【正文】 0M2 （ 2）購(gòu)物環(huán)境 ① 寬敞明亮的大廳（見(jiàn)下圖） ②現(xiàn)代、高雅的服裝陳設(shè)（見(jiàn)下圖） ③開(kāi)闊的通道（見(jiàn)下圖） ④ 自動(dòng)扶梯 作為青島市首個(gè)時(shí)尚服裝主題商場(chǎng)，伊都錦特色鮮明，目標(biāo)客戶清晰定位為追求時(shí)尚、體驗(yàn)潮流的高收入階層。 城市特色商業(yè)區(qū) 結(jié)合歷史建 筑，該地區(qū)將開(kāi)發(fā)與文化藝術(shù)相關(guān)的商業(yè)內(nèi)容，在整體上形成規(guī)模，以拓展文化商業(yè)的潛力。 旅游餐飲服務(wù)區(qū) 本區(qū)是旅游商貿(mào)與中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的過(guò)渡，主要以特色餐飲、住宿與文化休閑為主，結(jié)合特色飲食文化和青島原有的、以 “吃 ”為主題的系列活動(dòng)加以挖掘，形成島城新的餐飲集中區(qū)。在空間上以中山路、浙江路為主要軸線，由濱海的開(kāi)敞 空間、高檔旅館、金融服務(wù)過(guò)渡到南部特色商業(yè)、大眾娛樂(lè)、中高檔餐飲區(qū)，再延伸到中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，最后以北部的商貿(mào)、辦公、居住、特色餐飲作為結(jié)束 。為中山路地區(qū)及青島舊城注入新的活力。城市復(fù)興必須著眼于與整個(gè)城市保持有機(jī)聯(lián)系。２元／ｍ２／天之間。商鋪零星分布，專業(yè)市場(chǎng)尚未形成，缺乏 有序化的市場(chǎng)組織。來(lái)青島的游客購(gòu)物一般會(huì)首選中山路，這已成為中山路商圈的一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。中山路綜合商業(yè)街是島城的老商業(yè)街，已有近８０年的歷史，它南起棧橋，北至大窯溝，全長(zhǎng)１３６０米，是青島市著名的商業(yè)中心之一。二十世紀(jì)三十年代的 青島 ，以中山路為軸線的中山路商業(yè)區(qū)已經(jīng)形成，并輻射到周邊的河南路、海泊路、四方路、北京路，形成密集的 商業(yè) 群，福祿壽大戲院（紅星影劇院）、山東大戲院（中國(guó)影劇院 ）、春和樓、劈柴院、宏仁堂、盛錫福、亨得利、國(guó)貨公司、天真照相館等老字號(hào)占據(jù)著中山路的黃金地角。日本第二次侵占領(lǐng)時(shí)期此路又復(fù)稱山東路?！叭鳌奔粗猩铰?、東部、臺(tái)東三個(gè)市級(jí)商業(yè)主中心；李村、香江路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心；團(tuán)島、遼寧路等 13 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。東起武夷山 路，西至太行山路，全長(zhǎng) 800 米，共有各類經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn) 70 余處。 ? 溫州路機(jī)電貿(mào)易街 （ 2021 年命名） 該街位于四方區(qū)。目前該街共有婚紗攝影專業(yè)店 18 處，是全市婚紗攝影網(wǎng)點(diǎn)最集中的區(qū)域。目前，共 有各類門店400 多處，其中有汽車、配件經(jīng)營(yíng)、維修服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn) 260 余處，正在建設(shè)中的青島市汽車貿(mào)易城一期工程占地 公頃，總建筑面積約10 萬(wàn)平方米，設(shè)有 14 個(gè)四 S 汽車品牌店。 ? 鎮(zhèn)江北路家具街（ 2021年命名 ） 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 32 位于鎮(zhèn)江北路，鞍山路至海泊河段，長(zhǎng)約 700 米，共有各類門店約 60 個(gè)，逐步發(fā)展成為我市經(jīng)營(yíng)家具較為集中的街區(qū)，有海博家具、富爾瑪、東方家居等大型家具專業(yè)店。 ? 向陽(yáng)路商業(yè) 步行 街（ 2021 年命名） 該街位于李滄區(qū)李村，全長(zhǎng) 200 米，南起濱河路，北至京口路，共有門店 140 余處，有嶗百、北方國(guó)貿(mào)和嶗山第一商場(chǎng)等大中型商廈，已成為我市北部綜合性商業(yè)中心。 ? 中山路綜合商業(yè)街（ 2021 年命名） 該街是島城歷史上形成的老商業(yè)街，已有 80 余年的歷史，全長(zhǎng)1360 米， 門店總數(shù)達(dá) 480 戶，有國(guó)貨、第一百盛等大型商廈，是以經(jīng)營(yíng)服裝服飾等國(guó)內(nèi)著名的綜合性商業(yè)街。 到 2021 年前，在香港中路及沿海一線、中山路、臺(tái)東、人民路、李村、黃島香江路，形成設(shè)施完善、功能齊全、吸引力強(qiáng)、富有青島濱海城市特色的不夜消費(fèi)區(qū)。