【正文】 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 地 址 山東路與寧夏路 交匯處 山東路與寧夏路交匯處 山東路與寧夏路交匯處 山東路與寧夏路交匯處 項目定位 住宅 住宅 住宅 住宅 規(guī) 劃 面 積 19602 不詳 29559 43000 銷 售 比 例 25% 10% 90% 80% 交付時間 2021． 10 2021． 12 現(xiàn)房 物業(yè)管理 待定 待定 待定 戴德梁行物業(yè)顧問 情 況 總體三棟樓，南向為 1 號（不做銷售），后為 2， 3 號樓。 （ 3） 、私有住房交易價格大幅上升 三季度，受市場需求的影響，我市房屋銷售二級市場依然活躍，市場交易的房屋在功能及新舊程度上也有所提高。 ◎ 部分房地產(chǎn)商的炒作和炒房者參與，造成人為 “房荒 ”。三季度，由于沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，加上房屋建設(shè)成本增加，從而使豪華住宅較上年同季上升９ .4%，比上季上升 ％。從三季度普通住宅的開發(fā)情況看，一、二級地段的普通住宅開發(fā)已廖廖無幾，其開發(fā)主要集中在三、四級地段的市北區(qū)和市南區(qū)的寧夏路以北地段，而這一地段住宅項目的樓面土地去年拍賣價已達每平方米 2500 多元，其房價也在 5000 元 左右，較去年同期漲幅高達 40%左右。今年以來，由于我市的經(jīng)濟適用房的建設(shè)供應不足，對平抑我市房價的作用難以顯現(xiàn)。 市場價格繼續(xù)攀升。 銷售首次出現(xiàn)下降 進入十月份后，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售增長開始趨緩，商品住宅比去年同期相比下降了 ％。全年竣工面積預計將超過 60 萬平方米。 其中，市內(nèi)四區(qū)商品住宅 萬平方米，占新開工面積的 ％。房屋竣工面積更 是達到了 萬平方米。這種增長說明投資者依然被一種樂觀的情緒支配著。浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 情島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目 營 銷 推 廣 建 議 方 案 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 2021 年 12 月 31 日 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 目 錄 第一部分 項目策劃思路綱要 一、項目概況 （ 4） 二、市場分析 近期青島房地產(chǎn)市場特點（ 5） /項目主要競爭對手分析（ 7） 青島中高端房地產(chǎn)顧客需求分析（ 11） 三、項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢（ S）分析（ 12） / 項目劣勢（ W）分析及對策（ 13） 項目機會點（ O）分析（ 14） / 項目威脅點（ T）分析（ 15） /新城市主義介紹（ 17） 四、 市場定位及目標市場選擇 差異化定位（ 22）目標客戶群分析（ 23） /重度消費群特征分析（ 24） 五、項目命名 命名原則（ 25） /主推案名（ 26） /備選案名（ 27） 六、項目建議 建筑規(guī)劃建議（ 28） /景觀規(guī)劃建議（ 30） /戶型規(guī)劃建議（ 31） 戶型配比 /總價參考（ 32） /配套建議（ 33） /物業(yè)管理建議（ 33） 七、營銷推廣策略 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 工具與通道（ 34） /表現(xiàn)與執(zhí)行（ 35）現(xiàn)場推廣策略（ 36） 價格策略（ 36） / 推廣主題（ 37） / 媒體選擇（ 39） /推廣效果測評（ 43） 階段推廣策略（ 44） /廣告風格范例（） /推廣費用預算（ 49） 八、銷售管理策略 銷售組織（ 50） /銷售培訓（ 51） /銷售控制（ 