【正文】 原南京林業(yè)大學(xué)教師，現(xiàn)任機構(gòu)董事、 副總經(jīng)理，兼南京信和浩華房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理。 詳見公司宣傳冊及演示盤。） 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 第一期： 2021/62021/2 年，銷售面積約 萬㎡（以建筑面積計價，實際銷售面積應(yīng)加入合理公攤） 住宅 25000 ㎡ 5500 元 /㎡ =13750 萬元 第二期： 2021/32021/12 年， 8 個月銷售面積約 萬㎡，以 10%漲幅調(diào)整銷售價 住宅 36000 5500 =36000 6050 元 /㎡ =21780 萬元 預(yù)計銷售收入： 13750+21780=35530 萬 （三）經(jīng)營利潤 35530 萬－萬元 = 萬元 項目期內(nèi)預(yù)計可實現(xiàn)利潤為 ￥萬元 利潤率： % 注：車庫銷售收入、租賃收入及會所經(jīng)營性收入未列入測算 第二部分 投標(biāo)人資格資信證明文件 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 一、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 、 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)、全國誠信建設(shè)示范單位榮 譽證書 （見復(fù)印件） 二、浩華不動產(chǎn)機構(gòu)及業(yè)績介紹 浩華不動產(chǎn)機構(gòu)專業(yè)從事于房地產(chǎn)投資顧問、營銷策劃及銷售代理，擅長精確掌握、分析市場信息，準(zhǔn)確地進行市場定位、把握市場脈搏，為開發(fā)商提供專業(yè)的房地產(chǎn)投資顧問服務(wù)，進行切實可行的房地產(chǎn)全程策劃和強有力的銷售推廣。 階段推廣策略 1）預(yù)售階段 推廣訴求點： 項目整體形象 廣告投放頻率：中度頻次 促銷活動 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 開 工慶典 企業(yè)開發(fā)理念、文化宣示 參加春季房展會亮相 軟性新聞宣傳 新城市生活主義登陸島城 新城市花園帶來新的都市空間 開發(fā)商的實力和信譽對房地產(chǎn)項目的影響 硬性形象廣告 把精英留在都市中央 最有價值的地段居住最有成就感 的人群 21 世紀(jì)都市旋律 —— 要快 /要方便 /要舒 適 /要情趣 /要增值 /要環(huán)境 /要品質(zhì) 2） 開盤強銷階段 推廣訴求點：項目賣點演繹 廣告投放頻率：重度頻次 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 階段促銷活動 開盤典禮 開盤現(xiàn)場抽獎優(yōu)惠活動 軟性新聞宣傳 都市人話說都市生活 — 新城市花園 開盤熱銷 新城市生活論壇 硬性形象廣告 發(fā)現(xiàn)都市價值 一樣的房子，不一樣的生活 生命成本 /時間成本 /機遇成本 /情感成本 —— 新城市生活主義 新的價值觀 都市一代夢想的烏托邦 3）平銷階段 推廣訴求點：產(chǎn)品差異化特性 廣告投放頻率：中度頻次 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 階段促銷活動 參加秋季房展 新城市生活樣板方案征集、評比 軟性新聞宣傳 延續(xù)新城市生活主義論壇 都市生活永遠是居住文化主流 硬性廣告 繼續(xù)展開產(chǎn)品的新城市生活賣點 配合活動的宣傳 4）尾盤階段 廣告訴求點： 生活氛圍描述 — 都市生活是個性的生活 廣告投放頻率：輕度頻 次 階段促銷活動 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 封頂儀式 客戶回訪、業(yè)主聯(lián)誼會 軟性品質(zhì)宣傳 主體驗收一次性通過 看得到的等待 — 新城市花園交付在即 硬性廣告 不一樣的房子，不一樣的 生活。 配備概念會所，滿足業(yè)主隨意性消費。增加居家生活情趣和空中綠化。大面積的透空玻璃立面，和廣發(fā)大廈的鏡面立面協(xié)調(diào)。 建筑色彩 ※ 建筑色彩力求大方穩(wěn)重，且不沉悶，考慮整體性和連貫性，在做好單體的同時，注意各類物業(yè)之間的 關(guān)系，不同物業(yè)之間略有分隔，也做到遙相互應(yīng)、互為協(xié)調(diào)。 ※ 整體地下車庫，人車徹底分流，考慮地下車庫的多孔通風(fēng)采光井的設(shè)計。 五、項目命名 命名原則 ※ 表現(xiàn)項目特質(zhì) ※ 體現(xiàn)生活概念 ※ 傳達產(chǎn)品信息 ※ 區(qū)別競爭對手 ※ 便于傳播溝通 主推案名 新 城 市 花 園 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 The New City Garden 要快 /要方便 /要 舒適 /要情趣 /要增值 /要環(huán)境 /要品質(zhì) 案名釋義：新城市花園，一個全新的城市花園，以其對環(huán)境、景觀及生活舒適度的追求，完全不同于以往的擁擠、嘈雜、缺少停車位的都市中心社區(qū)形象，符合現(xiàn)代人從郊區(qū)居所的不便回歸都市中心的潮流，充分體現(xiàn)新城市主義生活典范的定位， 備選案名 名雅苑 頤園 風(fēng)華盛世 花好月圓 陶然居 陽光翠亭 