【正文】 濟成份共同發(fā)展。其中：消費品市場 767 處，成交額 億元，增長 %；生產(chǎn)資料市場 73 處，成交額 億元，下降 %。 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %。青島港口、旅游和海洋經(jīng)濟發(fā)達 ， 國際貿(mào)易往來頻繁，國內(nèi)市場繁榮活躍 ，青島區(qū)域性商貿(mào)中心的地位凸顯。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實驗和旅游度假。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)。城鄉(xiāng)居民儲蓄繼續(xù)增加，本外幣儲蓄突破 1000 億元 大關(guān)，達 億元，其中人民幣存款余額達 億元，比年初增加 億元 第二節(jié) 青島市規(guī)劃 規(guī)劃城市性質(zhì)是：中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地。 城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。 2021 年全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算總支出 億元，增長 %，較好地保證了全市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要 全市固定資產(chǎn)投資保持了強勁增長。初步核算， 2021年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長 %，比上年提高 個百分點，超額完成了年初確定的經(jīng)濟增長 13%的目標，為 1995年以來的最高增幅。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方法上將做具體的要求，闡述如下文。 （四）調(diào)查實施 調(diào)查時段及相關(guān)方法 時間段 五 六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時間 實施人員 調(diào) 查 指 標 AM PM AM PM 共 2天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問法 /料查詢 2天 全組人員 交通路網(wǎng) 詢問法 /資料查詢 2天 全組人員 市政設(shè)施和規(guī)劃 觀察法 /詢問法 2天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 16 監(jiān)控、指導(dǎo)人員：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 五人 第五部分 調(diào)查復(fù)核 抽樣復(fù)核：監(jiān)控人員抽樣復(fù)核 二、商業(yè)市場調(diào)研報告（ 2） （一）調(diào)查緣起 調(diào)查背景 開發(fā)背景： 項目名稱：青島濱海二期 開 發(fā) 商： 物業(yè)類型：商住兩用 項目位置：香港中路與山東路交匯處東側(cè) 開發(fā)進度：現(xiàn)處于施工階段，商業(yè) 定位未明確 規(guī)劃要求： 調(diào)研目的 調(diào)查目的 了解商業(yè)環(huán)境狀況 研究目 為項目定位服務(wù)，尋求依據(jù) （二） 調(diào)查組織 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 17 調(diào)查主體 監(jiān)控負責(zé)人：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 調(diào)查范圍 調(diào)查地點：市南區(qū) 主要調(diào)查片區(qū)：北起江西路、南至東海西路、西到安三路、東至福州南路（含佳世客）的圍合區(qū)域 主要調(diào)查街道： ( 未調(diào)查道路 ) 南京路、福州南路 徐州南路、云霄路、南通路、鹽城路、海門路、新浦路、閩江路、漳浦路、漳平路 其他支路 主要商家調(diào)查 中山路商圈 大商家：百盛、發(fā)達、國貨、伊都錦 專業(yè)市場：中山商城、即墨路小商品市場 在售項目：東方新巴黎和其他 香港中路商圈 大商家：陽光百貨、海信百貨、家樂福、佳世客 專業(yè)市場、專業(yè)店：香港花園大型專業(yè)店（在 建） 調(diào)查指標及內(nèi)容 調(diào)查指標 調(diào)查內(nèi)容 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 18 片區(qū)商業(yè) 街鋪調(diào)查（非集中式商業(yè)） 業(yè)種、建筑面積、開間、進深、層高、經(jīng)營額、租金、顧客來源 商場調(diào)查（集中式商業(yè)） 建筑物特點、開業(yè)時間、樓層和總面積、電梯情況、停車場位置及車位、商場中庭、裝修檔次、客流量、預(yù)計營業(yè)額、對外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場定位、管理費、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場品牌組合 市南市北區(qū) 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級（高速公路、國家一級干道、省級公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路 燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征?？