【正文】 0M2 （ 2）購物環(huán)境 ① 寬敞明亮的大廳（見下圖） ②現(xiàn)代、高雅的服裝陳設（見下圖） ③開闊的通道（見下圖） ④ 自動扶梯 作為青島市首個時尚服裝主題商場，伊都錦特色鮮明，目標客戶清晰定位為追求時尚、體驗潮流的高收入階層。 城市特色商業(yè)區(qū) 結合歷史建 筑，該地區(qū)將開發(fā)與文化藝術相關的商業(yè)內(nèi)容，在整體上形成規(guī)模，以拓展文化商業(yè)的潛力。 旅游餐飲服務區(qū) 本區(qū)是旅游商貿(mào)與中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的過渡，主要以特色餐飲、住宿與文化休閑為主，結合特色飲食文化和青島原有的、以 “吃 ”為主題的系列活動加以挖掘，形成島城新的餐飲集中區(qū)。在空間上以中山路、浙江路為主要軸線，由濱海的開敞 空間、高檔旅館、金融服務過渡到南部特色商業(yè)、大眾娛樂、中高檔餐飲區(qū)，再延伸到中部文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，最后以北部的商貿(mào)、辦公、居住、特色餐飲作為結束 。為中山路地區(qū)及青島舊城注入新的活力。城市復興必須著眼于與整個城市保持有機聯(lián)系。２元／ｍ２／天之間。商鋪零星分布，專業(yè)市場尚未形成，缺乏 有序化的市場組織。來青島的游客購物一般會首選中山路，這已成為中山路商圈的一個新的競爭點。中山路綜合商業(yè)街是島城的老商業(yè)街，已有近８０年的歷史，它南起棧橋，北至大窯溝，全長１３６０米，是青島市著名的商業(yè)中心之一。二十世紀三十年代的 青島 ，以中山路為軸線的中山路商業(yè)區(qū)已經(jīng)形成，并輻射到周邊的河南路、海泊路、四方路、北京路，形成密集的 商業(yè) 群，福祿壽大戲院（紅星影劇院）、山東大戲院（中國影劇院 ）、春和樓、劈柴院、宏仁堂、盛錫福、亨得利、國貨公司、天真照相館等老字號占據(jù)著中山路的黃金地角。日本第二次侵占領時期此路又復稱山東路?！叭鳌奔粗猩铰贰|部、臺東三個市級商業(yè)主中心；李村、香江路兩個市級商業(yè)副中心；團島、遼寧路等 13 個區(qū)級商業(yè)中心。東起武夷山 路，西至太行山路，全長 800 米，共有各類經(jīng)營網(wǎng)點 70 余處。 ? 溫州路機電貿(mào)易街 （ 2021 年命名） 該街位于四方區(qū)。目前該街共有婚紗攝影專業(yè)店 18 處，是全市婚紗攝影網(wǎng)點最集中的區(qū)域。目前，共 有各類門店400 多處，其中有汽車、配件經(jīng)營、維修服務等網(wǎng)點 260 余處，正在建設中的青島市汽車貿(mào)易城一期工程占地 公頃，總建筑面積約10 萬平方米，設有 14 個四 S 汽車品牌店。 ? 鎮(zhèn)江北路家具街（ 2021年命名 ） 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 32 位于鎮(zhèn)江北路，鞍山路至海泊河段，長約 700 米，共有各類門店約 60 個，逐步發(fā)展成為我市經(jīng)營家具較為集中的街區(qū)，有海博家具、富爾瑪、東方家居等大型家具專業(yè)店。 ? 向陽路商業(yè) 步行 街（ 2021 年命名） 該街位于李滄區(qū)李村，全長 200 米，南起濱河路，北至京口路，共有門店 140 余處，有嶗百、北方國貿(mào)和嶗山第一商場等大中型商廈，已成為我市北部綜合性商業(yè)中心。 ? 中山路綜合商業(yè)街（ 2021 年命名） 該街是島城歷史上形成的老商業(yè)街，已有 80 余年的歷史，全長1360 米， 門店總數(shù)達 480 戶，有國貨、第一百盛等大型商廈，是以經(jīng)營服裝服飾等國內(nèi)著名的綜合性商業(yè)街。 到 2021 年前，在香港中路及沿海一線、中山路、臺東、人民路、李村、黃島香江路，形成設施完善、功能齊全、吸引力強、富有青島濱海城市特色的不夜消費區(qū)。市南、市北、四方、李滄區(qū) 80％社區(qū)實現(xiàn)在步行 5 分鐘的半徑范圍內(nèi)，可基本滿足社區(qū)居民購物、餐飲、修理、家政服務等基本生活需求，提供較為完善的社區(qū)商業(yè)服務。其中，市南區(qū) 6 條、市北區(qū) 5 條、四方區(qū) 3 條、李滄區(qū) 3 條、嶗山區(qū) 3 條、城陽區(qū) 2 條、黃島區(qū) 5 條。“三主”即中山路、香港中路、臺東三個市級商業(yè)主中心；“ 兩副 ”即李村、香江路兩個市級商業(yè)副中心；“ 13 區(qū)”即 團島、遼寧路、浮山后、海云庵、小村莊、水清溝、雙山、振華路、麥島、沙子口、城陽 北部副中心 、辛安、崇明島路 等 13 個區(qū)級商業(yè)中心。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2021 年，市民用在醫(yī)療保健的支出為人均 元，比 2021 年增長了 %，增幅比以往年份都較大，其中最明顯的是2021 年市民用在購買滋補保健品上的支出比 2021 年增長了 %，購買保健器具上的支出也增長了 倍 。