【正文】 地區(qū)，具體位于張楊路北側(cè)，長島路以東，西側(cè)至五蓮路，屬于浦東滬東新村地區(qū)。向東可至金橋外高橋保稅區(qū)，向南到聯(lián)洋生活園區(qū)。另外，規(guī)劃中輕軌PD—A、B線將緊臨基地，為居民的出行提供現(xiàn)代化交通工具。 [——項目“立地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素? 張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點的設(shè)立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。? 本項目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。? 基地處于浦興路（張楊路的邊緣地帶），四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動，夜間基地周邊除了川流不息的車輛，毫無人影。? 受技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。? 有浦東主軸線——張楊路的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中意識到這一“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。? 結(jié)合目前的市場行情均價，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的 “中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標(biāo)市場需求大致如下：擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。累計漲幅超過25%。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。[…提出新生活口號…]為了成功地將一、二期產(chǎn)品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，完成市場造勢，提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立市場品牌形象，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。? 提出“新鄰里關(guān)系”口號，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動，令小區(qū)生活充滿人情味。在燒制的次數(shù)、時間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。? 各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。智能化配置建議 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)： 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨享10MB配置。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報警系統(tǒng)。g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動感煙、消防噴淋系統(tǒng)。樹種可以考慮香樟、銀杏。? 中庭廣場中心：可設(shè)計象征社區(qū)精神的標(biāo)志物。物業(yè)信息化管理? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運行狀態(tài)。社區(qū)環(huán)保建議A、能源系統(tǒng)? 進入住宅小區(qū)的能源一般為：電、燃?xì)?、煤。B、氣環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面。? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。沿街住宅使用雙層中空玻璃沿馬路，高架，加油站位置設(shè)置綠化隔離帶小區(qū)人車分流機動車庫出入口，盡量位于小區(qū)出入口附近。采用抗反光玻璃房型設(shè)計達到四明效果。爭取采用不破壞大氣環(huán)境的循環(huán)系統(tǒng)。? 休閑活動功能：小區(qū)綠地提供戶外活動交往場所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達到100 ％。建議采塑復(fù)銅管,鋁塑管作為冷熱水管。 健康概念社區(qū) ? 建議與周邊區(qū)級體育場館、醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：每年兩次社區(qū)居民體檢建立私人健康小檔案；專家定期醫(yī)療咨詢、講座；組織社區(qū)運動會。? 休閑：網(wǎng)球場、壁球室、桑拿浴場，茶藝、COFFEE SHOP、棋牌室。估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。 估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。