地產(chǎn)綜合樓項(xiàng)目市場分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 4住區(qū)、體院北居住區(qū)、王串場居住區(qū)等位于天津市東西及東北、西南方向上的住宅區(qū)。通常地鐵等交通商業(yè)分為三種類型：站廳內(nèi)零星商鋪物業(yè)、站廳內(nèi)中型商場物業(yè)、與站廳相連地下商業(yè)街三種業(yè)態(tài)。二層商業(yè)主要是吸引輕軌乘客的消費(fèi)力，大部分乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民，他們的收入水平通常 較高，消 費(fèi)能力也較高。項(xiàng)目所處位于河?xùn)|區(qū)東南部地區(qū)，是輕軌進(jìn)入市區(qū)的第一站，主要的乘客是在開發(fā)區(qū)上班的市區(qū)居民， 為迎合他們的需求，定位的檔次應(yīng)為中檔偏高水平，他們所需的商品大部分是一些能滿足快速、方便的商品。 16 / 24? 交通組織對(duì)外與城市道路的交通聯(lián)系分近期及遠(yuǎn)期進(jìn)行。無障礙坡道在該兩個(gè)位置亦有考慮。也可選擇咖啡廳、茶藝廳等，使消 費(fèi)者在就餐之后仍有交 談、聊天的場所；也可考慮作為休閑洗浴、大型健身、 KTV等休閑場所，這些設(shè)施就都是周邊缺 23 / 24少的。三層：? 平面布局形式超市（6352 平米）? 理由：超市成為居民日常生活必需的消費(fèi)場所，根據(jù)前面章節(jié)的論述，本 項(xiàng)目適宜做大型超市；品牌超市逐漸贏得消費(fèi)者的青睞，品種豐富、物 優(yōu)價(jià)廉、信譽(yù)可靠的特點(diǎn)都是小型超市無可比擬的；項(xiàng)目周邊尚無同類業(yè)態(tài)， 競爭性??； 21 / 24超市應(yīng)滿足快速消費(fèi)的特點(diǎn)，商品擺設(shè)位置及交通走線合理，多 設(shè)置收銀處，以節(jié)省消費(fèi)者購物時(shí)間，達(dá)到更優(yōu)效果。非機(jī) 動(dòng)車出入口靠近車庫 位置設(shè)于地塊東側(cè)，而私家車停車位， 貨車泊位及卸貨平臺(tái)則位于地塊西南兩側(cè)，方便到達(dá)客梯及卸貨平臺(tái)。? 總平面布局項(xiàng)目發(fā)展為換乘綜合商業(yè)樓，地塊出口設(shè)于東南端及北側(cè)現(xiàn)有橋處。這里提及的定位檔次主要是指項(xiàng)目二層至六層的商業(yè)部分。一層公交車換乘站一層為8 條路線公交車的終點(diǎn)站，來往人流較大， 層次復(fù)雜，集中有市區(qū)、周邊郊區(qū)的人流。另外地下一層的機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車停車場也是輕軌交通的附屬功能產(chǎn)品。?邊緣商圈（第三商圈）邊緣商圈包括了所有其他區(qū)域的顧客，最為分散，大都為偶然性、機(jī)遇性消費(fèi)的顧客。這部分消費(fèi)者的特征和消費(fèi)能力：在這里的住宅多是天津市早期的新建商品房與安居房，居民收入水平位于全市的中等偏下水平，消費(fèi)水平相對(duì)較低。? 餐飲娛樂方面的消費(fèi)檔次較低，項(xiàng)目少且無明顯的特色，難以吸引該區(qū)域以外的消費(fèi)者，因而經(jīng)營狀況一般。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項(xiàng)目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商 業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個(gè)大型超市——津工超市， 還有一個(gè)酒店——津工大酒店，整個(gè)商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長度 約 500 米。2022 年 3 月 28 日津?yàn)I輕軌一期（中山門至天津開發(fā)區(qū)第八大街）投入運(yùn)營，運(yùn)營前期每天將有 8 列 32 節(jié)列車投入運(yùn)營，正式運(yùn)營后，每天投入 29 列 116 節(jié)，客流高峰期安排始末站直通車。本地塊東面距離建設(shè)中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達(dá)性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費(fèi)者。主體工程用地面積約為 15000m2,總建筑面積 43982m2：地下一層為停車場建筑面積 8124 m2，預(yù)計(jì) 近期地下停車位為 181 個(gè)；地上六層為交通換乘及商業(yè)綜合樓，其中首層公交車站建筑面積5793 m2，二至六層為 商業(yè)用房面積為 29444 m2，平均單層面積為5890M2，屋頂為設(shè)備機(jī)房面積為 621 m2。隨著天津城市重心戰(zhàn)略東 3 / 24移步伐的邁進(jìn)，中山門地區(qū)將成為河?xùn)|區(qū)乃至天津市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。?安全；國際上城市軌道交通的事故率幾乎為零，軌道交通安全性已經(jīng)得到實(shí)際的驗(yàn)證，明顯優(yōu)于公路交通。?學(xué)校：中山門中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼?企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市第一市政公路工程有限公司，水利部海河水利委員會(huì)，天津市電話局四區(qū)局，中山門房管站，河 東 區(qū)綠化管理二所，冶金工業(yè)部天津地質(zhì)研究所，河?xùn)|區(qū)廣寧醫(yī)院，廣寧路派出所，河?xùn)|區(qū)中山門醫(yī)院，中國工商銀行，中國銀行?商場超市：大榮超市，津工超市（很?。?，物美超市，天美隆溫州上海服裝商城，龍?zhí)洞笏幏?，金象大藥房，津東大藥房，新華書店?餐飲娛樂
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