【正文】 現(xiàn)狀，得出以下結(jié)論：寫字樓銷售情況較好(普遍只售不租)，銷售平均價格高于其他區(qū)域。寫字樓檔次總體較高，尤其建有國貿(mào)大廈這樣的高檔甲級寫字樓，為本區(qū)域增色不少。部分寫字樓臨街街道較窄，在高峰期間內(nèi)，造成業(yè)主驅(qū)車出行不便。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價25003000元/平米）的商住項目。從本區(qū)域辦公物業(yè)整體狀況來看，多數(shù)項目性價比不高，租售價格明顯高于自身價值，物業(yè)管理費(fèi)用也與其物業(yè)提供服務(wù)存在差距。所以，在本區(qū)域十分缺少高性價比的辦公項目，同時也成為太原市辦公物業(yè)市場的一大空白。名稱銷售均價戶型面積每平米年租金年回報率擬定本項目2800元/平米120平米1元/天/平米10% 從上表可以看出：如果將本項目的銷售均價擬定為2800元/平米，首付15萬，貸款21萬，以1元/天/平米的合理租金對外出租，10年可收回投資成本?？梢妼⒈卷椖慷ㄎ挥谥小⒌蛢r位的商住項目較易使消費(fèi)者認(rèn)同。第三節(jié) 典型項目及可借鑒項目分析國貿(mào)大廈一、總體情況位 置：太原市府西街69號規(guī) 模：由兩棟41層、高162米的塔樓和19層的附樓及5層裙樓組成占地面積：18500平方米總建筑面積：185000平方米商 城：13000平方米寫 字 樓：2棟寫字樓共80000 平米公 寓：16000平方米發(fā) 展 商：太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投 資 商：太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理：上海錦江國際酒店管理有限公司設(shè)計單位：香港A1建筑設(shè)計有限公司施工單位：中國建筑一局(集團(tuán))有限公司寫字樓辦公區(qū)凈高：3米大 堂：停 車：電　　梯：德國原裝蒂森（THYSSEN）電梯，共39部主要客戶：中國移動、金融證券中心、擔(dān)保公司、銀行及國內(nèi)外大中型商貿(mào)類企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的公司大廈配套：商務(wù)：金融證券中心、銀行營業(yè)廳、餐飲：員工餐廳、大酒店、餐飲中心、西餐廳酒店：五星級客房、總統(tǒng)套房、豪華套房商場：國貿(mào)精品商城其他：康體健康中心、娛樂包房、會議廳(報告廳1個、中心會議廳2個、小型會議廳4個)、多功能會議廳、陽光四季廳、地下停車場、自行車車庫大廈智能化系統(tǒng)：5A級智能化（通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)）二、項目特點(diǎn)：國貿(mào)大廈憑借龐大的建筑規(guī)模、完善的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)及優(yōu)越的地理位置與優(yōu)良的配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)，吸引了眾多有實(shí)力的國內(nèi)外商貿(mào)類及相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司的加盟。中盛國際大廈一、總體情況位 置：解放路277號規(guī) 模：14層板樓建筑占地面積：總建筑面積：寫 字 樓：10800平方米發(fā) 展 商：山西晉祠旅游綜合開發(fā)公司投 資 商：山西晉祠旅游綜合開發(fā)公司物業(yè)管理：青天物業(yè)管理有限公司設(shè)計單位：北京關(guān)朗廣告施工單位：太原青天發(fā)展集團(tuán)辦公區(qū)凈高：大 堂：4米左右停 車：地下停車場、地上停車位主要客戶：商貿(mào)類企業(yè)大廈配套：商務(wù)秘書、咖啡廳、小型免費(fèi)會議室、小型圖書館、吸煙室、多功能會議廳等大廈智能化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)：衛(wèi)星電視、閉路電視接受系統(tǒng)。交配電系統(tǒng)采用雙電源供電系統(tǒng)，提高了大廈的供電可靠性。樓宇自動化系統(tǒng)：大廈選用先進(jìn)的“雙良”牌中央空調(diào)機(jī)組，采用燃?xì)庵比紮C(jī)，可自動控制冷、熱量，控制所有新風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國OTIS客梯和一部三洋貨梯快速提高辦公效率。辦公自動化系統(tǒng)：寬帶入網(wǎng)，滿足互聯(lián)網(wǎng)接入的需求。保安自動化系統(tǒng)：保安監(jiān)控系統(tǒng)能對各個出口、入口、主要通道及主要場所實(shí)行電視監(jiān)控。消防自動化系統(tǒng)：消防監(jiān)控系統(tǒng)、可自動消防監(jiān)控、自動報警。二、項目特點(diǎn)：中盛國際大廈（原青天商務(wù)大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級寫字樓項目之一，集辦公、會議、娛樂等多功能于一體，配套服務(wù)完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。珠琳國際大廈一、總體情況位 置：解放路與東緝虎營交叉路口 規(guī) 模：由一棟地下一層、地上14層的樓體構(gòu)成 占地面積：總建筑面積：18000平方米寫 字 樓：4至14層為寫字樓發(fā) 展 商：山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投 資 商：山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理：山西珠琳物業(yè)管理有限公司設(shè)計單位：太原新建筑設(shè)計事務(wù)所、煤炭工業(yè)部太原設(shè)計研究院監(jiān)理單位：太原市建筑監(jiān)理公司施工單位：北辰建筑安裝公司停 車：地下32個停車位大型客戶：蘭華集團(tuán)大廈配套：商務(wù)中心、商場大廈智能化系統(tǒng)通訊自動化系統(tǒng)：擁有寬帶網(wǎng)電話，2000條電話線路。