52） /銷售計劃（ 52） 九、項目投資分析 （ 52） 第二部分 投標人資格資信證明文件 一、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 二、銷售業(yè)績介紹 三、團隊及負責該項目核心人物介紹 四、已完成及正在執(zhí)行的房地產(chǎn)營銷項目情況 第三部分 、 代理費用標準及雙方合作方式 第一部分 項目策劃思路綱要 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 一、 項目概況 位于青島市 東西快速路和山東路交界處，立交橋西北角。而今年市場所表現(xiàn)出來的良好吸納能力似乎也在印證著這種樂觀并不盲目。而與這種增長相伴而行的是銷售的同步增長。 經(jīng)濟適用房供應量加大 在前 11 個月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟適用住房投資呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長。預計明年竣工 200 萬，三年內(nèi)竣工 600 萬㎡。這預示著長期存在的供求矛盾有所緩解。具體表現(xiàn)為： （ 1） 、 住宅價格漲幅仍較大 近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展，商品住宅仍供不應求，其價格也漲勢不減。從三季度經(jīng)濟 適應住房銷售情況看，我市的經(jīng)濟適用住房的銷售主要集中在李滄區(qū)，由于受需求以及開發(fā)成本增加的影響，三季度，經(jīng)濟適用房價格較上年同季上升 %，比上季上漲 %。從三季度抽樣調(diào)查情況看，我市三級地段的普通住宅平均價格為每平方米 4439 元，較去年同期上升 %。其中，別墅與去年同季比上升 %，高檔公寓上升 %。 ◎ 土地拆遷成本提高。但受商品房價格上升的拉動，特別是舊城改造力度的加大和東西快速路的建設(shè)，造成二手房的市場需求加大，房價也與商品房不相上下。（家庭式居住為主） 一住宅樓座，另有一個寫字樓待建。車 位不足 面積偏大，價位偏高車 位不足 蝶式設(shè)計， 38 層， 3 部電梯，車位不足 爛尾工程重新包裝，朝 向差，車位不足 價 格 4630~6400 5180~7880 4500~5800 4800~6500 （三） 青島中高端顧客的購房需求 由于本項目的位置、規(guī)劃條件及項目成本確定本項目只能是中高檔產(chǎn)品。 ? 家庭年收入越高者購房對于項目的升值潛力就越注重。相比與近似同等城市煙臺、德州，選擇高層的比值明顯較高，濟南選擇小高層的比值為 %。 戶型結(jié)構(gòu) ? 選擇三室的占到整個樣本的 %，二室和四室分別占 %和 %，三室是市場需求的主力。 主臥附帶設(shè)施 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 ? 在期望主臥附帶的設(shè)施中，排在前二位的是觀景陽臺和進入式的衣帽間，分別占到了 ％和 ％；書房的需求比例略低一些，購房者提到的比例是 ％，對于健身房，人們或許是考慮到房間的布局，或許是生活觀念上的認識，其比例只有 ％。通過與家庭年收入進行相關(guān)分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對于落地玻璃陽臺的需求就越強烈。 ? 最希望有的物業(yè)特殊服務內(nèi)容前三項依次為：提供學童專車占 %、臨時看護老弱病殘占 %、代理家教、保姆和終點工占 %。 