紤]到時間、人力與效果的關(guān)系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 數(shù)據(jù)處理：將用 SPSS 軟件對數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，可根據(jù)項目的需求和分析的需要進行，并作出數(shù)據(jù)報告圖表。 督導(dǎo)二審：督導(dǎo)之間交換問卷，進 行交叉審核。 定期總結(jié)： 通過總結(jié)達到再培訓(xùn)的目的，令訪問員的操作更加規(guī)范。 （二） 訪問員培訓(xùn)過程及跟進工作 基礎(chǔ)培訓(xùn)： 注重訪問員在自信心、工作態(tài)度和操作技能方面的培訓(xùn)，讓訪問員較全面掌握市場研究的基礎(chǔ)知識，特別加強 房地產(chǎn)專業(yè)知識方面的培訓(xùn)。 定量研究 隨機入戶訪談 ：消費者在家中接受面對面的訪問 定點攔截訪談：在公共場所，潛在顧客者被當場攔住或在訪談室中進行的面對面訪問 電話訪談：依據(jù)調(diào)查提綱 或問卷用電話與選定的被訪對象交談以收集信息的一種個別。 ▲ 綜合點評。 ▲ 物業(yè)狀況：面積、價格、銷售狀況（熱銷面積及比例）。 2） 近年來土地供應(yīng)、商業(yè)銷售狀況、空置率。 三、確定調(diào)研方法及內(nèi)容： 定量調(diào)研方法 定性調(diào)研方法 其它方法 *入戶訪問 *電話 /傳真訪問 *定點攔截 訪問 *郵寄調(diào)查 *互聯(lián)網(wǎng)調(diào)查 *固定樣本跟蹤調(diào)查 *小組座談會 *深度訪談 *實驗法 *觀察法 *神秘顧客調(diào)查 *二手資料收集 *案頭分析 定性研究 焦點小組座談會（ FOCUS GROUP INTERVIEW）：邀請 812 人，通過甄選符合調(diào)研項目的消費者或潛在消費者，以小組的形式在主持人的引導(dǎo)下對某一觀念進行深入討論，聽取他們對有關(guān)產(chǎn)品的需求及建22f9908bed90df1123bece0d47185a34 5 議，進而了解消費者的動機和行為的一種調(diào)研方法深度訪談：研究者與研究對象無限制的一對一會談，目的在于刺探和誘導(dǎo)詳細的回答，通常使用不定向技術(shù)來揭示隱藏的動機。 調(diào)研方針與方法： 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 4 用簡潔的文字表達調(diào)研方針，說明所采用的研究方法的重要特征，與其 他方法相比較的長處和局限性；將要采取的抽樣方案的主要內(nèi)容和步驟；樣本量的大小和可能達到的精度；采取什么質(zhì)量控制的方法；數(shù)據(jù)收集的方法和調(diào)查的方式；問卷的形式及設(shè)計方面的有關(guān)考慮，數(shù)據(jù)處理和分析的方法等等。 市場上各種類型商業(yè)物業(yè)的供需情況，結(jié)合目標客戶在產(chǎn)品及配套上的不同需求， 進行物業(yè)定位及產(chǎn)品論 證。 分析目標客戶的購買心理及行為特點， 同時，分析影響客戶購買的各種因素，結(jié)合對產(chǎn)品價格、廣告與促銷的測試， 制訂項目營銷策略及其組合。 調(diào)研進度和經(jīng)費預(yù)算： 詳細地列出完成每一步驟所需的天數(shù)以及起始中止時間。 深度訪談的走向依據(jù)受訪者的回答而定，隨著會談的展開，研究者徹底地探究每一個問題，并根據(jù)回答來決定下一問題。 3） 供需狀況分析。 ▲ 營銷推廣策略：廣告推廣媒體、宣傳工具、銷售方式。 研究方法： 1） 二手資料收集 在國土規(guī)劃部門、房地產(chǎn)交易中心等機構(gòu)收集資料。 定量研究：客戶和潛在消費者研究 在房地產(chǎn)消費者調(diào)研中，考慮到產(chǎn)品特性和研究的針對性，客戶調(diào)研將選取相關(guān)樓盤和潛在消費者作為調(diào)整對象，當然，我們在分析時，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實客戶的理性表現(xiàn)和潛在消費者的感性消費意向，以便更全面、更科學(xué)分析消費者的不同需求，并結(jié)合整體商業(yè)市場的供需狀況，完成項目的市場定位及物業(yè)建議工作。 項目培訓(xùn)： 注意問卷講解和模擬相結(jié)合，令訪問員正確理解問卷的操作。 （三） 問卷審核質(zhì)量控制： 對訪問員完成的所有問卷在進行編碼前的 100%二次審核。 （四） 復(fù)核制度： 調(diào)研涉及全部有效問卷，將實行 100%復(fù)核，以保證問卷 100%的真實性，復(fù)核工作接受客戶的監(jiān)管。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 9 No Yes No Yes No No Yes Yes 研究方案的制訂 遞交客戶確認 問卷設(shè)計 抽樣設(shè)計 遞交客戶確認 組織實施及質(zhì) 量控制（略） 數(shù)據(jù)處理及質(zhì)量控制（略） 研究報告 遞交客戶確認 項目總結(jié) 項目結(jié)束及資料歸檔 No 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 10 （ 2）實地調(diào)查 質(zhì)量控制流程（定量研究） 不合格 訪問員須知制訂 訪問準備 訪問員及督導(dǎo)員培訓(xùn) 進行 5%樣本試訪 試訪總結(jié) 修改或調(diào)整 訪問員須知 修改或調(diào)整 訪問問卷 訪問準備 訪問地址表的準備 相關(guān)資料及工具的準備 問卷準備 正式訪問 復(fù)核 100%訪問樣本 訪問員總結(jié)座談會 實地調(diào)查結(jié)束 抽樣及復(fù)核 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 11 （ 3）數(shù)據(jù)處理及質(zhì)量控制流程（定量研究） 問卷審核 問卷編碼 編碼審核 數(shù)據(jù)錄入 抽查 5%記錄 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)邏輯檢驗 數(shù)據(jù)試匯總 數(shù)據(jù)匯總 2. 交互分類表 1. 總數(shù)表 3. 更深層次統(tǒng)計分析 初級數(shù)據(jù)報告 數(shù)據(jù)報告終審 研究報告 遞交客戶確認 問卷數(shù)據(jù)建庫 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)邏輯檢查 數(shù)據(jù)試錄 修正錄入記錄 運用專用統(tǒng)計軟件 SPSS等分析 數(shù)據(jù)報告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 12 第二章 調(diào)研計劃報告 調(diào)研目的：為濱海二期定位尋求支持；創(chuàng)建基本青島商業(yè)資料庫 一、濱海二期商業(yè)市場調(diào)研計劃（ 1） （一）、調(diào)查緣起 調(diào)查背景 開發(fā)背景： 項目名稱：青島濱海二期 開 發(fā) 商： 物業(yè)類型：商住兩用 項目位置：香港中路與山東路交匯處東側(cè) 開發(fā)進度：現(xiàn)處于施工階段，商業(yè)定位未明確 規(guī) 劃要求： 調(diào)研目的 調(diào)查目的 了解商業(yè)環(huán)境狀況 研究目 為項目定位服務(wù)，尋求依據(jù) （二） 調(diào)查組織 調(diào)查主體 監(jiān)控負責(zé)人：薛開敏、趙亞萍 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 13 調(diào)查人員：五人 調(diào)查范圍 調(diào)查地點：市南區(qū) 主要調(diào)查片區(qū)：北起江西路、南至東海西路、西到安三路、東至福州南路（含佳世客）的圍合區(qū)域 主要調(diào)查街道： 香港中路、山東路、東海西路、江西路、安三路、南京路、福州南路 徐州南路、云霄路、南通路、鹽城路、海門路、新浦路、閩江路、漳浦路、漳平路 其他支路 調(diào)查指標及內(nèi)容 調(diào)查指標 調(diào)查內(nèi)容 片區(qū)商業(yè) 街鋪調(diào)查（非集中式商業(yè)） 業(yè)種、建筑面積、開間、進深、層高、經(jīng)營額、租金、顧客來源 商場調(diào)查（集中式商業(yè)） 建筑物特點、開業(yè)時間、樓層和總面積、電梯情況、停車場位置及車位、商場中庭、裝修檔次、客流量、預(yù)計營業(yè)額、對外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場定位、管理費、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場品牌組合 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 14 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級（高速公路、國家一級干道、省級公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方 法上將做具體的要求，闡述如下文。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布（見項目區(qū)位圖）、公交線路、車站。 調(diào)查方法 觀察法 專人定點、定時觀察調(diào)查對象的行為活動并記錄。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增