樓宇自動化系統(tǒng)：兩部豪華型品牌商務(wù)電梯(蒂森、LG)，24小時不間斷工作；分層式中央空調(diào)。保安自動化系統(tǒng)：閉路監(jiān)控、定位巡查、電子巡更系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、智能樓宇自控系統(tǒng)、防盜控制主機(jī)、紅外線微波探測器、停車庫自動管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程智能化監(jiān)控。消防自動化系統(tǒng)：自動防火報警系統(tǒng)、自動噴淋、煙霧自動報警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實(shí)時播放音樂，在緊急情況時應(yīng)急廣播。二、項目特點(diǎn)珠琳國際大廈是杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性中檔寫字樓項目，集辦公、會議、商場等多功能于一體。珠琳房產(chǎn)經(jīng)過在太原市多年的發(fā)展，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，吸引了眾多企業(yè)在此設(shè)立辦公地點(diǎn)。第四節(jié) 區(qū)域辦公物業(yè)市場發(fā)展預(yù)期隨著太原市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，以及本區(qū)域內(nèi)省政府、省政協(xié)、省軍區(qū)等省級單位與市委、市政府等黨政機(jī)關(guān)的駐扎和各大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)立的帶動，使得地塊周邊成為辦公物業(yè)發(fā)展最具潛力的區(qū)域。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項目來滿足其辦公需求。但多數(shù)開發(fā)商盲目的追求高端產(chǎn)品，而忽略了中、小企業(yè)的市場需求，使得本區(qū)域目前價格適中的中、小戶型商務(wù)項目供應(yīng)量極為缺乏。 同時由于本區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)的稀缺性及今后拆遷難度的不斷加大，必將導(dǎo)致未來開發(fā)項目成本與銷售價格的不斷增加，從而為目前市場項目的升值空間奠定良好基礎(chǔ)，同時帶動投資性需求的逐漸增大。第三章 項目分析第一節(jié) 項目概況一、 地塊特征地塊東西寬40米，南北長50余米，地貌基本平整，但地勢較低，夏天如遇大雨，北側(cè)路沿段易集水。二、 位置及交通 本項目位于旱西關(guān)與魚池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門對面，距“國貿(mào)”7分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河?xùn)|路、府西街等交通主干道相臨，8080856218680101等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。三、 產(chǎn)品主要指標(biāo)本項目總建筑面積約30000平米；凈用地面積3000平米；建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)；標(biāo)準(zhǔn)層單層建筑面積約1800平米；設(shè)計樓層為地面21層，帶1層地下室；樓高72米，1221為3米；設(shè)電梯4部；具體規(guī)劃正在調(diào)改之中。第二節(jié) 項目現(xiàn)狀分析一、項目SWOT分析優(yōu)勢1) 本項目交通便利，路網(wǎng)縱橫，臨近多條城市主干道，未來客戶的商務(wù)往來便捷；2) 周邊配套完善，銀行、餐飲、醫(yī)療等公共生活機(jī)能設(shè)施齊全；3) 本項目建筑結(jié)構(gòu)為框塔結(jié)構(gòu)，空間較易分割，易于被辦公物業(yè)的客戶群所接受。劣勢1) 產(chǎn)品功能定位不清晰，自身配套不足，例如：車位不足，物業(yè)管理無品牌支撐；2) 項目主力戶型多為東西朝向，進(jìn)深偏大，對于持傳統(tǒng)置業(yè)觀念的北方客戶無吸引力；3) 本項目主體工程過半，目前對結(jié)構(gòu)調(diào)整的空間余地已不大。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進(jìn)深（大）及朝向（差）的問題，將嚴(yán)重影響項目銷售，危及開發(fā)商資金安全。機(jī)會1) 本項目位于太原市杏花嶺區(qū)府西街CBD商圈輻射范圍之內(nèi)，國貿(mào)、華宇國際等具代表性的眾多辦公物業(yè)位于本區(qū)域，商務(wù)氛圍濃厚，加之本案為“綜合項目”，向?qū)懽謽欠矫嬲{(diào)整具有極大的市場優(yōu)勢；2) 本項目所處區(qū)域辦公物業(yè)投資回報逐年遞增，但缺乏中、低檔辦公物業(yè)的市場供應(yīng)，潛在市場機(jī)會較大。威脅1) 本項目地處太原市北城區(qū)，消費(fèi)者對北城住宅市場的投資前景普遍并不看好；2) 工程停滯已久，易造成消費(fèi)者對項目資金運(yùn)作產(chǎn)生疑慮，將對項目銷售帶