地勢呈東南高，西北低的特點。位居上海各區(qū)之首。同時流動人口在10年內(nèi)達到100萬人。? 公共交通新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條；隧道專線8條；大橋?qū)＞€4條；區(qū)內(nèi)專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧宵線2條。南浦大橋——連接中山南路與浦東的龍陽路。這里是聯(lián)系中國市場與國際市場的主要橋梁之一，市場潛力巨大，商業(yè)機會充分，人才資源豐富。1) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)——重點發(fā)展金融和商業(yè)。、地鐵二號線陸家嘴站的竣工；，無不體現(xiàn)出現(xiàn)代化的國際大都會的現(xiàn)代化的交通。目前已有近400家國外企業(yè)投資。商住樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、展示廳等建筑陸續(xù)投入使用。2）東方路商業(yè)街——該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵峨山路向東西向擴展。2） 楊浦大橋 ，93年10月通車，溝通浦西東北部（楊浦）與浦東的聯(lián)系。5） 外高橋港區(qū) ，93年底完成。10）河流污水工程 ，93年完成。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。2000年啟動，2002年底竣工。1999年正式啟動，2001年底完成。7）軌道交通明珠二期浦東段明珠線浦東段全長6公里，共設(shè)5座車站。此外，中段已啟動（三八河—馬家浜）9）外高橋港區(qū)三期、四期。11）復(fù)興路越江工程浦西隧址位于復(fù)興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處?？偼顿Y約120億元，2002年啟動。14）滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國公路浦東段。1910年開設(shè)了長途輪渡線，1930年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，同時也建造了上南，上川鐵路。 90年代是浦東飛速發(fā)展的十年。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進程，政府于2000年5月1日零時起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費。今日浦東已發(fā)揮著上海經(jīng)濟新增長極的功能、服務(wù)全國的產(chǎn)業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎(chǔ)功能之責(zé)任。該辦法分總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責(zé)任、附則等7個章節(jié)，計48條款。對此，過去的法規(guī)僅規(guī)定共用部位是共有產(chǎn)權(quán)，而對公共配套設(shè)施，則無明確規(guī)定。否則，房產(chǎn)商實際交付的房屋就應(yīng)與樣板房完全一致。同期統(tǒng)一了地價體系，取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項目土地使用權(quán)出讓金價格的差別。 公有住房出售的市場價、獨用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓住房及獨用成套混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式里弄住房的成本價與最低限價的規(guī)定仍按《關(guān)于進一步推進本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)行。 [——上海市商品住宅市場供需情況統(tǒng)計表——] 單位：萬m2時 間期房推案量期房去化量現(xiàn)房推案量現(xiàn)房去化量1997 (1季度)1997 (2季度)1997 (3季度)前三季度1,1997 (4季度)1997年全年1,1,1998 (1季度)1998 (2季度)1998 (3季度)前三季度1,1998 (4季度)1998年全年1,2,1999 (1季度)1999 (2季度)1999 (3季度)前三季度1,1999 (4季度)1999年全年1,1,1,1,2000 (1季度)2000 (2季度)2000 (3季度)前三季度1,1,1,586．