【正文】 公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布 （見項目區(qū)位圖）、公交線路、車站。 市政設(shè)施和規(guī)劃 市政設(shè)施：休閑娛樂、餐飲、金融、文化教育機構(gòu)、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu) 城市規(guī)劃：交通、城市功能 調(diào)查要求 以上所列街道各商家按照表格及調(diào)查指標詳細調(diào)查 畫商家分布圖 查輔助工具物料 青島地圖 調(diào)研表格（商鋪調(diào)查表、商場 /市場調(diào)查表、居民人口統(tǒng)計表） 筆記本、紙筆、計算器等 （三） 調(diào)查方法 調(diào)研說明 因為是前期定位和規(guī)劃的相關(guān)調(diào)查，調(diào)研的范圍較大，對象較多?？紤]到時間、人力與效果的關(guān)系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方 法上將做具體的要求，闡述如下文。 調(diào)查方法 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 15 觀察法 專人定點、定時觀察調(diào)查對象的行為活動并記錄。 詢問法 一般隨機選取詢問對象并進行有效的溝通，以獲取最大量和最準確的信息。 （四）調(diào)查實施 調(diào)查時段及相關(guān)方法 時間段 五 六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時間 實施人員 調(diào) 查 指 標 AM PM AM PM 共 2天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問法 /料查詢 2天 全組人員 交通路網(wǎng) 詢問法 /資料查詢 2天 全組人員 市政設(shè)施和規(guī)劃 觀察法 /詢問法 2天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 16 監(jiān)控、指導人員：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 五人 第五部分 調(diào)查復核 抽樣復核：監(jiān)控人員抽樣復核 二、商業(yè)市場調(diào)研報告（ 2） （一）調(diào)查緣起 調(diào)查背景 開發(fā)背景： 項目名稱：青島濱海二期 開 發(fā) 商： 物業(yè)類型：商住兩用 項目位置：香港中路與山東路交匯處東側(cè) 開發(fā)進度：現(xiàn)處于施工階段，商業(yè) 定位未明確 規(guī)劃要求： 調(diào)研目的 調(diào)查目的 了解商業(yè)環(huán)境狀況 研究目 為項目定位服務(wù)，尋求依據(jù) （二） 調(diào)查組織 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 17 調(diào)查主體 監(jiān)控負責人：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 調(diào)查范圍 調(diào)查地點：市南區(qū) 主要調(diào)查片區(qū)：北起江西路、南至東海西路、西到安三路、東至福州南路（含佳世客）的圍合區(qū)域 主要調(diào)查街道： ( 未調(diào)查道路 ) 南京路、福州南路 徐州南路、云霄路、南通路、鹽城路、海門路、新浦路、閩江路、漳浦路、漳平路 其他支路 主要商家調(diào)查 中山路商圈 大商家：百盛、發(fā)達、國貨、伊都錦 專業(yè)市場：中山商城、即墨路小商品市場 在售項目：東方新巴黎和其他 香港中路商圈 大商家：陽光百貨、海信百貨、家樂福、佳世客 專業(yè)市場、專業(yè)店：香港花園大型專業(yè)店（在 建） 調(diào)查指標及內(nèi)容 調(diào)查指標 調(diào)查內(nèi)容 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 18 片區(qū)商業(yè) 街鋪調(diào)查（非集中式商業(yè)） 業(yè)種、建筑面積、開間、進深、層高、經(jīng)營額、租金、顧客來源 商場調(diào)查（集中式商業(yè)） 建筑物特點、開業(yè)時間、樓層和總面積、電梯情況、停車場位置及車位、商場中庭、裝修檔次、客流量、預計營業(yè)額、對外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場定位、管理費、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場品牌組合 市南市北區(qū) 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級（高速公路、國家一級干道、省級公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路 燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布（見項目區(qū)位圖）、公交線路、車站。 市政設(shè)施和規(guī)劃 市政設(shè)施：休閑娛樂、餐飲、金融、文化教育機構(gòu)、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu) 城市規(guī)劃：交通、城市功能 調(diào)查要求 以上所列街道各商家按照表格及調(diào)查指標詳細調(diào)查 按實際狀況畫商家分布圖 查輔助工具物料 青島地圖 調(diào)研表格（商鋪調(diào)查表、商場 /市場調(diào)查表、在售商業(yè)項目調(diào)查表） 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 19 筆記本、紙筆、計算器等 （三）調(diào)查方法 調(diào)研說明 因為是前期定位和規(guī)劃的相關(guān)調(diào)查，調(diào)研的范圍較大，對象較多?？