【正文】 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 地 址 山東路與寧夏路 交匯處 山東路與寧夏路交匯處 山東路與寧夏路交匯處 山東路與寧夏路交匯處 項(xiàng)目定位 住宅 住宅 住宅 住宅 規(guī) 劃 面 積 19602 不詳 29559 43000 銷 售 比 例 25% 10% 90% 80% 交付時(shí)間 2021． 10 2021． 12 現(xiàn)房 物業(yè)管理 待定 待定 待定 戴德梁行物業(yè)顧問 情 況 總體三棟樓，南向?yàn)?1 號(hào)（不做銷售），后為 2， 3 號(hào)樓。 （ 3） 、私有住房交易價(jià)格大幅上升 三季度，受市場(chǎng)需求的影響，我市房屋銷售二級(jí)市場(chǎng)依然活躍，市場(chǎng)交易的房屋在功能及新舊程度上也有所提高。 ◎ 部分房地產(chǎn)商的炒作和炒房者參與，造成人為 “房荒 ”。三季度，由于沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，加上房屋建設(shè)成本增加，從而使豪華住宅較上年同季上升９ .4%，比上季上升 ％。從三季度普通住宅的開發(fā)情況看，一、二級(jí)地段的普通住宅開發(fā)已廖廖無幾，其開發(fā)主要集中在三、四級(jí)地段的市北區(qū)和市南區(qū)的寧夏路以北地段，而這一地段住宅項(xiàng)目的樓面土地去年拍賣價(jià)已達(dá)每平方米 2500 多元，其房?jī)r(jià)也在 5000 元 左右，較去年同期漲幅高達(dá) 40%左右。今年以來，由于我市的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)供應(yīng)不足，對(duì)平抑我市房?jī)r(jià)的作用難以顯現(xiàn)。 市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)攀升。 銷售首次出現(xiàn)下降 進(jìn)入十月份后，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售增長(zhǎng)開始趨緩，商品住宅比去年同期相比下降了 ％。全年竣工面積預(yù)計(jì)將超過 60 萬平方米。 其中，市內(nèi)四區(qū)商品住宅 萬平方米，占新開工面積的 ％。房屋竣工面積更 是達(dá)到了 萬平方米。這種增長(zhǎng)說明投資者依然被一種樂觀的情緒支配著。浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 情島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目 營(yíng) 銷 推 廣 建 議 方 案 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2021 年 12 月 31 日 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 目 錄 第一部分 項(xiàng)目策劃思路綱要 一、項(xiàng)目概況 （ 4） 二、市場(chǎng)分析 近期青島房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)（ 5） /項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（ 7） 青島中高端房地產(chǎn)顧客需求分析（ 11） 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）分析（ 12） / 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析及對(duì)策（ 13） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）分析（ 14） / 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T）分析（ 15） /新城市主義介紹（ 17） 四、 市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)選擇 差異化定位（ 22）目標(biāo)客戶群分析（ 23） /重度消費(fèi)群特征分析（ 24） 五、項(xiàng)目命名 命名原則（ 25） /主推案名（ 26） /備選案名（ 27） 六、項(xiàng)目建議 建筑規(guī)劃建議（ 28） /景觀規(guī)劃建議（ 30） /戶型規(guī)劃建議（ 31） 戶型配比 /總價(jià)參考（ 32） /配套建議（ 33） /物業(yè)管理建議（ 33） 七、營(yíng)銷推廣策略 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 工具與通道（ 34） /表現(xiàn)與執(zhí)行（ 35）現(xiàn)場(chǎng)推廣策略（ 36） 價(jià)格策略（ 36） / 推廣主題（ 37） / 媒體選擇（ 39） /推廣效果測(cè)評(píng)（ 43） 階段推廣策略（ 