【正文】 健身的理想場所。? ，開發(fā)量大，區(qū)內(nèi)居民戶數(shù)相對較多，由此對未來物業(yè)管理的要求相對較高。國家康居工程示范小區(qū)；“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質(zhì)量獎(jiǎng)的獲得。? 信箱——各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。e、巡更：小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置，記錄巡更路線及時(shí)間，保證安全。? IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會(huì)所消費(fèi)，物業(yè)管理等費(fèi)用的結(jié)算及車輛進(jìn)出的管理。? 對小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音，如果影響了小區(qū)的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施。? 景觀文化功能：通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品味欣賞。? 兒童：模型訓(xùn)練中心、親子圖書館、幼托。? 歷史沿革浦東之名最早出現(xiàn)于明嘉靖《上海縣志》1292年 元代設(shè)置上海縣1725年 浦東大部分設(shè)置為南匯縣1815年 劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣1958年 上海市新設(shè)“浦東縣”包括東昌、東郊西區(qū)1990年4月 中共中央 國務(wù)院作出開發(fā)開放浦東的決定1993年1月1日 中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙縣全境和上?？h三林鄉(xiāng)。人行越江隧道——連接南京東路與陸家嘴路。體現(xiàn)出高產(chǎn)出、無污染特點(diǎn)。8） 浦東供水工程 ，94年底建成投產(chǎn)。全長30公里。路線有兩個(gè)方案：一是楊高路延伸，二是羅山路延伸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過江費(fèi)后，車流量同比增加了30%。以免發(fā)生爭議時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相互推諉。加之各級政府對改善各轄區(qū)硬環(huán)境的大力投入，預(yù)計(jì)未來二年市場的吸納量約為2500萬平方米，占總供應(yīng)量（3000萬平方米）的80%以上。新區(qū)房地產(chǎn)市場成交量，自1997年以來，呈現(xiàn)急速且穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。（2）區(qū)域均價(jià)波動(dòng)幅度較大，均價(jià)波動(dòng)范圍以4500～4800元/平方米為主。附區(qū)域典型個(gè)案簡表：案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積天安花園錦繡路1028號(hào)6500元/M2多層、小高層amp。典型樓盤有：“陸家嘴花園新景園”、“碧云新天地”、“上海故事—證大花園”、“時(shí)代逸居”等。? 新開樓盤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，提升了樓市的競爭環(huán)境2001年開始，浦東新開樓盤中以新上市樓盤為主，老盤新開與后繼樓盤的數(shù)量逐步減少，新盤無論在品質(zhì)、價(jià)位都比以往上升了一個(gè)臺(tái)階，為浦東的樓市注入新鮮血液。以下將對區(qū)域內(nèi)競爭個(gè)案，細(xì)分為浦興路、張楊路沿線并加以詳細(xì)說明。三、 面積配比房型面積戶數(shù)二房113—134M2104戶三房148M232戶復(fù)式215—229M212戶四、 價(jià)格分析 單價(jià)范圍3500—4500元/平方米，成交均價(jià)4100元/平方米，屬區(qū)域行情價(jià)。? 共統(tǒng)計(jì)出總戶數(shù)724 戶，其中主力房型三房共420 戶，占總戶數(shù)的58 %；二房共252 戶，占總戶數(shù)的35 %；復(fù)式房型共52 戶，占總戶數(shù)的7 %。二． 產(chǎn)品規(guī)劃 小區(qū)占地面積較大，一期總建筑面積23萬多平方米，由數(shù)十幢多層和小高層組成。劣勢：房型規(guī)劃單一（三房僅一種房型），小區(qū)庭園景觀設(shè)計(jì)差，綠化率僅35%。五、去化分析 開盤到現(xiàn)在銷售狀況良好，項(xiàng)目設(shè)計(jì)較為合理的二房已銷售一空。二、 產(chǎn)品規(guī)劃小區(qū)占地約7000平方米，構(gòu)造小高層和高層各一幢，規(guī)劃建筑樓層11—18F。這也是上海諸多老城區(qū)所無法具備的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。獨(dú)棟173264M2湯臣豪園龍東大道666號(hào)8200元/M2聯(lián)體amp。附區(qū)域典型個(gè)案簡表：案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積恒大華城（天地苑）西營南路17弄4200元/M2多層15萬M288108M2博愛家園(一期)東明路355弄3500元/M2多層amp。（2）單價(jià)5500元/平方米所占比重有所上升。典型樓盤主要有“香榭麗花園”、“世茂濱江花園”、“陸家嘴花園”、“浦江茗園”、“菊園”等。而2000年全年的推案個(gè)案數(shù)雖然仍達(dá)187個(gè)，但是推案面積卻并不高，這說明浦東目前的發(fā)展商開發(fā)的項(xiàng)目以中小規(guī)模的住宅為主?！