到去年底，每百戶城鎮(zhèn)居民擁有移動電話 部，比上一年增加了 %。據(jù)統(tǒng)計， 2021 年，居民家庭用于室內(nèi)裝飾等方面的支出就達到了人均 190 元，比 2021年的人均 130 元增長了 %。以吃穿用向改善住行條件為代表的，第三次消費浪潮正在形成，居民發(fā)展型、享受型消費將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。 2021 年城市市區(qū)居民人均可支配收入 10075 元，增長 %；人均消費性支出 8056 元，增長 %。 青島 在國內(nèi)同類城市中率先發(fā)布實施 “市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃 ”，大商貿(mào)定位更清，商氣更旺，后勁更足。 商業(yè)連鎖經(jīng)營發(fā)展迅猛。 外來商業(yè)資本紛紛進入島城，商業(yè)領 域國際化、現(xiàn)代化程度進一步提高。消費集聚度、交易集聚度的快速提高，標志著青島市進入全國重要商業(yè)中心城市行列。全市商品交易市場（含集市貿(mào)易市場）840 處，成交額 億元，增長 %。其中，城市市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 第三節(jié) 青島市商業(yè) 一、 青島整體商業(yè)環(huán)境 （一） 青島市商業(yè)概況 青島地處山東半島， 瀕臨黃海，風景秀美 ,氣候宜人 ， 是蜚聲海內(nèi)外的海濱城市 ,全國 15 個副省級市 、 5 個計劃單列市、 14 個沿海開放城市 之一。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 23 輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。 主城和輔助城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，構成 “相對集中與適度分散 ”相結合的城市組織結構關系。 全社會全部單位職工平均工資 12021元，增長 %，其中城鎮(zhèn)單位職工平均工資 14162 元，增長 %。全年實現(xiàn)社會消費品零售額突破 500 億大關，達 億元，增長 %，總量首次超過全國的1%。 宏觀經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高。 （四）調(diào)查實施 調(diào)查時段及相關方法 時間段 星期六 相關主要方法 持續(xù)時間 實施人員 調(diào) 查 指 標 AM PM 共 1天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問法 /料查詢 1 天 全組人員 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 20 交通路網(wǎng) 詢問法 /資料查詢 1 天 全組人員 市政設 施和規(guī)劃 觀察法 /詢問法 1 天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 監(jiān)控、指導人員：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 （五）、調(diào)查復核 抽樣復核：監(jiān)控人員抽樣復核 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 21 第二部分 調(diào)研結論內(nèi)容 第一章 宏觀分析 第一節(jié) 青島經(jīng)濟 全市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟結構進一步調(diào)整。考慮到時間、人力 與效果的關系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 詢問法 一般隨機選取詢問對象并進行有效的溝通，以獲取最大量和最準確的信息。 市政設施和規(guī)劃 市政設施：休閑娛樂、餐飲、金融、文化教育機構、衛(wèi)生醫(yī)療機構 城市規(guī)劃：交通、城市功能 調(diào)查要求 以上所列街道各商家按照表格及調(diào)查指標詳細調(diào)查 畫商家分布圖 查輔助工具物料 青島地圖 調(diào)研表格（商鋪調(diào)查表、商場 /市場調(diào)查表、居民人口統(tǒng)計表） 筆記本、紙筆、計算器等 （三） 調(diào)查方法 調(diào)研說明 因為是前期定位和規(guī)劃的相關調(diào)查，調(diào)研的范圍較大，對象較多。 問卷輸入：對輸入的數(shù)據(jù)進行邏輯查錯和抽樣檢查，以保證數(shù)據(jù)錄入的準確性。 督導一審：收完問卷后，全面審核問卷。 陪訪： 定期做訪問員陪訪工作，了解訪問員碰到的實際困難并幫助22f9908bed90df1123bece0d47185a34 8 解決，糾正入戶過程和操作中的失誤。 