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 都市豪庭 六、項目建議 （一）建筑規(guī)劃建議 城區(qū)都市生態(tài)社區(qū)概念 ※ 景觀優(yōu)先原則 ※ 親陽光原則 ※ 健康空氣原則 ※ 綠色通道原則 ※ 空間錯落原則 ※ 主人生活 舒適度優(yōu)先原則 ※ 均好性原則 ※ 閉合管理原則 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 建筑規(guī)劃形態(tài) ※ 健康性因素 朝向合理、日照充分、光線明亮、通風(fēng)良好、 空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng) ※ 16/18/28 層的板式高層建筑為主體模型，結(jié)合退讓適當(dāng)安排多層公共配套用房 爭取滿足容積率。 3. 窗外一個現(xiàn)代化都市的脈搏，市政府改造裝扮的景觀大道，眺望新世紀(jì)青島生機郁郁蔥蔥，廣袤想象，心曠神怡。開發(fā)商也不僅是建住宅小區(qū)，還要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、歷史文脈、人們的生活需求來建設(shè)新的街區(qū)文化和新的街區(qū)經(jīng)濟環(huán)境。 因此我們認(rèn)為，一個好的房地產(chǎn)商，他所開發(fā)的建筑要有其鮮明的時代特征和深厚的文化內(nèi)涵。建筑作為一門藝術(shù)，向來與政治、經(jīng)濟、文化等密不可分。這種社區(qū)由城市街道、城市街區(qū)等基本構(gòu)架單元組成，比起一般居住社區(qū)，更強調(diào)具有城市味的序列空間體系及商業(yè)公建系統(tǒng)。 二、新城市生活主義是符合中國國情與文化傳統(tǒng)的居住理論 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 新城市生活主義倡導(dǎo)在住宅開發(fā)過程中，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，并注重歷史文脈的構(gòu)建及傳統(tǒng)文化的弘揚，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間。于是，人們在購房時，往往會陷入一種兩難的境地，在魚 (完善的生活配套 )與熊掌 (優(yōu)美的自然風(fēng)光 )不 可兼得的情況下不知該如何選擇。 由此可以看出，一個國家、一座城市在 建筑時代 到來的時候，能否以一種富有遠見的先進的理念來指導(dǎo)城市建 設(shè)顯得十分重要。比如巴黎，她在 19 世紀(jì)中葉暨拿破侖三世時期迎來了城市的青春時代，巴黎在那個時代完成了城市建筑的 80％。因此，兩個 極端 都不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。 3045 歲成功人士，主要層面分布在 ： 私企業(yè)主占 %，公務(wù)員占 %，外企占 %， 傳媒文化教育類占 %，銷售占 %，制造業(yè)占 %，房產(chǎn)、工程類占 %，自由職業(yè)者占 %，金融行業(yè)占 %，國有大企業(yè)占 %。這說明隨著人們生活水平的提高和生活節(jié)奏的加浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 快，人們開始接受讓物業(yè)管理公司來打理自己的部分瑣事。 ? 對于陽臺設(shè)計的選擇，在整個樣本層中，有 %選擇了落地玻璃陽臺，有 %選擇了封閉陽臺。但通過與家庭年收入相關(guān)分析，我們發(fā)現(xiàn)，隨著家庭年收入的提高，選擇二個衛(wèi)生間的比例也越來越高，這說明了高收入階層對于住宅舒適度的要求也越來越高。平層仍占有一定的優(yōu)勢，人們對錯層也表現(xiàn)出一定的興趣，但復(fù)式所占比重較大，尤其是 30—40 歲之間的人群，由于家庭結(jié)構(gòu)的特殊和經(jīng)濟實力的優(yōu)勢，對復(fù)式房產(chǎn)生了較大的興趣。消費者對于代表高檔物業(yè)形象的小高層表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。 ? 年收入 5 萬以上家庭購房因素：改善居住條件占 %，投資升值占 %； ? 年收入 5 萬以下家庭購房因素：改善居住條件占 %，投資升值占 %。 封閉式綠地景觀，車位相對充足，快速路影響較小 購物環(huán)境良好 酒店式公寓管理， 精裝修 劣 勢 臨近立交橋，樓間距太近。 浩華不動產(chǎn)機構(gòu) 青島澳柯瑪立交橋西北角住宅開發(fā)項目營銷推廣方案 2）市區(qū)內(nèi)原有存量土地和爛尾樓盤陸續(xù)開工（改建）加速舊城改造項目 3）、樓盤品質(zhì)日新月異，個性化多品位， 4）、景觀住宅和健康住宅已替代價格漸成為選房要素 5）、消費者趨于成熟，差異化需求分隔顧客群 6）、第一次置業(yè)人群年輕化、高素質(zhì)化 （二）項目主要競爭對手分析 主要競爭對手分析 名 稱 博思公寓 金富家園 華宇大廈 銀禧苑 開發(fā)商 山東恒基宏實業(yè)發(fā)展 金富房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 青島華宇房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 青島富捷房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 浩華不動產(chǎn)機構(gòu)