【正文】 城市規(guī)劃：交通、城市功能 調(diào)查要求 以上所列街道各商家按照表格及調(diào)查指標(biāo)詳細(xì)調(diào)查 按實(shí)際狀況畫商家分布圖 查輔助工具物料 青島地圖 調(diào)研表格（商鋪調(diào)查表、商場(chǎng) /市場(chǎng)調(diào)查表、在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查表） 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 19 筆記本、紙筆、計(jì)算器等 （三）調(diào)查方法 調(diào)研說(shuō)明 因?yàn)槭乔捌诙ㄎ缓鸵?guī)劃的相關(guān)調(diào)查，調(diào)研的范圍較大，對(duì)象較多。 詢問(wèn)法 一般隨機(jī)選取詢問(wèn)對(duì)象并進(jìn)行有效的溝通，以獲取最大量和最準(zhǔn)確的信息。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例關(guān)系由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，一產(chǎn)比重穩(wěn)步下降，二產(chǎn)比重上升，三產(chǎn)因受非典影響較大比重略有下降。 城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)異常活躍態(tài)勢(shì)。農(nóng)民人均純收入 4530 元，增長(zhǎng) 8%。 城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃為：以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成 “兩點(diǎn)一環(huán) ”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；獎(jiǎng)金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。 2021 年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額突破 500 億大關(guān)，達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，總量首次超過(guò)全國(guó)的 1%。 商品交易市場(chǎng)成交 活躍。18 處骨干商品市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)交易額 325 億元，同比增長(zhǎng) %； 11 戶外來(lái)商業(yè)企業(yè)在青設(shè)立地區(qū)總部，東泰佳世客、家樂(lè)福名達(dá)店、國(guó)美臺(tái)東店等已成為所在企業(yè)的國(guó)內(nèi)示范店；十大零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 95億元，跨區(qū)域銷售 億元，同 比增長(zhǎng) 60%；家樂(lè)福、佳世客采購(gòu)中心全年完成出口 3000 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) 50%。到年底，全市批零貿(mào)易餐飲業(yè)中，國(guó)有占 %，股份制占%，民營(yíng)占 %，外資占 9%，高度市場(chǎng)化的大流通格局基本形成。 2021年，外資商業(yè)銷售額，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到 9%，青島市已經(jīng)成為全國(guó)跨國(guó)商業(yè)資本最集中、開放程度最高、商業(yè)業(yè)態(tài)最完善的城市之一。 大商貿(mào)發(fā)展格局正在顯現(xiàn) 。 （二） 青島市居民收入水平、消費(fèi)狀況 居民生活水平進(jìn)一步得到提高。 2021 年 青島市人均 GDP 達(dá)到 2800 多美元，居民恩格爾系數(shù)下降到 %，邁進(jìn)富裕門檻。因?yàn)橘?gòu)房帶動(dòng)的住房裝修裝飾等消費(fèi)增長(zhǎng)相當(dāng)迅猛。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 27 ? 通訊費(fèi)用支出快速增長(zhǎng) 2021 年我市居民平均每人在購(gòu)買手機(jī)等通訊工具上的花費(fèi)就達(dá)到 111 元，比 2021 年增長(zhǎng)了 %，這還不算話費(fèi)支出。 ? 