市南、市北、四方、李滄區(qū) 80％社區(qū)實(shí)現(xiàn)在步行 5 分鐘的半徑范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購(gòu)物、餐飲、修理、家政服務(wù)等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務(wù)。其中，市南區(qū) 6 條、市北區(qū) 5 條、四方區(qū) 3 條、李滄區(qū) 3 條、嶗山區(qū) 3 條、城陽(yáng)區(qū) 2 條、黃島區(qū) 5 條?！叭鳌奔粗猩铰?、香港中路、臺(tái)東三個(gè)市級(jí)商業(yè)主中心；“ 兩副 ”即李村、香江路兩個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心；“ 13 區(qū)”即 團(tuán)島、遼寧路、浮山后、海云庵、小村莊、水清溝、雙山、振華路、麥島、沙子口、城陽(yáng) 北部副中心 、辛安、崇明島路 等 13 個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 2021 年，市民用在醫(yī)療保健的支出為人均 元，比 2021 年增長(zhǎng)了 %，增幅比以往年份都較大，其中最明顯的是2021 年市民用在購(gòu)買滋補(bǔ)保健品上的支出比 2021 年增長(zhǎng)了 %，購(gòu)買保健器具上的支出也增長(zhǎng)了 倍 。到去年底，每百戶城鎮(zhèn)居民擁有移動(dòng)電話 部，比上一年增加了 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年，居民家庭用于室內(nèi)裝飾等方面的支出就達(dá)到了人均 190 元，比 2021年的人均 130 元增長(zhǎng)了 %。以吃穿用向改善住行條件為代表的，第三次消費(fèi)浪潮正在形成，居民發(fā)展型、享受型消費(fèi)將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 2021 年城市市區(qū)居民人均可支配收入 10075 元，增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)性支出 8056 元，增長(zhǎng) %。 青島 在國(guó)內(nèi)同類城市中率先發(fā)布實(shí)施 “市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃 ”，大商貿(mào)定位更清，商氣更旺，后勁更足。 商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅猛。 外來(lái)商業(yè)資本紛紛進(jìn)入島城，商業(yè)領(lǐng) 域國(guó)際化、現(xiàn)代化程度進(jìn)一步提高。消費(fèi)集聚度、交易集聚度的快速提高，標(biāo)志著青島市進(jìn)入全國(guó)重要商業(yè)中心城市行列。全市商品交易市場(chǎng)（含集市貿(mào)易市場(chǎng)）840 處，成交額 億元，增長(zhǎng) %。其中，城市市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 第三節(jié) 青島市商業(yè) 一、 青島整體商業(yè)環(huán)境 （一） 青島市商業(yè)概況 青島地處山東半島， 瀕臨黃海，風(fēng)景秀美 ,氣候宜人 ， 是蜚聲海內(nèi)外的海濱城市 ,全國(guó) 15 個(gè)副省級(jí)市 、 5 個(gè)計(jì)劃單列市、 14 個(gè)沿海開(kāi)放城市 之一。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 23 輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。 主城和輔助城規(guī)劃為城市相對(duì)集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，構(gòu)成 “相對(duì)集中與適度分散 ”相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。 全社會(huì)全部單位職工平均工資 12021元，增長(zhǎng) %，其中城鎮(zhèn)單位職工平均工資 14162 元，增長(zhǎng) %。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 500 億大關(guān)，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，總量首次超過(guò)全國(guó)的1%。 宏觀經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。 （四）調(diào)查實(shí)施 調(diào)查時(shí)段及相關(guān)方法 時(shí)間段 星期六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時(shí)間 實(shí)施人員 調(diào) 查 指 標(biāo) AM PM 共 1天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問(wèn)法 /料查詢 1 天 全組人員 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 20 交通路網(wǎng) 詢問(wèn)法 /資料查詢 1 天 全組人員 市政設(shè) 施和規(guī)劃 觀察法 /詢問(wèn)法 1 天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 監(jiān)控、指導(dǎo)人員：薛開(kāi)敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 （五）、調(diào)查復(fù)核 抽樣復(fù)核：監(jiān)控人員抽樣復(fù)核 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 21 第二部分 調(diào)研結(jié)論內(nèi)容 第一章 宏觀分析 第一節(jié) 青島經(jīng)濟(jì) 全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整?？紤]到時(shí)間、人力 與效果的關(guān)系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 詢問(wèn)法 一般隨機(jī)選取詢問(wèn)對(duì)象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。 市政設(shè)施和規(guī)劃 市政設(shè)施：休閑娛樂(lè)、餐飲、金融、文化教育機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu) 城市規(guī)劃：交通、城市功能 調(diào)查要求 以上所列街道各商家按照表格及調(diào)查指標(biāo)詳細(xì)調(diào)查 畫(huà)商家分布圖 查輔助工具物料 青島地圖 調(diào)研表格（商鋪調(diào)查表、商場(chǎng) /市場(chǎng)調(diào)查表、居民人口統(tǒng)計(jì)表） 筆記本、紙筆、計(jì)算器等 （三） 調(diào)查方法 調(diào)研說(shuō)明 因?yàn)槭乔捌诙ㄎ缓鸵?guī)劃的相關(guān)調(diào)查，調(diào)研的范圍較大，對(duì)象較多。 問(wèn)卷輸入：對(duì)輸入的數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯查錯(cuò)和抽樣檢查，以保證數(shù)據(jù)錄入的準(zhǔn)確性。 督導(dǎo)一審：收完問(wèn)卷后，全面審核問(wèn)卷。 陪訪： 定期做訪問(wèn)員陪訪工作，了解訪問(wèn)員碰到的實(shí)際困難并幫助22f9908bed90df1123bece0d47185a34 8 解決，糾正入戶過(guò)程和操作中的失誤。 家庭入戶調(diào)查 潛在消費(fèi)者 在售樓盤(pán)的售樓處門口攔截訪問(wèn)，對(duì)象為潛在客戶 售樓處門口攔截調(diào)查 四 、質(zhì)量控制方案 確保項(xiàng)目的研究成果 ,保障收集一手資料的高質(zhì)量，將對(duì)調(diào)研實(shí)行嚴(yán)格質(zhì)量管控，并著重加強(qiáng)以下五方面的管控工作： （一） 訪問(wèn)員的招聘及要求 有一定素質(zhì) 對(duì)房地產(chǎn)有一定了解 善於接受新知識(shí) 有一定調(diào)查訪問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，有較好交流技巧 能吃苦耐勞，責(zé)任心強(qiáng)。 設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)樓盤(pán)調(diào)查表，針對(duì)現(xiàn)時(shí)在售的樓盤(pán)，收集相關(guān)盤(pán)資料，以了解供需關(guān)系，尋找市場(chǎng)空檔，結(jié)合消費(fèi)者和客戶的調(diào)研，完成項(xiàng)目的投資論證及定位工作。 ▲ 付款方式、管理費(fèi)用、交樓標(biāo)準(zhǔn)。 ▲ 樓盤(pán)定位及特點(diǎn)：客戶來(lái)源，目標(biāo)市場(chǎng)、有效賣點(diǎn)。 研究?jī)?nèi)容： 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)。詳細(xì)在列出每一項(xiàng)所需的費(fèi)用，通過(guò)認(rèn)真的估算實(shí)事求是地給出每項(xiàng)的預(yù)算和總預(yù)算。 調(diào)研內(nèi)容和范圍： 說(shuō)明調(diào)研的主要內(nèi)容，規(guī)定所需獲取的信息，列出主要的調(diào)查問(wèn)題和有關(guān)的理論假設(shè)，明確調(diào)查的范圍和對(duì)象。