【正文】 評估對廣告媒體創(chuàng)意進(jìn)行調(diào)整。 ※ 從細(xì)節(jié)處突顯一種舒適生活意味的提升 （四） 戶型配比 /總價參照 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 95110 M2 25% 5060 萬 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 115130 M2 25% 6570 萬 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 130150 M2 30% 7590 萬 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 150200 M2 20% 90110 萬 （五）配套建議 配套建議：菜單式精裝修 ，提供人性化服務(wù)的賣點，減少后期管理的麻煩。 沿街花園廣場與樓間小區(qū)花園做到分而不斷，形成點線面結(jié)合的整體格局。裝飾鮮艷的線條和色塊和對面百安居形成呼應(yīng)。 ※ 建筑的后立面也應(yīng)該做好處理，配合住宅小區(qū)的整體景觀觀感。 ※ 結(jié)合景觀連續(xù)性和地下車庫出入，考慮部分樓座底層架空 ※ 和周邊多層、高層協(xié)調(diào)形成豐富獨特的天際線。 他們多數(shù)是二次置業(yè)者，他們是： ? 私營企業(yè)主 ? 國家干部 ? 投資者 ? 市區(qū)居民戶改善住房條件 ? 外地來青創(chuàng)業(yè)成功人士 ? 商務(wù)公寓 ? 初創(chuàng)、小型企業(yè)，居家辦公 SOHO（過渡型） 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 重度消費群特征分析 ? 30—45 歲左右，工作多年，有一定積蓄，對目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面有一或兩條不滿意者； ? 收入相對穩(wěn)定，首付能力在 20 萬元以上； ? 家庭人口在 2~3 口，兩代之家； ? 首次或二次置業(yè)，注重實用性，注重生活舒適 度； ? 對物業(yè)要求較高，在房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面都有較多對比考慮，理性置業(yè)； ? 希望擁有市區(qū)的便捷居家條件，不希望有底商，不喜歡商住合一； ? 講究物業(yè)和社區(qū)的品質(zhì)，滿足其健康要求和精神層次需求的家居氛圍； ? 對小區(qū)內(nèi)部景觀要求很高；， 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ? 封閉式、人性化物業(yè)管理。 四、市場定位及目標(biāo)市場選擇 差異化定位 新城市主義生活 的典范 —— 把精英留在都市中央 項目定位的整合原則 ◎ 用項目地塊價值來體現(xiàn)項目定位 ◎ 用產(chǎn)品的賣點來演繹項目定位 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ◎ 用文化的情調(diào)來豐富項目定位 ◎ 用未來生活理念來充實項目定位 ◎ 用專業(yè)化的 CIS 來感受項目定位 ◎ 用需求價值 轉(zhuǎn)化實現(xiàn)項目定位 項目定位調(diào)性討論 淡然自若 領(lǐng)略繁華 “繁華、舒適、典雅、寧靜的生活空間 ” 1. 空間通暢、陽光明媚、高瞻遠(yuǎn)矚 2. 繁華都市，滿目青翠，享受生活三大空間演繹現(xiàn)代都市成功人士的心路歷程。新城市生活主義所倡導(dǎo)的 街坊型 開發(fā)模式，超越了小區(qū) 配套 的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的 城市商業(yè)氣氛，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公都能在社區(qū)中得到解決，連鎖餐飲、連鎖會所、連鎖超市、書吧、網(wǎng)吧、影劇院等都在一個個街坊安家落戶，這勢必帶來地區(qū)經(jīng)濟的繁榮及稅收的 四、新城市生活主義對土地供給、住宅開發(fā)建設(shè)、社區(qū)管理都將提出新的要求 既然新城市生活主義打造的住宅都是街坊式社區(qū)，住宅區(qū)規(guī)劃也不能再沿用以往的組團、小區(qū)、居住區(qū)的概浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 念，而是要按一個個的街坊進(jìn)行人性化的配套開發(fā)建設(shè)。中國古代的皇家宮殿 ，強調(diào)規(guī)整、對稱、穩(wěn)重，則體現(xiàn)了統(tǒng)治者追求 四平八穩(wěn) 的政治心態(tài)。 每個國家、每個時代的建筑都會鮮明地烙上那個國家、那個時代政治的、經(jīng)濟的、文化的、藝術(shù)的、宗教的浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 烙印。 長期以來，我們居住社區(qū)的分類一直沿用居住區(qū) 居住小區(qū) 居住組團這種分級體系，新的居住 社區(qū)開發(fā)往往以這種概念為前提，但事實上城市住宅一直存在著另一種更具城市形態(tài)的居住形式 街坊型社區(qū)。 舊城改造也好，新區(qū)開發(fā)亦是，都須遵循 新城市生活主義 的理論進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并在嚴(yán)格的規(guī)劃指導(dǎo)下實現(xiàn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)化系列化開發(fā)，集成化規(guī)?；a(chǎn)，社會化配套化供應(yīng)，專業(yè)化高效化服務(wù)，全面提高百姓的居住水平和居住 質(zhì)量。生活在這里的人們上學(xué)、購物、就醫(yī)、就業(yè)等極為不便。而憑著輝煌的青春力量，巴黎在 20 世紀(jì)進(jìn)入了風(fēng)韻持久的壯年時代。于是，人們大興土木，以滿足整個社會經(jīng)濟充滿活力的良性發(fā)展。但是，一味地主張 回歸 ，勢必又會產(chǎn)生城市中心區(qū)人口膨脹、環(huán)境惡化等一 系列社會問題。 希望有的景觀設(shè)計 ? 