醫(yī)療保健消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng) 2021 年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的另一亮點(diǎn)則是醫(yī)療保健消費(fèi)的繼續(xù)增長(zhǎng)。 （ 3） 市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)劃布局 ： 確立 三主、兩副、 13 區(qū) 的市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心格局 。 （ 5） 商業(yè)街規(guī)劃布局 根據(jù)青島市各區(qū)的功能特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，依據(jù)青島市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，到 2021 年，符合標(biāo)準(zhǔn)的市區(qū)商業(yè)街達(dá)到 27 條。 （ 7） 社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 在市區(qū) 73 個(gè)社區(qū)中，按標(biāo)準(zhǔn)配置的社區(qū)基 本達(dá)到擁有商業(yè)服務(wù)設(shè)施不低于 15000 平方米，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 8001000平方米。 2021 年底，在市內(nèi)七區(qū)啟動(dòng) 6 處夜間餐飲休閑消費(fèi)街區(qū)，發(fā)展有益健康的量販?zhǔn)礁栉鑺蕵?lè)場(chǎng)所和演藝場(chǎng)所 100 家，辦好 10 處文化活動(dòng)廣場(chǎng)；啟動(dòng) 6 處購(gòu)物街區(qū)，規(guī)劃培育 10 處夜市，初步形成我市夜間消費(fèi)和休閑文化、娛樂(lè)場(chǎng)所的基本框架。這些特色專業(yè)商業(yè)街在發(fā)揮聚集效應(yīng)、引導(dǎo)消費(fèi)、帶動(dòng)周邊商貿(mào)的發(fā)展、刺激旅游業(yè)的發(fā)展、促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)與城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合等方面發(fā)揮了重要作用。全長(zhǎng) 1000 米，經(jīng)營(yíng)門店 80 余戶，有利群商廈、當(dāng)代商城和千川百貨等大中型商廈。 ? 中山商城（地下）服飾街（ 2021 年命名） 該商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全長(zhǎng)約 700米，共有各類門店 240 多家，逐步成為我市白領(lǐng)女性時(shí)尚服裝、服飾的集中購(gòu)物地。 ? 重慶南路 汽車貿(mào)易大道（ 2021年命名） 自人民路起至鄭州路段，全長(zhǎng)約 公里。通過(guò)近幾年的不斷發(fā)展，婚紗攝影服務(wù)業(yè)逐步積聚并形成了鮮明的特色。22f9908bed90df1123bece0d47185a34 33 聞名中外的青島啤酒廠就坐落在該街，并有啤酒博物館和啤酒宮等設(shè)施，啤酒文化特色鮮明，有較高的知名度。 ? 香江路綜合商業(yè)街 （ 2021 年命名） 該街位于黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中部。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 34 第二章 青島商業(yè)格局及商圈的演變 青島市商業(yè)呈現(xiàn)“三主、兩副、 13 區(qū)”的市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心格局。 1929 年 5 月 22 日國(guó)民黨接收專員公署為了紀(jì)念孫中山先生將山東路改稱 中山路。自南至北先后貫穿太平路、蘭山路、廣西路、湖南路、湖北路、曲阜路、肥城路、大沽路、德縣路、保定路、四方路、海泊路、22f9908bed90df1123bece0d47185a34 35 天津路、高密路、江寧路、膠州路、即墨路、北京路、李村路、滄口路等路段。中山路商圈，以中山路綜合商業(yè)街為中軸線，向東西兩側(cè)擴(kuò)展。現(xiàn)在中山路基本確立了以品牌專賣特別是以服裝為主的定位，同時(shí)大打旅游牌。占前六位的 業(yè)種 分別為服裝、餐飲、美容美發(fā)、飾品、鞋帽、皮包。