地產綜合樓項目市場分析報告(完整版)
【正文】 目前本地塊附近的商業(yè)設施（除住宿外）主要是針對區(qū)域消費者，而不是流動人口。同時還要考慮未來輕軌二期開通后，對于本項目帶來的影響和商圈范圍的擴大。開發(fā) 區(qū)是新興區(qū)域，常住人口較少，企 業(yè)內員工多來自市區(qū)或者外地，他們的收入水平位于全市的上游，由于大部分人住在市區(qū)，再加上開發(fā)區(qū)內的商業(yè)設施非常少，因此他們的消費多集中在市區(qū)。. 項目規(guī)劃意見與指標本地塊規(guī)劃用地性質為公建用地，總占地面積15000 ㎡，可用地面積11200，容積率小于4，建筑密度不大于50%， 綠地率不小于 20%，建筑限高20 米（后有所調整）， 規(guī)劃建設內容為津 濱輕軌中山門站區(qū)換乘綜合樓工程，總建筑面積 47544 ㎡，其中地下車庫 9290 ㎡不在容積率限定之內。 13 / 24本項目屬于第二種類型，包含了兩方面特性。三層超市定位為大眾消費群體，一方面是乘輕軌上下班的乘客，一方面是周邊的居民。后期輕軌路線延長之后，將會有不少市區(qū)居民和外地人乘坐輕軌，中高檔特色商品能夠滿足主要乘客的消費需求。交通 組織為：機 動車入口設置于新橋位置，出口位于地塊東側沿護庫河岸道路進入城市道路交通網。本項目以商業(yè)公建為主要特性，其中非營利性公建占全部建面的比例是20%，而營利性公建占 80%。依據前期的市場數據調查 ，結合項目的定位及平面布局形式而得出下列關于樓層業(yè)態(tài)組合及面積的分布建議。內部交通組織安排：機動車進入建筑物的入口均安排于地塊環(huán)路西側而出口則位于環(huán)路東側。、 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)項目獲得高收益的關鍵，本節(jié)是針對項目特性，結合已確定的平面布局，提出豐富合理并能符合市場需求的業(yè)態(tài)組合建議。六層餐飲/娛樂主要是吸引三類人群：河東區(qū)及周邊區(qū)域的消費者吸引包括東麗區(qū)、塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)居民、企 業(yè)來 這里消費市區(qū)內企業(yè)、居民的消費后期輕軌將延伸至中心廣場，同時經過天津火車站，因此客流量將進一步增大，而且客群范圍也會增加，除了在開發(fā)區(qū)工作的居民之外還有在市區(qū)工作及居住的居民以及外地出差旅游人士。三是乘客是另一主要客源，停留 時間較短，以 購買生活日用品為主，以及一些商務聚會。 12 / 24? 功能定位根據本項目所處位置及性質，項目的功能定位包括下列幾方面：輕軌交通樞紐公交車換乘站商業(yè)（一）輕軌交通樞紐津濱輕軌是連接市區(qū)與濱海新區(qū)的一條快速軌道交通客運線，一期中山門站為終點站，其定位客流大部分是在開發(fā)區(qū)工作而居住在市區(qū)的居民，考慮到客流量大而且乘車時間集中的特性，本項目設計的重要功能之一是輕軌乘客在輕軌中山門車站中轉的交通疏散地，保障客流快速疏散功能的實現。此商圈人口將占顧客總數 15%25%。本項目的主商圈應為河東區(qū)中山門居住區(qū)附近的居民。? 位于中山門居住區(qū)內的天美隆服裝商城的出租率在 10%以下，租金水平約為 100 元/ ㎡綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞 紐之一，這些優(yōu)勢對本項目的開發(fā)至關重要。特別重要的是津濱輕軌市區(qū)第一站——中山門站即位于本項目北側的津塘公路上。本 項目即是香港“以地養(yǎng)鐵”模式借鑒的產物。 1 / 24（地理位置圖）目 錄. 地理位置及交通 .........................................................................................................2. 地 塊現 狀及周 邊設 施 ........................................................................................3. 總結 ...............................................................................................................................6. 項 目 規(guī) 劃意 見 與指 標 ...............................................................................................8. 地 塊 SWOT 分析 ...............................................................
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