44） /廣告風(fēng)格范例（） /推廣費(fèi)用預(yù)算（ 49） 八、銷售管理策略 銷售組織（ 50） /銷售培訓(xùn)（ 51） /銷售控制（ 52） /銷售計(jì)劃（ 52） 九、項(xiàng)目投資分析 （ 52） 第二部分 投標(biāo)人資格資信證明文件 一、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 二、銷售業(yè)績(jī)介紹 三、團(tuán)隊(duì)及負(fù)責(zé)該項(xiàng)目核心人物介紹 四、已完成及正在執(zhí)行的房地產(chǎn)營(yíng)銷項(xiàng)目情況 第三部分 、 代理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及雙方合作方式 第一部分 項(xiàng)目策劃思路綱要 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 一、 項(xiàng)目概況 位于青島市 東西快速路和山東路交界處，立交橋西北角。而今年市場(chǎng)所表現(xiàn)出來的良好吸納能力似乎也在印證著這種樂觀并不盲目。而與這種增長(zhǎng)相伴而行的是銷售的同步增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量加大 在前 11 個(gè)月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)明年竣工 200 萬，三年內(nèi)竣工 600 萬㎡。這預(yù)示著長(zhǎng)期存在的供求矛盾有所緩解。具體表現(xiàn)為： （ 1） 、 住宅價(jià)格漲幅仍較大 近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，商品住宅仍供不應(yīng)求，其價(jià)格也漲勢(shì)不減。從三季度經(jīng)濟(jì) 適應(yīng)住房銷售情況看，我市的經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售主要集中在李滄區(qū)，由于受需求以及開發(fā)成本增加的影響，三季度，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格較上年同季上升 %，比上季上漲 %。從三季度抽樣調(diào)查情況看，我市三級(jí)地段的普通住宅平均價(jià)格為每平方米 4439 元，較去年同期上升 %。其中，別墅與去年同季比上升 %，高檔公寓上升 %。 ◎ 土地拆遷成本提高。但受商品房?jī)r(jià)格上升的拉動(dòng)，特別是舊城改造力度的加大和東西快速路的建設(shè)，造成二手房的市場(chǎng)需求加大，房?jī)r(jià)也與商品房不相上下。（家庭式居住為主） 一住宅樓座，另有一個(gè)寫字樓待建。車 位不足 面積偏大，價(jià)位偏高車 位不足 蝶式設(shè)計(jì)， 38 層， 3 部電梯，車位不足 爛尾工程重新包裝，朝 向差，車位不足 價(jià) 格 4630~6400 5180~7880 4500~5800 4800~6500 （三） 青島中高端顧客的購房需求 由于本項(xiàng)目的位置、規(guī)劃條件及項(xiàng)目成本確定本項(xiàng)目只能是中高檔產(chǎn)品。 ? 家庭年收入越高者購房對(duì)于項(xiàng)目的升值潛力就越注重。相比與近似同等城市煙臺(tái)、德州，選擇高層的比值明顯較高，濟(jì)南選擇小高層的比值為 %。 戶型結(jié)構(gòu) ? 選擇三室的占到整個(gè)樣本的 %，二室和四室分別占 %和 %，三室是市場(chǎng)需求的主力。 主臥附帶設(shè)施 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 ? 在期望主臥附帶的設(shè)施中，排在前二位的是觀景陽臺(tái)和進(jìn)入式的衣帽間，分別占到了 ％和 ％；書房的需求比例略低一些，購房者提到的比例是 ％，對(duì)于健身房，人們或許是考慮到房間的布局，或許是生活觀念上的認(rèn)識(shí)，其比例只有 ％。通過與家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對(duì)于落地玻璃陽臺(tái)的需求就越強(qiáng)烈。 ? 最希望有的物業(yè)特殊服務(wù)內(nèi)容前三項(xiàng)依次為：提供學(xué)童專車占 %、臨時(shí)看護(hù)老弱病殘占 %、代理家教、保姆和終點(diǎn)工占 %。 