６ —８ （一） 中山路發(fā)展的原則 城市復(fù)興的原則 ：中山路的城市復(fù)興， 不僅需要改善建筑環(huán)境，也需要復(fù)興社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活力。歷史街區(qū)保護(hù)必須采取積極的措施。 （三） 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路與策略 中山路產(chǎn)業(yè)布局南部以旅游消費(fèi)為核心，組織商業(yè)、餐飲、住宿；中部以文化教育活動(dòng)為中心、組織文化旅游、特色餐飲、特色商業(yè)；北部以市民消費(fèi)及辦公服務(wù)為核心、組織商貿(mào)、辦公、居住等。 濱海旅游商貿(mào)區(qū) 通過(guò)改變部分建筑形態(tài)、改善院落利用方式、改變建筑間聯(lián)系方式，在沿街立面形式、店面招牌、標(biāo)志性景觀、入口標(biāo)示等方面突出特色等途徑，為中高檔餐飲、高檔住宿、現(xiàn)代服務(wù)與休閑的發(fā)展提供基礎(chǔ)，充分考慮棧橋游客在該區(qū)域的集中與分流問(wèn)題，爭(zhēng)取將更多 的游客引入到社區(qū)中。規(guī)劃建設(shè)成為集服務(wù)、辦公、娛樂(lè)于一體的文化服務(wù)區(qū)。承擔(dān)著延續(xù)城市歷史文化，構(gòu)筑城市景觀走廊，支撐社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合性任務(wù)。 百盛 （ 1）基本情況 第一百盛 建筑物特點(diǎn) (外形、外立面 ) 開業(yè)時(shí)間 1998 年 9 月 樓層和總面積 9 層、 3..5 萬(wàn) m2 電梯情況 14 層 4 部扶梯 / 48 層 2 部扶梯 垂直電梯 3 部 停車場(chǎng)位置及車位 地下三層停車場(chǎng)、車位 200 個(gè) 商場(chǎng)中廳 兩個(gè) 2 層小中廳 裝修檔次 中低檔 客流量 市場(chǎng)定位 中檔百貨 功能定位 購(gòu)物、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體 特色定位 時(shí)尚服飾 經(jīng)營(yíng)狀況 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ? 開業(yè)較早，公眾認(rèn)知度較高 ? 多年運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富 劣勢(shì)： ? 所處的中山路商圈雖歷史悠久，但面臨新興商圈的競(jìng)爭(zhēng) ? 物業(yè)較陳舊，購(gòu)物環(huán)境有待改善 ? 功能單 一，難以滿足消費(fèi)者多重需求 對(duì)外租金 1F： 2F： 3F： 4F： 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 43 空置率： 單鋪面積 3— 40M2 商戶總數(shù)： 330 戶 管理費(fèi) 客戶來(lái)源 商戶來(lái)源范圍： 百盛自有客戶 商戶特點(diǎn)： 顧客來(lái)源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：中等以上收入 各樓層功能調(diào)查 樓 層 經(jīng)營(yíng)類別 預(yù)計(jì)面積 — 1F 超市 2021 m2 1F 化妝品、珠寶、首飾 4000 m2 2F 女子時(shí)尚、休閑裝 4000 m2 3F 女子正裝 4000 m2 4F 男裝 4000 m2 5F 鞋類、飾品 4000 m2 6F 體育用品 4000 m2 7F 家電 4000 m2 8F 兒童樂(lè)園、餐廳 4000 m2 商場(chǎng)品牌組合調(diào)查 樓層 經(jīng)營(yíng)品牌 預(yù)計(jì)面積 1F 化妝品： CD、資生堂、 SKⅡ 、蘭蔻、嘉娜寶、美寶蓮、紅地球、KOSE、羽西、歐萊雅、歐箔萊、 H2O 珠寶：中意、瑰寶、立泰、潮紅基、周生生、秋櫻、名鉆坊、日本貝印飾品 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 44 2F 少女裝：衣艷、淑女屋、和平、德國(guó) A 嘜、貝拉維拉、簡(jiǎn)、芮英、卡佛 連、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普風(fēng)、亦谷、 TITI、艾格、超捷、 AD、洛卡、衣戀、城市麗人、芭路漫、季候風(fēng)、法妮、靜安鴻翔、斯柯、 ELLE、 AZONA、 SPRIT、 VERO、 MODA、ONLY、 、 G202 U2 飾品：凱撒大帝、芮雅、 SPRIT、 