區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計選擇依次為：草地 %，運動器械 %，花 壇 %，大樹 %，街燈噴泉 %，兒童樂園 %，水池 %。而對于家政服務(wù)也呈現(xiàn)出一定的需求趨勢。隨著家庭年收入的提高，選擇兩個陽臺的比例也越來越高。 ? 在衛(wèi)生間選擇方面 ，人們的傾向不太明顯，選兩個衛(wèi)生間的為 %，選一個衛(wèi)生間的占 %。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 戶型形式偏好 ? 人們期望的戶型形式依次為：平層 %，復(fù)式 %，錯層 %，躍式 %。 本項目在主城區(qū)的中心位置，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到中、高端購房者的青睞 住宅類型選擇 ? 有 %的消費者選擇了高層、小高層住宅， 39%的消費者選擇多層住宅， %的消費者選擇了別墅。可見對現(xiàn)有居住條件的不滿足是市民購房的最主要因素。 市南住宅第一高樓 酒店式公寓管理， 精裝修 優(yōu) 勢 與 CBD 核心想鄰，交通便利，百名科學(xué)家入住，文化環(huán)境較好。 青島房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 1）、市場發(fā)展 接近拐點，市場價格面臨回調(diào)。外地來我市投資商業(yè)用房和寫字樓等非住宅類房屋者有所上升，使非住宅類價格較上年同季上升 %，與上季比則上升 %，其中，商業(yè)用房 和寫字樓分別比上季上升 %和 %，但較上年同季則分別上升 %和 %。 ◎ 房屋質(zhì)量的提高和土地拍賣價格上漲，使房屋成本加大。 豪華住宅價格開始上升。近年來，我市市區(qū)南部和嶗山區(qū)沿海可開發(fā)土地逐步減少且開浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 發(fā)的房屋檔次也不斷提高，從而使房價也大幅上漲。其價格變化幅度也各有不同： 經(jīng)濟適應(yīng)住房價格繼續(xù)上升。商品房屋空置 萬平方米，同比增加 2％。而這種新的平衡，無疑將使整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更趨平穩(wěn)。在投資的拉動之下，前 11 個月，經(jīng)濟適用住房開工面積達(dá)到 215 萬平方米，同比增長 115％。全市房屋的空置面積保持在令人可以接受的 萬平方米。統(tǒng)計顯示，前 11 個月，青島房屋施工面積 萬平方米，同比增長 14％，其中新開工房屋面積 萬平方米，同比增長 45％。 家樂福、海信、大福源、百安居、雅泰等大型商業(yè)機構(gòu)分布四周，生活配套齊全 醫(yī)療機構(gòu)環(huán)繞周邊、市北區(qū)政府、市南區(qū)黨校、街道社區(qū)管理中心 青島市圖書館、新興體育館、青島教育學(xué)院、 25 中、 19 中分校 、太平路小學(xué) 公交線路四通八達(dá)， 二、市場分析 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 （一） 近期青島房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下特點 投資規(guī)模擴大，加速消化存量土地 2021 年前 11 個月青島房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 37％。 占地 20552M2；容積率≤ ，綠化綠≥ 30%，建筑密度≤ % 建筑面積≤ 61566M2， 建筑層數(shù) ≤ 30，（≤ 90M） 高配備車庫 1： 1 項目周邊環(huán)境情況： 毗鄰臺東商業(yè)圈、香港路 CBD、 山東路金融一條街，工商、農(nóng)業(yè)、華夏、廣發(fā)等各大銀行，及保險證券機構(gòu)林立。 投資增長的直接結(jié)果就是開發(fā)、竣工面積的擴大。前 11 個月，青島商品房銷售面積達(dá)到 萬平方米，與竣工面積基本持平。在 億元的投資總額中，經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資為 億元，雖然所占比例依然不高，但高達(dá) ％的增長速度則是近年來青島房 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中前所未有的。長久以來困浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 擾青島房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)構(gòu)性失衡，正在通過投資結(jié)構(gòu)的這一源頭性改變而開始走向新的平衡。據(jù)統(tǒng)計，前 11 個月，商品房銷售面積達(dá)到了 萬平方米，同比增長 ％，其中商品住宅 萬平方米，同比下降 ％。從住宅的種類看，主要分為經(jīng)濟適用住房、普通住宅和豪華住宅三大類。 普通住宅價格漲幅較大已達(dá)歷年最高。從銷售情況看，由于住宅商品房的供不應(yīng)求，爭購現(xiàn)象時有發(fā)生，從而使我市普通住宅價格較上年同季上升 %，與上季比也上升 %。 從調(diào)查的情況看 ，住宅價格大幅上升的原因可以歸納為以下幾點 ： ◎ 受供需關(guān)系拉動是房價上升的主要原因。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 （ 2） 、非住宅價格漲勢迅猛 隨著居民收入的不斷提高和我市經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，特別是受 2021 年奧運會的影響，市民投資信心大大提高，投資性購房已在我市悄然興起。從三季度調(diào)查情況看， 私有住房價格較上年同季上升 %，其中：住宅價格上升 %，非住宅房屋的價格上升 %。（剛開盤） 已進(jìn)入尾期銷售，現(xiàn)余房以高樓層為主（家庭式 居住為主） 精裝修交房，（消費群體為 25—45 歲） 推 廣 重 點 交通與文化 封閉式綠地景觀。 近期市場調(diào)查數(shù)據(jù)如下： 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 （ 2021 年度浩華不動產(chǎn)機構(gòu)青島、德州、泰安、煙臺、濮陽、南京、揚州、