【文章內(nèi)容簡介】 外，照搬歐式，又不盲目懷舊，簡單復(fù)古。 此外，一個成功的開發(fā)商，通過他們項(xiàng)目的實(shí)施，不僅會帶動周邊地價的上揚(yáng)，而且會對地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化發(fā)展起到推動作用。新城市生活主義所倡導(dǎo)的 街坊型 開發(fā)模式，超越了小區(qū) 配套 的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的 城市商業(yè)氣氛，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公都能在社區(qū)中得到解決，連鎖餐飲、連鎖會所、連鎖超市、書吧、網(wǎng)吧、影劇院等都在一個個街坊安家落戶，這勢必帶來地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮及稅收的 四、新城市生活主義對土地供給、住宅開發(fā)建設(shè)、社區(qū)管理都將提出新的要求 既然新城市生活主義打造的住宅都是街坊式社區(qū)，住宅區(qū)規(guī)劃也不能再沿用以往的組團(tuán)、小區(qū)、居住區(qū)的概浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 念，而是要按一個個的街坊進(jìn)行人性化的配套開發(fā)建設(shè)。開發(fā)商也不僅是建住宅小區(qū)，還要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、歷史文脈、人們的生活需求來建設(shè)新的街區(qū)文化和新的街區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 建筑必須充分考慮入住居民的生存的、生活的、文化的需求，開發(fā)人文環(huán)境、提高居住品質(zhì)，讓入 住的居民生活得更加舒適、方便、寧靜、自然。建設(shè)出來的街區(qū)能 最大限度地滿足人們的各種需求，必然會受到人們的喜愛和市場的青睞。 四、市場定位及目標(biāo)市場選擇 差異化定位 新城市主義生活 的典范 —— 把精英留在都市中央 項(xiàng)目定位的整合原則 ◎ 用項(xiàng)目地塊價值來體現(xiàn)項(xiàng)目定位 ◎ 用產(chǎn)品的賣點(diǎn)來演繹項(xiàng)目定位 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 ◎ 用文化的情調(diào)來豐富項(xiàng)目定位 ◎ 用未來生活理念來充實(shí)項(xiàng)目定位 ◎ 用專業(yè)化的 CIS 來感受項(xiàng)目定位 ◎ 用需求價值 轉(zhuǎn)化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位調(diào)性討論 淡然自若 領(lǐng)略繁華 “繁華、舒適、典雅、寧靜的生活空間 ” 1. 空間通暢、陽光明媚、高瞻遠(yuǎn)矚 2. 繁華都市，滿目青翠，享受生活三大空間演繹現(xiàn)代都市成功人士的心路歷程。 3. 窗外一個現(xiàn)代化都市的脈搏，市政府改造裝扮的景觀大道，眺望新世紀(jì)青島生機(jī)郁郁蔥蔥，廣袤想象，心曠神怡。 4. 霓虹彩影歌舞升平，奮斗的回報是家人和自己的幸福，推崇人類現(xiàn)代消費(fèi)文明價值，追求平實(shí)浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 舒適的生活享受。 目標(biāo)客戶群分析 我們的目標(biāo)客戶群的購買力分布在 60 萬 ~110 萬之間 ，他們的 家庭年收入大于 5 萬元，首付能力在 30萬元左右，月還貸能力 30004000 元。 他們多數(shù)是二次置業(yè)者，他們是： ? 私營企業(yè)主 ? 國家干部 ? 投資者 ? 市區(qū)居民戶改善住房條件 ? 外地來青創(chuàng)業(yè)成功人士 ? 商務(wù)公寓 ? 初創(chuàng)、小型企業(yè)，居家辦公 SOHO（過渡型） 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 重度消費(fèi)群特征分析 ? 30—45 歲左右，工作多年，有一定積蓄，對目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面有一或兩條不滿意者； ? 收入相對穩(wěn)定，首付能力在 20 萬元以上； ? 家庭人口在 2~3 口，兩代之家； ? 首次或二次置業(yè)，注重實(shí)用性，注重生活舒適 度； ? 對物業(yè)要求較高，在房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面都有較多對比考慮，理性置業(yè)； ? 希望擁有市區(qū)的便捷居家條件，不希望有底商，不喜歡商住合一； ? 講究物業(yè)和社區(qū)的品質(zhì)，滿足其健康要求和精神層次需求的家居氛圍； ? 對小區(qū)內(nèi)部景觀要求很高；， 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 ? 封閉式、人性化物業(yè)管理。 