從較年輕態(tài)的顧客群入市，啟發(fā)他們認同心態(tài)， 營造項目市場熱點，吸引更高層面消費群的關(guān)注 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 三、項目 SWOT分析 項 目優(yōu)勢（ S）分析 ※ 快速路旁邊，交通便捷 ※ 青島地理中心位置，地段認可度高 ※ 成熟社區(qū)，配套齊全 ※ 車位充足，同地段獨一無二 項目劣勢（ W）分析及對策 ※ 立交橋邊，噪音干擾大 對策：采用中空雙層玻璃，高級門窗 ※ 高層住宅，公攤系數(shù)高，認可度差 對策：精心設(shè)計，采用板式結(jié)構(gòu) ※ 高層林立，環(huán)境較差 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 對策：人車分流，營造社區(qū)園林 項目機會點（ O）分析 ※ 青島房地產(chǎn)市場持續(xù)上揚，價格一路走高 ※ 繁華市區(qū)仍是居民購買住宅的首選地段 ※ 山東路沿線產(chǎn)品早期規(guī)劃設(shè)計同質(zhì)化嚴重，產(chǎn)品更新迫在眉際 項目威脅點（ T）分析 ※ 新的房貸政策對開發(fā)資金和房地產(chǎn)投資的影響 ※ 房地產(chǎn)市場接近高峰，拐點即將出現(xiàn) ※ 經(jīng)濟適用房的加快建設(shè)，分流眾多中低端顧客群 新城市生活主義的提出 房地產(chǎn)開發(fā)中的新城市生活主義 在經(jīng)歷了 二戰(zhàn) 后發(fā)達資本主義國家城市人口大批郊遷帶來的城市空心化退潮之后，近年來，西方發(fā)達國家提出了城市建設(shè)主張 新城市主義 ，回歸都市核心區(qū)的呼聲日益成為國際流行的城市發(fā)展主旋律。 我們認為，在中國 建筑時代 剛剛到來、 郊遷 浪潮尚未興起的時候，在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，重視居住文化中的城市情結(jié)，堅持舊城改造與新區(qū)開發(fā)同步的前提下，用街坊式的開發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無論居住在城內(nèi)還是郊區(qū)，都能享受到同樣便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境，這就是我們所倡導的 新城市生活主義 理論。同樣的高度、同樣的式樣、同樣的建材使這些建筑呈現(xiàn)出統(tǒng)一的時代風格。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 我們可以看出，與上海等城市相比，一些城市舊城改造步伐明顯滯后，城市中心區(qū)見縫插針式的零散開發(fā)時有出現(xiàn)。難道這二者之間就不能找到一種兼容的捷徑，讓任何一套住房都能兼具市區(qū)的配套和郊區(qū)的環(huán)境嗎 ? 新城市生活主義理論正是解決這一對矛盾的最佳捷徑。 此外，與西方人相比，東方人更愿意在城市環(huán)境中進行交流。如深圳的萬科四季花城，就是采用街坊式社區(qū)概念及小鎮(zhèn)主題，成功地彌補了邊緣社區(qū)缺少城市人氣及配套治安的缺陷，其自成體系的居住小城式的公共空間序列、居住街坊及溫馨的小城生活給購房者留下了深刻的印象，在市場銷售上取得了巨大成功。拿破侖三世時代的建筑集中地體現(xiàn)了中央集權(quán)政體的強大力量以及新興資產(chǎn)階級的經(jīng)濟實力。新城市生活主義主張打造既有中國傳統(tǒng)文化思想又能滿足現(xiàn)代人生活需要的現(xiàn)代化建筑，既不崇洋媚外，照搬歐式，又不盲目懷舊，簡單復古。 建筑必須充分考慮入住居民的生存的、生活的、文化的需求，開發(fā)人文環(huán)境、提高居住品質(zhì)，讓入 住的居民生活得更加舒適、方便、寧靜、自然。 4. 霓虹彩影歌舞升平，奮斗的回報是家人和自己的幸福，推崇人類現(xiàn)代消費文明價值，追求平實浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 舒適的生活享受。 ※ 西區(qū)樓座基礎(chǔ)可適度向東偏轉(zhuǎn)，為北界原有多層住宅留有足夠光照退讓。 建筑風格建議 ※ 建筑風格注重整個社區(qū)建筑與人文、景觀的契合。建筑色彩要與景觀色彩相呼應。 （二）景觀規(guī)劃建議 高層建筑的光照退讓給社區(qū)景觀預留了豐富的 景觀 空間，建議 設(shè)計為 青島特有的歐陸風格為主線的現(xiàn)代都市人文庭院。中心花園中劃分出業(yè)主健身活動區(qū)，兒童樂園。如：棋牌室、閱覽室、健身房、茶座、醫(yī)療室等。