【正文】 店品種多樣（可設計為小商鋪的形式），休 閑類可包括：服裝、 飾品、運動 20 / 24系列、箱包、皮具、音像、兒童用品、專業(yè)禮品店、 鮮花店等，定位在中檔次的品牌，各專賣店鋪出入口位置盡量安排在疏散通道的一側，或者交通走廊的兩側，來吸引即時性消費；日常消費品如報刊廳、銀行及ATM、修理店等，為消費者提供豐富的消費品種，以完善的綜合服務提升項目的便利性；注意與超市業(yè)態(tài)區(qū)分；可留一定的商場空間做展廳，或者做促 銷、其它活動場地。主要規(guī)劃指標： 17 / 24按照指標規(guī)定，本項目需提供機動車位464 部，非機動車位1436 輛， 現(xiàn)方案僅能提供機動車位181 部，非機動車位792輛， 擬 定未來將地塊東側已停建的信譽杯商城改為本項目二期地面停車場以滿足車位要求。項目所處位置周邊有多個居住小區(qū)，他們是本項目龐大的消費群體，因此項目的功能定位中應包含他們的日常消費功能，而附近居民的收入與支出相對較低，所以部分商品的定位又不宜過高。商業(yè)的特性主要包括兩方面，一是即時性消費，另外是休閑式消費，地鐵商業(yè)街將設立主題性商場，商場經(jīng)營品種力求與地面商業(yè)配套或填補市場空白。這部分消費者的特征和消費能力：塘沽區(qū)居民來自多個地方，收入水平差距較大，據(jù) 調查很多當?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購物或者觀光，目前當?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費場所。?學校：中山門中學，天津市第九十八中學，和睦道小學，天津市第四十五中學，團結道小學，虎丘路小學，友愛道小學，天津市園林學校，中心東道小學，河東二幼?企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會，天津市電話局四區(qū)局，中山門房管站，河 東 區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質研究所，河東區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河東區(qū)中山門醫(yī)院，中國工商銀行，中國銀行?商場超市：大榮超市，津工超市（很?。?，物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書店?餐飲娛樂等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場，津工體育館，碧水藍天洗浴中心，碧海藍天網(wǎng)吧、穆斯林 飯莊 。隨著天津城市重心戰(zhàn)略東 3 / 24移步伐的邁進，中山門地區(qū)將成為河東區(qū)乃至天津市商業(yè)發(fā)展的一個熱點地區(qū)。本地塊東面距離建設中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達性與相當數(shù)量的潛在消費者。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內著名的大橋道元宵，該商圈內的主要商 業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個大型超市——津工超市， 還有一個酒店——津工大酒店，整個商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側，長度 約 500 米。這部分消費者的特征和消費能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費水平相對較低。另外地下一層的機動車及非機動車停車場也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。這里提及的定位檔次主要是指項目二層至六層的商業(yè)部分。非機 動車出入口靠近車庫 位置設于地塊東側，而私家車停車位， 貨車泊位及卸貨平臺則位于地塊西南兩側，方便到達客梯及卸貨平臺。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費者在就餐之后仍有交 談、聊天的場所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場所，這些設施就都是周邊缺 23 / 24少的。 16 / 24? 交通組織對外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠期進行。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費力，大部分乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常 較高，消 費能力也較高?？?慮到輕軌 二期開通后，將在 東站與地鐵 3 號線路形成連接，因此外地消費者和地鐵 沿線的消費者將構成本項目最邊緣的目標客戶，本項目的 邊緣商圈也將包括 3 號地鐵沿線的黃河道附近居 10 / 24住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。因此，本 項目除了周邊兩公里內的居民以外，更重要的是將津濱輕軌現(xiàn)有及未來的乘客作為主要的目標消費群體。?舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢，交通環(huán)境更為舒適。 0 / 24天津中山門換乘綜合樓項目市場分析報告項目概述本項目