笆濉庇?jì)劃明確表示：%提高至“十五”期末的7%以上。 　購房者在訂立合同前，有權(quán)要求房產(chǎn)商明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《商品房買賣合同示范文本》。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)180余幢樓宇已基本竣工使用。計(jì)劃2001年開工，2003年竣工通車。2000年已啟動(dòng)。建立浦東浦西快速交通系統(tǒng)。2) 花木行政文化區(qū)——隨著上海最大的世紀(jì)公園的落成、地鐵二號(hào)線的正常運(yùn)行、世紀(jì)大道的通車、浦東新區(qū)區(qū)政府大樓的竣工，顯露出此區(qū)域已經(jīng)成為浦東新區(qū)的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，發(fā)展的速度將是其它地區(qū)所無法匹敵的。 另外，本案客戶可以間接利用的軌道規(guī)劃：地鐵七號(hào)線（沿浦東大道——慶寧寺和萬科城市花園）；地鐵二號(hào)線（沿龍東大道——浦東國際機(jī)場、張江和虹橋機(jī)場）。任何產(chǎn)品都是建立在市場的基礎(chǔ)之上，在“點(diǎn)”上面深入剖析的同時(shí)，環(huán)顧我們的四周：區(qū)域情況、目前市場行情、最新競爭個(gè)案動(dòng)態(tài)……在“面”上如果也同樣深入則可達(dá)到“操千曲而后曉聲，觀千劍而后識(shí)器”的效果。進(jìn)入健康、活力、環(huán)保的社區(qū)。? 玻璃為雙層中空，加強(qiáng)隔熱，保溫性能。居室內(nèi)做到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證居民的衛(wèi)生和健康。建議庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時(shí)設(shè)計(jì)，并聘請境外較知名、較具影響的設(shè)計(jì)師，才能達(dá)到直接、有效的廣告宣傳效果。a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對講系統(tǒng)。? 底層大堂——花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調(diào)。一梯二戶、南北通風(fēng)、動(dòng)靜分離、觀景陽臺(tái)、落地窗等以人為本的房型設(shè)計(jì) 規(guī)劃。如：“文化佳園”、“南洋新都”。? 項(xiàng)目小區(qū)呈狹長形，分兩期開發(fā)，一期與二期之間被博興路“攔腰截?cái)唷保焕诒景刚w布局規(guī)劃，致使社區(qū)缺乏整體感。區(qū)域發(fā)展? 本地塊所毗臨的金橋地區(qū)（根據(jù)市政府的規(guī)劃，金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū)）將在區(qū)域內(nèi)建設(shè)：高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學(xué)機(jī)構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心，以及高爾夫球場和橄欖球體育場等健身休閑中心，舒適、便捷的服務(wù)將會(huì)讓這里的投資環(huán)境更趨完善。順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品去化，快速完成資金回籠，那是建立在有“好房子”的前提下；而樹立企業(yè)品牌形象，乃至做到將發(fā)展商對人居空間的理念詮釋向市場最深層次推廣，那就是建立在有“好家園”的前提下。線路主要有77787177791等，經(jīng)過這些線路可迅速直達(dá)人民廣場、外灘、淮海路、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。? 基地相臨的公交站點(diǎn)大多聚集在距基地較遠(yuǎn)的張楊路或長島路上，居民出行，特別是夜間較有不便。? 一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個(gè)案采用，市場反映良好? 隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善，又獨(dú)具“全市唯一空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國家一級標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)”的先天優(yōu)勢，目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識(shí)的購房者青睞。從4000元/m2～飚升至5000元/ m2。建筑規(guī)劃? 面磚方案：配合設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)方案，定量定制面磚。? 安全系統(tǒng)：完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購房者對對本社區(qū) 有一更加良好的印象。屋頂也可以是休憩的地方。 樓梯過道采用聲控延時(shí)開關(guān)。住宅的供暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施的進(jìn)入。? 黃浦區(qū)域客特性：浦東日趨完善的生活機(jī)能及較為適中的房價(jià)成為吸引此類客源主要原因。外環(huán)線——自江灣機(jī)場北端越江，經(jīng)大場機(jī)場向南由虹橋機(jī)場至莘莊后向東，在長橋南側(cè)過黃浦江，到浦東孫橋附近向北，到外高橋過江。繼小陸家嘴地區(qū)金茂大廈、森茂大廈、香格里拉等標(biāo)志性大樓投入使用后，上海國際會(huì)議中心、巨金大廈、京銀大廈、國際金融大廈、交銀大廈等又一批標(biāo)志性樓宇也已竣工。