經(jīng)延伸到漳州一路、閩江路等周邊地帶。伊都錦以自有品牌服飾為主，這樣一方面商家能準(zhǔn)確把握消費者的需求，通過設(shè)計生產(chǎn)提供給消費者最想要的商品，另一方面由于是自有品牌，能與其它商家22f9908bed90df1123bece0d47185a34 42 差異化，提高自身競爭力。 與周邊地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 37 可持續(xù)發(fā)展的原則 （二） 中山路地區(qū)的功能定位與發(fā)展目標(biāo) 本次城市設(shè)計確定的中山路功能定位是：具有地方特色、體 現(xiàn)青島歷史文化風(fēng)貌，融商業(yè)、專業(yè)服務(wù)、旅游、文化、居住為一體，具有強大經(jīng)濟社會活力、適宜人居的商貿(mào)旅游綜合區(qū)。 二、經(jīng)營種類及租金狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，中山路商圈商鋪共６４９戶。 第一節(jié) 中山路商圈 一 、中山路商圈概況 （一）中山路的歷史沿革 距史料記載， 德國侵占 青島 后，為艦船通過棧橋運輸物資與建筑青島 大港和小港的需要，中山路于 1899 年修建，分南北兩段，南段自棧橋至德縣路口，稱斐迭里街，屬于德國人和歐美人居住的 青島 區(qū)，多德式建筑，為歐美人的 青島 中心 ,洋行、咖啡館、西餐廳、旅館、俱樂部等 青島 設(shè)施一應(yīng)俱全；北段自德縣路口至大窯溝，屬中國人居住的鮑島區(qū) 。 ? 延安二路婚紗攝影街 （ 2021 年命名） 該街位于市北區(qū)中部。 通過實施區(qū)域亮化美化、延長商業(yè)服務(wù)企業(yè)和公共交通的營業(yè)時間、開展夜間促銷和文化娛樂活動、加強治安管理等項措施，為經(jīng) 營企業(yè)和消費者打造一個亮化美化、人氣興旺、豐富多彩、消費活躍的夜間經(jīng)濟環(huán)境，使我市居民逐步養(yǎng)成夜間消費意識和習(xí)慣，企業(yè)開展夜間經(jīng)營的積極性和主動性得到明顯提高，使夜生活成為拉動我市消費市場的重要力量。 附：居民人均消費性支出情況表 項 目 2021 年累計 (元 ) 所占比例 （ %） 比 2021 年增長(%) 人均消費性支出 100 其中：服務(wù)性消費支出 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 28 食品類 衣著類 家庭設(shè)備用 品服務(wù)類 醫(yī)療保健類 交通和通信類 教育文化娛樂服務(wù)類 居住類 雜項商品和服務(wù)類 （三） 青島市商業(yè)規(guī)劃與繁榮商業(yè)的舉措 青島市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 （ 1）目標(biāo)： 建設(shè)區(qū)域性貿(mào)易中心 。全社會全部單位職工平均工資 12021 元，增長 %，其中城鎮(zhèn)單位職工平均工資 14162 元，增長 %。 國有資本逐漸淡出，多種所有制經(jīng)濟成份共同發(fā)展。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實驗和旅游度假。 2021 年全市實