地產(chǎn)綜合樓項(xiàng)目市場分析報(bào)告-文庫吧
2025-07-19 02:17 本頁面
【正文】 ..1 天津商業(yè)市場分析（略）、 項(xiàng)目地塊分析及定位項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目發(fā)展背景本項(xiàng)目地塊是政府對發(fā)展商建設(shè)津?yàn)I輕軌的補(bǔ)償用地，這主要是由于國內(nèi)除香港外的其他各大城市如北京、上海、廣州等地的地鐵輕軌項(xiàng)目均未能實(shí)現(xiàn)盈利，而香港的成功之處主要在于軌道交通沿線的土地開發(fā)與軌道交通運(yùn)營的緊密結(jié)合。本 項(xiàng)目即是香港“以地養(yǎng)鐵”模式借鑒的產(chǎn)物。. 地理位置及交通地塊位于天津市河?xùn)|區(qū)中山門地區(qū)，北至津塘公路，南至北京軍區(qū)家屬樓（現(xiàn)名為軍星名苑），東至現(xiàn) 已停工的信譽(yù)杯商城，西至天津三九業(yè)輝制鞋廠。本地塊東面距離建設(shè)中的天津市東南半環(huán)快速路跨海河大橋約 1 公里，西面距離中環(huán)線中山門立交橋約 公里，北面與津塘公路僅一河之隔，津塘公路以北即是已基本完成危改的中山門居住區(qū)，不但有較好的通達(dá)性與相當(dāng)數(shù)量的潛在消費(fèi)者。中山門地區(qū) 2022 年前是天津產(chǎn)業(yè)工人的聚居地，當(dāng)時(shí)的建筑物主要是危陋平房，居住人口稠密、基礎(chǔ)設(shè)施差。近幾年，中山門地區(qū)經(jīng)過危房改造，已建起了大量的商品房與安居住宅，基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改觀。隨著天津城市重心戰(zhàn)略東 3 / 24移步伐的邁進(jìn)，中山門地區(qū)將成為河?xùn)|區(qū)乃至天津市商業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)。本地塊交通便利，是市區(qū)與濱海新區(qū)聯(lián)系的主要道路——津塘公路的起始區(qū)域，去往濱海新區(qū)的公交 線路大多經(jīng)過本地塊的北側(cè)。便利的交通將為本項(xiàng)目帶來巨大的客流。特別重要的是津?yàn)I輕軌市區(qū)第一站——中山門站即位于本項(xiàng)目北側(cè)的津塘公路上。津?yàn)I輕軌是天津市區(qū)與濱海新區(qū)之間最為快捷的交通工具，一期中山門至天津開發(fā)區(qū)總長度約 46 公里，最高時(shí)速達(dá)到 100 公里以上，全程運(yùn)行時(shí)間約 40 分鐘，高峰期可達(dá)到每小時(shí) 30000 人的客運(yùn)量，目前剛剛投入運(yùn)營；二期中山門至河北區(qū)中心廣場總長度約 公里，預(yù)計(jì)將于 2022 年 5 月開工興建，2022 年 6 月投入運(yùn)營。2022 年 3 月 28 日津?yàn)I輕軌一期（中山門至天津開發(fā)區(qū)第八大街）投入運(yùn)營，運(yùn)營前期每天將有 8 列 32 節(jié)列車投入運(yùn)營，正式運(yùn)營后，每天投入 29 列 116 節(jié)，客流高峰期安排始末站直通車。軌道交通對于區(qū)域價(jià)值提升的作用主要通過以下優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)：?快捷；軌道交通由于不會出現(xiàn)塞車的情況，因而可以大大減少交通時(shí)間，降低乘客的綜合交通成本。?舒適；由于軌道交通與普通公路交通相比具有更為平穩(wěn)、環(huán)保、低噪音等優(yōu)勢，交通環(huán)境更為舒適。?安全；國際上城市軌道交通的事故率幾乎為零，軌道交通安全性已經(jīng)得到實(shí)際的驗(yàn)證，明顯優(yōu)于公路交通。?有明顯的人流聚集作用；由于軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢，軌道交通站點(diǎn)周邊具有聚 4 / 24集人流的作用，隨著生活節(jié)奏的加快，越來越多的出行者選擇軌道交通。?有明顯的商業(yè)聚集作用；由于消費(fèi)主體——人的聚集，相應(yīng)的商業(yè)服務(wù)設(shè)施隨之而來，商業(yè)氛圍將逐步形成。綜上所述，本地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，可稱得上是天津市重要的交通樞 紐之一，這些優(yōu)勢對本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要。. 地塊現(xiàn)狀及周邊設(shè)施本地塊 1 公里范圍內(nèi)目前沒有成形的商圈。距離本地塊較近的小型商圈為大橋道商圈，距離本項(xiàng)目約 公里，商圈形成的主要原因在于區(qū)域內(nèi)著名的大橋道元宵，該商圈內(nèi)的主要商 業(yè)是餐飲（值得一提的有肯德基）與食品零售，有一個(gè)大型超市——津工超市， 還有一個(gè)酒店——津工大酒店，整個(gè)商圈的范圍很小，僅限于津塘公路兩側(cè)，長度 約 500 米。大橋道元宵的的影響范圍很大，覆蓋了全市范圍，但是對商圈內(nèi)其他商 業(yè)的帶動作用還不太明顯。 5 / 24 6 / 24本地塊周邊的主要設(shè)施如下：?住宅小區(qū)：友愛南里，中山門南里，互助南里， 團(tuán)結(jié)東里，友 愛東里，中山門西里，團(tuán)結(jié)北里， 7 / 24中山門東里，互助西里，中山門北里，和睦西里，和睦北里，中山門北里，和盛公寓，國強(qiáng)里，民族園，龍?zhí)段骼?，豐樂里，廣瑞里，中山 門居住區(qū)，北園里，天琴里，富民公寓，濱河小區(qū)，濱河新苑， 軍星名苑（尚未入住）本地塊北側(cè)中山門新村內(nèi)的居民主要是危改還遷戶，整體消費(fèi)能力相對較弱，但是對日用消費(fèi)品的需求與其他區(qū)域差別不大；本地塊附近的民族園、和盛公寓、西南方向的濱河小區(qū)、濱河新苑屬商品房， 這 幾個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的居民有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。?學(xué)校：中山門中學(xué)，天津市第九十八中學(xué)，和睦道小學(xué)，天津市第四十五中學(xué)，團(tuán)結(jié)道小學(xué)，虎丘路小學(xué)，友愛道小學(xué)，天津市園林學(xué)校，中心東道小學(xué)，河?xùn)|二幼?企事業(yè)單位：天津市電力局高壓供電所，天津市
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