溝通浦西南部（南市）與浦東的聯(lián)系?？偼顿Y28億。計(jì)劃2001年開工，2003年竣工通車。1949年之后市政府又進(jìn)行了大量的工業(yè)投資，使浦東沿江地區(qū)走上了現(xiàn)代化的路程。 　購房者有權(quán)要求在合同中約定公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。 2001年公有住房出售方案的執(zhí)行日期為2001年1月1日至2001年12月31日。[——上海市房地產(chǎn)市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖——]表一：期房市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖表二：現(xiàn)房市場供需情況統(tǒng)計(jì)圖貳、浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 [——浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場——] 浦東新區(qū)預(yù)售市場批準(zhǔn)預(yù)售量分析單位：m2年 份個(gè)案數(shù)推案量住宅樓綜合樓1997（1季度）13509,283470,51038,7731997（2季度）412,903,0982,759,786112,6161997（3季度）251,209,3541,098,59193,400前三季度794621,7354328,887244,7891997（4季度）722,351,9182,207,202123,1171997 合計(jì)1506,973,6536,536,089367,9061998（1季度）18368,525321,82546,7001998（2季度）42932,116918,98314,9031998（3季度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,3321838 ,649128,4981998（4季度）76967,994813,637110,2991998 合計(jì)1882,936,3262,652,286238,7971999（1季度）36629,516521,86197,6451999（2季度）32489,268486,44701999（3季度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,1261807,689100,0381999（4季度）631,012,940792,708196,3221999合計(jì)1972,940,0662,600,397296,3602000（1季度）14393,200315,50077,7002000（2季度）22687,900551,000136,9002000（3季度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,9921457,359419,722000（4季度）30526,498434,30092,1982000合計(jì)1872,428,4901,891,659536,8312001（1季度）15183,499116,02167,4782001（2季度）49639,474614,46125,0132001（3季度）891,439,1361,146,115293,021前三季度1532262,1091876,597385,512說 明，而在1998年、1999年和2000年則上升為188個(gè)、197個(gè)和187個(gè)，2001年前三季度由于受政策面的影響，市場推案量有所下降，為153個(gè)。浦東的金融行政文化中心，是目前區(qū)內(nèi)城市化速度最快的地區(qū)。區(qū)域均價(jià)為4460元/平方米，主力成交面積集中在80、1150平方米/套，%。（2）區(qū)域均價(jià)類似于房價(jià)指數(shù)，顯現(xiàn)不穩(wěn)定因素。但由于位置偏遠(yuǎn)，生活機(jī)能還不夠完善，目前這些別墅價(jià)格在700～1000 USD/m2，仍大量空置。? 來浦東新區(qū)商品住宅市場的發(fā)展將向著正規(guī)化、規(guī)模化、智能化發(fā)展。 [名典苑]一、 基地位置 此案位于張楊路，居家橋路口，北臨浦東主干道（張楊路），西近楊高路。小區(qū)規(guī)劃近1000平方米的綠化景觀。五．去化分析 中大雅苑自去年開盤以來，受地理位置（浦興路較東向）等因素的影響，去化情況較差，目前僅售出36套，其中80%為小面積的二房產(chǎn)品。另設(shè)有全玻璃鋼結(jié)構(gòu)會(huì)所（二期擬建），內(nèi)有健身房`乒乓室`室內(nèi)游泳池等設(shè)施。復(fù)式以130150平方米的面積為主，占復(fù)式總數(shù)的77%。劣勢：小區(qū)整體規(guī)劃一般，房型設(shè)計(jì)單一，媒體宣傳不夠。二、產(chǎn)品規(guī)劃 ，由125幢建筑圍合而成，其中2幢為小高層，建筑整體感強(qiáng)烈。? 新開樓盤分布區(qū)域合理，階梯式住宅市場得到良好補(bǔ)充2000年三季度至2001年二季度來，除浦東外環(huán)外，各個(gè)細(xì)化區(qū)域的新盤分布相對平穩(wěn)。區(qū)域市場走勢（1）區(qū)域房價(jià)指數(shù)呈波動(dòng)狀，“北外灘”概念可能是該地區(qū)最大影響因素。高層12．6萬M2135159M2聯(lián)洋花園民生路1311號(hào)5200元/M2小高層22萬M2119163M2上南、周家渡——六里新型住宅區(qū)區(qū)域范圍六里、上南地區(qū)，即龍陽路以南、錦繡路以西地區(qū)。附區(qū)域典型個(gè)案簡表:案名位置平均單價(jià)產(chǎn)品形態(tài)推案量主力面積東珂花園張楊路1619號(hào)4800元/M2小高層104140M2新天家園桃林路1141弄4900元/M2小高層104128M2陸家嘴花園桃林路815弄5900元/M2小高層am