地產(chǎn)綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(更新版)
【正文】 .........................................9. 項(xiàng) 目 總 體定位 .............................................................................................................9? 功能定位 .............................................................................................................................10? 目 標(biāo) 客 戶(hù) 定位 ....................................................................................................................11? 檔次定位 .............................................................................................................................12三、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議 .............................................................................................13 2 / 241. 規(guī)劃設(shè)計(jì)基本方案 ..........................................................................................................132. 基本布局與功能規(guī)劃 .....................................................................................................143. 各樓層定位及面積分布 .................................................................................................1 天津商業(yè)市場(chǎng)分析（略）、 項(xiàng)目地塊分析及定位項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目發(fā)展背景本項(xiàng)目地塊是政府對(duì)發(fā)展商建設(shè)津?yàn)I輕軌的補(bǔ)償用地，這主要是由于國(guó)內(nèi)除香港外的其他各大城市如北京、上海、廣州等地的地鐵輕軌項(xiàng)目均未能實(shí)現(xiàn)盈利，而香港的成功之處主要在于軌道交通沿線(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)與軌道交通運(yùn)營(yíng)的緊密結(jié)合。便利的交通將為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的客流。?有明顯的商業(yè)聚集作用；由于消費(fèi)主體——人的聚集，相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施隨之而來(lái)，商業(yè)氛圍將逐步形成。? 超市主要是便利店，但是由于價(jià)格與經(jīng)營(yíng)策略方面的原因，經(jīng)營(yíng)狀況普遍較差，而便利藥店因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的是生活必須的藥品且行業(yè)平均利潤(rùn)較高，經(jīng)營(yíng)狀況尚可。?核心商圈（主商圈范圍） 9 / 24核心商圈對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，它對(duì)所在地域的顧客能吸引其 55%70%的比例到本商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物，是離本商業(yè)項(xiàng)目最近、顧客密度最高的區(qū)域。?次級(jí)商圈（第二商圈）次級(jí)商圈位于核心商圈的外圍，顧客較為分散，商 業(yè)項(xiàng)目輻射力較弱，偶然消費(fèi)的概率較大。 11 / 24. 地塊 SWOT 分析. 項(xiàng)目總體定位本節(jié)將從項(xiàng)目的功能、目標(biāo)客戶(hù)、檔次三個(gè)方面的定位對(duì)項(xiàng)目的總體定位提出建議。商業(yè)部分著重考慮日常消費(fèi)品及餐飲為經(jīng)營(yíng)特色，這是基于三方面原因：一是中山門(mén)地區(qū)遠(yuǎn)離商圈，難以形成大型商業(yè)氛圍；二是周邊眾多居民區(qū)，對(duì)日常生活商品的消費(fèi)潛力大，而且周邊暫無(wú)同類(lèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。 14 / 24四、五層中小商品批發(fā)市場(chǎng)定位主要為滿(mǎn)足周邊居民日常需要。因此，在項(xiàng)目定位中應(yīng)充分考慮到上述各類(lèi)人群的消費(fèi)特點(diǎn)，綜合定位檔次應(yīng)為中檔水平，并可適量安排高檔商品（服務(wù)）。原有舊橋?yàn)榉菣C(jī)動(dòng)車(chē)及行人專(zhuān)用橋。2. 基本布局與功能規(guī)劃本項(xiàng)目的各樓層的功能規(guī)劃如下表所示： 18 / 24圖：各樓層不同功能立體分布圖 19 / 243. 各樓層定位及面積分布確定各樓層功能的依據(jù)是同類(lèi)型業(yè)態(tài)的定性要求，以及對(duì)消費(fèi)者的方便實(shí)用性考慮；而確定各業(yè)態(tài)的面積主要是依賴(lài)于商戶(hù)的需求，以及消費(fèi)市場(chǎng)的容納
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