ELLE、耐克、伊施戴爾、震志、碧芝、 餐飲：牛排屋 3F 女裝： KUN、 EIN、羅曼、乙佰乙納、撒爾曼爾、菲姿、流行秀、FISH、古谷德、諾淇、 ELLE、瑞和菲瑪、舒浪、范怡文、密雪兒、佛蘭兒、皮爾卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奧黛莉、歐尼亞 、歐迪芬 4F 男裝：卡拉瑪、迪柯尼、奧斯卡丹、歐王、杰凡尼、佛倫斯、利奧納多、 BOSS、梅蘇里、茗牌、尼寶奧、老爺車、鱷魚、杜安、卡倫亞諾、巴黎世家、鐵獅東尼、湯尼威爾、時(shí)度、美爾雅、金利來(lái)、圣人夢(mèng)、恒源祥、老船長(zhǎng)、袋鼠、金盾、花雨傘、順美、杰亞杰尼、圣吉奧、紅領(lǐng)、報(bào)喜鳥、金利寶、法蘭、西姆、金狐貍、花花公子、好事中、老人頭、宜而爽、圣克萊、圣大保羅、華倫天奴、夢(mèng)特嬌、馬克華菲、藍(lán)豹、皮爾卡丹、威可多、卡丹狄諾 5F 皮具箱包 :BOSS、 ELL、華倫天奴 .露迪、圣大保羅、花花公子、森達(dá)、阿迪麗娜、紅 蜻蜓、哈森、天美意、老人頭、達(dá)芙尼、星期六、都隆、步步鳥、康利、百利、恩加圖、 SPRCOFFE 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 45 6F 休閑服裝：耐克、 ADIDAS、蘋果、流行雨、凱詩(shī)、茵寶、家世克私、凡高、奧索卡、探路者、豪健、德?tīng)柨?、雙星、格侖堡、艾仕、美津儂、速比濤、埃古、銳步、雷柏高、歡騰、班尼路、堡獅龍、鱷魚、佐丹奴、 PUMA、比麗思 辦公用品：震旦、卡西歐、富樂(lè)夢(mèng)、大陸、益而高、國(guó)增、艾譜、樹德、派克、英雄、威迪文 音像： AISENSE 圖書：百盛圖書 運(yùn)動(dòng)休閑鞋： ELLE、鱷魚、 ADIDAS 按摩器： SHSS、太陽(yáng)島、奧得 賽、凱勝 7F 床上用品：雅芳芳、恒源祥、富安娜 飾品、工藝品：無(wú)限空間、東南西北 家電、數(shù)碼產(chǎn)品：海爾、海信、三星、新月、方正、夏普、威東音響、德國(guó)偉嘉、西門子、大順燈飾 8F 童裝：斯乃納、米奇、阿卡邦、 ADIDAS、波姆斯、 SNOOPY、海辰貝貝、埃米希、加菲貓、凱茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、嬰方喜、小金貓、小兔瑪麗、小孩兒、美國(guó)蘋果、耐克、法米尼、OSHROSH、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、小豬班納、福瑞麟、蒂美、巧兒福 童鞋：卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃納、依柏可、劍橋 玩具：李氏兄 弟、培樂(lè)多、好孩子、奧迪雙鉆、樂(lè)高、凱利特、迪寶樂(lè)、啟迪、遠(yuǎn)航、百利威 帽子：盛錫福 （ 2）購(gòu)物環(huán)境 ①服裝陳列 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 46 ② 過(guò)道 百盛是進(jìn)入青島最早的外資百貨之一，在開業(yè)之初曾在島城刮起時(shí)尚消費(fèi)的旋風(fēng)。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 51 第二節(jié) 香港中路商圈（又稱東部商圈） 一、商圈概況 香港中路商圈（又稱東部商圈）是隨著島城東部開發(fā)而迅速 崛起的新興商業(yè)。東部商圈以佳世客、家樂(lè)福為中心點(diǎn)向四周發(fā)散，佳世客步行街已形成了東部商圈的中軸線。 目前，僅在香港中路設(shè)立青島（或山東）地區(qū)總部的金融機(jī)構(gòu)就有 13 家，22f9908bed90df1123bece0d47185a34 52 各金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)達(dá) 25 家，香港中路已 成為名副其實(shí)的島城金融一條街，隨著青島區(qū)域性金融中心地位凸顯及政府部門對(duì)香港中路金融街的扶持，將有更多的金融機(jī)構(gòu)入駐。只有緊密迎合、有效引導(dǎo)這種消費(fèi)趨勢(shì)，充分滿足消費(fèi)者的需求，方能贏得商機(jī)。２元／ｍ２／天，其中佳世客地下商業(yè)街的租金在１５D、 BKUKI、 LADONNA、 GUESS、GIGI’ S、 KAMALILY、 L’ ORFEO、 BIBA、 JOJO、 LMLULU、柏盈、ALLVREMORR、 TANTPOURELLE、 JORYA、 JOSIRE、 LOUISA、 EVENY、PALMER’ S、 ZUCZUG、 GOZIR 22f9908bed90df1123bece0d47185