22f9908bed90df1123bece0d47185a34 1 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 第一章 基本操作程序 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)研體系 市場(chǎng)調(diào)研體系 市場(chǎng)環(huán)境、商業(yè)物業(yè)供需關(guān)系及發(fā)展趨勢(shì)之分析 客戶和消費(fèi) 行為分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 /相似樓盤(pán)調(diào)研 深度 訪談 本地 居民 調(diào)研 外來(lái) 人口 調(diào)研 實(shí)地 調(diào)研 二手資料的收集 二手 資料 收集 問(wèn)卷面訪 區(qū)域商 業(yè)市場(chǎng)分析 客戶調(diào)研分析 投資環(huán)境及 市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 2 第二節(jié) 問(wèn)卷調(diào)研操作流程圖 報(bào)告撰寫(xiě) 市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告 數(shù)據(jù)報(bào)告 確定項(xiàng)目研究目的 項(xiàng)目 確立 抽樣設(shè)計(jì) 問(wèn)卷設(shè)計(jì) 項(xiàng)目前期工作 一、 項(xiàng)目名稱、編號(hào) 二、 執(zhí)行時(shí)間、方式 三、 問(wèn)卷數(shù)量 四、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 五、 執(zhí)行要求 執(zhí) 行 執(zhí)行費(fèi)用預(yù)算 操作安排 項(xiàng)目培訓(xùn) 項(xiàng)目執(zhí)行 問(wèn)卷?yè)觳? 問(wèn)卷一審、復(fù)核 數(shù)據(jù)處理中心 問(wèn)卷二審 問(wèn)卷編碼 問(wèn)卷錄入 數(shù)據(jù)分析 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 3 第三節(jié) 計(jì)劃報(bào)告基本內(nèi)容 一、確定調(diào)研目的： 了解房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)，明確市場(chǎng)及各細(xì)分市場(chǎng)的供需狀況，分析消費(fèi)者的不同需求及特點(diǎn)，利用市場(chǎng)細(xì)分，協(xié)助客戶尋找并確定目標(biāo)市場(chǎng)，明確目標(biāo)客戶群特征， 以完成項(xiàng)目定位工作。 二、確定調(diào)研計(jì)劃 市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃書(shū)的作用及主要內(nèi)容 調(diào)研目的： 說(shuō)明提出該項(xiàng)目的 背景，要研究的問(wèn)題和備選的各種可能決策，該調(diào)研結(jié)果可能帶來(lái)的社會(huì)效益或經(jīng)濟(jì)效益。計(jì)劃要稍稍留有余地，但也不能把時(shí)間拖得太長(zhǎng)。 定性研究 —— 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、供需關(guān)系及特點(diǎn)。 針對(duì)所有在售樓盤(pán)進(jìn)行普查，主要針對(duì)可比較在售樓盤(pán)，調(diào)研重點(diǎn)有： ▲ 在售樓盤(pán)概況：名稱、位置、開(kāi)發(fā)規(guī)模。 ▲ 建筑 規(guī)劃、周邊規(guī)劃、配套設(shè)施、周邊環(huán)境等。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 6 2） 在售樓盤(pán)全面普查、實(shí)地調(diào)研。 研究方法：?jiǎn)柧砻鎸?duì)面訪問(wèn) 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 7 類型 方法概況 調(diào)查方法 現(xiàn)實(shí)消費(fèi)者 在研究項(xiàng)目周邊地區(qū)，選擇近期（二年內(nèi)）開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，通過(guò)訪問(wèn)樓盤(pán)住戶 ，了解他們購(gòu)房的消費(fèi)狀況。 模擬演習(xí)及試訪： 訪問(wèn)員把入戶環(huán)節(jié)和整份問(wèn)卷完整地做完一個(gè)訪問(wèn)。 督導(dǎo)初審：訪問(wèn)員交問(wèn)卷，督導(dǎo)當(dāng)場(chǎng)審核問(wèn)卷。 （五） 編碼錄入質(zhì)量控制： 編碼：將問(wèn)卷中的開(kāi)放問(wèn)題變成封閉題，以便計(jì)算機(jī)輸入和處理。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布 （見(jiàn)項(xiàng)目區(qū)位圖）、公交線路、車站。 調(diào)查方法 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 15 觀察法 專人定點(diǎn)、定時(shí)觀察調(diào)查對(duì)象的行為活動(dòng)并記錄。 市政設(shè)施和規(guī)劃 市政設(shè)施：休閑娛樂(lè)、餐飲、金融、文化教育機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生醫(yī)療機(jī)構(gòu)