五、項(xiàng)目命名 命名原則 ※ 表現(xiàn)項(xiàng)目特質(zhì) ※ 體現(xiàn)生活概念 ※ 傳達(dá)產(chǎn)品信息 ※ 區(qū)別競爭對手 ※ 便于傳播溝通 主推案名 新 城 市 花 園 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 The New City Garden 要快 /要方便 /要 舒適 /要情趣 /要增值 /要環(huán)境 /要品質(zhì) 案名釋義：新城市花園，一個全新的城市花園，以其對環(huán)境、景觀及生活舒適度的追求，完全不同于以往的擁擠、嘈雜、缺少停車位的都市中心社區(qū)形象，符合現(xiàn)代人從郊區(qū)居所的不便回歸都市中心的潮流，充分體現(xiàn)新城市主義生活典范的定位， 備選案名 名雅苑 頤園 風(fēng)華盛世 花好月圓 陶然居 陽光翠亭 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 都市豪庭 六、項(xiàng)目建議 （一）建筑規(guī)劃建議 城區(qū)都市生態(tài)社區(qū)概念 ※ 景觀優(yōu)先原則 ※ 親陽光原則 ※ 健康空氣原則 ※ 綠色通道原則 ※ 空間錯落原則 ※ 主人生活 舒適度優(yōu)先原則 ※ 均好性原則 ※ 閉合管理原則 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 建筑規(guī)劃形態(tài) ※ 健康性因素 朝向合理、日照充分、光線明亮、通風(fēng)良好、 空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng) ※ 16/18/28 層的板式高層建筑為主體模型，結(jié)合退讓適當(dāng)安排多層公共配套用房 爭取滿足容積率。 ※ 西區(qū)樓座基礎(chǔ)可適度向東偏轉(zhuǎn)，為北界原有多層住宅留有足夠光照退讓。 ※ 樓宇間城市文化 主題庭院與中心景觀節(jié)點(diǎn)組成連貫景觀群。 ※ 結(jié)合景觀連續(xù)性和地下車庫出入，考慮部分樓座底層架空 ※ 和周邊多層、高層協(xié)調(diào)形成豐富獨(dú)特的天際線。 ※ 整體地下車庫，人車徹底分流，考慮地下車庫的多孔通風(fēng)采光井的設(shè)計。 建筑風(fēng)格建議 ※ 建筑風(fēng)格注重整個社區(qū)建筑與人文、景觀的契合。強(qiáng)調(diào)健康住宅和時尚消費(fèi)的功能要求，加大采光面積，住宅靠近景觀的單元在景觀朝向方做觀景陽臺，在強(qiáng)調(diào)貼近自然的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 益。 ※ 建筑的后立面也應(yīng)該做好處理，配合住宅小區(qū)的整體景觀觀感。 建筑色彩 ※ 建筑色彩力求大方穩(wěn)重，且不沉悶，考慮整體性和連貫性，在做好單體的同時，注意各類物業(yè)之間的 關(guān)系，不同物業(yè)之間略有分隔，也做到遙相互應(yīng)、互為協(xié)調(diào)。建筑色彩要與景觀色彩相呼應(yīng)。主基調(diào)以暖灰色調(diào)為主，建筑外立面設(shè)計可相對明亮些、可添加不同色系的附屬色；外窗玻璃可配合建筑略加色彩支持 ※ 外立面色彩，要配合周邊氛圍以明亮的暖色調(diào)為好。裝飾鮮艷的線條和色塊和對面百安居形成呼應(yīng)。大面積的透空玻璃立面，和廣發(fā)大廈的鏡面立面協(xié)調(diào)。 （二）景觀規(guī)劃建議 高層建筑的光照退讓給社區(qū)景觀預(yù)留了豐富的 景觀 空間，建議 設(shè)計為 青島特有的歐陸風(fēng)格為主線的現(xiàn)代都市人文庭院。 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 區(qū)域景觀和城市道路綠化、都市建筑風(fēng)景線統(tǒng)一 。 沿街花園廣場與樓間小區(qū)花園做到分而不斷，形成點(diǎn)線面結(jié)合的整體格局。增加居家生活情趣和空中綠化。中心花園中劃分出業(yè)主健身活動區(qū)，兒童樂園。 景觀設(shè)施以石為主要元素，引入假山石水池 、疊泉 、卵石步徑、石景小品、原木花廊等 （三）戶型規(guī)劃建議 空間有效分離 動靜分區(qū)、公私分開、干濕分離 面積恰當(dāng)尺度適宜 功能區(qū) 尺度面積 客廳 開間≥ 實(shí)用性 主臥 開間≥ 16M2 有獨(dú)立衛(wèi)生間 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 衛(wèi)生間 4—8M2 主客分開，通風(fēng)采光，干濕分區(qū) 陽臺 5—10M2 功能化，景觀陽臺與工作陽臺 進(jìn)深 小于 15 米 健康性因素 通風(fēng)良好、朝向合理、日照充分、光線明亮、保溫性好、隔音防濕 戶型設(shè)計遵循原則 ※ 預(yù)計 本項(xiàng)目上市時間在 04 年下半年，入住可能在 2021 年年中，所以要充分考慮住宅需求發(fā)展，規(guī)劃中具有一定的前瞻性預(yù)留空間； ※ 適合 23 口人家庭需要， 60 萬元總價標(biāo)準(zhǔn)是否需要按照生活舒適度來調(diào)整空間布局； ※ 體現(xiàn)了健康陽光要素，明衛(wèi)明廚明房明廳，加大陽臺面積，電梯間采光，一梯 2 戶； ※ 充分考慮主臥、客廳兩個主要活動空間的實(shí)用性和舒適性； ※ 在做好保溫及控制好建筑成本的基礎(chǔ)上，適當(dāng)加錯層、在頂層可考慮安排復(fù)式房 ※ 保留落地陽臺、外飄窗、轉(zhuǎn)角窗等設(shè)計。 ※ 從細(xì)節(jié)處突顯一種舒適生活意味的提升 （四） 戶型配比 /總價參照 浩華不動產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營銷推廣方案 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 95110 M2 25% 5060 萬 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 115130 M2 25% 6570 萬 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 130150 M2 30% 7590 萬 4 室 2 廳 3 衛(wèi) 150200 M2 20% 90110 萬 （五）配套建議 配套建議：菜單式精裝修 ，提供人性化服務(wù)的賣點(diǎn)，減少后期管