紤]到時間、人力 與效果的關(guān)系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方法上將做具體的要求，闡述如下文。 調(diào)查方法 觀察法 專人定點、定時觀察調(diào)查對象的行為活動并記錄。 詢問法 一般隨機選取詢問對象并進行有效的溝通，以獲取最大量和最準確的信息。 （四）調(diào)查實施 調(diào)查時段及相關(guān)方法 時間段 星期六 相關(guān)主要方法 持續(xù)時間 實施人員 調(diào) 查 指 標 AM PM 共 1天 片區(qū)商業(yè) 觀察法 /詢問法 /料查詢 1 天 全組人員 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 20 交通路網(wǎng) 詢問法 /資料查詢 1 天 全組人員 市政設(shè) 施和規(guī)劃 觀察法 /詢問法 1 天 全組人員 調(diào)查管理和監(jiān)控 監(jiān)控、指導人員：薛開敏、趙亞萍 調(diào)查人員： 六人 （五）、調(diào)查復核 抽樣復核：監(jiān)控人員抽樣復核 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 21 第二部分 調(diào)研結(jié)論內(nèi)容 第一章 宏觀分析 第一節(jié) 青島經(jīng)濟 全市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整。初步核算， 2021年實現(xiàn)全市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，增長 %，比上年提高 個百分點，超額完成了年初確定的經(jīng)濟增長 13%的目標，為 1995年以來的最高增幅。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，一產(chǎn)比重穩(wěn)步下降，二產(chǎn)比重上升，三產(chǎn)因受非典影響較大比重略有下降。 宏觀經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高。 2021 年全市實現(xiàn)地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算總支出 億元，增長 %，較好地保證了全市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要 全市固定資產(chǎn)投資保持了強勁增長。全 社會完成固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)異常活躍態(tài)勢。全年實現(xiàn)社會消費品零售額突破 500 億大關(guān)，達 億元，增長 %，總量首次超過全國的1%。 城鄉(xiāng)居民生活水平進一步提高。城市市區(qū)居民人均可支配收入22f9908bed90df1123bece0d47185a34 22 10075 元，增長 %；人均消費性支出 8056 元，增長 %。農(nóng)民人均純收入 4530 元，增長 8%。 全社會全部單位職工平均工資 12021元，增長 %，其中城鎮(zhèn)單位職工平均工資 14162 元，增長 %。城鄉(xiāng)居民儲蓄繼續(xù)增加，本外幣儲蓄突破 1000 億元 大關(guān)，達 億元，其中人民幣存款余額達 億元，比年初增加 億元 第二節(jié) 青島市規(guī)劃 規(guī)劃城市性質(zhì)是：中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。 規(guī)劃城市主體功能是：以港口為主的國際綜合交通樞紐；國際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心；區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心；國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地；旅游、度假、避暑、文化娛樂中心。 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃為：以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團，形成 “兩點一環(huán) ”的發(fā)展態(tài)勢。 主城和輔助城規(guī)劃為城市相對集中發(fā)展的區(qū)域，環(huán)膠州灣發(fā)展組團規(guī)劃為城市適度分散發(fā)展的區(qū)域，構(gòu)成 “相對集中與適度分散 ”相結(jié)合的城市組織結(jié)構(gòu)關(guān)系。 主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)。李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)、嶗山區(qū)中心城區(qū)和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；獎金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 23 輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實驗和旅游度假。 