家庭入戶調(diào)查 潛在消費者 在售樓盤的售樓處門口攔截訪問，對象為潛在客戶 售樓處門口攔截調(diào)查 四 、質(zhì)量控制方案 確保項目的研究成果 ,保障收集一手資料的高質(zhì)量，將對調(diào)研實行嚴格質(zhì)量管控，并著重加強以下五方面的管控工作： （一） 訪問員的招聘及要求 有一定素質(zhì) 對房地產(chǎn)有一定了解 善於接受新知識 有一定調(diào)查訪問經(jīng)驗，有較好交流技巧 能吃苦耐勞，責任心強。 設計商業(yè)物業(yè)樓盤調(diào)查表，針對現(xiàn)時在售的樓盤，收集相關盤資料，以了解供需關系，尋找市場空檔，結合消費者和客戶的調(diào)研，完成項目的投資論證及定位工作。 ▲ 付款方式、管理費用、交樓標準。 ▲ 樓盤定位及特點：客戶來源，目標市場、有效賣點。 研究內(nèi)容： 1） 經(jīng)濟發(fā)展水平，房地產(chǎn)發(fā)展特點。詳細在列出每一項所需的費用，通過認真的估算實事求是地給出每項的預算和總預算。 調(diào)研內(nèi)容和范圍： 說明調(diào)研的主要內(nèi)容，規(guī)定所需獲取的信息，列出主要的調(diào)查問題和有關的理論假設，明確調(diào)查的范圍和對象。22f9908bed90df1123bece0d47185a34 1 第一部分 市場調(diào)研 第一章 基本操作程序 第一節(jié) 市場調(diào)研體系 市場調(diào)研體系 市場環(huán)境、商業(yè)物業(yè)供需關系及發(fā)展趨勢之分析 客戶和消費 行為分析 競爭對手 /相似樓盤調(diào)研 深度 訪談 本地 居民 調(diào)研 外來 人口 調(diào)研 實地 調(diào)研 二手資料的收集 二手 資料 收集 問卷面訪 區(qū)域商 業(yè)市場分析 客戶調(diào)研分析 投資環(huán)境及 市場前景分析 項目市場調(diào)研報告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 2 第二節(jié) 問卷調(diào)研操作流程圖 報告撰寫 市場調(diào)研研究報告 數(shù)據(jù)報告 確定項目研究目的 項目 確立 抽樣設計 問卷設計 項目前期工作 一、 項目名稱、編號 二、 執(zhí)行時間、方式 三、 問卷數(shù)量 四、 項目負責人 五、 執(zhí)行要求 執(zhí) 行 執(zhí)行費用預算 操作安排 項目培訓 項目執(zhí)行 問卷撿查 問卷一審、復核 數(shù)據(jù)處理中心 問卷二審 問卷編碼 問卷錄入 數(shù)據(jù)分析 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 3 第三節(jié) 計劃報告基本內(nèi)容 一、確定調(diào)研目的： 了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特點，明確市場及各細分市場的供需狀況，分析消費者的不同需求及特點，利用市場細分，協(xié)助客戶尋找并確定目標市場，明確目標客戶群特征， 以完成項目定位工作。 二、確定調(diào)研計劃 市場調(diào)查計劃書的作用及主要內(nèi)容 調(diào)研目的： 說明提出該項目的 背景，要研究的問題和備選的各種可能決策，該調(diào)研結果可能帶來的社會效益或經(jīng)濟效益。計劃要稍稍留有余地，但也不能把時間拖得太長。 定性研究 —— 房地產(chǎn)市場環(huán)境、供需關系及特點。 針對所有在售樓盤進行普查，主要針對可比較在售樓盤，調(diào)研重點有： ▲ 在售樓盤概況：名稱、位置、開發(fā)規(guī)模。 ▲ 建筑 規(guī)劃、周邊規(guī)劃、配套設施、周邊環(huán)境等。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 6 2） 在售樓盤全面普查、實地調(diào)研。 研究方法：問卷面對面訪問 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 7 類型 方法概況 調(diào)查方法 現(xiàn)實消費者 在研究項目周邊地區(qū)，選擇近期（二年內(nèi)）開盤的樓盤，通過訪問樓盤住戶 ，了解他們購房的消費狀況。 模擬演習及試訪： 訪問員把入戶環(huán)節(jié)和整份問卷完整地做完一個訪問。 督導初審：訪問員交問卷，督導當場審核問卷。 （五） 編碼錄入質(zhì)量控制： 編碼：將問卷中的開放問題變成封閉題，以便計算機輸入和處理。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布 （見項目區(qū)位圖）、公交線路、車站。 調(diào)查方法 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 15 觀察法 專人定點、定時觀察調(diào)查對象的行為活動并記錄。 市政設施和規(guī)劃 市政設施：休閑娛樂、餐飲、金融、文化教育機構、衛(wèi)生醫(yī)療機構