從較年輕態(tài)的顧客群入市，啟發(fā)他們認(rèn)同心態(tài)， 營(yíng)造項(xiàng)目市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引更高層面消費(fèi)群的關(guān)注 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 三、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng) 目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）分析 ※ 快速路旁邊，交通便捷 ※ 青島地理中心位置，地段認(rèn)可度高 ※ 成熟社區(qū)，配套齊全 ※ 車位充足，同地段獨(dú)一無二 項(xiàng)目劣勢(shì)（ W）分析及對(duì)策 ※ 立交橋邊，噪音干擾大 對(duì)策：采用中空雙層玻璃，高級(jí)門窗 ※ 高層住宅，公攤系數(shù)高，認(rèn)可度差 對(duì)策：精心設(shè)計(jì)，采用板式結(jié)構(gòu) ※ 高層林立，環(huán)境較差 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 對(duì)策：人車分流，營(yíng)造社區(qū)園林 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）分析 ※ 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)，價(jià)格一路走高 ※ 繁華市區(qū)仍是居民購買住宅的首選地段 ※ 山東路沿線產(chǎn)品早期規(guī)劃設(shè)計(jì)同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品更新迫在眉際 項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T）分析 ※ 新的房貸政策對(duì)開發(fā)資金和房地產(chǎn)投資的影響 ※ 房地產(chǎn)市場(chǎng)接近高峰，拐點(diǎn)即將出現(xiàn) ※ 經(jīng)濟(jì)適用房的加快建設(shè)，分流眾多中低端顧客群 新城市生活主義的提出 房地產(chǎn)開發(fā)中的新城市生活主義 在經(jīng)歷了 二戰(zhàn) 后發(fā)達(dá)資本主義國家城市人口大批郊遷帶來的城市空心化退潮之后，近年來，西方發(fā)達(dá)國家提出了城市建設(shè)主張 新城市主義 ，回歸都市核心區(qū)的呼聲日益成為國際流行的城市發(fā)展主旋律。 我們認(rèn)為，在中國 建筑時(shí)代 剛剛到來、 郊遷 浪潮尚未興起的時(shí)候，在城市建設(shè)與發(fā)展過程中，重視居住文化中的城市情結(jié)，堅(jiān)持舊城改造與新區(qū)開發(fā)同步的前提下，用街坊式的開發(fā)模式打造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、完善的社區(qū)配套，使人們無論居住在城內(nèi)還是郊區(qū)，都能享受到同樣便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境，這就是我們所倡導(dǎo)的 新城市生活主義 理論。同樣的高度、同樣的式樣、同樣的建材使這些建筑呈現(xiàn)出統(tǒng)一的時(shí)代風(fēng)格。 浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 我們可以看出，與上海等城市相比，一些城市舊城改造步伐明顯滯后，城市中心區(qū)見縫插針式的零散開發(fā)時(shí)有出現(xiàn)。難道這二者之間就不能找到一種兼容的捷徑，讓任何一套住房都能兼具市區(qū)的配套和郊區(qū)的環(huán)境嗎 ? 新城市生活主義理論正是解決這一對(duì)矛盾的最佳捷徑。 此外，與西方人相比，東方人更愿意在城市環(huán)境中進(jìn)行交流。如深圳的萬科四季花城，就是采用街坊式社區(qū)概念及小鎮(zhèn)主題，成功地彌補(bǔ)了邊緣社區(qū)缺少城市人氣及配套治安的缺陷，其自成體系的居住小城式的公共空間序列、居住街坊及溫馨的小城生活給購房者留下了深刻的印象，在市場(chǎng)銷售上取得了巨大成功。拿破侖三世時(shí)代的建筑集中地體現(xiàn)了中央集權(quán)政體的強(qiáng)大力量以及新興資產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。新城市生活主義主張打造既有中國傳統(tǒng)文化思想又能滿足現(xiàn)代人生活需要的現(xiàn)代化建筑，既不崇洋媚外，照搬歐式，又不盲目懷舊，簡(jiǎn)單復(fù)古。 建筑必須充分考慮入住居民的生存的、生活的、文化的需求，開發(fā)人文環(huán)境、提高居住品質(zhì)，讓入 住的居民生活得更加舒適、方便、寧靜、自然。 4. 霓虹彩影歌舞升平，奮斗的回報(bào)是家人和自己的幸福，推崇人類現(xiàn)代消費(fèi)文明價(jià)值，追求平實(shí)浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案 舒適的生活享受。 ※ 西區(qū)樓座基礎(chǔ)可適度向東偏轉(zhuǎn)，為北界原有多層住宅留有足夠光照退讓。 建筑風(fēng)格建議 ※ 建筑風(fēng)格注重整個(gè)社區(qū)建筑與人文、景觀的契合。建筑色彩要與景觀色彩相呼應(yīng)。 （二）景觀規(guī)劃建議 高層建筑的光照退讓給社區(qū)景觀預(yù)留了豐富的 景觀 空間，建議 設(shè)計(jì)為 青島特有的歐陸風(fēng)格為主線的現(xiàn)代都市人文庭院。中心花園中劃分出業(yè)主健身活動(dòng)區(qū)，兒童樂園。如：棋牌室、閱覽室、健身房、茶座、醫(yī)療室等。