471,2000 (4季度)2000年全年1,1,1,1,2001 (1季度)2001 (2季度)2001 (3季度)529,49514,63467,23599,75前三季度1,1,1,1,2001(4季度)2001年全年1,1,1,2,[—上海房地產(chǎn)市場2001年度與2000年度對比表—]對比內(nèi)容2001年2000年比例%房地產(chǎn)開發(fā)投資額6203083萬元5661700萬元+%完成土地開發(fā)面積2465117M21655765M2+%商品房新開工面積21425637M219923124M2+%商品房竣工面積17580117M216436222M2+7%商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積16591533 M215491726 M2+%商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積15088634 M21244516 M2+%已登記商品房預(yù)售面積18318344 M214528689 M2+%商品房批準(zhǔn)銷售面積18415591 M2 M2+%商品房住宅批準(zhǔn)銷售面積15212084 M212737301 M2+%已登記商品房買賣面積20204619 M217379751 M2+%商品房住宅買賣面積18794493 M216448029 M2+% [——未 來 兩 年 總 體 市 場 分 析——]市場總體供應(yīng)量分析政府“十五”計劃在政策面上表明了對房地產(chǎn)業(yè)的“態(tài)度”。預(yù)計2002年至2003年2年內(nèi)土地總供應(yīng)量在3000萬平方米左右，由此可見，上海的房地產(chǎn)業(yè)將會有很大的發(fā)展空間，前景看好。市場地域的級差會更趨明顯。中高檔房地產(chǎn)密集地區(qū)：靜安、盧灣、黃浦（原南市）、浦東內(nèi)環(huán)線地區(qū)等?？偟膩碚f,1997年度推案總面積為近年來首位，1998年、1999年的推案面積僅為1997年的四成，主要在于住宅樓推案量的大幅下降。2001年上半年，市場繼續(xù)沿2000年趨勢，平穩(wěn)發(fā)展。1992000年市場成交量依舊保持了45%的高增長率?？蛻魧Ψ啃偷男枨笾饾u轉(zhuǎn)變舒適型住宅。作為與陸家嘴金融中心相配套的住宅建設(shè)，目前存在部分濱江住宅，價格在1000～2000 USD/M2，如“仁恒濱江園”、“世茂濱江花園”。單套單價和單套總價處于高位是該地區(qū)的特征，市場上該區(qū)域120平方米/套的三房銷售最佳。（4）區(qū)域單套總價集中在40～70萬元，且以50萬元為其峰值。主要是以聯(lián)洋社區(qū)為代表，產(chǎn)品有“天安花園”、“華麗家族”、“上實御景苑”、“聯(lián)洋花園”等。單套總價集中在10～20萬元/套、40～80萬元/套，兩個端點。（4）區(qū)域樓盤總價由20～70萬/套平均分布。高層11．5萬M2134148M2華麗家族錦繡路666號6500元/M2多層、小高層amp。區(qū)域均價為3291元/平方米，主力成交面積為90～130平方米/套，%，單套總價集中在30～40萬元/套。（3）該區(qū)域的房型需求以90～100平方米/套的二房為主，近期110～130平方米/套的三房比例也有所上升。金橋作為浦東開放四大功能區(qū)之一的出口加工區(qū)，已有十年之久，區(qū)內(nèi)生活配套已初具規(guī)模。金橋地區(qū)房價相對適中，精簡的房型在該地區(qū)較為熱銷。（4）區(qū)域單套總價控制在30～40萬元/套，另有少量50萬元/套高總價住宅出現(xiàn)。附區(qū)域典型個案簡表:案名位置平均單價產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積湯臣高爾夫別墅龍東大道1號7500元/M2小高層5．5萬M2105141M2云間綠大地云間路388號9700元/M2聯(lián)體amp。每季新開樓盤數(shù)量一直占全市的10～20%左右，上榜樓盤銷售總面積也占排行榜銷售總量的10～25%，且新開樓盤的品質(zhì)普遍提高。新區(qū)以陸家嘴CBD為核心，形成了眾多個以高層、小高層為主的高檔住宅圈，住宅環(huán)境日趨優(yōu)化。? 新開樓盤體量上升，住宅品質(zhì)得到提高從2000年下半年來，浦東的主流新盤以香榭麗花園、上海之窗御景苑、連城苑、時代易居、上海故事等大體量樓盤為主，表現(xiàn)出浦東新上市樓盤品質(zhì)與規(guī)模的提高。? 來浦東新區(qū)仍然保持著以經(jīng)濟、使用型產(chǎn)品為主要特色的房產(chǎn)市場。? 本案區(qū)域內(nèi)較典型的競爭個案：位于張楊路上的“陸家嘴新景園”、浦興路的“碧云新天地”、 “中大雅苑”。小區(qū)四至布有十多條公交線路。五、去化分析 銷售率達89%，曾多次排名浦東房地產(chǎn)預(yù)售市場前列，二房和三房去化狀況均較為理想。周遭設(shè)有公共交通，交通條件可謂良好。受技術(shù)經(jīng)濟的控制，小區(qū)整體規(guī)劃一般，綠化率為40%。六、 優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：位于浦東新區(qū)交通主干道，交通便捷，距離陸家嘴商業(yè)中心位置較近。眾多的重點學(xué)校、醫(yī)院、酒店等，區(qū)域整體配套完善。 “現(xiàn)代華庭“以113—131平方米的三方米的三房為主，設(shè)計大方實用。去化率為60%。二房以90～120平方米的面積為主，占二房總數(shù)的81%。二． 產(chǎn)品規(guī)劃社區(qū)總建筑面積近2萬平方米，共規(guī)劃2幢8層，3幢11層小高層，集中綠化率15%，覆蓋率35%，建筑間距約25米。三房由于規(guī)劃面積偏大，去化現(xiàn)況不夠理想。附近眾多學(xué)校`醫(yī)院`超市`銀行。在大面積的綠化中，設(shè)有網(wǎng)球場`籃球場（二期擬建）等各種健身娛