【正文】 店品種多樣（可設(shè)計(jì)為小商鋪的形式），休 閑類可包括：服裝、 飾品、運(yùn)動(dòng) 20 / 24系列、箱包、皮具、音像、兒童用品、專業(yè)禮品店、 鮮花店等，定位在中檔次的品牌，各專賣店鋪出入口位置盡量安排在疏散通道的一側(cè)，或者交通走廊的兩側(cè)，來(lái)吸引即時(shí)性消費(fèi)；日常消費(fèi)品如報(bào)刊廳、銀行及ATM、修理店等，為消費(fèi)者提供豐富的消費(fèi)品種，以完善的綜合服務(wù)提升項(xiàng)目的便利性；注意與超市業(yè)態(tài)區(qū)分；可留一定的商場(chǎng)空間做展廳，或者做促 銷、其它活動(dòng)場(chǎng)地。主要規(guī)劃指標(biāo)： 17 / 24按照指標(biāo)規(guī)定，本項(xiàng)目需提供機(jī)動(dòng)車位464 部，非機(jī)動(dòng)車位1436 輛， 現(xiàn)方案僅能提供機(jī)動(dòng)車位181 部，非機(jī)動(dòng)車位792輛， 擬 定未來(lái)將地塊東側(cè)已停建的信譽(yù)杯商城改為本項(xiàng)目二期地面停車場(chǎng)以滿足車位要求。項(xiàng)目所處位置周邊有多個(gè)居住小區(qū)，他們是本項(xiàng)目龐大的消費(fèi)群體，因此項(xiàng)目的功能定位中應(yīng)包含他們的日常消費(fèi)功能，而附近居民的收入與支出相對(duì)較低，所以部分商品的定位又不宜過(guò)高。商業(yè)的特性主要包括兩方面，一是即時(shí)性消費(fèi)，另外是休閑式消費(fèi)，地鐵商業(yè)街將設(shè)立主題性商場(chǎng)，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種力求與地面商業(yè)配套或填補(bǔ)市場(chǎng)空白。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：塘沽區(qū)居民來(lái)自多個(gè)地方，收入水平差距較大，據(jù) 調(diào)查很多當(dāng)?shù)鼐用裨谥苣┑绞袇^(qū)購(gòu)物或者觀光，目前當(dāng)?shù)厝鄙龠m合中高收入人群的消費(fèi)場(chǎng)所。?學(xué)校：中山門中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼?企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會(huì)，天津市電話局四區(qū)局，中山門房管站，河 東 區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所，河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河?xùn)|區(qū)中山門醫(yī)院，中國(guó)工商銀行，中國(guó)銀行?商場(chǎng)超市：大榮超市，津工超市（很?。?，物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書店?餐飲娛樂(lè)等：龍鳳酒店，盛湖大酒樓，金天鴻大酒樓，第二工人文化宮，津工體育場(chǎng)，津工體育館，碧水藍(lán)天洗浴中心，碧海藍(lán)天網(wǎng)吧、穆斯林 飯莊 。隨著天津城市重心戰(zhàn)略東 3 / 24移步伐的邁進(jìn)，中山門地區(qū)將成為河?xùn)|區(qū)乃至天津市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。本地塊東面距離建設(shè)中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達(dá)性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費(fèi)者。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項(xiàng)目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商 業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個(gè)大型超市——津工超市， 還有一個(gè)酒店——津工大酒店，整個(gè)商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長(zhǎng)度 約 500 米。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費(fèi)水平相對(duì)較低。另外地下一層的機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。這里提及的定位檔次主要是指項(xiàng)目二層至六層的商業(yè)部分。非機(jī) 動(dòng)車出入口靠近車庫(kù) 位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位， 貨車泊位及卸貨平臺(tái)則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺(tái)。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費(fèi)者在就餐之后仍有交 談、聊天的場(chǎng)所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場(chǎng)所，這些設(shè)施就都是周邊缺 23 / 24少的。 16 / 24? 交通組織對(duì)外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠(yuǎn)期進(jìn)行。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費(fèi)力，大部分乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常 較高，消 費(fèi)能力也較高?？?慮到輕軌 二期開通后，將在 東站與地鐵 3 號(hào)線路形成連接，因此外地消費(fèi)者和地鐵 沿線的消費(fèi)者將構(gòu)成本項(xiàng)目最邊緣的目標(biāo)客戶，本項(xiàng)目的 邊緣商圈也將包括 3 號(hào)地鐵沿線的黃河道附近居 10 / 24住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場(chǎng)居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。因此，本 項(xiàng)目除了周邊兩公里內(nèi)的居民以外，更重要的是將津?yàn)I輕軌現(xiàn)有及未來(lái)的乘客作為主要的目標(biāo)消費(fèi)群體。?舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢(shì)，交通環(huán)境更為舒適。 0 / 24天津中山門換乘綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告項(xiàng)目概述本項(xiàng)目