【正文】 2. 基本布局與功能規(guī)劃本項目的各樓層的功能規(guī)劃如下表所示： 18 / 24圖：各樓層不同功能立體分布圖 19 / 243. 各樓層定位及面積分布確定各樓層功能的依據(jù)是同類型業(yè)態(tài)的定性要求，以及對消費者的方便實用性考慮；而確定各業(yè)態(tài)的面積主要是依賴于商戶的需求，以及消費市場的容納量。因此，在項目定位中應(yīng)充分考慮到上述各類人群的消費特點，綜合定位檔次應(yīng)為中檔水平，并可適量安排高檔商品（服務(wù)）。商業(yè)部分著重考慮日常消費品及餐飲為經(jīng)營特色，這是基于三方面原因：一是中山門地區(qū)遠離商圈，難以形成大型商業(yè)氛圍；二是周邊眾多居民區(qū)，對日常生活商品的消費潛力大，而且周邊暫無同類項目競爭。?次級商圈（第二商圈）次級商圈位于核心商圈的外圍，顧客較為分散，商 業(yè)項目輻射力較弱，偶然消費的概率較大。? 超市主要是便利店，但是由于價格與經(jīng)營策略方面的原因，經(jīng)營狀況普遍較差，而便利藥店因為經(jīng)營的是生活必須的藥品且行業(yè)平均利潤較高，經(jīng)營狀況尚可。便利的交通將為本項目帶來巨大的客流。本 項目即是香港“以地養(yǎng)鐵”模式借鑒的產(chǎn)物。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞 紐之一，這些優(yōu)勢對本項目的開發(fā)至關(guān)重要。本項目的主商圈應(yīng)為河?xùn)|區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。 12 / 24? 功能定位根據(jù)本項目所處位置及性質(zhì)，項目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津濱輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運線，一期中山門站為終點站，其定位客流大部分是在開發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考慮到客流量大而且乘車時間集中的特性，本項目設(shè)計的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉(zhuǎn)的交通疏散地，保障客流快速疏散功能的實現(xiàn)。六層餐飲/娛樂主要是吸引三類人群：河?xùn)|區(qū)及周邊區(qū)域的消費者吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)居民、企 業(yè)來 這里消費市區(qū)內(nèi)企業(yè)、居民的消費后期輕軌將延伸至中心廣場，同時經(jīng)過天津火車站，因此客流量將進一步增大，而且客群范圍也會增加，除了在開發(fā)區(qū)工作的居民之外還有在市區(qū)工作及居住的居民以及外地出差旅游人士。內(nèi)部交通組織安排：機動車進入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側(cè)而出口則位于環(huán)路東側(cè)。交通 組織為：機 動車入口設(shè)置于新橋位置，出口位于地塊東側(cè)沿護庫河岸道路進入城市道路交通網(wǎng)。三層超市定位為大眾消費群體，一方面是乘輕軌上下班的乘客，一方面是周邊的居民。. 項目規(guī)劃意見與指標(biāo)本地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%， 綠地率不小于 20%，建筑限高20 米（后有所調(diào)整）， 規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為津 濱輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下車庫 9290 ㎡不在容積率限定之內(nèi)。同時還要考慮未來輕軌二期開通后，對于本項目帶來的影響和商圈范圍的擴大。?有明顯的人流聚集作用；由于軌道交通的獨特優(yōu)勢，軌道交通站點周邊具有聚 4 / 24集人流的作用，隨著生活節(jié)奏的加快，越來越多的出行者選擇軌道交通。建筑主體為框架結(jié)構(gòu)。津濱輕軌是天津市區(qū)與濱海新區(qū)之間最為快捷的交通工具，一期中山門至天津開發(fā)區(qū)總長度約 46 公里，最高時速達到 100 公里以上，全程運行時間約 40 分鐘，高峰期可達到每小時 30000 人的客運量，目前剛剛投入運營；二期中山門至河北區(qū)中心廣場總長度約 公里，預(yù)計將于 2022 年 5 月開工興建，2022 年 6 月投入運營。月， 經(jīng)營狀況不佳的主要原因在于區(qū)域內(nèi)消費者購買力低下，還有就是遠離該類消費的商圈，不能吸引外來消費者。第二商圈包括河?xùn)|區(qū)的麗苑、萬新村居住區(qū)以及河西區(qū)的海河沿線地區(qū)。? 目標(biāo)客戶定位依據(jù)不同的定位功能，確定不同的目標(biāo)客戶，本 項目客戶定位主要分三方面考慮：地下一層為非機動車及機動車停車場，預(yù)期來這里停車的大多為輕軌的乘客以及商場、超市和餐飲消費的消費 者。1. 規(guī)劃設(shè)計基本方案本小結(jié)將對項目的規(guī)劃設(shè)計各項要求作說明。二層：? 平面布局形式? 理由：通暢的交通走廊，以方便乘客疏散；快餐業(yè)設(shè)在最南側(cè)，引導(dǎo)乘客穿過專賣店到達快餐，刺激消費欲望；預(yù)測快餐將是乘客的主要消費點之一，可適當(dāng)加大面積，中西 結(jié)合豐富品種，檔次各異，目的是提供快速實惠的就餐場所，可考 慮的業(yè)態(tài)如中西快餐廳、茶餐廳、咖啡吧、飲品店等；專賣