環(huán)膠州灣發(fā)展組團以棘 洪灘、上馬、紅島、河套、紅石崖六個組團為主組成。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉儲業(yè)。 第三節(jié) 青島市商業(yè) 一、 青島整體商業(yè)環(huán)境 （一） 青島市商業(yè)概況 青島地處山東半島， 瀕臨黃海，風景秀美 ,氣候宜人 ， 是蜚聲海內(nèi)外的海濱城市 ,全國 15 個副省級市 、 5 個計劃單列市、 14 個沿海開放城市 之一。青島港口、旅游和海洋經(jīng)濟發(fā)達 ， 國際貿(mào)易往來頻繁，國內(nèi)市場繁榮活躍 ，青島區(qū)域性商貿(mào)中心的地位凸顯。 隨著居民收入增加和消費結(jié)構(gòu)的升級，在假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、會展經(jīng)濟以及全市商 業(yè)網(wǎng)點建設(shè)步伐加快的帶動下，青島市城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢。 2021 年全年實現(xiàn)社會消費品零售額突破 500 億大關(guān)，達 億元，增長 %，總量首次超過全國的 1%。其中，城市市場實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %。 汽車消費成為新熱點，全年限額以上貿(mào)易企業(yè)汽車零售額達 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 24 億元，比上年增加 17 億元，增長 倍。 商品交易市場成交 活躍。全市商品交易市場（含集市貿(mào)易市場）840 處，成交額 億元，增長 %。其中：消費品市場 767 處，成交額 億元，增長 %；生產(chǎn)資料市場 73 處，成交額 億元，下降 %。 青島市商業(yè)正呈現(xiàn)以下特點： 批發(fā)市場、骨干企業(yè)、采購中心三大產(chǎn)業(yè)群發(fā)展勢頭強勁。18 處骨干商品市場實現(xiàn)交易額 325 億元，同比增長 %； 11 戶外來商業(yè)企業(yè)在青設(shè)立地區(qū)總部，東泰佳世客、家樂福名達店、國美臺東店等已成為所在企業(yè)的國內(nèi)示范店；十大零售企業(yè)實現(xiàn)銷售額 95億元，跨區(qū)域銷售 億元，同 比增長 60%；家樂福、佳世客采購中心全年完成出口 3000 萬美元，同比增長 50%。消費集聚度、交易集聚度的快速提高，標志著青島市進入全國重要商業(yè)中心城市行列。 國有資本逐漸淡出，多種所有制經(jīng)濟成份共同發(fā)展。 市屬 279戶財貿(mào)企業(yè)，除 9 戶暫不符合改制條件的企業(yè)外，全部退出國有資本走向市場，率先在全市完成所有制結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和國有企業(yè)改革攻堅任務(wù)。到年底，全市批零貿(mào)易餐飲業(yè)中，國有占 %，股份制占%，民營占 %，外資占 9%，高度市場化的大流通格局基本形成。 外來商業(yè)資本紛紛進入島城，商業(yè)領(lǐng) 域國際化、現(xiàn)代化程度進一步提高。 內(nèi)外資商業(yè)巨頭競相登陸青島，零售 業(yè)態(tài) 進一步完善 、業(yè)種 更加豐富 。 2021 年 全年新引進開業(yè)包括世界 500 強沃爾瑪、國22f9908bed90df1123bece0d47185a34 25 際著名建材商歐倍德 、百安居、家世界、陽光百貨、必勝客 等在內(nèi)的大型商業(yè)項目 12 處 ， 使全市外來商業(yè)連鎖企業(yè)累計達到 24 戶。 2021年，外資商業(yè)銷售額，占全市社會消費品零售總額的比重達到 9%，青島市已經(jīng)成為全國跨國商業(yè)資本最集中、開放程度最高、商業(yè)業(yè)態(tài)最完善的城市之一。 商業(yè)連鎖經(jīng)營發(fā)展迅猛。 在骨干 企業(yè)的帶動、夫妻店的快速整合、城鄉(xiāng)商貿(mào)一體化的構(gòu)筑和現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng) 用等因素的推動下， 青島市流通領(lǐng)域的連鎖建設(shè)步伐不斷加快，據(jù)統(tǒng)計，從 2021 年到去年底，青島市的連鎖企業(yè)從原來的 38 家增加到 73 家，連鎖門店從 822 處增加到 2983 處，連鎖銷售額由 52 億元增加到 億元，占社會消費品零售總額的 26％。連鎖商業(yè)的快速發(fā)展，對加快推進流通業(yè)的現(xiàn)代化，積極構(gòu)筑區(qū)域性商貿(mào)中心建設(shè)起到了極大的推動作用。 大商貿(mào)發(fā)展格局正在顯現(xiàn) 。 青島 在國內(nèi)同類城市中率先發(fā)布實施 “市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點專業(yè)規(guī)劃 ”，大商貿(mào)定位更清，商氣更旺，后勁更足。市南區(qū)積極打造中央商務(wù)區(qū)，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、濱海旅 游休閑區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)品牌區(qū)建設(shè)，香港路 —山東路金融產(chǎn)業(yè)集聚帶快速崛起，中山路旅游商貿(mào)區(qū)改造全面啟動，提升了城市的品位和價值；市北區(qū)一批標志性項目集中落戶，商業(yè)中心更加繁榮活躍；膠州灣沿線加快市場群建設(shè)，北部物流中心正